Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main

Wohnimmobilien Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal setzen sich moderate Preissteigerungen fort, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Die Finanzmetropole am Main behauptet ihre Position als einer der teuersten Immobilienmärkte Deutschlands und zeigt trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Frankfurt bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen moderaten Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 5.500 Euro pro Quadratmeter lag. Die Quartalsveränderung beläuft sich somit auf etwa 1,6 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 5.331 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine deutlichere Steigerung von etwa 4,8 bis 5 Prozent.

Diese kontinuierliche Preisentwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Frankfurter Hausmarktes. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten und steigenden Zinsen weiter anziehen. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mittlerer Größe bewegt sich aktuell zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro, abhängig von Lage, Größe und Ausstattung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem konstant hohen Niveau. Das Angebot hingegen ist weiterhin knapp, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussektor zeigt sich weiterhin verhalten, da sich Investoren und Bauträger verstärkt auf den profitableren Mehrfamilienhausbau konzentrieren. Diese Entwicklung verstärkt die Knappheit im Segment der Einfamilienhäuser zusätzlich.

Die Leerstandsquote bei Häusern ist verschwindend gering und liegt deutlich unter einem Prozent. Objekte, die zum Verkauf stehen, finden in der Regel innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und beträgt nun etwa sechs bis acht Wochen für gut gepflegte Objekte in attraktiven Lagen. Diese schnelle Marktabsorption trägt maßgeblich zur Preisstabilität und weiteren moderaten Preissteigerungen bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. In den hochpreisigen Lagen des Zentrums und in beliebten Vierteln wie dem Westend, Sachsenhausen oder dem Nordend liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden regelmäßig Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt, in Spitzenlagen sogar darüber.

Die Stadtrandlagen zeigen sich tendenziell günstiger, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu verzeichnen ist. Stadtteile wie Niederrad, Griesheim oder Fechenheim, die traditionell als weniger attraktiv galten, erleben eine Renaissance. Junge Familien weichen zunehmend in diese Gebiete aus, was zu einer allmählichen Aufwertung und Preissteigerung führt. Die Quadratmeterpreise in diesen Lagen bewegen sich zwischen 4.500 und 5.500 Euro, was sie für eine breitere Käuferschicht erschwinglich macht.

Besonders gefragt sind nach wie vor die grünen Stadtteile wie Bergen-Enkheim, Seckbach oder Harheim, die eine gute Balance zwischen städtischer Anbindung und ländlicher Ruhe bieten. Hier liegen die Preise im mittleren bis oberen Preissegment zwischen 5.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Häusermarkt. Die strukturellen Faktoren, die den Markt antreiben – knappes Angebot, hohe Nachfrage, Zuzug in die Rhein-Main-Region – bleiben bestehen. Allerdings könnten steigende Zinsen und eine mögliche wirtschaftliche Abschwächung dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

Für das Jahr 2026 wird mit einer Preissteigerung von etwa 3 bis 4 Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Zinspolitik abhängen wird. Die geringe Neubauaktivität im Einfamilienhaussektor wird voraussichtlich anhalten, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Langfristig könnte dies zu einer verstärkten Nachfrage nach Bestandsimmobilien führen, insbesondere nach renovierungsbedürftigen Objekten, die durch Modernisierung aufgewertet werden können.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei 6.479 Euro pro Quadratmeter. Dies zeigt eine leichte Konsolidierung auf hohem Niveau seit dem zweiten Quartal 2025, in dem ähnliche Preise verzeichnet wurden. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Preis bei etwa 6.496 Euro pro Quadratmeter lag, ist sogar ein marginaler Rückgang zu verzeichnen.

Diese Preisstabilisierung nach Jahren kontinuierlicher Steigerungen deutet auf eine gewisse Marktsättigung im oberen Preissegment hin. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung beläuft sich somit auf etwa 485.000 Euro, wobei die Preisspanne je nach Lage und Ausstattung erheblich variiert. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erzielen weiterhin Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem sehr hohen Niveau, wobei sich eine zunehmende Differenzierung zeigt. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung, Balkon oder Terrasse sowie energieeffizienter Bauweise. Diese Objekte erzielen weiterhin Höchstpreise und sind oft bereits vor Fertigstellung vollständig verkauft.

Das Angebot zeigt sich heterogen: Während im Neubausegment eine rege Bautätigkeit zu verzeichnen ist, bleibt das Angebot an Bestandswohnungen knapp. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Wohnbauprojekte in Entwicklungsgebieten wie dem Europaviertel, dem Rebstockareal oder dem neu entstehenden Stadtteil am Günthersburgpark. Diese Projekte zielen vorwiegend auf das mittlere bis obere Preissegment ab.

