Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten und eines veränderten Zinsumfelds verzeichnet die Mainmetropole moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot prägt das Marktgeschehen und sorgt für eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Preise. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich dabei differenzierte Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von circa 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 5.500 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung sogar rund 5 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung in diesem Segment unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei erstaunlich resilient gegenüber makroökonomischen Einflüssen. Während in anderen deutschen Großstädten teilweise Stagnationstendenzen zu beobachten sind, profitiert Frankfurt weiterhin von seiner Stellung als internationaler Finanzplatz und der damit verbundenen kaufkräftigen Nachfrage. Besonders Einfamilienhäuser in etablierten Wohnlagen erfahren eine stabile Nachfrage, wobei die Preise für neuwertige oder kürzlich sanierte Objekte überdurchschnittliche Steigerungsraten aufweisen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau stabil. Das Angebot hingegen zeigt sich weiterhin als limitierender Faktor der Marktentwicklung. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser bewegt sich auf moderatem Niveau, ohne signifikante Erhöhungen gegenüber dem Vorquartal. Diese Angebotssituation führt zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt, in dem qualitativ hochwertige Objekte häufig binnen weniger Wochen veräußert werden.

Leerstände sind im Haussektor praktisch nicht existent. Die wenigen verfügbaren Objekte treffen auf eine Vielzahl von Interessenten, was regelmäßig zu Bieterwettbewerben führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem zweiten Quartal nochmals verkürzt, was die anhaltende Dynamik des Marktes verdeutlicht. Besonders ausgeprägt zeigt sich dieser Trend bei Objekten mit zeitgemäßer Energieeffizienz und modernen Grundrissen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung innerhalb Frankfurts bleibt auch im dritten Quartal 2025 deutlich ausgeprägt. Zentrale Lagen und etablierte Wohnviertel wie das Westend oder Sachsenhausen verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, wobei hier Spitzenwerte von über 8.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit darstellen. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu internationalen Schulen und der hohen Lebensqualität.

Die stark nachgefragten Randlagen mit Neubauprojekten zeigen ebenfalls leichte Preisaufschläge, stabilisieren sich jedoch auf hohem Niveau. Stadtteile wie Niederrad, Oberrad oder Fechenheim entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen für Familien, die mehr Wohnfläche bei gleichzeitig guter Anbindung an die Innenstadt suchen. Die Preisspanne zwischen zentralen und peripheren Lagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, was auf eine allmähliche Angleichung der Preisniveaus hindeutet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Häusersegment. Die strukturellen Faktoren, die den Frankfurter Immobilienmarkt stützen - internationale Bedeutung als Finanzplatz, Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte und begrenzte Flächenverfügbarkeit - bleiben weiterhin intakt. Allerdings könnten steigende Zinsniveaus und strengere Kreditvergaberichtlinien die Nachfragedynamik leicht dämpfen.

Die erwartete Entwicklung deutet auf eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent hin, wobei besonders nachhaltige und energieeffiziente Objekte überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen dürften. Die geplanten Infrastrukturprojekte und Stadtentwicklungsmaßnahmen in verschiedenen Frankfurter Stadtteilen werden voraussichtlich zu einer weiteren Aufwertung bislang weniger beachteter Lagen führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro. Dies stellt eine leichte Stabilisierung auf hohem Niveau dar, mit einem marginalen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei circa 6.400 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung etwa 3 bis 4 Prozent, was eine etwas moderatere Entwicklung als im Häusersegment darstellt.

Die Preisentwicklung zeigt dabei eine ausgeprägte Zweiteilung des Marktes: Während hochwertige Neubauwohnungen mit modernster Ausstattung und energieeffizienter Bauweise Spitzenpreise von teilweise über 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielen, bewegen sich Bestandswohnungen in einfachen Lagen auf deutlich niedrigerem Niveau. Diese Spreizung hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verstärkt, was die zunehmende Bedeutung von Qualität und Nachhaltigkeit im Kaufentscheidungsprozess unterstreicht.

Marktdynamik

Die Angebotslage im Segment der Eigentumswohnungen bleibt angespannt. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich zunehmend auf moderne, hochwertige Wohnkomplexe, die gezielt auf die Bedürfnisse anspruchsvoller Käufer ausgerichtet sind. Diese qualitative Differenzierung des Angebots führt zu einer verstärkten Segmentierung des Marktes, wobei Premium-Objekte trotz hoher Preise schnelle Abnehmer finden.

Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau stabil, zeigt jedoch eine weniger starke Dynamik als im Vorquartal. Dies ist teilweise auf die erreichten Preisniveaus zurückzuführen, die für viele potenzielle Käufer an die Grenzen der Finanzierbarkeit stoßen. Gleichzeitig führt die Unsicherheit bezüglich der weiteren Zinsentwicklung zu einer gewissen Zurückhaltung bei Kaufentscheidungen. Dennoch übersteigt die Nachfrage weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, insbesondere im Segment der Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spitzenlagen Frankfurts, allen voran die Innenstadt und das Westend, verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen. In diesen bevorzugten Vierteln sind Preise von 8.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen keine Seltenheit. Die hohe Nachfrage in diesen Lagen wird durch internationale Käufer, Kapitalanleger und gut verdienende Fachkräfte aus dem Finanzsektor getragen.

