Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main – Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von anhaltender Knappheit geprägt. Die Mainmetropole verzeichnet moderate Preissteigerungen bei gleichbleibend hoher Nachfrage und extrem begrenztem Angebot. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die Marktbedingungen leicht verschärft, wobei sowohl Kauf- als auch Mietmärkte von strukturellen Herausforderungen betroffen bleiben.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Frankfurt am Main liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.500 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag, beträgt die Steigerung solide 5 Prozent.

Die Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes auf hohem Niveau hin. Nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der anschließenden Zinserhöhungen hat sich der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Frankfurt gefestigt. Die moderaten Steigerungsraten im Quartalsvergleich zeigen, dass die explosive Preisdynamik der vergangenen Jahre einer nachhaltigeren Entwicklung gewichen ist, wobei das Preisniveau dennoch kontinuierlich ansteigt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird maßgeblich durch das extreme Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Das verfügbare Angebot an Kaufhäusern bleibt sehr knapp, während die Nachfrage auf konstant hohem Niveau verharrt. Diese Diskrepanz führt zu einem anhaltenden Verkäufermarkt, in dem Käufer nur begrenzte Auswahlmöglichkeiten haben und häufig bereit sein müssen, die geforderten Preise zu akzeptieren.

Die Neubauaktivität liegt weiterhin deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf. Die Gründe hierfür sind vielschichtig: Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten, langwierige Genehmigungsverfahren und der Mangel an verfügbaren Grundstücken in der dicht besiedelten Metropolregion Frankfurt bremsen die Entwicklung neuer Wohnprojekte. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Situation nicht verbessert – die strukturellen Herausforderungen bestehen fort und verschärfen die Angebotsknappheit zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Innerhalb des Frankfurter Stadtgebiets zeigen sich deutliche Preisunterschiede, die stark von der jeweiligen Lage abhängen. Die zentralen und traditionell beliebten Stadtteile wie das Westend und Sachsenhausen verzeichnen weiterhin die höchste Nachfrage und entsprechend die höchsten Preise. In diesen Premium-Lagen übersteigen die Quadratmeterpreise häufig die stadtweiten Durchschnittswerte erheblich.

Am Stadtrand und in den peripheren Bezirken sind die Preise generell niedriger, wobei auch hier eine zunehmende Nachfrage zu beobachten ist. Familien, die sich die hohen Preise in den zentralen Lagen nicht leisten können oder wollen, weichen verstärkt in diese Gebiete aus. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung an das Zentrum profitieren besonders von dieser Entwicklung. Die Suburbanisierungstendenz, die während der Pandemie einsetzte, setzt sich fort, wenn auch in abgeschwächter Form.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Häuser zum Kauf. Die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Eine signifikante Entspannung ist nicht in Sicht, da die Neubauaktivität weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die Entwicklung der Zinsen und die allgemeine Konjunkturlage, werden einen erheblichen Einfluss auf die weitere Marktentwicklung haben. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Verlangsamung der Preisentwicklung führen. Andererseits würde eine Zinssenkung die Nachfrage wieder befeuern und könnte zu stärkeren Preissteigerungen führen. Insgesamt wird mit einer Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent pro Jahr gerechnet, wobei lokale Unterschiede zu erwarten sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt hat sich im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau stabilisiert. Während konkrete Durchschnittspreise für das aktuelle Quartal nicht explizit verfügbar sind, zeigt die Marktbeobachtung eine Konsolidierung nach den starken Preisanstiegen der Vorjahre. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind keine nennenswerten Preissteigerungen zu verzeichnen, was auf eine Phase der Marktberuhigung hindeutet.

Diese Stabilisierung kann als gesunde Marktentwicklung interpretiert werden. Nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen scheint der Markt ein Plateau erreicht zu haben, auf dem sich Angebot und zahlungsfähige Nachfrage in einem fragilen Gleichgewicht befinden. Die Kaufkraft potenzieller Erwerber ist durch die gestiegenen Finanzierungskosten begrenzt, was die Preisentwicklung bremst.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ähnelt stark der Situation bei den Häusern zum Kauf. Das Angebot bleibt sehr knapp, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Die Neubauaktivität kann den Bedarf nicht decken, was zu anhaltenden Engpässen führt. Besonders auffällig ist die geringe Fluktuation im Bestand: Eigentümer halten ihre Immobilien länger, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation nicht verbessert. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen bleibt auf historisch niedrigem Niveau. Gleichzeitig ist die Nachfrage weiterhin robust, getragen von der anhaltenden Attraktivität Frankfurts als Wirtschafts- und Finanzzentrum. Die Stadt zieht kontinuierlich qualifizierte Arbeitskräfte an, die auf dem Wohnungsmarkt nach Eigentum suchen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts sind im Segment der Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Zentrale Lagen wie die Innenstadt und das Westend verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und die stärkste Nachfrage. In diesen Premium-Lagen sind Eigentumswohnungen besonders bei internationalen Käufern und Kapitalanlegern begehrt.

In den Stadtteilen außerhalb des Zentrums zeigt sich ein differenzierteres Bild. Gebiete mit guter Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Besonders Stadtteile, die von Aufwertungsprozessen profitieren, verzeichnen überdurchschnittliche Nachfrage. Die traditionellen Arbeiterviertel wandeln sich zunehmend zu attraktiven Wohnquartieren für junge Familien und Berufseinsteiger.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Markt der Eigentumswohnungen in Frankfurt bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten eine Fortsetzung der aktuellen Stabilisierungsphase mit moderaten Preissteigerungen. Die strukturelle Knappheit wird den Markt weiterhin stützen, während die makroökonomischen Rahmenbedingungen als dämpfender Faktor wirken.

Mittelfristig könnte eine Belebung der Neubautätigkeit zu einer leichten Entspannung führen. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Planungs- oder frühen Bauphase und könnten in den kommenden Jahren zusätzliches Angebot schaffen. Allerdings wird dies voraussichtlich nicht ausreichen, um die grundlegende Angebotsknappheit zu beheben. Für Käufer bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin hohe Preise und begrenztes Angebot einstellen müssen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegen sich die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser in Frankfurt am Main in einer Spanne von 15 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Diese breite Preisspanne spiegelt die erheblichen Unterschiede zwischen verschiedenen Lagen, Ausstattungsstandards und Haustypen wider. Im Quartalsvergleich sind die Mieten um 2 bis 3 Prozent gestiegen, während der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 eine Steigerung von 3 bis 5 Prozent zeigt.

Die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise für Häuser setzt sich damit fort, wenn auch mit gedämpfter Dynamik. Die Steigerungsraten haben sich im Vergleich zu den Vorjahren verlangsamt, was teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen ist. Dennoch bleibt der Aufwärtsdruck auf die Mieten bestehen, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und das begrenzte Angebot.

Marktdynamik

Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Frankfurt ist von extremer Knappheit geprägt. Das Angebot an zur Vermietung stehenden Häusern ist sehr begrenzt, während die Nachfrage konstant hoch bleibt. Besonders Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen Garten suchen, konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte. Diese Konstellation führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Mieter kaum Verhandlungsspielraum haben.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation nicht verbessert. Die Anzahl der zur Vermietung angebotenen Häuser bleibt auf sehr niedrigem Niveau. Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf ihrer Immobilien angesichts der hohen Verkaufspreise, anstatt sie zu vermieten. Dies verschärft die Knappheit im Mietsegment zusätzlich. Die wenigen verfügbaren Objekte werden oft innerhalb kürzester Zeit vermietet, häufig zu den geforderten Konditionen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser innerhalb Frankfurts sind erheblich. In den begehrten Stadtteilen wie dem Westend und Sachsenhausen liegen die Mieten am oberen Ende der Preisskala, oft bei 20 Euro pro Quadratmeter und darüber. Diese Viertel bieten nicht nur eine zentrale Lage, sondern auch eine gehobene Infrastruktur und ein attraktives Wohnumfeld, was die hohen Preise rechtfertigt.

In den Randgebieten und weniger zentralen Stadtteilen sind die Mieten niedriger, bewegen sich aber immer noch auf einem hohen Niveau. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und familienfreundlicher Infrastruktur verzeichnen eine steigende Nachfrage. Besonders Gebiete, die von städtischen Entwicklungsprojekten profitieren, erleben eine dynamische Preisentwicklung. Die traditionelle Trennung zwischen teuren und günstigen Vierteln verschwimmt zunehmend.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs im Segment der Häuser zur Miete erwartet. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse werden die Steigerungsraten dämpfen, aber nicht vollständig stoppen können.

