Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main – Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von struktureller Angebotsknappheit geprägt. Nach einem dynamischen zweiten Quartal hat sich die Marktentwicklung differenziert fortgesetzt: Während der Häusermarkt deutliche Preiszuwächse verzeichnet, konsolidieren sich die Wohnungspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt in allen Segmenten extrem angespannt. Die folgenden Analysen basieren auf aktuellen Marktdaten und stellen eine direkte Gegenüberstellung zum Vorquartal dar.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro liegt das Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.331 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 258 Euro pro Quadratmeter oder einer Steigerung von 4,8 Prozent innerhalb nur eines Quartals. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften im Frankfurter Stadtgebiet.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine positive Preisentwicklung mit einer Zunahme von etwa 4,8 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung reflektiert die strukturellen Marktbedingungen, die durch eine Kombination aus begrenztem Angebot und stabiler Nachfrage charakterisiert sind. Die Preisdynamik hat sich gegenüber den Vorquartalen sogar noch verstärkt, was auf eine zunehmende Verknappung verfügbarer Objekte hindeutet.

Marktdynamik

Die Angebotsseite des Häusermarktes ist von einer deutlichen Verknappung geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser um etwa acht Prozent reduziert. Diese Entwicklung verschärft die bereits bestehende Angebotsknappheit weiter und trägt maßgeblich zum Preisdruck bei. Besonders kritisch zeigt sich die Situation im Neubaubereich: Die Fertigstellungen liegen etwa 30 Prozent unter den erteilten Baugenehmigungen, was auf erhebliche Umsetzungsprobleme in der Baubranche hindeutet.

Die hohen Baukosten, verschärfte Regulierungen und Finanzierungshürden bremsen die Neubauaktivität erheblich. Viele geplante Projekte werden verschoben oder ganz aufgegeben, was die Angebotsseite zusätzlich belastet. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Häusern in Frankfurt auf hohem Niveau stabil. Käufer zeigen sich trotz gestiegener Preise weiterhin investitionsbereit, insbesondere in Anbetracht der wieder leicht gesunkenen Zinsen im Vergleich zum Höchststand des Vorjahres.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Frankfurter Stadtteilen bleiben signifikant. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den zentralen Lagen und etablierten Wohnvierteln erzielt. Besonders begehrt sind Häuser in Stadtteilen wie Westend, Nordend und Sachsenhausen, wo die Preise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und der guten Anbindung an das Stadtzentrum.

In den Stadtrandgebieten zeigen sich moderatere Preisniveaus, wobei auch hier eine positive Preisentwicklung zu beobachten ist. Stadtteile wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim verzeichnen verstärktes Kaufinteresse, da sie ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bei gleichzeitig guter Lebensqualität bieten. Der anhaltende Zuzug in die Metropolregion Frankfurt sorgt dafür, dass auch diese peripheren Lagen zunehmend nachgefragt werden und Wertsteigerungspotenzial aufweisen.

Prognose und Ausblick

Die Marktexperten gehen für die kommenden 12 bis 24 Monate von einer weiteren moderaten Preissteigerung bei Häusern aus. Die strukturellen Faktoren, die den Markt derzeit prägen – Angebotsknappheit, eingeschränkte Neubautätigkeit und stabiler Zuzug – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Politische Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Förderungen für energetische Sanierungen und Neubaumaßnahmen, könnten die Marktdynamik beeinflussen, werden aber kurzfristig keine grundlegende Trendwende bewirken.

Der demografische Zuzug in die Rhein-Main-Region wird die Nachfrage langfristig weiter stützen. Frankfurt profitiert als internationaler Finanzplatz und Wirtschaftszentrum von seiner Attraktivität für Fach- und Führungskräfte. Diese strukturelle Nachfrage, kombiniert mit den begrenzten Flächenreserven im Stadtgebiet, spricht für eine anhaltend positive Preisentwicklung, wobei die Steigerungsraten möglicherweise etwas moderater ausfallen werden als im aktuellen Quartal.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Phase der Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau marginal unter dem des Vorquartals. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein minimaler Rückgang von 0,26 Prozent zu verzeichnen, was auf eine Stabilisierung nach den vorherigen Preissteigerungen hindeutet. Diese Seitwärtsbewegung markiert eine interessante Entwicklung im Kontrast zum dynamischeren Häusermarkt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 6.496 Euro lag, zeigt sich praktisch keine Veränderung. Diese Preisstabilität auf hohem Niveau deutet darauf hin, dass der Markt eine natürliche Preisgrenze erreicht hat, bei der sich Angebot und Nachfrage in einem relativen Gleichgewicht befinden. Die leichten Schwankungen bewegen sich im Rahmen normaler Marktvolatilität und signalisieren keine grundlegende Trendwende.