Randlagen und weniger gefragte Viertel zeigen sich stabil auf gutem Niveau, jedoch mit weniger dynamischer Preisentwicklung. Stadtteile wie Bockenheim, Bornheim oder Nordend-Ost entwickeln sich zu interessanten Alternativen für Käufer, die zentrale Lagen suchen, aber nicht die Spitzenpreise der Premium-Viertel zahlen möchten. Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleiben signifikant, wobei die Spreizung zwischen Top- und einfachen Lagen bei etwa 40 bis 50 Prozent liegt.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der Konsolidierung auf hohem Preisniveau erwartet. Die Preissteigerungen dürften sich im moderaten Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen, wobei besonders energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in Top-Lagen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen könnten.

Die Finanzierungsbedingungen und die weitere Zinsentwicklung werden entscheidenden Einfluss auf die Marktdynamik nehmen. Eine deutliche Zinserhöhung könnte die Nachfrage spürbar dämpfen und zu einer Preiskonsolidierung führen. Andererseits sprechen die fundamentalen Faktoren - knappes Angebot, attraktiver Wirtschaftsstandort und anhaltender Zuzug - für eine weiterhin stabile Preisentwicklung. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen Markt einstellen, der weniger von spekulativen Übertreibungen als vielmehr von soliden Fundamentaldaten geprägt sein wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Preisspanne zwischen 15 und 22 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 2 bis 3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Mieten zwischen circa 14,50 und 21,50 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 betragen die Mieterhöhungen zwischen 3 und 5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung in diesem Marktsegment verdeutlicht.

Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die extreme Knappheit an verfügbaren Mietobjekten getrieben. Besonders Familien mit gehobenen Ansprüchen an Wohnqualität und Lage konkurrieren um die wenigen verfügbaren Häuser. Die höchsten Mieten werden für moderne Neubauhäuser mit energieeffizienter Ausstattung und großzügigen Grundstücken in bevorzugten Wohnlagen erzielt. Bestandsobjekte in durchschnittlichen Lagen bewegen sich im mittleren bis unteren Preissegment, sind jedoch ebenfalls stark nachgefragt.

Marktdynamik

Die Neubauaktivitäten im Mietsegment für Häuser sind verschwindend gering. Der Fokus der Projektentwickler liegt eindeutig auf dem lukrativeren Verkaufsmarkt, wodurch das Angebot an Mietobjekten weiter verknappt wird. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht existent, und verfügbare Objekte werden in der Regel innerhalb weniger Tage vermietet.

Vermieter befinden sich in einer ausgesprochen starken Verhandlungsposition. Die hohe Nachfrage ermöglicht es ihnen, aus einer Vielzahl von Bewerbern auszuwählen und optimale Mietkonditionen durchzusetzen. Nicht selten werden Objekte über dem ursprünglich angesetzten Mietpreis vermietet, wenn mehrere Interessenten miteinander konkurrieren. Diese Marktdynamik führt zu einer beschleunigten Vermietungsgeschwindigkeit und steigenden Anforderungen an die Bonität potenzieller Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Das Hochpreissegment konzentriert sich auf die bevorzugten innerstädtischen Lagen sowie die grünen Randgebiete mit guter Verkehrsanbindung. In Stadtteilen wie dem Westend, Sachsenhausen oder den villengeprägten Bereichen von Bad Homburg vor der Höhe werden Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen zeichnen sich durch exzellente Infrastruktur, hochwertige Bausubstanz und ein gehobenes Wohnumfeld aus.

In peripheren Stadtteilen liegen die Mietpreise deutlich niedriger, bewegen sich aber immer noch auf einem für deutsche Verhältnisse hohen Niveau. Stadtteile wie Sossenheim, Zeilsheim oder Nieder-Eschbach bieten Mietpreise im Bereich von 12 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Allerdings ist das Angebotsvolumen in diesen Lagen noch geringer als in den zentralen Bereichen, was die Suche nach geeigneten Objekten zusätzlich erschwert.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Häuser dürfte sich im vierten Quartal 2025 und darüber hinaus fortsetzen. Experten rechnen mit weiteren Steigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich in den kommenden 12 bis 24 Monaten. Die strukturelle Unterversorgung des Marktes bei gleichzeitig stabiler bis steigender Nachfrage spricht für eine Fortsetzung des Aufwärtstrends.

