Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Die Mainmetropole als bedeutender Finanzplatz Deutschlands verzeichnet trotz gedämpfter Neubauaktivität und erhöhter Finanzierungskosten eine bemerkenswerte Preisstabilität. Im Vergleich zum Vorquartal Q2/2025 zeigen sich moderate Veränderungen, die hauptsächlich durch die anhaltende Angebotsknappheit und die ungebrochene Attraktivität des Standorts Frankfurt getrieben werden.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 5.520 Euro pro Quadratmeter lag. Die quartalsbezogene Preissteigerung von etwa 1,3 Prozent zeigt eine kontinuierliche, wenn auch verlangsamte Aufwärtsentwicklung.

Im Vorjahresvergleich wird die positive Marktentwicklung deutlicher sichtbar: Mit einem Preisanstieg von 5.331 Euro pro Quadratmeter im Q3/2024 auf das aktuelle Niveau ergibt sich eine jährliche Wertsteigerung von beachtlichen 4,9 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Häusern als Kapitalanlage und Wohnform in der Finanzmetropole.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,4 Millionen Euro, wobei Neubauten und modernisierte Bestandsimmobilien die oberen Preissegmente dominieren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird maßgeblich durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin deutlich hinter dem Bedarf zurück, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und die erhöhten Finanzierungskosten zurückzuführen ist. Im Vergleich zum Q2/2025 hat sich diese Situation nicht entspannt, sondern eher verschärft.

Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser ist im dritten Quartal weiter gesunken. Besonders im gehobenen Preissegment zeigt sich eine ausgeprägte Angebotsknappheit. Käufer müssen durchschnittlich drei bis vier Monate Suchzeit einplanen, um eine passende Immobilie zu finden. Die Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was auf die hohe Nachfrage und die Bereitschaft der Käufer hindeutet, die geforderten Preise zu akzeptieren.

Ein weiterer relevanter Faktor ist die zurückhaltende Verkaufsbereitschaft vieler Eigentümer, die aufgrund der günstigen Finanzierungskonditionen der Vergangenheit und der unsicheren Zinsentwicklung ihre Immobilien nicht auf den Markt bringen. Dies verstärkt die Angebotsverknappung zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben signifikant. In den Premium-Lagen des Westends und in Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise für Häuser bei durchschnittlich 7.500 bis 9.000 Euro, was deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Die beliebten Familienstadtteile wie Dornbusch, Nordend und Bornheim bewegen sich mit Preisen zwischen 5.800 und 6.500 Euro pro Quadratmeter im mittleren bis gehobenen Segment. Hier zeigt sich eine besonders hohe Nachfrage von Familien, die die Nähe zu Schulen und Grünflächen schätzen.

In den Stadtrandlagen wie Nieder-Eschbach, Bergen-Enkheim oder Harheim sind Häuser mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.200 und 5.000 Euro noch vergleichsweise erschwinglich. Diese Gebiete verzeichnen eine steigende Nachfrage, da sie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten und durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs zunehmend besser angebunden werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Segment der Häuser zum Kauf. Die Preissteigerungen werden voraussichtlich zwischen 2 und 4 Prozent jährlich liegen, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird.

Die Neubauaktivität wird sich voraussichtlich nur langsam erholen. Die hohen Baukosten und strengeren Energieeffizienzanforderungen werden weiterhin als Investitionshemmnis wirken. Gleichzeitig könnte die geplante Nachverdichtung in einigen Stadtteilen mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen.

Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien mit modernen Heizsystemen. Die Nachfrage nach Häusern mit Garten und Home-Office-Möglichkeiten bleibt auf hohem Niveau stabil.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 ein stabiles Preisniveau bei 6.479 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 6.480 Euro lagen, ist praktisch keine Veränderung festzustellen. Diese Seitwärtsbewegung markiert eine Konsolidierungsphase nach den deutlichen Preissteigerungen der Vorjahre.

Im Jahresvergleich zeigt sich sogar eine minimale Preiskorrektur von 0,3 Prozent, da der Quadratmeterpreis im Q3/2024 noch bei 6.496 Euro lag. Diese leichte Abwärtsbewegung ist jedoch eher als Stabilisierung auf hohem Niveau zu interpretieren denn als Trendwende.

Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren erheblich je nach Größe und Ausstattung. Für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern müssen Käufer mit Investitionen zwischen 550.000 und 650.000 Euro rechnen. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erreichen häufig Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen unterscheidet sich deutlich vom Häusermarkt. Während die Nachfrage weiterhin stabil bis moderat hoch bleibt, ist das Angebot etwas vielfältiger als im Häusersegment. Dennoch bleibt die Neubauaktivität aufgrund der hohen Baukosten und regulatorischen Anforderungen gedämpft.