Der Leerstand im Eigentumswohnungsbereich ist minimal. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert und beträgt nun etwa acht bis zehn Wochen, was auf eine gewisse Normalisierung des zuvor überhitzten Marktes hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden vor allem in den zentralen und gefragten Stadtvierteln erzielt. Im Westend, Nordend und in Teilen Sachsenhausens liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 8.000 Euro, in absoluten Toplagen sogar über 10.000 Euro pro Quadratmeter.

Das Bahnhofsviertel und das Ostend, die sich in den letzten Jahren stark entwickelt haben, verzeichnen Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage und der fortschreitenden Gentrifizierung.

Altbauwohnungen in weniger begehrten Lagen oder mit Renovierungsbedarf sind deutlich günstiger zu haben. Hier bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Objekte bieten Potenzial für Käufer, die bereit sind, in die Modernisierung zu investieren. In Stadtrandlagen wie Höchst, Sindlingen oder Zeilsheim liegen die Preise noch darunter, zeigen aber eine steigende Tendenz aufgrund der allgemeinen Verdrängung aus den zentraleren Lagen.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau erwartet. Die Preise dürften sich seitwärts bewegen oder nur noch moderat steigen. Experten rechnen mit einer jährlichen Preissteigerung von maximal 1 bis 2 Prozent, wobei regional unterschiedliche Entwicklungen zu erwarten sind.

Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch den anhaltenden Zuzug in die Rhein-Main-Region und Frankfurt als wichtigem Wirtschaftsstandort. Allerdings könnten steigende Finanzierungskosten und strengere Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen. Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau bleiben, wobei der Fokus weiterhin auf dem mittleren bis oberen Preissegment liegen dürfte.

Langfristig könnte die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauten mit guter Energiebilanz dürften Preisvorteile erzielen, während unsanierte Altbauten mit schlechter Energieeffizienz unter Druck geraten könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser in Frankfurt bewegen sich im dritten Quartal 2025 zwischen 15 und 22 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 2 bis 3 Prozent gestiegen. Der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt eine Steigerung von 3 bis 5 Prozent.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 2.250 und 3.300 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten, die sich aufgrund gestiegener Energiepreise ebenfalls erhöht haben. Die Gesamtbelastung für Mieter hat sich somit deutlich erhöht, was zu einer verstärkten Nachfrage nach kleineren oder günstigeren Objekten führt.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser zeigt sich extrem angespannt. Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist verschwindend gering, da sich Investoren hauptsächlich auf den Bau von Mehrfamilienhäusern und Wohnungen konzentrieren. Der Bestand an verfügbaren Miethäusern ist daher äußerst begrenzt.

Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte werden innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt weniger als zwei Wochen. Bei besonders attraktiven Objekten kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit teilweise über 50 Interessenten. Diese Marktsituation verleiht Vermietern eine außerordentlich starke Verhandlungsposition.

Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und stellen zunehmend höhere Anforderungen an die Bonität. Üblich sind mittlerweile Gehaltsnachweise über die letzten sechs Monate, Schufa-Auskünfte und teilweise sogar Bürgschaften. Die Kautionen bewegen sich am oberen Ende des gesetzlich Erlaubten bei drei Monatskaltmieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den innerstädtischen Lagen und beliebten Vierteln wie dem Westend, Nordend oder Sachsenhausen liegen die Mieten am oberen Ende der Preisskala bei 20 bis 22 Euro pro Quadratmeter und teilweise darüber. Hier werden vorwiegend hochwertig ausgestattete Stadthäuser oder Villen vermietet.

In den grünen Vororten wie Bergen-Enkheim, Niederursel oder Harheim bewegen sich die Mieten zwischen 16 und 19 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit Gartenzugang legen.

Die Stadtrandlagen wie Höchst, Griesheim oder Fechenheim bieten mit 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Mieten. Aber auch hier ist ein stetiger Preisanstieg zu verzeichnen, da immer mehr Familien aufgrund der hohen Preise in zentraleren Lagen in diese Gebiete ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen. Experten prognostizieren weitere Steigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich. Die strukturelle Unterversorgung mit Miethäusern wird sich voraussichtlich nicht verbessern, da keine nennenswerte Neubauaktivität in diesem Segment zu erwarten ist.

Die Einführung strengerer Mietpreisbremsen könnte die Dynamik etwas dämpfen, allerdings gelten diese hauptsächlich für Bestandsmieten. Bei Neuvermietungen haben Vermieter weiterhin erhebliche Spielräume. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen.

