Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit teilweise gegenläufigen Trends in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Häusermarkt eine bemerkenswerte Dynamik mit deutlichen Preissteigerungen aufweist, stabilisiert sich der Markt für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Die nachfolgende Analyse betrachtet die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine beachtliche Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.589 Euro, was einen signifikanten Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.331 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung um 258 Euro oder 4,8 Prozent binnen drei Monaten.

Diese Entwicklung setzt den positiven Trend der vergangenen Quartale fort. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 4,8 Prozent, was auf eine konsistente Wertsteigerung im Jahresverlauf hindeutet. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von etwa 838.350 Euro, was einer Wertsteigerung von rund 38.700 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Angebotsseite zeigt sich weiterhin stark limitiert, während die Nachfrage nach Einfamilien- und Reihenhäusern ungebrochen hoch bleibt. Diese anhaltende Knappheit führt zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt, in dem qualitativ hochwertige Objekte häufig binnen weniger Wochen nach Markteinführung verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt trotz gestiegener Preise verhalten. Die hohen Grundstückspreise in Frankfurt sowie die gestiegenen Baukosten der letzten Jahre dämpfen die Entwicklung neuer Projekte. Zudem ist die Verfügbarkeit von Bauland im Stadtgebiet stark begrenzt, was die Ausweitung des Angebots zusätzlich erschwert. Der Leerstand im Häusersegment bewegt sich praktisch bei null, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede je nach Stadtteil und Lage. In den bevorzugten Wohnlagen wie dem Nordend, Westend oder in Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und erreichen teilweise Werte von über 7.000 Euro. Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen Wohnstraßen mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Grünflächen.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Stadtteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim bewegen sich die Preise auf einem moderateren Niveau zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren besonders von Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu vergleichsweise günstigeren Konditionen suchen. Die Stadtteile im Frankfurter Süden wie Niederrad oder Schwanheim zeigen eine stabile Preisentwicklung im mittleren Preissegment.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des positiven Preistrends zu rechnen, wenngleich sich die Dynamik möglicherweise abschwächen könnte. Die Fundamentaldaten sprechen für eine weiterhin robuste Entwicklung: Frankfurt als internationale Finanzmetropole und wichtiger Wirtschaftsstandort zieht kontinuierlich qualifizierte Arbeitskräfte an, die entsprechende Kaufkraft mitbringen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die restriktive Neubauaktivität werden das Angebot weiterhin verknappen.

Allerdings könnten makroökonomische Faktoren wie eine mögliche weitere Zinserhöhung oder eine konjunkturelle Abschwächung die Nachfrage dämpfen. Eine Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich erscheint für den Prognosezeitraum realistisch, wobei Premium-Lagen möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau weiterhin auf einem sehr hohen Stand, zeigt jedoch im Gegensatz zum Häusermarkt eine leicht rückläufige Tendenz. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 ist ein minimaler Rückgang von 0,26 Prozent zu verzeichnen.

Diese Entwicklung markiert eine Trendwende nach einer längeren Phase kontinuierlicher Preissteigerungen. Für eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet der aktuelle Preis eine Gesamtinvestition von etwa 518.320 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich das Preisniveau stabilisiert, wobei die leichte Abwärtsbewegung als Marktkorrektur nach den starken Anstiegen der Vorjahre interpretiert werden kann.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen unterscheidet sich deutlich von der des Häusermarktes. Während die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau verharrt, ist das Angebot im Vergleich zum Häusersegment etwas besser. Dies liegt vor allem an der höheren Neubauaktivität im Wohnungsbau, wo mehrere größere Projekte in den letzten Quartalen fertiggestellt wurden oder sich in der finalen Bauphase befinden.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich leicht verlängert, liegt aber immer noch bei attraktiven Objekten bei wenigen Wochen. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was die grundsätzlich angespannte Marktsituation unterstreicht. Investoren zeigen sich angesichts der Preisstabilisierung etwas zurückhaltender, während Eigennutzer weiterhin aktiv am Markt agieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter werden in den Top-Lagen des Westends, in Teilen des Nordends sowie im Europaviertel erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Im mittleren Preissegment zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter bewegen sich beliebte Stadtteile wie Bornheim, Bockenheim oder das Ostend. Diese Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen und Familien beliebt, die urbanes Wohnen mit guter Infrastruktur verbinden möchten. Die Stadtrandlagen und weniger zentrale Stadtteile wie Fechenheim, Höchst oder Sindlingen bieten Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter und sprechen vor allem preisbewusste Käufer an.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Nach der aktuellen Konsolidierungsphase ist mit einer Stabilisierung auf dem erreichten hohen Niveau zu rechnen. Die Preisentwicklung dürfte sich in einer Bandbreite von -1 bis +2 Prozent jährlich bewegen, wobei die konkrete Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird.

