Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienentwicklung im dritten Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit teilweiser Stabilisierung bei Eigentumswohnungen und einem anhaltenden Preisanstieg bei Häusern. Die verfügbaren Marktdaten zeigen eine Zweiteilung des Marktes, wobei das Transaktionsvolumen im Wohnimmobiliensegment mit 204 Millionen Euro einen bemerkenswerten Anstieg von 480 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal verzeichnet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine robuste Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro liegt das Preisniveau um 4,8 Prozent über dem Vorjahreswert von 5.331 Euro. Diese positive Entwicklung setzt den Aufwärtstrend fort, der bereits im Q2 2025 mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 5.450 Euro erkennbar war. Die quartalsweise Steigerung von Q2 zu Q3 beträgt somit 2,6 Prozent, was auf eine anhaltende Nachfragedynamik hindeutet.

Die absolute Preissteigerung von 258 Euro pro Quadratmeter innerhalb eines Jahres unterstreicht die Attraktivität von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern im Frankfurter Stadtgebiet. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche entspricht dies aktuellen Kaufpreisen von etwa 838.000 Euro, verglichen mit 817.500 Euro im Vorquartal.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Frankfurt bleibt trotz des gestiegenen Preisniveaus stabil. Die erhebliche Steigerung des Transaktionsvolumens im gesamten Wohnimmobiliensektor deutet auf eine Wiederbelebung der Kaufaktivitäten hin, nachdem die Zurückhaltung der vergangenen Quartale überwunden wurde. Die Neubauaktivität im Häusersegment konzentriert sich weiterhin auf die Randgebiete Frankfurts, wo noch ausreichend Bauland verfügbar ist. Projekte in Stadtteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim und Bergen-Enkheim tragen zur Angebotsausweitung bei, können jedoch die starke Nachfrage nur teilweise decken.

Der Leerstand bei Häusern bleibt praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Objekte, die zum Verkauf angeboten werden, finden in der Regel innerhalb von zwei bis drei Monaten neue Eigentümer, wobei die Vermarktungsdauer im Vergleich zum Vorquartal leicht gesunken ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen bleibt im Q3 2025 erheblich. Spitzenlagen wie das Westend, Sachsenhausen-Nord und das Nordend verzeichnen Quadratmeterpreise, die bis zu 40 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen bevorzugten Wohnlagen werden für freistehende Einfamilienhäuser Preise von über 7.500 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die mittleren Lagen, zu denen Stadtteile wie Bockenheim, Bornheim und Niederrad zählen, bewegen sich im Bereich des städtischen Durchschnitts. Hier ist die Nachfrage besonders von Familien getrieben, die die gute Infrastruktur und die relative Nähe zum Zentrum schätzen. In den Randlagen wie Sossenheim, Zeilsheim oder Sindlingen liegen die Preise etwa 20 bis 30 Prozent unter dem Durchschnitt, bieten jedoch oft größere Grundstücke und damit ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs bei Häusern erwartet. Die anhaltend hohe Nachfrage, kombiniert mit dem begrenzten Angebot an Bauland im Stadtgebiet, wird voraussichtlich zu einer jährlichen Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent führen. Die Entwicklung der Hypothekenzinsen wird dabei eine entscheidende Rolle spielen. Bei einer Stabilisierung oder leichten Senkung der Zinsen könnte sich die Nachfrage weiter verstärken, während steigende Zinsen zu einer Marktberuhigung führen könnten.

Die geplanten Neubaugebiete in den Außenbezirken werden mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, jedoch nicht ausreichen, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben. Besonders im Segment der familiengerechten Reihenhäuser wird die Nachfrage das Angebot weiterhin deutlich übersteigen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das aktuelle Preisniveau marginal um 0,26 Prozent unter dem Vorjahreswert von 6.496 Euro. Diese leichte Korrektur folgt auf die Preisentwicklung des Q2 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 6.520 Euro lag. Der Rückgang vom zweiten zum dritten Quartal beträgt somit 0,63 Prozent.

Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75 Quadratmetern entspricht dies einem Kaufpreis von etwa 486.000 Euro, verglichen mit 489.000 Euro im Vorquartal. Die Preisstabilisierung deutet auf eine Normalisierung des Marktes hin, nachdem die starken Preisanstiege der vergangenen Jahre zu einer gewissen Marktsättigung geführt haben.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, was zu der beobachteten Preisstabilisierung beigetragen hat. Die Fertigstellung mehrerer größerer Neubauprojekte, insbesondere im Europaviertel und im Frankfurter Bogen, hat das Angebot erweitert. Gleichzeitig zeigt sich die Nachfrage differenziert: Während hochwertige Neubauwohnungen in guten Lagen weiterhin stark nachgefragt werden, ist bei Bestandswohnungen mit Renovierungsbedarf eine gewisse Zurückhaltung erkennbar.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich von etwa 2,5 Monaten im Q2 auf 3 Monate im Q3 verlängert. Dies gibt Käufern mehr Verhandlungsspielraum, insbesondere bei Objekten, die bereits länger am Markt sind. Die Leerstandsquote bei zum Verkauf stehenden Wohnungen bleibt mit unter 2 Prozent jedoch weiterhin sehr niedrig.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleibt im Q3 2025 erheblich. In Premium-Lagen wie dem Westend, dem Ostend und Sachsenhausen werden Quadratmeterpreise von über 8.500 Euro erzielt, wobei Penthouse-Wohnungen und luxuriöse Neubauten auch Preise jenseits der 10.000-Euro-Marke erreichen. Das Bankenviertel und die angrenzenden Quartiere profitieren von der Nähe zu den Arbeitsplätzen im Finanzsektor.

In aufstrebenden Vierteln wie dem Gallus, Bockenheim und dem Osthafen bewegen sich die Preise zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten und der verbesserten Infrastruktur. In den Außenbezirken wie Höchst, Nied oder Fechenheim liegen die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter, was diese Lagen besonders für Erstkaüfer attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen erwartet. Die Preisentwicklung wird stark von der weiteren Zinsentwicklung und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen. Bei einer Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau ist mit einer jährlichen Preissteigerung von maximal 1 bis 2 Prozent zu rechnen.

Die geplante Fertigstellung weiterer Neubauprojekte, insbesondere im Bereich des neuen Stadtteils am Rebstock und im Innovationsquartier, wird das Angebot in den kommenden Quartalen weiter erhöhen. Dies könnte zu einer weiteren Marktentspannung führen, insbesondere im mittleren Preissegment. Hochwertige Neubauwohnungen in Top-Lagen werden jedoch weiterhin Preissteigerungen verzeichnen, da hier die Nachfrage das begrenzte Angebot übersteigt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Basierend auf den Marktbeobachtungen und der allgemeinen Preisentwicklung im Kaufsegment liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser bei etwa 2.400 bis 2.800 Euro monatlich, was einer Steigerung von etwa 3 Prozent gegenüber dem Q2 2025 entspricht. Reihenhäuser werden durchschnittlich für 1.800 bis 2.200 Euro kalt vermietet.

Die Mietrendite für Häuser liegt bei durchschnittlich 2,8 bis 3,2 Prozent, wobei diese in den Außenbezirken tendenziell höher ausfällt als in den zentralen Lagen. Pro Quadratmeter werden Kaltmieten zwischen 12 und 16 Euro erzielt, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr der Immobilie.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Frankfurt bleibt extrem begrenzt. Die meisten Häuser werden von Eigentümern selbst bewohnt, und nur ein kleiner Teil gelangt auf den Mietmarkt. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von internationalen Führungskräften, Expatriates und wohlhabenden Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich noch in der Orientierungsphase befinden.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei etwa 3 bis 4 Jahren, deutlich länger als bei Wohnungen. Dies führt zu einer sehr geringen Fluktuation und entsprechend wenigen verfügbaren Objekten. Neue Mietobjekte werden in der Regel innerhalb von 2 bis 3 Wochen vermietet, wobei oft mehrere Interessenten um ein Objekt konkurrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den prestigeträchtigen Wohnlagen wie dem Diplomatenviertel, Westend-Süd und in Teilen von Sachsenhausen erzielt. Hier liegen die monatlichen Kaltmieten oft bei über 3.500 Euro für hochwertige Einfamilienhäuser. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Mietern beliebt, die Wert auf repräsentatives Wohnen in zentraler Lage legen.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Dornbusch, Eschersheim und Ginnheim bewegen sich die Mieten im mittleren Segment zwischen 2.200 und 2.800 Euro. Die Außenbezirke wie Nieder-Erlenbach, Kalbach oder Frankfurter Berg bieten Häuser zu Mieten zwischen 1.600 und 2.200 Euro an, wobei hier oft größere Gärten und mehr Wohnfläche geboten werden.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter angespannt bleiben. Die begrenzte Verfügbarkeit bei gleichbleibend hoher Nachfrage wird zu weiteren moderaten Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich führen. Die Einführung strengerer Mietpreisbegrenzungen könnte diese Entwicklung dämpfen, wird aber voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, da Eigentümer ihre Häuser dann eher verkaufen als vermieten.

