Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main – Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal setzt sich die moderate Aufwärtsbewegung bei den Preisen fort, während das Angebot in allen Segmenten knapp bleibt. Die Finanzmetropole behauptet ihre Position als einer der teuersten Immobilienmärkte Deutschlands und zeigt sich weitgehend resilient gegenüber gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von etwa 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei circa 5.500 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag, bedeutet dies eine Wertsteigerung von rund 5 Prozent.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Frankfurter Häusermarkts wider, wobei die Steigerungsraten im Vergleich zu den Vorjahren moderater ausfallen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies aktuell einen Kaufpreis von etwa 838.350 Euro, was für viele Käufer eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Frankfurt bleibt auf konstant hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage bildet das Fundament für die kontinuierliche Preisentwicklung. Besonders auffällig ist, dass sich die Neubauaktivitäten im Häusersegment stark zurückentwickelt haben. Die Bauträger fokussieren sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau, während neue Einfamilienhäuser nur noch selten realisiert werden.

Der Bestand an verfügbaren Häusern hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei gut ausgestatteten Objekten in gefragten Lagen bei weniger als drei Monaten. Sanierungsbedürftige Immobilien oder Objekte in weniger beliebten Stadtteilen benötigen hingegen teilweise sechs Monate oder länger bis zum Verkauf.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen bleiben erheblich. In den Premiumlagen des Frankfurter Zentrums sowie in besonders beliebten Stadtteilen wie dem Westend, Sachsenhausen oder dem Nordend liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden nicht selten Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim sind Häuser hingegen noch zu moderateren Preisen erhältlich. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise häufig zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von ihrer guten Verkehrsanbindung an das Zentrum bei gleichzeitig ruhigerer Wohnlage und mehr Grünflächen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Häusersegment. Die Preissteigerungen dürften sich voraussichtlich im niedrigen einstelligen Prozentbereich bewegen. Wesentliche Einflussfaktoren bleiben die Entwicklung der Hypothekenzinsen, die allgemeine wirtschaftliche Lage sowie mögliche regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt.

Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird sich mittelfristig kaum auflösen lassen, da die Neubautätigkeit im Einfamilienhaussegment weiterhin schwach bleiben dürfte. Dies spricht für eine anhaltende Preisstabilität auf hohem Niveau mit der Tendenz zu weiteren moderaten Steigerungen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro auf einem historisch hohen Niveau. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich das Preisniveau weitgehend stabilisiert, wobei die Veränderungen marginal ausfallen. Diese Phase der Konsolidierung folgt auf mehrere Jahre dynamischer Preisentwicklung und deutet auf eine gewisse Marktsättigung im oberen Preissegment hin.

Im Jahresvergleich zeigen sich dennoch moderate Steigerungen, die jedoch deutlich unter den Zuwachsraten der Vorjahre liegen. Für eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet der aktuelle Preis eine Investition von etwa 518.320 Euro, was die Finanzierungsmöglichkeiten vieler Interessenten übersteigt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz des hohen Preisniveaus sehr stark. Besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise sind hochbegehrt und erzielen Spitzenpreise. In diesem Segment werden nicht selten Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro realisiert, in absoluten Topllagen sogar darüber.

Das Angebot bleibt weiterhin knapp, wobei sich die Neubauaktivität auf wenige größere Projekte konzentriert. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem Bedarf zurück, was den Preisdruck aufrechterhält. Der Leerstand ist vernachlässigbar gering, und neu auf den Markt kommende Wohnungen finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit Käufer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Vierteln wie dem Bahnhofsviertel nach dessen Aufwertung, dem Europaviertel oder dem Ostend werden regelmäßig Spitzenpreise erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft bei 7.500 Euro und mehr.

In den Stadtrandbereichen und weniger zentralen Lagen wie Preungesheim, Sossenheim oder Zeilsheim sind Eigentumswohnungen zu deutlich günstigeren Konditionen erhältlich. Die Quadratmeterpreise bewegen sich hier häufig zwischen 4.500 und 5.500 Euro, wobei auch diese Stadtteile von der allgemeinen Marktdynamik erfasst werden und Preissteigerungen verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Die Marktkonsolidierung bei Eigentumswohnungen dürfte sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten fortsetzen. Experten erwarten, dass die Preise auf dem aktuell hohen Niveau verharren werden, ohne signifikante Steigerungen oder Rückgänge. Die Nachfrage wird voraussichtlich stark bleiben, insbesondere für gut geschnittene Wohnungen in zentralen Lagen mit moderner Ausstattung.

Neubauprojekte werden weiterhin preisbestimmend sein und den oberen Rand des Preisspektrums definieren. Die Entwicklung der Zinsen und die gesamtwirtschaftliche Lage werden entscheidenden Einfluss darauf haben, ob sich die Nachfrage auf dem aktuellen Niveau halten kann. Eine deutliche Ausweitung des Angebots ist nicht in Sicht, was für anhaltende Marktanspannung spricht.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Preisspanne zwischen 15 und 22 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung, Größe und Lage der Immobilie. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um durchschnittlich 2 bis 3 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich liegt die Steigerung bei etwa 3 bis 5 Prozent, was die anhaltende Dynamik in diesem Marktsegment unterstreicht.

Für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 1.800 und 2.640 Euro. Diese Preisentwicklung stellt viele Familien vor erhebliche finanzielle Herausforderungen, zumal die Nebenkosten in den letzten Jahren ebenfalls deutlich gestiegen sind.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser ist von einem extremen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, und neue Mietobjekte werden meist innerhalb weniger Tage vergeben. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist nahezu zum Erliegen gekommen, da sich Investoren auf den Geschosswohnungsbau konzentrieren.