Marktdynamik

Trotz der Preisstabilisierung bleibt die Angebotsknappheit bei Eigentumswohnungen ein dominierender Faktor. Die Anzahl verfügbarer Wohnungen zum Kauf ist weiterhin begrenzt, wobei die Nachfrage auf stabilem Niveau verharrt. Der Leerstand bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau, und es ist keine Entspannung dieser Situation erkennbar. Die Neubauaktivität kann den bestehenden Bedarf nicht decken, was mittelfristig wieder zu Preisdruck führen könnte.

Die Käuferschaft zeigt sich nach der Zinsberuhigung wieder aktiver, allerdings mit größerer Preissensitivität als in den Vorquartalen. Viele potenzielle Käufer warten auf günstigere Einstiegsmöglichkeiten oder attraktivere Finanzierungskonditionen. Diese abwartende Haltung trägt zur aktuellen Konsolidierungsphase bei. Gleichzeitig führt die begrenzte Verfügbarkeit hochwertiger Objekte dazu, dass bei besonders attraktiven Angeboten weiterhin Bieterwettbewerbe entstehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen Frankfurter Stadtteilen bleibt auch im Wohnungsmarkt ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentralen Lagen und etablierten Vierteln erzielt. Besonders das Westend, Nordend und die Innenstadt verzeichnen Spitzenpreise, die teilweise deutlich über 8.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der exzellenten Verkehrsanbindung.

In den Stadtrandlagen zeigen sich attraktivere Einstiegspreise, wobei auch hier die Unterschiede je nach Mikrolage erheblich sind. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung wie Höchst oder Griesheim gewinnen zunehmend an Attraktivität und verzeichnen eine stabile Nachfrage. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, was auf eine allmähliche Angleichung der Preisniveaus hindeutet.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der Seitwärtsbewegung mit Tendenz zu leicht steigenden Preisen. Die aktuelle Konsolidierungsphase wird als gesunde Marktbereinigung nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre interpretiert. Mittelfristig dürfte die strukturelle Angebotsknappheit wieder zu moderaten Preissteigerungen führen, insbesondere wenn die Zinsen stabil bleiben oder weiter sinken.

Die Entwicklung des Wohnungsmarktes wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Gesamtlage und den Finanzierungsbedingungen abhängen. Frankfurt als internationaler Finanzplatz bleibt für Investoren und Selbstnutzer gleichermaßen attraktiv. Die erwartete Fertigstellung einiger größerer Neubauprojekte könnte kurzfristig für eine leichte Entspannung sorgen, wird aber die grundsätzliche Knappheit nicht beheben. Langfristig sprechen die demografische Entwicklung und die wirtschaftliche Stärke der Region für stabile bis leicht steigende Preise.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt ist im dritten Quartal 2025 von extremer Anspannung geprägt. Während spezifische Quadratmetermietpreise für Häuser nicht explizit ausgewiesen werden, zeigt die Gesamtmarktanalyse eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise. Die Nachfrage nach Mietshäusern übersteigt das verfügbare Angebot bei weitem, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten und entsprechenden Preissteigerungen führt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzen sich die moderaten, aber stetigen Mietsteigerungen fort. Die Dynamik hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht abgeschwächt, vielmehr verstärkt sich der Trend zu höheren Mietpreisen durch die zunehmende Verknappung verfügbarer Objekte. Im Jahresvergleich ist von einer deutlichen Mietsteigerung auszugehen, die über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die angespannte Marktsituation widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Angebotsseite des Mietmarktes für Häuser ist von extremer Knappheit charakterisiert. Die Leerstandsquote bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau, praktisch jedes verfügbare Objekt findet sofort mehrere Interessenten. Die geringe Fluktuation verstärkt das Problem zusätzlich: Bestandsmieter bleiben aufgrund der Marktlage länger in ihren Objekten, was die Anzahl der Neuvermietungen weiter reduziert.

Die Neubauaktivität im Mietsektor kann die bestehende Nachfrage bei weitem nicht decken. Investoren fokussieren sich verstärkt auf den Verkauf statt auf langfristige Vermietung, was das Angebot zusätzlich verknappt. Die hohen Baukosten und strengen regulatorischen Anforderungen machen den Bau von Miethäusern für viele Entwickler unattraktiv. Diese strukturellen Faktoren führen zu einer Verfestigung der Angebotsknappheit, die sich mittelfristig kaum auflösen wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die stärksten Mietsteigerungen verzeichnen erwartungsgemäß die zentralen Lagen und beliebten Wohnviertel Frankfurts. In Stadtteilen wie dem Westend, Nordend oder Sachsenhausen sind Miethäuser praktisch nicht verfügbar, und wenn doch, werden Höchstpreise aufgerufen. Die Nachfrage in diesen Premiumlagen kommt hauptsächlich von gut verdienenden Familien und Expatriates internationaler Unternehmen, die bereit sind, entsprechende Mietpreise zu zahlen.