Die demografische Entwicklung Frankfurts, mit kontinuierlichem Zuzug und wachsenden Haushaltsgrößen, wird die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern weiter stützen. Gleichzeitig ist nicht mit einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu rechnen. Der Neubau von Einfamilienhäusern zur Vermietung ist wirtschaftlich oft unattraktiv, und die Umwandlung von Eigentums- in Mietobjekte findet kaum statt. Mieter müssen sich daher auf weiterhin steigende Preise und harten Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die Neuvertragsmieten im gesamten Wohnsegment sind um 3,7 Prozent im Jahresvergleich gestiegen. Diese Steigerungsrate liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht den anhaltenden Preisdruck im Frankfurter Mietwohnungsmarkt. Während konkrete Durchschnittspreise pro Quadratmeter für das aktuelle Quartal nicht explizit verfügbar sind, zeigt der Trend eindeutig nach oben.

Die Entwicklung der Mietpreise für Wohnungen folgt damit dem allgemeinen Trend am Frankfurter Wohnungsmarkt. Die Steigerungsraten haben sich im Vergleich zu den Boomjahren verlangsamt, bleiben aber auf einem Niveau, das für viele Mieter eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Besonders bei Neuverträgen müssen Mieter mit deutlich höheren Kosten rechnen als noch vor wenigen Jahren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist von extremer Anspannung geprägt. Das Angebot an verfügbaren Wohnungen bleibt sehr knapp, während die Nachfrage unvermindert hoch ist. Diese Diskrepanz führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Wohnungssuchende oft Kompromisse eingehen müssen, sei es bei der Lage, der Größe oder dem Preis der Wohnung.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Situation nicht entspannt. Die Anzahl der zur Vermietung stehenden Wohnungen verharrt auf niedrigem Niveau. Besichtigungstermine sind häufig überlaufen, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen. Diese Marktmacht führt dazu, dass nicht nur die Preise steigen, sondern auch die Anforderungen an potenzielle Mieter zunehmen. Einkommensnachweise, Schufa-Auskünfte und Bürgschaften sind Standard geworden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind erheblich. Zentrale Lagen wie die Innenstadt und das Westend verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise. In diesen gefragten Vierteln konkurrieren nicht nur Privatpersonen, sondern auch Unternehmen um Wohnraum für ihre Mitarbeiter, was die Preise zusätzlich in die Höhe treibt.

Außerhalb des Zentrums zeigt sich ein differenziertes Bild. Stadtteile mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und attraktiver Infrastruktur verzeichnen überdurchschnittliche Nachfrage und entsprechende Preissteigerungen. Besonders Gebiete, die von Gentrifizierungsprozessen betroffen sind, erleben dynamische Entwicklungen. Traditionell günstigere Viertel wie Gallus oder Ostend haben sich zu begehrten Wohnlagen entwickelt, was sich in steigenden Mieten niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt für die nächsten 12 bis 24 Monate bleibt angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten bis deutlichen Mietpreissteigerungen. Die fundamentalen Marktfaktoren – starke Nachfrage bei knappem Angebot – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Frankfurt bleibt als Wirtschafts- und Finanzzentrum attraktiv und zieht weiterhin Zuzügler an.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und diskutierte Verschärfungen des Mietrechts könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber die grundlegenden Marktmechanismen nicht außer Kraft setzen. Die geplanten Neubauprojekte werden mittelfristig zusätzliches Angebot schaffen, aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. Besonders im bezahlbaren Segment wird die Knappheit bestehen bleiben.

Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin steigende Preise und intensive Konkurrenz um verfügbare Wohnungen einstellen müssen. Die Suche nach einer passenden Wohnung wird zeitaufwendig bleiben, und Kompromisse bei Lage, Größe oder Ausstattung sind oft unvermeidlich. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung führen, was jedoch erhebliche politische und planerische Anstrengungen erfordern würde.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust, aber angespannt. Sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment dominiert die strukturelle Knappheit das Marktgeschehen. Die Preise steigen weiter, wenn auch mit gedämpfter Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren. Die Mainmetropole bleibt ein begehrter Wohnstandort, was sich in anhaltend hoher Nachfrage niederschlägt.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigen sich moderate Steigerungen bei stabilen Marktbedingungen. Die große Herausforderung bleibt die Schaffung zusätzlichen Wohnraums, um die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage zu verringern. Ohne signifikante Ausweitung der Bautätigkeit und innovative Lösungsansätze wird der Frankfurter Wohnungsmarkt auf absehbare Zeit angespannt bleiben.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen sich auf hohe Preise und begrenztes Angebot einstellen, während Eigentümer und Vermieter von stabilen bis steigenden Werten profitieren. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob politische und wirtschaftliche Maßnahmen zu einer Entspannung beitragen können oder ob die strukturellen Herausforderungen den Markt weiter prägen werden.