Die hohe Nachfrage resultiert aus verschiedenen Faktoren: Viele Familien können sich aufgrund der hohen Kaufpreise kein Eigenheim leisten und weichen auf den Mietmarkt aus. Gleichzeitig suchen Zuzügler aus dem In- und Ausland verstärkt nach familiengerechtem Wohnraum. Diese Konstellation ermöglicht es Vermietern, ihre Preisvorstellungen weitgehend durchzusetzen und Mieter nach strengen Kriterien auszuwählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Premiumlagen wie dem Westend, Sachsenhausen oder dem Nordend werden regelmäßig Mieten am oberen Ende der Preisspanne von 20 bis 22 Euro pro Quadratmeter und teilweise darüber erzielt. Diese Stadtteile zeichnen sich durch ihre zentrale Lage, exzellente Infrastruktur und gehobenes Wohnumfeld aus.

In den Stadtrandregionen und weniger prestigeträchtigen Vierteln liegen die Mieten typischerweise zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Fechenheim, Griesheim oder Höchst bieten hier noch vergleichsweise moderate Mietkonditionen, wobei auch diese Bereiche von der allgemeinen Aufwärtsentwicklung erfasst werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen. Die strukturellen Probleme des Marktes – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – werden sich kurzfristig nicht lösen lassen. Experten prognostizieren weitere moderate Steigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen in diesem Segment nur begrenzte Wirkung, da Häuser oft von den Regelungen ausgenommen sind oder Vermieter Schlupflöcher nutzen. Ohne eine signifikante Ausweitung des Angebots, die derzeit nicht absehbar ist, wird der Markt angespannt bleiben. Mieter müssen sich auf weiter steigende Wohnkosten einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 stark differenziert. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung erzielen Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter, während Altbauwohnungen in einfachen Lagen zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter kosten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich moderate Mietpreissteigerungen, die leicht über dem allgemeinen Mietniveau liegen. Der Jahresvergleich offenbart einen Anstieg von etwa 3 bis 4 Prozent.

Diese Preisentwicklung bedeutet für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Neubauwohnung eine monatliche Kaltmiete von mindestens 1.260 Euro, während für eine vergleichbare Altbauwohnung in einfacher Lage zwischen 700 und 840 Euro zu zahlen sind. Die Spreizung der Mietpreise hat sich damit weiter vergrößert.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist charakterisiert durch einen sehr niedrigen Leerstand und eine außerordentlich hohe Nachfrage. Wohnungen werden häufig innerhalb weniger Tage nach Inserierung vermietet, wobei auf jede ausgeschriebene Wohnung oft Dutzende von Bewerbungen eingehen. Diese Marktlage führt dazu, dass Vermieter aus einer Vielzahl von Interessenten auswählen können und häufig überdurchschnittliche Bonitätsnachweise verlangen.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich auf ausgewählte Projekte, die jedoch bei weitem nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. Viele der fertiggestellten Neubauwohnungen setzen mit ihrer gehobenen Ausstattung und energieeffizienten Bauweise neue Maßstäbe im oberen Preissegment. Der Bestand an preisgünstigem Wohnraum nimmt kontinuierlich ab, da bei Neuvermietungen in der Regel deutliche Mieterhöhungen durchgesetzt werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Disparitäten bei den Mietpreisen sind erheblich. In der Innenstadt und den beliebten angrenzenden Stadtteilen wie dem Europaviertel, Bornheim oder dem Ostend werden regelmäßig Spitzenmieten erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft bei 16 Euro und mehr, in Neubauprojekten auch deutlich darüber. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Verkehrsanbindung und dem urbanen Lebensgefühl.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln sind die Mieten niedriger, wobei auch hier das Angebot begrenzt ist. In Stadtteilen wie Sindlingen, Unterliederbach oder Frankfurter Berg bewegen sich die Mieten typischerweise zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter. Allerdings zeigt sich auch in diesen Lagen eine deutliche Aufwärtstendenz, da immer mehr Menschen aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen in die Peripherie ausweichen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Die kontinuierliche Zuwanderung nach Frankfurt, sowohl aus anderen deutschen Regionen als auch aus dem Ausland, sorgt für anhaltend hohe Nachfrage. Gleichzeitig bleibt das Angebot strukturell knapp, da die Neubautätigkeit nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt hält.

Experten erwarten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, wobei sich die Steigerungsraten voraussichtlich im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich bewegen werden. Neubauwohnungen werden weiterhin preisliche Maßstäbe setzen und das obere Ende des Mietpreisspektrums definieren. Politische Interventionen wie die Mietpreisbremse oder der soziale Wohnungsbau können die Marktdynamik allenfalls dämpfen, aber nicht grundlegend verändern.

Die soziale Segregation dürfte sich weiter verstärken, da einkommensschwächere Haushalte zunehmend aus attraktiven Lagen verdrängt werden. Dies stellt die Stadtpolitik vor erhebliche Herausforderungen bei der Gewährleistung einer ausgewogenen sozialen Durchmischung und der Schaffung bezahlbaren Wohnraums für alle Bevölkerungsgruppen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten von hohen Preisen und anhaltender Nachfrage geprägt. Die moderate Aufwärtsentwicklung der Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich setzt sich fort, wobei die Steigerungsraten im Vergleich zu den Vorjahren etwas abgeflacht sind. Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes und wird sich mittelfristig nicht auflösen lassen.

Die Finanzmetropole Frankfurt behält ihre Position als einer der teuersten Immobilienmärkte Deutschlands und zeigt sich weitgehend resilient gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen. Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen weiterhin mit hohen Preisen rechnen, während Eigentümer und Vermieter von stabilen bis steigenden Werten profitieren. Die Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu schaffen, bleibt eine der zentralen Aufgaben der Stadtentwicklung in den kommenden Jahren.