Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main – Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit überwiegend stabilen bis leicht steigenden Preisen. Nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal zeichnet sich nun wieder eine moderate Aufwärtsbewegung ab, die durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot getragen wird. Die Analyse umfasst ausschließlich Wohnimmobilien und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 €/m². Dies stellt einen moderaten Anstieg von etwa 1,5% gegenüber dem Vorquartal dar, in dem laut dem Marktbericht von Certa-Gutachten ein Preisniveau von rund 5.500 €/m² verzeichnet wurde. Die Entwicklung zeigt nach einer Phase der Stabilisierung im zweiten Quartal nun wieder eine leichte Aufwärtstendenz.

Im Jahresvergleich ist ein deutlicherer Preisanstieg von 4,8% zu beobachten. Im dritten Quartal 2024 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 5.331 €/m². Diese kontinuierliche Preissteigerung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Frankfurt, trotz der gestiegenen Finanzierungskosten und wirtschaftlichen Unsicherheiten.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 Euro für kleinere Reihenhäuser und über 1,5 Millionen Euro für freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen. Besonders gefragt sind Objekte mit modernen Energiestandards und gut geschnittenen Grundstücken.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern bleibt weiterhin stark begrenzt. Der knappe Baulandbestand in Frankfurt führt dazu, dass nur wenige Neubauprojekte realisiert werden können. Die gestiegenen Baukosten und regulatorischen Rahmenbedingungen haben die Neubauaktivität zusätzlich gedämpft. Im dritten Quartal 2025 wurden nur vereinzelt neue Hausprojekte fertiggestellt, hauptsächlich in den Außenbezirken der Stadt.

Die Nachfrage nach Häusern bleibt trotz der hohen Preise stabil bis steigend. Insbesondere Familien mit höherem Einkommen und Kapitalanleger zeigen weiterhin großes Interesse an dieser Immobilienkategorie. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 75 Tagen für gut ausgestattete Objekte in beliebten Lagen.

Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden. Die wenigen verfügbaren Objekte finden in der Regel schnell neue Eigentümer, sofern Preis und Zustand marktgerecht sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts sind erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentrumsnahen Premiumlagen wie Westend, Nordend und Sachsenhausen erzielt. Hier liegen die Preise teilweise bei über 8.000 €/m² für hochwertige Objekte. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünanlagen und dem gehobenen sozialen Umfeld.

In den beliebten Familienvierteln wie Dornbusch, Eschersheim oder Bergen-Enkheim bewegen sich die Preise im mittleren Segment zwischen 5.000 und 6.500 €/m². Diese Lagen bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und ruhigem Wohnumfeld.

Die Stadtrandgebiete wie Nieder-Erlenbach, Harheim oder Sindlingen weisen mit Preisen zwischen 4.000 und 5.000 €/m² das niedrigste Preisniveau auf. Hier ist jedoch eine verstärkte Neubauaktivität zu beobachten, da noch Baulandreserven vorhanden sind. Diese Gebiete gewinnen zunehmend an Attraktivität für Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weiterhin moderate Preissteigerung bei Häusern. Die Entwicklung wird hauptsächlich durch das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage getrieben. Die Zinsentwicklung und mögliche wirtschaftliche Turbulenzen könnten jedoch dämpfend wirken.

Die Neubauaktivität dürfte auf niedrigem Niveau verbleiben, solange sich die Rahmenbedingungen nicht grundlegend ändern. Mittelfristig könnte die Ausweisung neuer Baugebiete in den Randlagen zu einer leichten Entspannung führen, wobei die zentrumsnahen Lagen weiterhin von Knappheit geprägt sein werden.

Experten rechnen mit einem jährlichen Preisanstieg von 3 bis 5% für die kommenden zwei Jahre, wobei regionale Unterschiede bestehen bleiben. Besonders energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 6.479 €/m². Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem laut Certa-Gutachten ein Preisniveau von 6.480 bis 6.500 €/m² verzeichnet wurde, zeigt sich eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Nach einer Phase leichter Preisrückgänge im Vorquartal hat sich der Markt nun konsolidiert.

Im Jahresvergleich ist eine minimale Preisanpassung zu beobachten. Im dritten Quartal 2024 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 6.496 €/m², was einem marginalen Rückgang von 0,3% entspricht. Diese Seitwärtsbewegung deutet auf eine Stabilisierung nach der vorangegangenen Preisrally hin.

Die absoluten Kaufpreise für Wohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Einzimmerwohnungen sind ab etwa 250.000 Euro erhältlich, während großzügige Vierzimmerwohnungen in guten Lagen häufig über eine Million Euro kosten. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erzielen regelmäßig Spitzenpreise von über 10.000 €/m².

