Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 robust und weitgehend stabil. Nach den turbulenten Vorjahren hat sich der Markt zunehmend beruhigt, wobei die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin das dominierende Merkmal bleibt. Die Neubauaktivitäten bleiben deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was die Marktdynamik maßgeblich prägt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.589 EUR/m². Dies stellt eine moderate Aufwärtsbewegung von rund 2,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise bei etwa 5.450 EUR/m² lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ein deutlicherer Anstieg von etwa 5 Prozent, ausgehend von damals 5.331 EUR/m². Diese Entwicklung deutet auf eine fortschreitende Stabilisierung des Marktes hin, nachdem die Preisschwankungen der Vorjahre nachgelassen haben.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 EUR und 1,2 Millionen EUR. Reihenhäuser sind mit Preisen zwischen 650.000 EUR und 900.000 EUR etwas erschwinglicher, bleiben aber ebenfalls auf hohem Niveau. Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung, die hauptsächlich durch die anhaltende Angebotsknappheit getrieben wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird weiterhin von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser um etwa 8 Prozent reduziert, was den Konkurrenzdruck unter Kaufinteressenten weiter erhöht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 45 bis 60 Tage verkürzt, was die hohe Nachfrage unterstreicht.

Die Neubauaktivität bleibt stark eingeschränkt: Die Fertigstellungen liegen etwa 30 Prozent unter den erteilten Baugenehmigungen. Hauptursachen für diese Diskrepanz sind die anhaltend hohen Baukosten, regulatorische Hürden sowie die unsichere Zinsentwicklung. Viele Bauträger zeigen sich zurückhaltend bei neuen Projekten, was die Angebotsseite zusätzlich belastet. Der Leerstand im Segment der Häuser ist praktisch nicht existent und liegt bei unter 0,5 Prozent des Gesamtbestands.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen bleiben erheblich. In den Premium-Lagen wie dem Westend, Nordend und Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise für Häuser zwischen 7.000 EUR und 9.500 EUR. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Prestigefaktor.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Nieder-Erlenbach, Harheim oder Bergen-Enkheim sind die Preise mit 4.200 EUR bis 5.500 EUR pro Quadratmeter deutlich moderater. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, besonders bei Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche suchen. Besonders dynamisch entwickeln sich die Stadtteile entlang der U-Bahn-Linien, wo die gute Anbindung an das Zentrum diese Lagen zunehmend attraktiv macht. Hier sind Preissteigerungen von bis zu 7 Prozent im Jahresvergleich zu verzeichnen.

Die mittleren Lagen wie Bockenheim, Bornheim oder Höchst zeigen Quadratmeterpreise zwischen 5.500 EUR und 6.800 EUR, wobei die Nähe zu Grünflächen und die Verkehrsanbindung preisbestimmende Faktoren darstellen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet. Experten rechnen mit jährlichen Zuwachsraten zwischen 3 und 5 Prozent. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivitäten absehbar ist. Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor: Sollten die Zinsen weiter sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu stärkeren Preissteigerungen führen.

Die demographische Entwicklung Frankfurts mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum und der Rolle als internationales Finanzzentrum wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter stützen. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien, die den aktuellen Energiestandards entsprechen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 6.479 EUR/m². Im Jahresvergleich zeigt sich hier eine bemerkenswerte Seitwärtsbewegung: Im selben Quartal des Vorjahres (Q3 2024) kostete der Quadratmeter noch 6.496 EUR, was einer minimalen Abwärtsbewegung von etwa 0,3 Prozent entspricht. Diese Stabilisierung nach Jahren starker Preisschwankungen wird von vielen Marktteilnehmern als positive Entwicklung gewertet.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen ist breit gefächert: Einzimmerwohnungen mit 30 bis 40 Quadratmetern werden zwischen 250.000 EUR und 350.000 EUR gehandelt. Familiengerechte Drei- bis Vierzimmerwohnungen mit 80 bis 120 Quadratmetern kosten je nach Lage und Ausstattung zwischen 520.000 EUR und 900.000 EUR. Penthouse-Wohnungen und Luxusobjekte in Topllagen erreichen Preise von über 15.000 EUR pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Der Eigentumswohnungsmarkt zeigt eine Seitwärtsbewegung mit leichter Erholungstendenz im dritten Quartal 2025. Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Vermarktungszeiten haben sich auf durchschnittlich 50 bis 70 Tage stabilisiert, wobei besonders attraktive Objekte in guten Lagen weiterhin innerhalb von zwei bis drei Wochen verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Mehrere größere Projekte, insbesondere im Europaviertel und in Offenbach-nahen Stadtteilen, befinden sich in der Realisierung. Dennoch bleibt das Neuangebot mit geschätzten 2.500 bis 3.000 Einheiten pro Jahr deutlich unter dem prognostizierten Bedarf von 7.000 bis 8.000 Wohneinheiten jährlich. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen liegt bei unter einem Prozent und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen verschiedenen Stadtlagen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Toplagen Westend, Nordend und dem Bankenviertel liegen die Quadratmeterpreise zwischen 8.500 EUR und 12.000 EUR. Das Europaviertel als modernes Wohnquartier erreicht Preise zwischen 7.000 EUR und 9.500 EUR pro Quadratmeter, wobei die Nähe zur Messe und die moderne Infrastruktur preistreibend wirken.