Langfristig könnte der Trend zum Homeoffice zu einer verstärkten Nachfrage nach Miethäusern in Randlagen führen, da die tägliche Pendelstrecke an Bedeutung verliert. Dies könnte zu einer weiteren Angleichung der Mietpreise zwischen zentralen und peripheren Lagen führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegen sich die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen in Frankfurt zwischen 10 und 18 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung und Lage. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erzielen Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen in weniger gefragten Lagen bei etwa 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter liegen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte bis moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent. Der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 weist eine Steigerung von 3 bis 5 Prozent auf. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 700 und 1.260 Euro, wobei die tatsächliche Warmmiete durch gestiegene Nebenkosten oft deutlich höher liegt.

Marktdynamik

Der Wohnungsmietmarkt in Frankfurt zeigt sich weiterhin extrem angespannt. Die Leerstandsquote ist mit unter 0,5 Prozent verschwindend gering. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was zu einer sehr schnellen Marktabsorption führt. Durchschnittlich sind Wohnungen nur wenige Tage online inseriert, bevor sie vermietet werden.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf den Mehrfamilienhausbau, wobei viele Projekte auf das gehobene Segment ausgerichtet sind. Großprojekte wie im Europaviertel, am Günthersburgpark oder im Rebstockareal bringen zwar neue Wohnungen auf den Markt, diese sind aber meist im oberen Preissegment angesiedelt und tragen kaum zur Entspannung im mittleren und unteren Preissegment bei.

Bei Besichtigungen sind Massenandränge die Regel. Es ist keine Seltenheit, dass sich auf eine Wohnung über 100 Interessenten bewerben. Vermieter haben dadurch eine sehr starke Auswahlmöglichkeit und können hohe Anforderungen an potenzielle Mieter stellen. Die Vergabekriterien werden immer strenger, und ohne überdurchschnittliches Einkommen und exzellente Bonität ist es kaum möglich, eine Wohnung in guter Lage zu bekommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Frankfurts sind erheblich. In den zentralen Lagen wie dem Westend, Nordend, Ostend und Teilen Sachsenhausens werden Spitzenmieten von 16 bis über 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders das Europaviertel und das Bahnhofsviertel haben sich zu Hochpreislagen entwickelt, in denen moderne Neubauwohnungen Mieten von 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielen.

Im mittleren Preissegment zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter bewegen sich Stadtteile wie Bockenheim, Bornheim, Niederrad oder Oberrad. Diese Viertel sind bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Die günstigsten Mieten finden sich in Stadtrandlagen wie Höchst, Griesheim, Fechenheim oder Sossenheim mit 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Aber auch diese traditionell günstigeren Stadtteile erleben aufgrund der allgemeinen Verdrängung eine Renaissance und steigende Mieten. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt hier eine entscheidende Rolle für die Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des angespannten Mietmarktes. Die Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, wenn auch möglicherweise etwas gebremst durch regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse. Eine jährliche Steigerung von 2 bis 4 Prozent gilt als realistisch.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau bleiben oder sogar leicht zunehmen. Allerdings wird sich der Fokus weiterhin auf das mittlere bis obere Preissegment konzentrieren. Sozialer Wohnungsbau und bezahlbare Wohnungen bleiben Mangelware, was die soziale Segregation in der Stadt weiter verstärken könnte.

Langfristig könnte die Digitalisierung und der Trend zum mobilen Arbeiten zu einer gewissen Entspannung führen, wenn mehr Menschen die Möglichkeit nutzen, außerhalb Frankfurts zu wohnen. Allerdings bleibt Frankfurt als Wirtschafts- und Finanzzentrum attraktiv, was eine grundlegende Trendwende unwahrscheinlich macht. Die Stadt arbeitet an verschiedenen Konzepten zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum, deren Wirkung sich jedoch erst in einigen Jahren zeigen wird.

Die energetische Sanierung des Wohnungsbestands wird zunehmend wichtiger. Wohnungen mit guter Energieeffizienz werden Mietvorteile erzielen, während unsanierte Altbauten mit schlechter Energiebilanz unter Druck geraten könnten. Dies könnte zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil, geprägt von anhaltend hoher Nachfrage bei knappem Angebot. Während sich die Kaufpreise für Wohnungen auf hohem Niveau konsolidieren, zeigen Häuser zum Kauf weiterhin moderate Preissteigerungen. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen.

Die strukturellen Herausforderungen – Wohnraummangel, geringe Neubauaktivität im bezahlbaren Segment, starker Zuzug – werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Für Käufer und Mieter bedeutet dies weiterhin hohe Preise und starken Wettbewerb um verfügbare Objekte. Investoren können von der stabilen Marktentwicklung profitieren, müssen aber mit moderateren Renditeerwartungen rechnen als in den Boomjahren zuvor.