Investoren zeigen zunehmendes Interesse am Mietmarkt für Häuser, da die kontinuierlichen Mietsteigerungen attraktive Renditen versprechen. Allerdings bleibt die Verfügbarkeit geeigneter Investmentobjekte begrenzt. Die politische Diskussion um Mietpreisbegrenzungen und Regulierungen könnte mittelfristig dämpfend wirken, hat aber bislang keinen spürbaren Einfluss auf die Marktentwicklung gezeigt. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise und verschärften Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer ausgeprägten Preisspreizung. Spitzenmieten in Neubauten erreichen Werte von über 18 Euro pro Quadratmeter, während Altbauwohnungen je nach Lage zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter kosten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 2 bis 4 Prozent gestiegen, was eine leichte Beschleunigung der Preisentwicklung darstellt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung ebenfalls 3 bis 4 Prozent.

Die Entwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen verschiedenen Wohnungssegmenten. Moderne Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung, Balkonen oder Terrassen und energieeffizienter Bauweise erzielen Premiummieten, die teilweise die 20-Euro-Marke pro Quadratmeter überschreiten. Demgegenüber stehen Bestandswohnungen ohne moderne Ausstattung, die sich im unteren Preissegment bewegen, aber dennoch aufgrund der allgemeinen Marktanspannung kontinuierliche Preissteigerungen erfahren.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf außerordentlich hohem Niveau, wobei besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung begehrt sind. Der Mangel an Neubauangeboten verschärft die Konkurrenzsituation unter Wohnungssuchenden erheblich. Altbauwohnungen fungieren als wichtiger Bestandteil der Grundversorgung und erfahren ebenfalls eine stabile Nachfrage, insbesondere von preissensibleren Mietern.

Der Leerstand im Mietwohnungsbereich ist minimal und beschränkt sich weitgehend auf Wohnungen in Sanierung oder Modernisierung. Vermietungen erfolgen in der Regel sehr zügig, oft schon nach der ersten Besichtigung. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich weiter verkürzt und liegt bei attraktiven Objekten oft nur bei wenigen Tagen. Diese Marktenge führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten, wobei Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innenstadtnahen Bereiche und beliebten Viertel wie Nordend, Westend und Sachsenhausen verzeichnen die höchsten Mietpreise. In diesen Lagen werden für Neubauwohnungen regelmäßig Mieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während sanierte Altbauwohnungen bei 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter liegen. Die exzellente Infrastruktur, kurze Wege zu Arbeitsplätzen und ein vielfältiges kulturelles Angebot rechtfertigen aus Sicht vieler Mieter diese Preise.

Stadtrandbereiche bieten deutlich günstigere Alternativen, allerdings bei geringerem Neubauangebot. In Stadtteilen wie Preungesheim, Eckenheim oder Ginnheim liegen die Mieten etwa 20 bis 30 Prozent unter den Spitzenlagen. Die Nachfrage in guten Lagen übersteigt jedoch deutlich die in peripheren Gebieten, was zu einer weiteren Verstärkung der Preisunterschiede führt. Besonders Stadtteile mit guter S-Bahn- oder U-Bahn-Anbindung profitieren von steigender Nachfrage und entsprechenden Mietpreisentwicklungen.

Prognose und Ausblick

Der angespannte Mietwohnungsmarkt in Frankfurt wird sich voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten fortsetzen. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei Neubauwohnungen und modernisierte Bestandswohnungen in gefragten Lagen überdurchschnittliche Steigerungsraten aufweisen dürften.

Die geplanten Neubauprojekte werden das Mietniveau und die Segmentdynamik positiv beeinflussen, können aber die grundsätzliche Angebots-Nachfrage-Diskrepanz nicht auflösen. Die Fertigstellung neuer Wohnquartiere in verschiedenen Stadtteilen wird zwar temporär für Entlastung sorgen, doch die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte und die wachsende Anzahl von Single-Haushalten werden die Nachfrage weiter antreiben.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen bislang nur begrenzte Wirkung auf die Marktdynamik. Vermieter nutzen zunehmend Modernisierungen und energetische Sanierungen, um Mieterhöhungen zu rechtfertigen. Mieter müssen sich darauf einstellen, dass bezahlbarer Wohnraum in Frankfurt zunehmend zur Mangelware wird und die Wohnkostenbelastung weiter steigen wird.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Mainmetropole bestätigt ihre Position als einer der teuersten, aber auch dynamischsten Immobilienmärkte Deutschlands. Die anhaltende Attraktivität als internationaler Finanzplatz, die positive Wirtschaftsentwicklung und das begrenzte Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage schaffen ein Marktumfeld, das weitere Preissteigerungen erwarten lässt.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies eine zunehmende finanzielle Herausforderung, während Eigentümer und Investoren von stabilen Wertzuwächsen und attraktiven Renditen profitieren. Die Marktentwicklung unterstreicht die Notwendigkeit einer aktiven Wohnungsbaupolitik und innovativer Lösungsansätze, um die Wohnraumversorgung in der prosperierenden Metropole langfristig sicherzustellen.