Die Nachfrage von internationalen Unternehmen nach hochwertigen Mietshäusern für ihre Führungskräfte bleibt stabil. Dies wird insbesondere das Premium-Segment stützen. Im mittleren Segment könnte sich die Situation durch vereinzelte Build-to-Rent-Projekte, bei denen Reihenhäuser speziell für die Vermietung entwickelt werden, leicht entspannen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Bestandswohnungen liegt bei etwa 14,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 2,5 Prozent gegenüber dem Q2 2025 entspricht. Neubauwohnungen werden zu durchschnittlich 16,80 Euro pro Quadratmeter vermietet, wobei in Spitzenlagen auch Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.

Für eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 65 Quadratmetern bedeutet dies eine Kaltmiete von etwa 940 Euro im Bestand und 1.090 Euro im Neubau. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen entsprechend bei etwa 1.150 bis 1.350 Euro, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Marktdynamik

Der Wohnungsmietmarkt in Frankfurt bleibt im Q3 2025 von einer hohen Nachfrage bei knappem Angebot geprägt. Die Leerstandsquote liegt weiterhin unter 1 Prozent, was deutlich unter dem für einen funktionierenden Markt notwendigen Niveau von 3 Prozent liegt. Die Fertigstellung neuer Mietwohnungen kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, insbesondere im bezahlbaren Segment.

Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen beträgt weniger als eine Woche, wobei auf eine Wohnung im mittleren Preissegment durchschnittlich 50 bis 80 Bewerber kommen. Diese extreme Konkurrenzsituation führt dazu, dass Vermieter sehr hohe Anforderungen an die Bonität und Einkommensverhältnisse der Mieter stellen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Top-Lagen wie dem Westend, Nordend und Sachsenhausen-Nord liegen die Durchschnittsmieten bei 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter, wobei luxuriös ausgestattete Wohnungen auch 25 Euro und mehr kosten können. Das Europaviertel als neues Prestigequartier erreicht ähnliche Preisniveaus.

In den beliebten Stadtteilen der zweiten Reihe wie Bornheim, Bockenheim und dem Ostend bewegen sich die Mieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, was zu einer konstant hohen Nachfrage führt. In den Außenbezirken wie Griesheim, Sossenheim oder Preungesheim liegen die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten keine grundlegende Entspannung erwartet. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, wenn auch durch regulatorische Eingriffe gebremst. Eine jährliche Steigerung von 2 bis 3 Prozent erscheint realistisch, wobei Neuvertragsmieten stärker steigen könnten als Bestandsmieten.

Die geplanten Neubauprojekte werden zwar das Angebot erweitern, aber vorwiegend im höherpreisigen Segment. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum wird sich ohne massive staatliche Intervention oder eine deutliche Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus nicht lösen lassen. Die Diskussion um Mietpreisbremsen und Mietendeckel wird die politische Agenda bestimmen, wobei die Wirksamkeit solcher Maßnahmen umstritten bleibt.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 zweigeteilt: Während der Häusermarkt sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich weiterhin von Preissteigerungen geprägt ist, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Die massive Steigerung des Transaktionsvolumens um 480 Prozent signalisiert eine Wiederbelebung der Marktaktivität nach einer Phase der Zurückhaltung.

Die strukturellen Herausforderungen des Frankfurter Immobilienmarktes - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - bleiben bestehen. Besonders im Mietsektor führt dies zu einer angespannten Situation, die sich ohne grundlegende Änderungen in der Wohnungsbaupolitik nicht auflösen wird. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf ein weiterhin hohes Preisniveau einstellen, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird.

Frankfurt bleibt als Finanzmetropole und internationaler Wirtschaftsstandort ein attraktiver Immobilienmarkt mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial, allerdings zu Preisen, die für viele Haushalte zunehmend zur Belastung werden.