Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main – Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil auf hohem Preisniveau. Trotz anhaltender wirtschaftlicher Unsicherheiten und eines erhöhten Zinsniveaus bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in der Mainmetropole ungebrochen hoch. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Entwicklungen überwiegend moderat, wobei sich insbesondere der Mietmarkt weiter angespannt zeigt. Die nachfolgende Analyse betrachtet die vier zentralen Marktsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuellen Entwicklungen dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von etwa 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei rund 5.500 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich eine deutlichere Preissteigerung von circa 5 Prozent, was die anhaltende Wertstabilität und Attraktivität von Häusern in Frankfurt unterstreicht.

Die Preisentwicklung verlief dabei nicht linear, sondern zeigt eine gewisse Stabilisierung auf hohem Niveau. Während in den Vorjahren teilweise zweistellige Wachstumsraten zu beobachten waren, hat sich das Preiswachstum nun auf einem nachhaltigeren Niveau eingependelt. Diese Entwicklung ist sowohl auf die gestiegenen Finanzierungskosten als auch auf eine gewisse Marktsättigung in den oberen Preissegmenten zurückzuführen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt in Frankfurt ungebrochen hoch, trifft jedoch auf ein weiterhin knappes Angebot. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser ist stark begrenzt, was primär auf die Knappheit verfügbarer Grundstücke und die hohen Baulandpreise zurückzuführen ist. Der Fokus der Projektentwickler liegt verstärkt auf Mehrfamilienhäusern und verdichteten Wohnformen, um die vorhandenen Flächen effizienter zu nutzen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bleibt aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden nach wie vor innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Der Leerstand im Haussektor ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben signifikant. Während in den beliebten zentrumsnahen Lagen und etablierten Wohnvierteln die Preise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen, bieten die Stadtrandbereiche noch verhältnismäßig moderate Preisniveaus. Besonders gefragt sind Häuser in den grünen Stadtteilen wie Sachsenhausen-Süd, dem Diplomatenviertel oder in Bergen-Enkheim, wo Familien die Kombination aus urbaner Infrastruktur und naturnahem Wohnen schätzen.

Die peripheren Stadtteile wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Nieder-Erlenbach profitieren zunehmend von der Nachfrage nach bezahlbarem Wohneigentum. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise noch 20 bis 30 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums erwartet. Die Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Frankfurt wird weiterhin preistreibend wirken.

Mittelfristig könnten neue Stadtentwicklungsprojekte und die Erschließung zusätzlicher Baugebiete für eine gewisse Entspannung sorgen. Allerdings werden diese Maßnahmen voraussichtlich erst in drei bis fünf Jahren spürbare Auswirkungen auf das Marktgeschehen haben. Die Attraktivität Frankfurts als internationaler Finanzplatz und die damit verbundene Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt liegt im Q3 2025 bei 6.479 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich der Markt weitgehend stabil mit nur minimalen Preisschwankungen. Diese Stabilisierung auf hohem Niveau deutet auf eine gewisse Konsolidierungsphase hin, nachdem in den Vorjahren teilweise deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen waren.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024, als der Durchschnittspreis bei etwa 6.496 Euro pro Quadratmeter lag, ist sogar eine minimale Preiskorrektur von etwa 0,3 Prozent zu beobachten. Diese leichte Abwärtsbewegung ist jedoch nicht als Trendwende zu interpretieren, sondern vielmehr als normale Marktbereinigung nach einer längeren Aufschwungphase. Die Preise für Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erreichen weiterhin Spitzenwerte von über 10.000 Euro pro Quadratmeter in Premium-Lagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, insbesondere im Neubausegment. Moderne Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung und energieeffizienter Bauweise sind besonders gefragt und erzielen Höchstpreise. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, kann jedoch die starke Nachfrage bei weitem nicht decken. Projektentwickler berichten von Verkaufsquoten von über 80 Prozent bereits vor Baubeginn bei attraktiven Neubauprojekten.

Der Bestandsmarkt zeigt sich differenziert: Während sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen weiterhin sehr gefragt sind, haben unsanierte Objekte mit hohem Modernisierungsbedarf längere Vermarktungszeiten. Die verschärften energetischen Anforderungen und die gestiegenen Sanierungskosten führen hier zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen modernisierten und sanierungsbedürftigen Objekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Qualitäts- und Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen wie dem Westend, der Innenstadt oder dem Nordend werden für Neubauwohnungen Quadratmeterpreise von teilweise über 12.000 Euro aufgerufen. Besonders luxuriöse Penthouse-Wohnungen mit Blick auf die Skyline oder den Main können sogar Preise von über 15.000 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Am anderen Ende des Spektrums finden sich in einfacheren Stadtrandlagen wie Griesheim, Fechenheim oder Höchst noch Bestandswohnungen zu Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Gentrifizierungsprozessen und infrastrukturellen Verbesserungen, was mittelfristig zu weiteren Preissteigerungen führen dürfte.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen wird sich voraussichtlich in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiter konsolidieren. Die Experten erwarten keine signifikanten Preissteigerungen mehr, sondern eher eine Seitwärtsbewegung auf dem aktuellen hohen Niveau. Die Nachfrage wird weiterhin stark bleiben, insbesondere nach Wohnungen mit guter Energiebilanz und moderner Ausstattung.

Die geplanten Großprojekte wie das Europaviertel West oder die Entwicklung des Lyoner Quartiers werden mittelfristig zusätzliches Angebot schaffen. Allerdings werden diese Projekte überwiegend im gehobenen Preissegment positioniert sein und daher nur bedingt zur Entspannung des Gesamtmarktes beitragen. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Trend zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser in Frankfurt bewegen sich im Q3 2025 in einer Spanne zwischen 15 und 22 Euro pro Quadratmeter, wobei die konkrete Miethöhe stark von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie abhängt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Mieten um etwa 2 bis 3 Prozent gestiegen, was die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern widerspiegelt.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Mietpreissteigerung zwischen 3 und 5 Prozent, was leicht über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Besonders moderne, energieeffiziente Häuser mit gehobener Ausstattung erzielen Spitzenmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter, während ältere, unsanierte Objekte in einfacheren Lagen auch für unter 15 Euro pro Quadratmeter zu haben sind.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser zeichnet sich durch ein extrem knappes Angebot aus. Neubauaktivitäten im Segment der zur Vermietung bestimmten Einfamilienhäuser sind praktisch nicht vorhanden, da sich Investoren auf renditestärkere Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Die Leerstandsquote tendiert gegen null, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Vermieter befinden sich in einer ausgesprochen starken Verhandlungsposition und können aus einer Vielzahl von Interessenten auswählen. Die Anforderungen an die Bonität der Mieter sind entsprechend hoch, und häufig werden mehrere Monatsmieten als Kaution verlangt. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da viele Mieter angesichts der angespannten Marktsituation länger in ihren Objekten verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen im Stadtzentrum und in den beliebten Villenvierteln wie dem Westend oder Sachsenhausen-Nord weisen die höchsten Mietpreise auf. Hier werden für repräsentative Stadthäuser oder moderne Townhouses Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Objekte richten sich primär an internationale Führungskräfte und vermögende Familien.

In den Stadtrandbereichen und den eingemeindeten Stadtteilen sind die Mieten deutlich moderater. In Stadtteilen wie Sindlingen, Zeilsheim oder Unterliederbach liegen die Durchschnittsmieten für Häuser zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Aber auch hier ist das Angebot knapp, und die Nachfrage übersteigt deutlich die Verfügbarkeit.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten für Häuser zu rechnen. Die Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 4 Prozent. Die strukturelle Unterversorgung wird sich kurzfristig nicht auflösen lassen, da kaum neue Mietshäuser auf den Markt kommen werden.

Mittelfristig könnte eine Ausweitung des Angebots durch Umnutzungen und die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand für eine gewisse Entspannung sorgen. Allerdings wird die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug nach Frankfurt und den Trend zu mehr Wohnfläche pro Person weiterhin hoch bleiben. Regulatorische Eingriffe wie erweiterte Mietpreisbremsen könnten die Dynamik dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine deutliche Spreizung der Preise. Spitzenmieten für Neubauwohnungen liegen bei über 18 Euro pro Quadratmeter, während Altbauwohnungen in einfachen Lagen zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter kosten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Mieten um durchschnittlich 2 bis 3 Prozent gestiegen, wobei das obere Marktsegment stärkere Zuwächse verzeichnet als der Bereich der Bestandswohnungen.

Die Jahresvergleichswerte zum Q3 2024 zeigen eine Mietsteigerung von 3 bis 4 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der vergangenen Jahre fortsetzt. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter, die aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Studenten überproportionale Preissteigerungen erfahren haben. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft 20 bis 30 Prozent über denen größerer Wohnungen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verstärkter Neubautätigkeit knapp. Besonders im Segment der bezahlbaren Wohnungen für mittlere Einkommensgruppen herrscht ein eklatanter Mangel. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter 1 Prozent und damit weit unter dem für einen funktionierenden Markt notwendigen Niveau von etwa 3 Prozent.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf das gehobene Segment, da hier die höchsten Renditen erzielt werden können. Projekte im mittleren und unteren Preissegment sind ohne öffentliche Förderung kaum noch wirtschaftlich darstellbar. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt beträgt nur wenige Tage, bei attraktiven Angeboten oft nur Stunden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Top-Lagen wie dem Westend, der Innenstadt und dem Nordend werden für hochwertige Neubauwohnungen Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Luxuriöse Penthouse-Wohnungen in Hochhäusern mit Skyline-Blick können sogar Mieten von über 30 Euro pro Quadratmeter erzielen.

In den äußeren Stadtteilen wie Preungesheim, Eckenheim oder Ginnheim liegen die Durchschnittsmieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Mieten finden sich in den Großwohnsiedlungen wie der Nordweststadt oder in Teilen von Gallus, wo Bestandswohnungen teilweise noch für unter 10 Euro pro Quadratmeter zu haben sind. Allerdings sind auch diese Stadtteile zunehmend von Aufwertungsprozessen betroffen.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich in den sogenannten Szenestadtteilen wie Bornheim oder dem Bahnhofsviertel. Hier haben sich die Mieten in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich entwickelt, da diese Quartiere besonders bei jungen Berufstätigen und Kreativen beliebt sind. Die Gentrifizierung dieser Viertel schreitet weiter voran und führt zu einer zunehmenden Verdrängung alteingesessener Bewohner.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Die Experten erwarten weitere moderate Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent jährlich. Die hohe Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug nach Frankfurt, die wachsende Zahl der Einpersonenhaushalte und die zunehmende Wohnflächennachfrage pro Person weiter angetrieben.

Die geplanten Neubauprojekte werden voraussichtlich nur bedingt zur Entspannung beitragen, da sie überwiegend im oberen Preissegment angesiedelt sind. Die Politik versucht mit verschiedenen Instrumenten wie der Mietpreisbremse und Förderungen für sozialen Wohnungsbau gegenzusteuern, allerdings sind die Effekte bisher begrenzt. Mittelfristig könnte die Digitalisierung und der vermehrte Einsatz von Home-Office-Modellen zu einer gewissen Entlastung führen, da Arbeitnehmer zunehmend bereit sind, in günstigere Umlandgemeinden zu ziehen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 weiterhin als einer der stabilsten und dynamischsten Märkte Deutschlands. Die Mainmetropole profitiert von ihrer Rolle als internationales Finanzzentrum, der exzellenten Infrastruktur und der hohen Lebensqualität. Diese Faktoren sorgen für eine kontinuierlich hohe Nachfrage nach Wohnraum, die auf ein strukturell knappes Angebot trifft.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich überwiegend moderate Entwicklungen. Während der Kaufmarkt für Wohnungen eine gewisse Konsolidierung erfährt, setzen die Mietmärkte ihren Aufwärtstrend fort. Die Preise für Häuser zum Kauf entwickeln sich stabil mit leichter Aufwärtstendenz. Diese differenzierte Entwicklung spiegelt die Komplexität des Frankfurter Immobilienmarktes wider.

Die größten Herausforderungen bleiben die Schaffung bezahlbaren Wohnraums und die nachhaltige Stadtentwicklung. Die Stadt Frankfurt und private Akteure arbeiten an verschiedenen Lösungsansätzen, von der Nachverdichtung über die Entwicklung neuer Quartiere bis hin zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Allerdings werden diese Maßnahmen Zeit brauchen, um ihre volle Wirkung zu entfalten.

Für Investoren bleibt Frankfurt ein attraktiver Standort mit stabilen Renditeaussichten, wenngleich die Einstiegspreise hoch sind. Selbstnutzer müssen sich auf weiterhin hohe Preise einstellen, profitieren aber von der Wertstabilität ihrer Immobilien. Mieter sehen sich mit einem angespannten Markt konfrontiert, der wenig Spielraum für Verhandlungen lässt.

Die Zukunft des Frankfurter Immobilienmarktes wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung, der Zinspolitik und den regulatorischen Rahmenbedingungen abhängen. Die Grundtendenz deutet jedoch auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums bei anhaltend hoher Nachfrage hin. Frankfurt wird seine Position als einer der wichtigsten und teuersten Immobilienmärkte Deutschlands voraussichtlich weiter ausbauen.