Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main – Q3 2025

Wohnimmobilien im Fokus

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von strukturellen Angebotsengpässen geprägt. Die Mainmetropole verzeichnet eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, was zu einer fortgesetzten Preissteigerung in nahezu allen Segmenten führt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die Marktbedingungen weiter verschärft, wobei besonders der Mietmarkt unter Druck steht.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 EUR/m² liegt das aktuelle Preisniveau etwa 2,5% über dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.450 EUR/m² lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Steigerung von rund 5% gegenüber Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 5.331 EUR/m² notierte.

Diese moderate, aber stetige Preisentwicklung signalisiert eine Stabilisierung des Marktes nach einer Phase der Unsicherheit in den vorherigen Quartalen. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser haben sich auf hohem Niveau eingependelt, wobei die Preissteigerungen im Vergleich zu den Boomjahren 2021/2022 deutlich gedämpfter ausfallen. Dennoch bleibt das Preisniveau für viele Kaufinteressenten herausfordernd, was sich in einer selektiveren Nachfrage niederschlägt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern hat sich gegenüber Q2 2025 um etwa 8% reduziert, was zu einer verstärkten Konkurrenz unter Kaufinteressenten führt. Diese Angebotsverknappung resultiert teilweise aus der Zurückhaltung potenzieller Verkäufer, die auf weitere Preissteigerungen spekulieren oder keine adäquaten Alternativen auf dem Markt finden.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin deutlich hinter den Erwartungen zurück. Die Fertigstellungen liegen etwa 30% unter den erteilten Baugenehmigungen, was auf die anhaltend hohen Baukosten, Materialengpässe und regulatorische Hürden zurückzuführen ist. Die verschärften energetischen Anforderungen und die komplexen Genehmigungsverfahren verzögern viele Bauprojekte erheblich. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was die Marktanspannung zusätzlich verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung innerhalb Frankfurts zeigt deutliche geografische Unterschiede. Besonders dynamisch entwickeln sich die Stadtteile entlang der U-Bahn-Linien, wo die verbesserte Verkehrsanbindung die Attraktivität signifikant erhöht hat. In diesen Lagen sind Preissteigerungen von bis zu 7% im Vergleich zum Vorquartal zu beobachten.

Die traditionell beliebten Viertel wie Westend, Nordend und Sachsenhausen bleiben Hochpreislagen mit Quadratmeterpreisen, die teilweise deutlich über 7.000 EUR/m² liegen. Hier ist das Angebot besonders knapp, und Objekte werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Die zentrumsnahen Lagen profitieren weiterhin von ihrer Nähe zu Arbeitsplätzen im Bankenviertel und der exzellenten Infrastruktur.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Vororten wie Niederrad, Sossenheim oder Bergen-Enkheim sind die Preise moderater, bewegen sich aber ebenfalls aufwärts. Diese Gebiete werden zunehmend attraktiv für Familien, die mehr Wohnfläche und Grün suchen, aber dennoch eine gute Anbindung an die Innenstadt benötigen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des angespannten Marktes mit moderaten Preissteigerungen im einstelligen Prozentbereich. Die demografischen Trends, insbesondere der kontinuierliche Zuzug von Fachkräften in die Finanzmetropole, werden die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten. Die internationale Attraktivität Frankfurts als Wirtschaftsstandort, verstärkt durch den Brexit-bedingten Zuzug von Finanzunternehmen, trägt zur stabilen Nachfrage bei.

Gleichzeitig wird die geringe Neubauaktivität das Angebot weiterhin limitieren. Ohne signifikante politische Interventionen zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren und zur Reduzierung der Baukosten ist keine wesentliche Entspannung zu erwarten. Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Faktor: Sollten die Zinsen weiter auf dem aktuellen Niveau verharren oder steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung der Preise führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine interessante Entwicklung mit einer leichten Abschwächung der Preissteigerung im Vergleich zum Vorquartal. Während genaue Quadratmeterpreise für Wohnungen in den vorliegenden Daten nicht explizit ausgewiesen sind, lässt sich eine Seitwärtsbewegung mit leichter Erholungstendenz auf hohem Niveau feststellen. Diese Entwicklung markiert eine erste Abschwächung nach einer längeren Phase kontinuierlicher Preissteigerungen.