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, insbesondere in den begehrten zentralen Stadtteilen. Die Fertigstellung neuer Wohnprojekte kann die hohe Nachfrage nur teilweise befriedigen. Im dritten Quartal 2025 wurden mehrere größere Neubauprojekte fertiggestellt, die jedoch größtenteils bereits im Vorfeld verkauft waren.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen übersteigt weiterhin das Angebot deutlich. Besonders gefragt sind Zwei- bis Dreizimmerwohnungen mit Balkon oder Terrasse in guter Lage. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei gut ausgestatteten Wohnungen in beliebten Lagen bei etwa 45 bis 60 Tagen.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen. Die Neubauaktivität konzentriert sich auf mittlere bis gehobene Marktsegmente, während im unteren Preissegment kaum neue Projekte entstehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt, das Westend und Bornheim verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen. Hier werden regelmäßig Preise von über 8.000 €/m² erzielt, in Spitzenlagen sogar über 10.000 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

In den beliebten Wohnvierteln wie Bockenheim, Nordend-Ost oder Sachsenhausen-Nord bewegen sich die Preise zwischen 6.000 und 7.500 €/m². Diese Gebiete bieten eine gute Mischung aus Wohnqualität, kulturellem Angebot und Verkehrsanbindung.

Die Stadtrandlagen wie Höchst, Fechenheim oder Sossenheim weisen mit Preisen zwischen 4.500 und 5.500 €/m² deutlich günstigere Konditionen auf. Hier entstehen vermehrt neue Wohnquartiere, die sich an Familien und Ersterwerber richten. Diese Gebiete profitieren von Aufwertungsprozessen und verbesserten Verkehrsanbindungen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine stabile bis leicht anziehende Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen. Die kurzfristigen Volatilitäten der vergangenen Quartale dürften sich beruhigen, während die fundamentalen Nachfragefaktoren weiterhin stark bleiben.

Die makroökonomischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Zinsentwicklung und die Baukosten, werden weiterhin einen erheblichen Einfluss auf die Preisentwicklung haben. Bei stabilen oder sinkenden Zinsen könnte die Nachfrage wieder zunehmen und zu moderaten Preissteigerungen führen.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau verbleiben oder leicht zunehmen. Mehrere größere Projekte befinden sich in der Planungs- und Genehmigungsphase, deren Fertigstellung in den kommenden Jahren zu einer leichten Entspannung des Marktes beitragen könnte. Langfristig rechnen Experten mit einem jährlichen Preisanstieg von 2 bis 4% bei Eigentumswohnungen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Mietniveau von 15 bis 18 €/m². Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine Stabilität mit leichter Aufwärtstendenz zu beobachten. Die Mietpreise für Häuser haben sich auf hohem Niveau eingependelt, wobei besonders in beliebten und familienfreundlichen Lagen Spitzenmieten von über 20 €/m² erzielt werden.

Im Jahresvergleich ist ein Anstieg der Mietpreise um etwa 3 bis 4% zu verzeichnen. Diese moderate Steigerung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern wider. Die absolute Monatsmiete für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 m² Wohnfläche liegt zwischen 1.800 und 2.200 Euro, während freistehende Einfamilienhäuser häufig Mieten von über 3.000 Euro erzielen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist äußerst begrenzt. Nur wenige Eigentümer bieten ihre Häuser zur Vermietung an, da die meisten Objekte entweder selbst genutzt oder verkauft werden. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist minimal, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten konzentrieren.

Die Nachfrage nach Miethäusern ist konstant hoch, insbesondere von Familien mit Kindern und Expats, die temporär in Frankfurt leben. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit drei bis fünf Jahren länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger verfügbaren Objekten führt.

Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch nicht existent. Verfügbare Objekte werden in der Regel innerhalb weniger Tage vermietet, oft zu Preisen über der ursprünglichen Angebotsmiete. Die Wohnraumknappheit wirkt sich besonders in diesem Segment preistreibend aus.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den bevorzugten Lagen nahe der Innenstadt und in der Nähe von Grünflächen erzielt. Stadtteile wie Sachsenhausen, das Diplomatenviertel im Westend und die Villenviertel in Bad Vilbel erreichen Spitzenmieten von 20 bis 25 €/m². Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und wohlhabenden Familien gefragt.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Oberrad, Niederrad oder Schwanheim bewegen sich die Mietpreise zwischen 14 und 18 €/m². Diese Gebiete bieten eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten.

Am Stadtrand, beispielsweise in Kalbach-Riedberg, Preungesheim oder Zeilsheim, liegen die Mieten für Häuser zwischen 12 und 15 €/m². Diese Lagen bieten mehr Platz und Ruhe, sind aber weniger zentral gelegen. Dennoch steigt auch hier die Nachfrage kontinuierlich, da die Verkehrsanbindungen verbessert wurden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Die anhaltende Wohnraumknappheit und die steigende Nachfrage von Familien werden die Preise weiter nach oben treiben. Experten prognostizieren einen jährlichen Anstieg von 3 bis 5%.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser wird voraussichtlich gering bleiben. Vereinzelt könnten Reihenhaussiedlungen entstehen, die teilweise zur Vermietung angeboten werden. Der Großteil des Neubaus konzentriert sich jedoch weiterhin auf Eigentumsobjekte.