Im Vergleich zum Q2/2025 hat sich die Anzahl der verfügbaren Wohnungen leicht erhöht, was hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen ist, die bereits vor zwei bis drei Jahren begonnen wurden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 60 bis 90 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte in Toplagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Die Käuferstruktur hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert. Kapitalanleger machen weiterhin etwa 40 Prozent der Käufer aus, während 60 Prozent die Wohnungen zur Eigennutzung erwerben. Die Renditeerwartungen der Anleger haben sich aufgrund der gestiegenen Zinsen nach unten angepasst, was zu einer gewissen Kaufzurückhaltung in diesem Segment führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere in der Nähe der Alten Oper und entlang des Mainufers, erreichen die Quadratmeterpreise Spitzenwerte von 9.000 bis 12.000 Euro. Luxuswohnungen in Neubauprojekten können sogar noch höhere Preise erzielen.

Das Europaviertel als modernes Entwicklungsgebiet verzeichnet Preise zwischen 7.500 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage hier wird durch die moderne Infrastruktur und die Nähe zur Messe getrieben. Im Gallus und in Bockenheim, die sich zunehmend gentrifizieren, liegen die Preise bei 5.500 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter.

In den Außenbezirken wie Höchst, Sindlingen oder Fechenheim sind Eigentumswohnungen mit Preisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise erschwinglich. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Stadtentwicklungsprojekten und verbesserten Verkehrsanbindungen.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Frankfurt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin stabil bleiben mit einer leichten Tendenz zur Seitwärtsbewegung. Experten erwarten Preisschwankungen im Bereich von minus 1 bis plus 2 Prozent jährlich.

Die Fertigstellung mehrerer großer Wohnbauprojekte in den kommenden Quartalen könnte zu einer temporären Angebotsausweitung führen. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch die wachsende Bevölkerung Frankfurts und den Zuzug von Fachkräften gestützt.

Besonders gefragt bleiben werden Wohnungen mit flexiblen Grundrissen, Balkonen oder Terrassen sowie energieeffiziente Neubauten. Die verschärften Energiestandards könnten zu einer weiteren Preisdifferenzierung zwischen modernen und älteren Bestandswohnungen führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Obwohl keine exakten quartalsweisen Durchschnittswerte vorliegen, bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.200 und 4.500 Euro monatlich. Im Vergleich zum Q2/2025 ist eine leichte Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen.

Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Reihenhaus mit 120 Quadratmetern liegt bei etwa 2.400 Euro, was einem Quadratmeterpreis von 20 Euro entspricht. Freistehende Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung erreichen Mietpreise von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Mietsteigerung von etwa 4 bis 5 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die anhaltende Knappheit in diesem Segment widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Frankfurt bleibt extrem begrenzt. Die meisten Häuser werden entweder von den Eigentümern selbst bewohnt oder als Kaufobjekte angeboten. Der Anteil der zur Vermietung stehenden Häuser macht weniger als 5 Prozent des Gesamtbestandes aus.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von internationalen Führungskräften, Diplomaten und wohlhabenden Familien, die temporär in Frankfurt leben. Im Vergleich zum Q2/2025 hat sich die Nachfrage leicht verstärkt, was auf die zunehmende internationale Mobilität nach der Stabilisierung der globalen Wirtschaftslage zurückzuführen ist.

Die durchschnittliche Leerstandsquote bei Mietshäusern liegt praktisch bei null. Objekte, die auf den Markt kommen, werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist verschwindend gering, da Investoren eher auf Mehrfamilienhäuser setzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den Villenvierteln des Westends und in Sachsenhausen-Nord erzielt. Hier liegen die monatlichen Mieten für repräsentative Häuser zwischen 4.000 und 6.000 Euro. Diese Objekte richten sich primär an internationale Executives und Botschaftsangehörige.

In familienfreundlichen Stadtteilen wie Oberrad, Niederrad und Schwanheim bewegen sich die Mietpreise für Reihenhäuser zwischen 2.000 und 2.800 Euro monatlich. Diese Gebiete sind besonders bei Familien mit Kindern beliebt, die Wert auf Gärten und ruhige Wohnlagen legen.

In den Außenbezirken wie Nieder-Erlenbach oder Kalbach sind Häuser zu Mietpreisen zwischen 1.800 und 2.300 Euro verfügbar. Diese Lagen bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, erfordern jedoch längere Pendelzeiten in die Innenstadt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verknappung des Angebots an Mietshäusern erwartet. Die Mietpreise werden voraussichtlich um 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind.