In den mittleren Lagen wie Sachsenhausen-Nord, Bornheim und Bockenheim bewegen sich die Preise zwischen 6.000 EUR und 7.500 EUR pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der lebendigen Stadtteilkultur.

Die Stadtrandlagen und die östlichen Stadtteile wie Fechenheim, Riederwald oder Seckbach bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 EUR und 6.000 EUR vergleichsweise günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Diese Gebiete gewinnen zunehmend an Attraktivität durch Aufwertungsmaßnahmen und verbesserte Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine moderate Preisentwicklung mit Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent jährlich erwartet. Die Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau könnte die Nachfrage wieder beleben, insbesondere von Kapitalanlegern, die in den letzten Jahren zurückhaltend waren.

Ein wichtiger Trend ist die steigende Nachfrage nach energieeffizienten und barrierearmen Wohnungen. Objekte mit modernen Energiekonzepten, Wärmepumpen oder Photovoltaikanlagen erzielen Preisaufschläge von 5 bis 10 Prozent gegenüber konventionellen Bestandswohnungen. Die geplanten Quartiersentwicklungen, insbesondere im Frankfurter Osten und Norden, könnten mittelfristig für eine Entspannung auf der Angebotsseite sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 15 und 22 EUR/m². Konkret bedeutet dies für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche monatliche Kaltmieten zwischen 2.250 EUR und 3.300 EUR.

Im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2025) sind die Mieten um etwa 2 bis 3 Prozent gestiegen. Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024) beträgt der Mietanstieg zwischen 3 und 5 Prozent. Diese Steigerungsraten liegen leicht über der allgemeinen Inflationsrate und spiegeln die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern wider. Reihenhäuser werden zu Mieten zwischen 1.800 EUR und 2.500 EUR monatlich angeboten, während freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen Mieten von 3.000 EUR bis 5.000 EUR und mehr erzielen.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser bleibt extrem angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Das Angebot an Miethäusern ist äußerst begrenzt und konzentriert sich hauptsächlich auf temporäre Vermietungen durch internationale Unternehmen für ihre Mitarbeiter oder private Eigentümer, die ihr Objekt für begrenzte Zeit vermieten. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei drei bis fünf Jahren, was auf die hohe Stabilität der Mietverhältnisse hindeutet.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die mehr Platz und einen Garten suchen, sich aber den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen. Auch Expats und leitende Angestellte internationaler Unternehmen fragen verstärkt Miethäuser nach. Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist praktisch nicht vorhanden, da Investoren sich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Der Leerstand liegt bei nahezu null Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den Premiumlagen Westend, Sachsenhausen und Nordend erzielt, wo die Quadratmeterpreise zwischen 20 EUR und 25 EUR liegen. Ein Einfamilienhaus mit 200 Quadratmetern kostet hier zwischen 4.000 EUR und 5.000 EUR Kaltmiete monatlich. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und wohlhabenden Familien gefragt.

In den mittleren Lagen wie Dornbusch, Ginnheim oder Niederrad bewegen sich die Mieten zwischen 16 EUR und 20 EUR pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und ruhigem Wohnumfeld, was sie für Familien attraktiv macht.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Niederursel, Kalbach oder Sindlingen liegen die Mieten zwischen 13 EUR und 17 EUR pro Quadratmeter. Diese Gebiete gewinnen zunehmend an Attraktivität, da sie mehr Wohnfläche für das gleiche Budget bieten und oft über bessere Grünanbindung verfügen. Die Entwicklung der S-Bahn-Anbindung macht diese Lagen zusätzlich attraktiv.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment geplant sind. Die Mietpreisbremse zeigt in diesem Segment kaum Wirkung, da viele Objekte als möblierte Vermietungen oder nach umfassender Modernisierung angeboten werden.

Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach energieeffizienten Häusern mit modernen Heizungssystemen. Mieter sind zunehmend bereit, für niedrige Nebenkosten höhere Kaltmieten zu akzeptieren. Die geplante Verschärfung der Energiestandards könnte mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, da viele ältere Häuser aus dem Mietmarkt genommen und saniert werden müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen bleibt sowohl im Vergleich zu Häusern als auch im Gesamtkontext extrem angespannt. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei 14,50 EUR bis 18,00 EUR pro Quadratmeter, wobei Neubauwohnungen und modernisierte Altbauwohnungen die obere Preisspanne erreichen. Eine typische Zweizimmerwohnung mit 60 Quadratmetern kostet zwischen 870 EUR und 1.080 EUR Kaltmiete monatlich.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um durchschnittlich 2,5 Prozent gestiegen. Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024) beträgt die Steigerung etwa 4 bis 6 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungsmarkt unterstreicht. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine Wohnungen bis 45 Quadratmeter, die aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Studenten Steigerungsraten von bis zu 8 Prozent im Jahresvergleich verzeichnen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird von einer extremen Verknappung des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt. Auf eine inserierte Wohnung kommen durchschnittlich 50 bis 80 Bewerber, in besonders gefragten Lagen sogar über 100. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei unter einer Woche, viele Wohnungen werden bereits vor der öffentlichen Ausschreibung vermietet.

Die Neubauaktivität hat sich leicht erholt, bleibt aber mit etwa 3.000 bis 3.500 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr weit hinter dem Bedarf zurück. Der soziale Wohnungsbau stagniert bei etwa 500 Einheiten jährlich, was die Situation für einkommensschwächere Haushalte zusätzlich verschärft. Die Leerstandsquote liegt bei unter 0,5 Prozent und betrifft fast ausschließlich Wohnungen in Sanierung oder mit rechtlichen Problemen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spitzenmieten werden im Bankenviertel, Westend und in Teilen des Nordends mit 18 EUR bis 25 EUR pro Quadratmeter erzielt. Luxuswohnungen in Hochhäusern mit Skyline-Blick erreichen sogar Mieten von über 30 EUR pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei gut verdienenden Singles und Paaren ohne Kinder sowie internationalen Fachkräften gefragt.

Die beliebten Szenestadtteile Bornheim, Nordend und Sachsenhausen-Nord zeigen Mieten zwischen 15 EUR und 20 EUR pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer lebendigen Gastronomie- und Kulturszene sowie der guten Anbindung an die Innenstadt. Besonders gefragt sind hier Altbauwohnungen mit hohen Decken und Stuck.

In den Stadtrandlagen und weniger zentralen Stadtteilen wie Griesheim, Sossenheim oder Preungesheim liegen die Mieten zwischen 11 EUR und 14 EUR pro Quadratmeter. Diese Gebiete werden zunehmend von Familien und Haushalten mit mittlerem Einkommen nachgefragt, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden. Die geplanten Stadtbahnverlängerungen könnten diese Lagen zusätzlich aufwerten.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs um 3 bis 5 Prozent jährlich prognostiziert. Die strukturellen Probleme des Frankfurter Wohnungsmarkts – hohe Nachfrage durch Bevölkerungswachstum und Arbeitsplatzzuwachs bei gleichzeitig unzureichender Neubautätigkeit – werden sich kurzfristig nicht lösen lassen.

Die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des neuen Stadtteils im Frankfurter Nordwesten könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, werden aber frühestens ab 2027/2028 spürbare Effekte zeigen. Die Diskussion um eine Verschärfung der Mietpreisbremse und mögliche Regulierungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen könnte die Investitionsbereitschaft privater Investoren dämpfen.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von Mikro-Apartments und Co-Living-Konzepten, die auf die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die hohe Nachfrage von Studierenden und Young Professionals reagieren. Diese Wohnformen erreichen aufgrund ihrer effizienten Flächennutzung oft Quadratmeterpreise von über 20 EUR, bieten aber durch die inkludierten Serviceleistungen ein attraktives Gesamtpaket.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und weitgehend stabil, jedoch mit anhaltenden strukturellen Herausforderungen. Die Kaufpreise für Häuser zeigen eine moderate Aufwärtsentwicklung von 2,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal, während der Eigentumswohnungsmarkt eine Seitwärtsbewegung mit leichter Erholungstendenz aufweist. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent quartalsweise.

Die zentrale Herausforderung bleibt die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage. Mit Fertigstellungen von nur etwa 3.000 bis 3.500 Wohneinheiten jährlich bei einem geschätzten Bedarf von 7.000 bis 8.000 Einheiten verschärft sich die Angebotssituation weiter. Diese Diskrepanz wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren die Preisentwicklung maßgeblich bestimmen und Frankfurt zu einem der teuersten Wohnungsmärkte Deutschlands machen.