Positive Impulse könnten von der anhaltenden Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte nach Frankfurt sowie von der begrenzten Neubauaktivität ausgehen. Dämpfend könnte sich hingegen die nachlassende Investorennachfrage aufgrund gesunkener Renditeerwartungen auswirken. Langfristig bleibt Frankfurt als Wohnstandort attraktiv, sodass nach einer Phase der Konsolidierung wieder mit moderaten Preissteigerungen zu rechnen ist.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietobjekte im Häusersegment stellt in Frankfurt traditionell ein Nischensegment dar. Basierend auf den Marktbeobachtungen und unter Berücksichtigung der allgemeinen Mietpreisentwicklung bewegen sich die Mietpreise für Häuser im dritten Quartal 2025 in einer Spanne zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Objektzustand. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist von einer moderaten Steigerung im Bereich von 2 bis 3 Prozent auszugehen.

Für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 1.440 und 2.160 Euro. Die Preisentwicklung folgt dabei dem allgemeinen Trend des Frankfurter Mietmarktes, wobei die geringe Anzahl verfügbarer Mietobjekte in diesem Segment zu einer überdurchschnittlichen Nachfrage führt.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete ist in Frankfurt strukturell sehr begrenzt. Die meisten Häuser befinden sich in privatem Eigentum und werden entweder selbst genutzt oder als Kapitalanlage verkauft. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte werden häufig von Unternehmen für ihre Mitarbeiter oder von Familien gesucht, die flexibel bleiben möchten oder sich noch nicht für einen Kauf entschieden haben.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu sehr kurzen Vermarktungszeiten führt. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen sind oft binnen weniger Tage vermietet. Die Neubauaktivität im Mietbereich für Häuser ist praktisch nicht existent, da Entwickler sich auf den lukrativeren Verkauf konzentrieren. Der Leerstand in diesem Segment liegt bei nahezu null Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den etablierten Wohnvierteln wie dem Westend, Nordend und in Sachsenhausen erzielt, wo Mieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und Expatriates beliebt, die temporär in Frankfurt arbeiten.

In den Stadtrandlagen wie Niederursel, Preungesheim oder Zeilsheim bewegen sich die Mietpreise zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sprechen vor allem Familien an, die mehr Wohnfläche und einen Garten zu moderateren Preisen suchen. Die südlichen Stadtteile wie Sachsenhausen-Süd oder Niederrad liegen mit 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter im mittleren Preissegment.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des ohnehin schon limitierten Angebots zu rechnen. Die Mietpreise dürften weiter moderat steigen, wobei Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent jährlich realistisch erscheinen. Die starke Nachfrage, insbesondere von internationalen Unternehmen für ihre Mitarbeiter, wird anhalten.

Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber aufgrund des geringen Angebots nur begrenzte Wirkung entfalten. Langfristig könnte sich das Segment leicht vergrößern, wenn institutionelle Investoren verstärkt in den Mietmarkt für Häuser einsteigen, was jedoch in den nächsten zwei Jahren nicht in größerem Umfang zu erwarten ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin von hoher Nachfrage und knappem Angebot geprägt. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 11 und 16 Euro pro Quadratmeter kalt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen, was die anhaltende Anspannung am Mietmarkt widerspiegelt.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 770 und 1.120 Euro. Die Neuvermietungspreise liegen dabei deutlich über dem Bestandsniveau, was die Schere zwischen Alt- und Neuverträgen weiter öffnet. Besonders in zentralen Lagen sind Neuvertragsmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit mehr.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist durch extreme Knappheit charakterisiert. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei weniger als zwei Wochen, wobei attraktive Objekte in begehrten Lagen oft innerhalb weniger Tage vergeben sind. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung erreicht regelmäßig zweistellige Werte, insbesondere bei bezahlbaren Objekten in guten Lagen.

Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zu den Vorquartalen leicht erhöht. Mehrere größere Wohnbauprojekte wurden fertiggestellt oder befinden sich in der finalen Bauphase. Dennoch reicht die Anzahl der neu geschaffenen Wohnungen bei weitem nicht aus, um den Bedarf zu decken. Der Leerstand liegt stadtweit bei unter 1 Prozent, was deutlich unter der als gesund geltenden Quote von 3 Prozent liegt. Diese Situation führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Mieter kaum Verhandlungsspielraum haben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Premiumlagen des Westends, des Nordends und im Europaviertel werden Spitzenmieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter und darüber erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Flair. Besonders das Europaviertel hat sich in den letzten Jahren zu einem der teuersten Mietviertel Frankfurts entwickelt.

Im mittleren Preissegment zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter liegen beliebte Stadtteile wie Bornheim, Bockenheim, das Ostend und Teile von Sachsenhausen. Diese Viertel sind bei jungen Berufstätigen, Studenten und Familien gleichermaßen beliebt. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die lebendige Stadtteilkultur machen diese Lagen attraktiv.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Stadtteilen wie Höchst, Sossenheim, Nied oder Fechenheim bewegen sich die Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten vor allem für preissensible Mieter und Familien noch bezahlbaren Wohnraum, wenngleich auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Trotz politischer Bemühungen um mehr bezahlbaren Wohnraum und regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse ist mit weiteren Mietsteigerungen zu rechnen. Eine jährliche Steigerungsrate von 3 bis 5 Prozent erscheint realistisch, wobei in einzelnen Lagen und bei Neuvermietungen auch höhere Steigerungen möglich sind.

Die Nachfrage wird durch die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Arbeits- und Lebensstandort weiter hoch bleiben. Die Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte, insbesondere im Finanz- und Technologiesektor, sowie die wachsende Studierendenzahl sorgen für kontinuierlichen Druck auf den Mietmarkt. Gleichzeitig bleibt die Neubauaktivität hinter dem Bedarf zurück, was vor allem an hohen Baukosten, langwierigen Genehmigungsverfahren und knappen Grundstücken liegt.

Mittelfristig könnten größere Entwicklungsprojekte in den Randbezirken und die Konversion ehemaliger Gewerbegebiete für eine gewisse Entlastung sorgen. Auch die verstärkte Nachverdichtung und Aufstockung bestehender Gebäude könnte zusätzlichen Wohnraum schaffen. Dennoch wird der Frankfurter Mietmarkt auf absehbare Zeit ein Vermietermarkt bleiben, in dem bezahlbarer Wohnraum Mangelware ist.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt. Während der Markt für Kaufhäuser eine bemerkenswerte Dynamik mit Preissteigerungen von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal zeigt, stabilisiert sich der Markt für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau mit leicht rückläufiger Tendenz. Diese unterschiedliche Entwicklung spiegelt die komplexe Struktur des Frankfurter Immobilienmarktes wider.

Der Mietmarkt bleibt in allen Segmenten extrem angespannt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt zu kontinuierlichen Mietsteigerungen und minimalen Leerstandsquoten. Besonders problematisch ist die Situation für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen, die zunehmend Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Frankfurt behält trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten und erhöhter Zinsniveaus seine Position als einer der attraktivsten und teuersten Wohnstandorte Deutschlands. Die Rolle als internationale Finanzmetropole, die exzellente Infrastruktur und die hohe Lebensqualität machen die Stadt weiterhin zu einem Magneten für qualifizierte Arbeitskräfte aus dem In- und Ausland. Diese Fundamentalfaktoren sprechen dafür, dass der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt auch in den kommenden Jahren robust bleiben wird, wenngleich die extremen Preissteigerungen der Vergangenheit sich voraussichtlich nicht wiederholen werden.

Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum. Hier sind Politik, Verwaltung und Privatwirtschaft gleichermaßen gefordert, innovative Lösungen zu entwickeln und umzusetzen. Nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots kann mittelfristig eine Entspannung am Frankfurter Wohnungsmarkt erreicht werden.