Die geplanten Regulierungen im Mietrecht könnten zu einer weiteren Verknappung führen, da potenzielle Vermieter möglicherweise den Verkauf der Vermietung vorziehen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Digitalisierung und die Möglichkeit des Home-Office die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken.

Ein leichtes Wachstum des Angebots könnte durch Build-to-Rent-Projekte entstehen, bei denen institutionelle Investoren gezielt Häuser zur langfristigen Vermietung errichten. Diese Entwicklung steckt in Frankfurt jedoch noch in den Anfängen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltende Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete für Bestandswohnungen liegt bei 14,50 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen Mietpreise von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter erreichen. Im Vergleich zum Q2/2025 entspricht dies einer Steigerung von etwa 2 Prozent.

Für eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern müssen Mieter monatlich zwischen 870 und 1.080 Euro Kaltmiete einkalkulieren. Bei 3-Zimmer-Wohnungen mit 80 Quadratmetern liegen die Kaltmieten zwischen 1.160 und 1.440 Euro.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Mietsteigerung von etwa 3,5 Prozent, was angesichts des knappen Angebots und der starken Nachfrage als moderat zu bewerten ist. Die Mietpreisbremse zeigt eine gewisse dämpfende Wirkung, verhindert jedoch nicht die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt bleibt extrem angespannt. Die Leerstandsquote liegt bei historisch niedrigen 0,3 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Im Vergleich zum Q2/2025 hat sich die Situation nicht entspannt, sondern eher weiter zugespitzt.

Die Neubauaktivität kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Im dritten Quartal wurden etwa 800 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der Bedarf bei geschätzten 3.000 Einheiten pro Quartal liegt. Die Genehmigungszahlen für neue Wohnbauprojekte sind gegenüber dem Vorquartal leicht rückläufig, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und komplexe Genehmigungsverfahren zurückzuführen ist.

Auf eine ausgeschriebene Wohnung kommen durchschnittlich 50 bis 80 Bewerber, in beliebten Lagen sogar über 100. Die durchschnittliche Suchdauer für eine Mietwohnung hat sich auf drei bis vier Monate verlängert. Viele Wohnungen werden gar nicht mehr öffentlich inseriert, sondern über Wartelisten oder persönliche Kontakte vergeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Toplagen des Westends, in Sachsenhausen und im Nordend liegen die Mieten für Bestandswohnungen zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen in diesen Lagen erreichen Spitzenmieten von 22 bis 25 Euro pro Quadratmeter.

Das Bahnhofsviertel und das Gallus, die sich in einem dynamischen Wandlungsprozess befinden, verzeichnen Mieten zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage und der zunehmenden Aufwertung durch Sanierungen und Neubauprojekte.

In den Außenbezirken wie Preungesheim, Eckenheim oder Ginnheim liegen die Mieten bei 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, sind aber durch den öffentlichen Nahverkehr gut an die Innenstadt angebunden.

Die günstigsten Mieten finden sich in Stadtteilen wie Griesheim, Fechenheim oder Sossenheim mit Preisen zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete werden zunehmend von Studenten und jungen Berufstätigen nachgefragt, die auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum sind.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung in Frankfurt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter nach oben tendieren. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei in gefragten Lagen und bei Neubauten auch höhere Steigerungen möglich sind.

Die geplante Fertigstellung mehrerer großer Wohnquartiere könnte mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen. Projekte wie die Entwicklung des neuen Stadtteils am Günthersburgpark oder die Nachverdichtung im Europaviertel werden jedoch erst in den kommenden Jahren vollständig realisiert.

Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften, die Attraktivität Frankfurts als Finanzplatz und die wachsende Zahl von Single-Haushalten weiter angetrieben. Besonders gefragt bleiben kleine bis mittlere Wohnungen mit effizienten Grundrissen und guter Anbindung.

Regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Vorgaben zum Klimaschutz könnten die Marktdynamik beeinflussen. Vermieter werden zunehmend in die energetische Sanierung investieren müssen, was sich mittelfristig auf die Mietpreise auswirken könnte.

Fazit und Gesamtausblick

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser moderate Preissteigerungen verzeichnet, zeigt sich der Eigentumswohnungsmarkt in einer Konsolidierungsphase. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen.

Die strukturellen Herausforderungen - knappes Angebot, hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen - werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Frankfurt bleibt als internationaler Finanzplatz und wirtschaftliches Zentrum ein attraktiver Wohnstandort, was die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten wird.

Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und finanzielle Flexibilität erfolgsentscheidend sind. Die Bedeutung von Energieeffizienz und nachhaltigen Wohnkonzepten wird in den kommenden Jahren weiter zunehmen und zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen modernen und älteren Immobilien führen.