Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zu verzeichnen. Die Dynamik des Marktes wird maßgeblich durch das knappe Angebot bei gleichzeitig starker Nachfrage bestimmt. Dieser Bericht analysiert die Entwicklungen in den vier Hauptsegmenten des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuellen Daten des dritten Quartals den Zahlen aus Q2 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Frankfurt liegt im Q3 2025 bei etwa 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung von circa 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in welchem der Durchschnittspreis bei rund 5.500 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von etwa 5 Prozent.

Die Preisentwicklung verdeutlicht, dass der Häusermarkt in Frankfurt trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten und der gestiegenen Zinsen seine Attraktivität behalten hat. Die moderate Steigerungsrate im Quartalsvergleich deutet jedoch auf eine beginnende Stabilisierung auf hohem Niveau hin, nachdem in den Vorjahren teilweise deutlich stärkere Preisanstiege zu verzeichnen waren.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im Q3 2025 ungebrochen hoch, während das Angebot weiterhin knapp ist. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage prägt maßgeblich die Marktdynamik und stützt das hohe Preisniveau. Die Neubauaktivität im Häusersegment zeigt sich weiterhin schleppend, was primär darauf zurückzuführen ist, dass Investoren und Bauträger aktuell verstärkt auf den Bau von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen setzen.

Der geringe Leerstand und die schnelle Vermarktung verfügbarer Objekte unterstreichen die Angespanntheit des Marktes. Häuser, die zum Verkauf angeboten werden, finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit einen Käufer, wobei in begehrten Lagen häufig Bieterwettbewerbe zu beobachten sind. Diese Marktdynamik hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht wesentlich verändert und deutet auf eine anhaltende Robustheit des Segments hin.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben im Q3 2025 signifikant. Spitzenlagen und bevorzugte Stadtteile wie das Westend, Sachsenhausen oder Nordend verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise und zeigen sich besonders preisstabil. In diesen Lagen übersteigen die Preise häufig die 7.000-Euro-Marke pro Quadratmeter deutlich.

Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke bieten hingegen moderatere Preisniveaus, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Stadtteile wie Niederrad, Griesheim oder Fechenheim profitieren zunehmend von der Überlaufnachfrage aus den Premiumlagen und verzeichnen teilweise überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Die Infrastrukturentwicklung und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielen dabei eine entscheidende Rolle für die Attraktivität einzelner Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet, wobei das Tempo der Wertzuwächse voraussichtlich gedämpft bleiben wird. Die anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere von Eigennutzern und Familien, die Wohneigentum als Inflationsschutz und langfristige Investition betrachten, wird das Preisniveau weiterhin stützen.

Die Neubauaktivität dürfte im Häusersegment verhalten bleiben, was das Angebot weiterhin knapp halten wird. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und regulatorische Anforderungen die Entwicklung neuer Projekte zusätzlich bremsen. Experten gehen davon aus, dass der Markt sich auf dem erreichten hohen Niveau stabilisieren wird, wobei in besonders gefragten Lagen weiterhin mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen zu rechnen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im Q3 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 6.479 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 hat sich das Preisniveau weitgehend stabilisiert, wobei nur marginale Veränderungen zu verzeichnen sind. Diese Konsolidierung auf hohem Niveau deutet darauf hin, dass der Markt nach Jahren starker Preissteigerungen eine Phase der Stabilisierung durchläuft.

Im Jahresvergleich zeigen sich moderate Preissteigerungen, die jedoch deutlich flacher ausfallen als in den Vorjahren. Die Entwicklung verdeutlicht, dass das Wachstum im Wohnungssegment im Vergleich zum Häusermarkt etwas abgeflacht ist, was teilweise auf das bereits sehr hohe erreichte Preisniveau zurückzuführen ist. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erzielen dabei weiterhin Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im Q3 2025 auf hohem Niveau, wobei besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung stark nachgefragt werden. Der Markt zeigt eine deutliche Zweiteilung: Während hochwertige Neubauwohnungen Spitzenpreise erzielen und schnell Käufer finden, ist bei älteren Bestandswohnungen eine differenziertere Betrachtung notwendig. Sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen mit veralteter Energiebilanz stoßen auf verhaltene Nachfrage und müssen teilweise mit Preisabschlägen kalkuliert werden.

Die Neubautätigkeit im Wohnungssegment zeigt sich aktiver als im Häuserbereich, wobei Investoren verstärkt auf Mehrfamilienhäuser und hochwertige Eigentumswohnungsprojekte setzen. Der Leerstand bleibt minimal, und die Vermarktungszeiten für attraktive Objekte sind kurz. Die Marktdynamik wird zusätzlich durch institutionelle Investoren beeinflusst, die verstärkt in Wohnimmobilien als stabile Anlageklasse investieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Innenstadtlagen und zentrale Bezirke erzielen die höchsten Quadratmeterpreise, wobei Spitzenlagen wie das Bankenviertel, Westend oder die Innenstadt Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Diese Premiumlagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem urbanen Lebensstil.