Mittelfristig könnte sich der Markt für Miethäuser weiter verknappen, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten. Dies wird den Preisdruck zusätzlich erhöhen. Familien mit mittlerem Einkommen werden zunehmend Schwierigkeiten haben, bezahlbare Miethäuser zu finden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegen die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen in Frankfurt bei 16 bis 20 €/m². Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Mieten laut den verfügbaren Daten bei einem ähnlichen, aber minimal niedrigeren Niveau lagen. Die Mietpreisentwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot getrieben wird.

Im Jahresvergleich ist ein Anstieg von etwa 4 bis 5% zu verzeichnen. Diese Steigerung liegt über der allgemeinen Teuerungsrate und verdeutlicht den angespannten Mietmarkt in Frankfurt. Die absolute Monatsmiete für eine durchschnittliche Zweizimmerwohnung mit 65 m² liegt zwischen 1.040 und 1.300 Euro, während Dreizimmerwohnungen häufig Mieten von über 1.800 Euro erzielen.

Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienten Standards erreichen regelmäßig Mietpreise von über 22 €/m². Besonders gefragt sind Wohnungen mit Balkon, Einbauküche und zeitgemäßer Badausstattung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Frankfurt bleibt auf sehr hohem Niveau. Der kontinuierliche Zuzug von Fachkräften, Studenten und internationalen Arbeitnehmern sorgt für einen konstanten Nachfrageüberhang. Besonders stark nachgefragt sind Ein- bis Zweizimmerwohnungen in zentraler Lage sowie familiengerechte Dreizimmerwohnungen in den Außenbezirken.

Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten in einigen Stadtteilen bleibt das Gesamtangebot knapp. Im dritten Quartal 2025 wurden zwar mehrere neue Wohnprojekte fertiggestellt, diese können jedoch die bestehende Nachfragelücke nicht schließen.

Der Leerstand bei Mietwohnungen ist mit unter 1% extrem niedrig und betrifft hauptsächlich Wohnungen in Übergangsphasen zwischen zwei Mietverhältnissen. Die durchschnittliche Inseratsdauer für attraktive Wohnungen liegt bei weniger als einer Woche. Häufig erhalten Vermieter über 100 Bewerbungen für eine einzelne Wohnung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt, das Westend und das Nordend verzeichnen die höchsten Mietpreise mit durchschnittlich 20 bis 25 €/m². In diesen zentralen und beliebten Vierteln ist die Nachfrage besonders hoch, und das Angebot entsprechend knapp. Luxuswohnungen in Toplage können sogar Mieten von über 30 €/m² erzielen.

In den angrenzenden Stadtteilen wie Bornheim, Ostend oder Gallus bewegen sich die Mieten zwischen 17 und 20 €/m². Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Anbindung an die Innenstadt und der zunehmenden Aufwertung durch Neubauprojekte und Sanierungen.

Die Stadtrandlagen wie Niederursel, Bonames oder Goldstein weisen mit Mieten zwischen 13 und 16 €/m² das niedrigste Preisniveau auf. Diese Gebiete gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, insbesondere für Familien und preisbewusste Mieter. Die verbesserte Verkehrsinfrastruktur und neue Wohnquartiere führen auch hier zu steigenden Mieten.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Steigerung der Mietpreise um 3 bis 5% jährlich. Die demografischen Trends mit anhaltendem Zuzug nach Frankfurt und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden den Mietmarkt weiterhin unter Druck setzen.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau bleiben oder leicht zunehmen. Mehrere große Entwicklungsprojekte, insbesondere in den Bereichen Günthersburgpark, Römerhof und dem neuen Stadtteil am Riedberg, werden in den kommenden Jahren zusätzlichen Wohnraum schaffen. Diese können jedoch bestenfalls den zusätzlichen Bedarf decken, nicht aber den bestehenden Mangel beheben.

Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Verschärfungen der Mietpreisbremse oder neue Regulierungen, könnten die Preisentwicklung dämpfen. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass solche Maßnahmen in angespannten Märkten wie Frankfurt nur begrenzte Wirkung entfalten.

Langfristig wird sich der Mietmarkt für Wohnungen nur entspannen, wenn das Angebot deutlich ausgeweitet wird. Dies erfordert eine aktivere Bodenpolitik, schnellere Genehmigungsverfahren und innovative Wohnkonzepte. Bis dahin müssen Mieter mit weiter steigenden Preisen und einem hart umkämpften Wohnungsmarkt rechnen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 robust und von anhaltender Nachfragestärke geprägt. Während sich die Kaufpreise nach einer Phase der Konsolidierung wieder leicht nach oben bewegen, setzen die Mietmärkte ihren stetigen Aufwärtstrend fort. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum in Verbindung mit der wirtschaftlichen Attraktivität Frankfurts wird auch in den kommenden Quartalen für eine angespannte Marktsituation sorgen.

Besonders auffällig ist die unterschiedliche Entwicklung in den verschiedenen Marktsegmenten: Während Häuser zum Kauf wieder deutlichere Preissteigerungen verzeichnen, hat sich der Markt für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau stabilisiert. Im Mietbereich zeigt sich sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die die anhaltende Wohnraumknappheit widerspiegelt.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt Frankfurt trotz der hohen Preise ein attraktiver Standort mit stabilen Wertsteigerungsperspektiven. Mieter müssen sich hingegen auf weiterhin steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.