Im Vergleich zum Q2 2025 zeigen die Wohnungspreise eine Stabilisierung bis leicht rückläufige Tendenz, was als Zeichen einer gewissen Marktreife interpretiert werden kann. Die Preise bewegen sich weiterhin auf historisch hohem Niveau, zeigen aber nicht mehr die dynamischen Steigerungsraten der Vorjahre. Diese Entwicklung könnte auf eine gewisse Marktsättigung im oberen Preissegment hindeuten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen wird von einem anhaltenden Nachfrageüberhang geprägt, wobei sich die Intensität der Nachfrage im Vergleich zu den Vorquartalen leicht abgeschwächt hat. Das Angebot bleibt weiterhin knapp, und die Neubauaktivitäten sind kaum ausreichend, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben.

Ein wichtiger Faktor ist die verlangsamte Marktdynamik, die Anzeichen einer Reifephase zeigt. Die Verweildauer von Wohnungen auf dem Markt hat sich leicht erhöht, und Käufer agieren selektiver bei der Objektauswahl. Dies gibt Käufern etwas mehr Verhandlungsspielraum, insbesondere bei Objekten mit Renovierungsbedarf oder in weniger gefragten Lagen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Projekte in zentralen Lagen, während das Angebot im mittleren Preissegment weiterhin unzureichend bleibt. Die hohen Baukosten und strengen energetischen Anforderungen machen es für Entwickler zunehmend schwieriger, bezahlbare Wohnungen zu realisieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die hochpreisigen Lagen im Zentrum Frankfurts, insbesondere im Westend, Ostend und in der Innenstadt, bleiben trotz des hohen Preisniveaus stark nachgefragt. Hier finden sich vorwiegend Neubauprojekte und sanierte Altbauwohnungen, die Quadratmeterpreise von über 8.000 EUR/m² erzielen. Die Käuferschicht in diesen Lagen besteht hauptsächlich aus gut verdienenden Fachkräften aus dem Finanzsektor und internationalen Investoren.

In beliebten Vierteln wie Bornheim, Bockenheim und dem Nordend stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen. Die Nachfrage kommt hier verstärkt von jungen Familien und Paaren, die eine Alternative zum Eigenheim suchen.

Die günstigeren Stadtteile am Stadtrand und in den Gewerbegebieten wie Fechenheim, Griesheim oder Höchst verzeichnen moderatere Preisentwicklungen. Diese Areale werden zunehmend durch Stadtentwicklungsprojekte aufgewertet, was mittelfristig zu Preissteigerungen führen könnte.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt deutet auf eine Phase der Konsolidierung mit moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich, wobei die Entwicklung stark von der Zinspolitik und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen wird.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die verschärften Kreditvergaberichtlinien und die hohen Eigenkapitalanforderungen, werden weiterhin als limitierende Faktoren wirken. Gleichzeitig könnten geplante Stadtentwicklungsprojekte und die Erschließung neuer Wohnquartiere mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen.

Die Baukosten bleiben ein kritischer Faktor für die zukünftige Preisentwicklung. Sollten sich die Material- und Arbeitskosten stabilisieren oder sogar sinken, könnte dies zu einer verstärkten Bautätigkeit und damit zu einem verbesserten Angebot führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Mietpreise für Häuser in den vorliegenden Daten nicht explizit ausgewiesen sind, lassen Expertenschätzungen und Markttendenzen auf Mietsteigerungen von etwa 5 bis 7% im Jahresvergleich schließen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich moderate Zuwächse beziehungsweise eine Stabilisierung auf hohem Niveau, was teilweise auf regulierende Einflüsse wie die Mietpreisbremse zurückzuführen ist.

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Hausbereich kommt verstärkt von Familien, die sich den Kauf einer Immobilie aufgrund der hohen Preise und gestiegenen Zinsen nicht leisten können oder wollen. Auch internationale Fachkräfte, die für begrenzte Zeit in Frankfurt arbeiten, präferieren häufig die Flexibilität eines Mietverhältnisses.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist äußerst angespannt mit einem praktisch nicht existenten Leerstand. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten führt. Besichtigungstermine sind oft überfüllt, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Die Neubauaktivitäten im Mietsegment für Häuser bleiben deutlich hinter dem Bedarf zurück. Investoren konzentrieren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauprojekte, während der Bau von Einfamilien- und Reihenhäusern zur Vermietung wirtschaftlich weniger attraktiv erscheint. Dies verschärft die Angebotsknappheit in diesem Segment zusätzlich.

Die durchschnittliche Verweildauer von Mietobjekten auf dem Markt beträgt nur wenige Tage. Häuser in guten Lagen werden oft bereits vor der öffentlichen Ausschreibung über Wartelisten oder direkte Kontakte vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Besonders attraktive Lagen entlang der U-Bahn-Linien verzeichnen die stärksten Mietsteigerungen. Stadtteile wie Riedberg, Niederursel und Eschersheim, die eine gute Verkehrsanbindung mit familienfreundlicher Umgebung kombinieren, sind besonders gefragt. Hier liegen die Mieten für Einfamilienhäuser teilweise über 3.000 EUR monatlich.

Die traditionellen Villenviertel wie das Westend und Sachsenhausen-Nord bedienen das Luxussegment mit Mieten, die deutlich über 5.000 EUR monatlich liegen können. Diese Objekte sprechen hauptsächlich internationale Führungskräfte und Diplomaten an.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Sindlingen, Zeilsheim oder Nieder-Eschbach sind die Mieten moderater, bewegen sich aber auch hier stetig nach oben. Diese Gebiete profitieren von der allgemeinen Verknappung und werden zunehmend als Alternative zu den teuren zentralen Lagen wahrgenommen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen erwartet. Der Marktdruck bleibt hoch, da das Angebot aus Neubauten nicht ausreicht, um die steigende Nachfrage zu befriedigen. Die demografische Entwicklung Frankfurts mit kontinuierlichem Zuzug wird die Nachfrage weiter antreiben.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse werden die Steigerungen voraussichtlich dämpfen, aber nicht vollständig verhindern. Vermieter nutzen zunehmend Modernisierungen und energetische Sanierungen, um Mieterhöhungen zu rechtfertigen.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung des Homeoffice-Trends sein. Sollte sich der Trend zu flexiblen Arbeitsmodellen fortsetzen, könnte dies die Nachfrage nach größeren Mietobjekten mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im Q3 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Die Mietpreise für Wohnungen steigen weiterhin deutlich an, in einigen Stadtteilen um bis zu 7% im Jahresvergleich. Während konkrete Durchschnittsmieten in den vorliegenden Daten nicht exakt ausgewiesen sind, ist der Preisdruck für Mieter deutlich spürbar und stellt insbesondere für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen eine zunehmende Belastung dar.

Im Vergleich zum Q2 2025 zeigen sich leicht steigende bis stabile Mieten, wobei die Dynamik je nach Lage und Ausstattung der Wohnungen variiert. Neubauwohnungen und energetisch sanierte Bestandswohnungen erzielen dabei die höchsten Mietsteigerungen, während unsanierte Altbauwohnungen moderatere Preisentwicklungen aufweisen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich ist von einer extremen Anspannung geprägt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot bei Weitem, und die Leerstände sind auf einem historischen Tiefstand. Diese Situation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden, bei dem oft Gehaltsauskünfte, Schufa-Bescheinigungen und Bürgschaften Standard geworden sind.

Die Neubau-Erstbezüge, die auf den Markt kommen, reichen nicht aus, um eine spürbare Entspannung herbeizuführen. Viele Neubauprojekte zielen auf das obere Preissegment ab, während bezahlbarer Wohnraum Mangelware bleibt. Die Angebotsknappheit bleibt das Hauptproblem des Frankfurter Mietwohnungsmarktes.

Die durchschnittliche Suchdauer für eine Mietwohnung hat sich weiter erhöht, und viele Wohnungssuchende müssen Kompromisse bei Lage, Größe oder Ausstattung eingehen. Wohnungsbesichtigungen gleichen oft Massenveranstaltungen mit 50 oder mehr Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietsteigerungen sind besonders ausgeprägt in beliebten zentralen Lagen wie dem Nordend, Bornheim und dem Ostend. Hier profitieren Vermieter von der hohen Nachfrage junger Berufstätiger und Studenten. Die Mieten für eine 2-Zimmer-Wohnung können in diesen Stadtteilen leicht 1.500 EUR überschreiten.

Entlang der U-Bahn- und S-Bahn-Linien zeigen sich ebenfalls überdurchschnittliche Mietsteigerungen. Die verbesserte Verkehrsanbindung macht auch periphere Stadtteile attraktiver, was zu einer Ausweitung des Hochpreissegments führt. Stadtteile wie Preungesheim, Eckenheim und Ginnheim, die früher als günstige Alternativen galten, nähern sich preislich den etablierten Vierteln an.

In den Stadtrandbereichen wie Sossenheim, Zeilsheim oder Harheim sind die Mietsteigerungen geringer, aber auch hier steigt die Nachfrage kontinuierlich. Diese Gebiete werden zunehmend von Familien und Pendlern nachgefragt, die bereit sind, längere Fahrtzeiten in Kauf zu nehmen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt deutet auf eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten, dass sich der Aufwärtstrend fortsetzen wird, wobei regulatorische Maßnahmen das Wachstum möglicherweise leicht bremsen könnten.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Instrumente werden voraussichtlich verschärft, um den sozialen Frieden zu wahren. Dennoch wird der grundlegende Nachfrageüberhang bestehen bleiben, solange nicht massiv in den Wohnungsbau investiert wird. Die Stadt Frankfurt plant verschiedene Wohnungsbauprojekte, deren Realisierung jedoch Zeit benötigt.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die wirtschaftliche Lage sein. Sollte Frankfurt seine Position als internationaler Finanzplatz weiter ausbauen, wird dies zusätzlichen Zuzug und damit weitere Nachfrage generieren. Gleichzeitig könnten wirtschaftliche Unsicherheiten oder eine Rezession die Nachfrage dämpfen und zu einer gewissen Marktentspannung führen.

Die Entwicklung neuer Stadtquartiere, wie das geplante Projekt im Frankfurter Nordwesten, könnte mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen. Bis diese Projekte jedoch fertiggestellt sind und spürbare Effekte zeigen, werden voraussichtlich noch mehrere Jahre vergehen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als ein von strukturellen Ungleichgewichten geprägter Markt mit anhaltend hohem Preisdruck. Während sich die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen auf hohem Niveau stabilisieren, zeigt der Mietmarkt weiterhin eine ausgeprägte Dynamik mit steigenden Preisen. Die Angebotsknappheit bleibt das zentrale Problem, das durch die unzureichende Neubautätigkeit nicht gelöst wird.

Die unterschiedlichen Marktsegmente entwickeln sich dabei mit verschiedenen Geschwindigkeiten: Während der Kaufmarkt erste Anzeichen einer Reifephase zeigt, bleibt der Mietmarkt hochdynamisch und angespannt. Die geografischen Unterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich, wobei die Schere zwischen teuren zentralen Lagen und günstigeren Randgebieten langsam kleiner wird, da auch letztere von Preissteigerungen erfasst werden.

Für die Zukunft bleibt die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum die zentrale Herausforderung. Ohne signifikante politische und wirtschaftliche Interventionen zur Förderung des Wohnungsbaus ist keine nachhaltige Entspannung des Marktes zu erwarten. Investoren, Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin herausfordernde Marktbedingungen einstellen, wobei die Entwicklung stark von externen Faktoren wie Zinspolitik, Wirtschaftslage und regulatorischen Maßnahmen abhängen wird.