Stadtrandlagen und einfachere Viertel verzeichnen deutlich moderatere Preise, die sich im Bereich von 4.000 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter bewegen. Interessant ist die Entwicklung in aufstrebenden Stadtteilen wie dem Gallus oder Ostend, die durch Stadtentwicklungsprojekte und verbesserte Infrastruktur zunehmend an Attraktivität gewinnen und überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen. Die Nähe zu Grünflächen und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der Marktkonsolidierung auf hohem Preisniveau erwartet. Die Nachfrage dürfte robust bleiben, insbesondere im Segment der energieeffizienten Neubauwohnungen, die von steigenden Energiekosten und verschärften Umweltauflagen profitieren. Experten gehen davon aus, dass die Preise im Durchschnitt stabil bleiben oder nur moderat steigen werden, wobei in einzelnen Segmenten und Lagen durchaus unterschiedliche Entwicklungen möglich sind.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau bleiben oder leicht zunehmen, wobei der Fokus weiterhin auf hochwertigen und nachhaltigen Wohnkonzepten liegen wird. Die demografische Entwicklung Frankfurts als wachsende Metropole und internationaler Finanzplatz wird die Nachfrage langfristig stützen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verschärfte Bauauflagen die Investitionstätigkeit beeinflussen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im Q3 2025 durchschnittliche Mieten zwischen 15 und 22 Euro pro Quadratmeter, wobei die konkrete Höhe stark von Lage und Ausstattung abhängt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Mieten um etwa 2 bis 3 Prozent gestiegen, was die anhaltende Dynamik im Mietsektor unterstreicht. Diese Steigerungsrate liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den Druck auf dem Mietmarkt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von circa 3 bis 5 Prozent gegenüber dem Q3 2024, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise bestätigt. Besonders gefragt sind moderne Häuser mit zeitgemäßer Energieeffizienz und gehobener Ausstattung, die am oberen Ende der Preisspanne angesiedelt sind. Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch das knappe Angebot und die hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum getrieben.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser ist durch einen extrem geringen Leerstand und sehr schnelle Vermietungen gekennzeichnet. Verfügbare Objekte finden in der Regel innerhalb weniger Tage neue Mieter, wobei häufig eine Vielzahl von Bewerbern um die wenigen verfügbaren Häuser konkurriert. Diese Situation verschafft Vermietern eine außerordentlich starke Verhandlungsposition und ermöglicht die Durchsetzung höherer Mieten.

Die Neubauaktivität von explizit zur Vermietung vorgesehenen Häusern ist nahezu nicht vorhanden, da sich Investoren primär auf den Bau von Mehrfamilienhäusern konzentrieren, die eine höhere Rendite versprechen. Das bestehende Angebot speist sich hauptsächlich aus dem Bestand privater Vermieter, die ihre Immobilien langfristig halten und vermieten. Die strukturelle Unterversorgung mit Miethäusern dürfte sich in absehbarer Zeit nicht ändern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Im Hochpreissegment befinden sich beliebte Wohnlagen wie Sachsenhausen, Westend oder Nordend, wo die Mieten für Häuser häufig die 20-Euro-Marke pro Quadratmeter überschreiten. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke bieten moderatere Mietpreise im Bereich von 12 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Bergen-Enkheim, Nieder-Eschbach oder Harheim sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche und Gartenzugang zu bezahlbaren Preisen suchen. Die Entwicklung zeigt jedoch, dass auch in diesen Lagen die Mieten kontinuierlich steigen und die Preisunterschiede zu den zentralen Lagen tendenziell abnehmen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des angespannten Mietmarktes und weiteren moderaten Mietsteigerungen zu rechnen. Die strukturelle Unterversorgung mit Miethäusern bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird den Aufwärtsdruck auf die Mieten aufrechterhalten. Experten gehen davon aus, dass die jährlichen Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent liegen werden, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen.

Die Nachfrage nach Miethäusern dürfte weiterhin hoch bleiben, insbesondere von Familien und Expats, die temporär in Frankfurt leben. Die wirtschaftliche Attraktivität der Stadt als Finanzplatz und die damit verbundene Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage zusätzlich stützen. Eine Entspannung des Marktes ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots möglich, was jedoch angesichts der aktuellen Neubauaktivität unwahrscheinlich erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mieten für Wohnungen in Frankfurt bewegen sich im Q3 2025 in einer Spanne von etwa 12 bis 18 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 ist ein leichter Anstieg der Mietpreise um circa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungsmarkt widerspiegelt. Diese Entwicklung entspricht dem Trend im Häusersegment und unterstreicht die generelle Anspannung auf dem Frankfurter Mietmarkt.

Die Jahresentwicklung zeigt eine Mietsteigerung im Bereich von 3 bis 5 Prozent gegenüber dem Q3 2024. Besonders stark nachgefragt sind moderne Neubauwohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung und energieeffizienter Bauweise, die Mieten von über 18 Euro pro Quadratmeter erzielen. Altbauwohnungen ohne moderne Energiestandards liegen deutlich darunter und bewegen sich im Bereich von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier steigende Tendenz zu beobachten ist.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt ist durch einen extrem geringen Leerstand und sehr kurze Vermarktungszeiten charakterisiert. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter 1 Prozent, was auf eine extreme Marktanspannung hindeutet. Verfügbare Wohnungen werden in der Regel innerhalb weniger Tage vermietet, wobei sich häufig Dutzende von Interessenten auf eine Wohnung bewerben. Diese Marktsituation ermöglicht es Vermietern, aus einer Vielzahl von Bewerbern auszuwählen und optimale Mietkonditionen durchzusetzen.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser und größere Wohnkomplexe, wobei ein signifikanter Teil der Neubauwohnungen als Eigentumswohnungen und nicht als Mietwohnungen konzipiert wird. Institutionelle Investoren sind zunehmend im Mietwohnungsmarkt aktiv und erwerben Bestandsimmobilien oder entwickeln neue Projekte, was zu einer Professionalisierung des Vermietungsmarktes führt. Der Zuzug nach Frankfurt bleibt auf hohem Niveau, was die Nachfrage kontinuierlich antreibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen sind signifikant und spiegeln die heterogene Struktur Frankfurts wider. Innenstadtnahe Lagen und begehrte Viertel wie das Nordend, Bornheim oder Sachsenhausen verzeichnen die höchsten Mieten, die regelmäßig über 16 Euro pro Quadratmeter liegen. In Spitzenlagen und bei Neubauwohnungen werden teilweise über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lifestyle.

Stadtrandlagen bieten moderatere Mietpreise im Bereich von 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Sossenheim, Zeilsheim oder Preungesheim sind preislich attraktiver, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Die Entwicklung der letzten Quartale zeigt, dass die Mietpreisschere zwischen zentralen und peripheren Lagen tendenziell weiter aufgeht, da in den begehrten Innenstadtlagen die Nachfrage besonders stark ist. Gleichzeitig profitieren aufstrebende Stadtteile wie das Gallus oder Teile des Ostends von Gentrifizierungsprozessen und verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation hin. Die Mieten dürften weiter moderat steigen, wobei jährliche Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent erwartet werden. Die hohe Nachfrage, getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug nach Frankfurt und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort, wird den Mietmarkt weiterhin unter Druck setzen.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau bleiben oder nur leicht zunehmen, was angesichts der starken Nachfrage nicht zu einer spürbaren Entspannung führen wird. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Dynamik der Mietpreisentwicklung dämpfen, werden aber die grundsätzliche Angebots-Nachfrage-Problematik nicht lösen. Experten gehen davon aus, dass der Frankfurter Mietwohnungsmarkt mittelfristig angespannt bleiben wird, wobei insbesondere bezahlbarer Wohnraum zunehmend knapp wird.

Die demografische Entwicklung und die wirtschaftliche Bedeutung Frankfurts als internationaler Finanzplatz werden die Nachfrage nach Mietwohnungen langfristig hoch halten. Gleichzeitig könnten sich verändernde Arbeitsmodelle wie vermehrtes Homeoffice zu einer leichten Verschiebung der Nachfrage von zentralen zu periphereren Lagen führen, wobei dieser Effekt bisher nur in begrenztem Umfang zu beobachten ist.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 weiterhin als robuster und nachfragestarker Markt mit anhaltend hohem Preisniveau. Die Analyse der vier Hauptsegmente zeigt durchgängig moderate Preissteigerungen im Vergleich zum Vorquartal, wobei sich die Dynamik gegenüber den Vorjahren etwas abgeschwächt hat. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das prägende Element des Marktes.

Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigt sich eine Stabilisierung auf hohem Niveau, wobei die Preise weiterhin moderat steigen. Die Unterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen bleiben signifikant, mit Premiumpreisen in zentralen und begehrten Lagen. Die Neubautätigkeit konzentriert sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, während der Mietmarkt weiterhin unter einem Angebotsdefizit leidet.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Markttrends zu rechnen. Die wirtschaftliche Attraktivität Frankfurts, der kontinuierliche Zuzug und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden den Markt weiterhin prägen. Investoren und Marktteilnehmer sollten sich auf ein anhaltend hohes Preisniveau und intensive Wettbewerbssituationen einstellen, wobei qualitativ hochwertige und energieeffiziente Immobilien besonders gefragt bleiben werden.