Am Stadtrand ist die Situation etwas entspannter, aber auch hier macht sich der Gesamtmangel an Mietobjekten bemerkbar. Stadtteile wie Niederrad, Schwanheim oder Sossenheim profitieren von der Ausweichbewegung aus den teuren Zentrumslagen und verzeichnen ebenfalls steigende Mietpreise. Die traditionelle Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie bleibt bestehen, verringert sich aber tendenziell durch die flächendeckende Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Die angespannten Marktbedingungen im Segment der Miethäuser werden sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten kaum entspannen. Experten gehen von einer Fortsetzung der Mietpreissteigerungen aus, wobei die Dynamik möglicherweise durch regulatorische Eingriffe gebremst werden könnte. Die diskutierten Verschärfungen der Mietpreisbremse könnten dämpfend wirken, werden aber die grundsätzliche Knappheit nicht beheben.

Mittelfristig bleibt die Nachfrage nach Miethäusern hoch, getrieben durch den anhaltenden Zuzug von Familien in die Metropolregion und die zunehmende Präferenz für größere Wohneinheiten mit Garten. Die strukturellen Probleme auf der Angebotsseite – geringe Neubauaktivität, hohe Baukosten, regulatorische Hürden – werden sich nicht kurzfristig lösen lassen. Mieter müssen sich daher auf weiterhin steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin stark angespannt. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten bewegen sich im Bereich von 16 bis 20 Euro, wobei die große Spanne die erheblichen Unterschiede je nach Lage, Ausstattung und Baujahr widerspiegelt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten leicht bis moderat erhöht, die Aufwärtsdynamik setzt sich damit unvermindert fort.

Die Mietpreisentwicklung im Jahresvergleich zeigt eine deutliche Steigerung von etwa drei bis fünf Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Diese überdurchschnittliche Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Wohn- und Arbeitsort sowie die strukturelle Unterversorgung mit Mietwohnungen. Besonders im Segment der Klein- und Mittelwohnungen, die von Singles und Paaren nachgefragt werden, sind die Preissteigerungen überdurchschnittlich.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot deutlich, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Neuvermietungen erhalten Vermieter regelmäßig Dutzende von Bewerbungen, was ihnen eine komfortable Auswahlposition verschafft. Der Leerstand bleibt auf äußerst niedrigem Niveau, faktisch steht jede marktgerecht bepreiste Wohnung nur wenige Tage leer.

Die Neubautätigkeit kann trotz einiger Fertigstellungen den bestehenden Bedarf nicht annähernd decken. Die hohen Baukosten und gestiegenen Finanzierungskosten haben viele Projekte unrentabel gemacht oder zu Verschiebungen geführt. Gleichzeitig führen die strengen energetischen Anforderungen zu höheren Baukosten, die sich in entsprechend höheren Mieten für Neubauwohnungen niederschlagen. Diese Neubauten sind oft nur für Besserverdiener erschwinglich und entlasten den breiten Markt kaum.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise werden erwartungsgemäß in den zentralen Stadtteilen und beliebten Vierteln erzielt. Das Westend, Nordend, die Innenstadt und Sachsenhausen führen die Preisliste an, hier werden für hochwertige Wohnungen teilweise über 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer urbanen Lebensqualität, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen im Bankenviertel.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Lagen sind die Mieten moderater, aber auch hier ist ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten. Stadtteile wie Gallus, Bockenheim oder Bornheim, die früher als preisgünstige Alternativen galten, haben sich mittlerweile zu begehrten Wohnlagen entwickelt. Die traditionellen Arbeiterquartiere durchlaufen einen Gentrifizierungsprozess, der zu steigenden Mieten und einer veränderten Bewohnerstruktur führt. Selbst in peripheren Lagen wie Preungesheim oder Bonames steigen die Mieten kontinuierlich.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt fällt eindeutig aus: Die Mietpreise werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter steigen. Die strukturellen Faktoren, die für diese Entwicklung verantwortlich sind – Zuzug, Angebotsknappheit, eingeschränkte Neubautätigkeit – werden sich nicht kurzfristig ändern. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen von drei bis fünf Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Mietendeckel könnten regulatorische Veränderungen bringen, die dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Allerdings zeigen die Erfahrungen, dass solche Maßnahmen oft unbeabsichtigte Nebenwirkungen haben und das Angebot weiter verknappen können. Langfristig wird nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung führen können. Die dafür notwendigen Rahmenbedingungen – vereinfachte Genehmigungsverfahren, Baulandmobilisierung, Förderung des sozialen Wohnungsbaus – sind jedoch kurzfristig nicht in ausreichendem Maße zu erwarten.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als hochdynamischer, von Knappheit geprägter Markt. Während Häuser zum Kauf deutliche Preissteigerungen verzeichnen, konsolidiert sich der Wohnungsmarkt auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt in allen Segmenten extrem angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Die strukturellen Herausforderungen – begrenzte Flächenreserven, hohe Baukosten, regulatorische Hürden – werden den Markt auch mittelfristig prägen. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und intensiven Wettbewerb einstellen, während Mieter mit fortgesetzten Mietsteigerungen rechnen müssen. Frankfurt bestätigt damit seinen Status als einer der teuersten, aber auch attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands.