Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main – Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit teilweise deutlichen Preisanstiegen bei Häusern zum Kauf und moderaten Mietsteigerungen, während sich der Markt für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau konsolidiert. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Frankfurt am Main liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem bemerkenswerten Anstieg von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.331 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 4,8 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsdynamik in diesem Marktsegment unterstreicht.

Die robuste Preisentwicklung spiegelt die ungebrochene Attraktivität Frankfurts als Wohn- und Wirtschaftsstandort wider. Besonders Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in guten Lagen verzeichnen eine hohe Nachfrage, die durch das limitierte Angebot nicht vollständig bedient werden kann. Die durchschnittlichen Kaufpreise für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen somit bei etwa 838.350 Euro, was für viele Kaufinteressenten eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit im Segment der Häuser zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin auf einem kritisch hohen Niveau. Die Nachfrage zeigt sich stabil und übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einem klassischen Verkäufermarkt führt. Besonders auffällig ist die geringe Neubauaktivität im Einfamilienhaussegment, die durch begrenzte Flächenverfügbarkeit und hohe Baukosten bedingt ist.

Die Vermarktungszeiten für Häuser in attraktiven Lagen haben sich weiter verkürzt, wobei gut positionierte Objekte häufig innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die Anzahl der Besichtigungstermine pro Objekt bleibt hoch, und Bieterverfahren sind bei besonders begehrten Immobilien keine Seltenheit mehr. Der Leerstand in diesem Marktsegment ist praktisch nicht existent, da verfügbare Objekte schnell vom Markt absorbiert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den zentralen und beliebten Vierteln wie Westend, Sachsenhausen und Nordend erzielt, wo die Preise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen Premium-Lagen können die Quadratmeterpreise für Häuser 7.000 bis 8.000 Euro und mehr erreichen.

Die Stadtrandlagen und Außenbezirke wie Nieder-Erlenbach, Harheim oder Kalbach zeigen zwar ebenfalls Preissteigerungen, jedoch in einem moderateren Tempo. Hier liegen die Quadratmeterpreise typischerweise zwischen 4.500 und 5.500 Euro, was diese Gebiete für Familien mit mittleren Einkommen attraktiver macht. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die vorhandene Infrastruktur spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung in diesen Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des positiven Preistrends bei Häusern zum Kauf in Frankfurt. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler bis steigender Nachfrage wird voraussichtlich zu weiteren moderaten Preissteigerungen führen. Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent, wobei Premium-Lagen möglicherweise noch stärkere Zuwächse verzeichnen könnten.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der Verfügbarkeit von Bauland beeinflusst werden. Sollten die Zinsen weiter moderat bleiben und die Wirtschaft stabil wachsen, ist mit einer anhaltend hohen Nachfrage zu rechnen. Gleichzeitig könnten städtebauliche Entwicklungsprojekte in den Randbezirken mittelfristig zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation beitragen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau minimal unter dem des Vorquartals, was einem Rückgang von 0,26 Prozent entspricht. Diese marginale Preiskorrektur nach einer längeren Phase kontinuierlicher Preissteigerungen deutet auf eine Stabilisierung des Marktes auf hohem Niveau hin.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Veränderung ebenfalls minus 0,26 Prozent, was darauf hindeutet, dass sich der Markt nach Jahren starker Preissteigerungen in einer Phase der Konsolidierung befindet. Trotz dieser leichten Korrektur bleibt Frankfurt einer der teuersten Wohnungsmärkte Deutschlands, wobei die Preise im bundesweiten Vergleich weiterhin außerordentlich hoch sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz verstärkter Neubauaktivitäten knapp. Die Nachfrage zeigt sich weiterhin stabil, wobei besonders Wohnungen mit moderner Ausstattung, energieeffizienter Bauweise und guter Verkehrsanbindung stark nachgefragt werden. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und größere Wohnungsbauprojekte, die jedoch die bestehende Angebotslücke nur teilweise schließen können.

Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist sehr gering und liegt deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Dies führt dazu, dass Käufer nur eine begrenzte Auswahl haben und häufig Kompromisse bei ihren Wunschvorstellungen eingehen müssen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnungen in guten Lagen beträgt weiterhin nur wenige Wochen, während Objekte in weniger gefragten Lagen oder mit Renovierungsbedarf länger am Markt bleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen wie Westend, Sachsenhausen und Nordend werden weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise erzielt, die teilweise 8.000 bis 10.000 Euro und mehr erreichen können. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Prestige.

Die Stadtrandbezirke und Außenlagen zeigen ein differenzierteres Bild. Während einige aufstrebende Viertel wie das Europaviertel oder Teile des Gallusviertels deutliche Wertsteigerungen verzeichnen, stagnieren die Preise in anderen Randlagen oder zeigen sogar leichte Rückgänge. In diesen Gebieten liegen die Quadratmeterpreise typischerweise zwischen 4.000 und 5.500 Euro, was sie für Mittelschichtfamilien und Erstkäufer attraktiver macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen hin. Die aktuelle Konsolidierungsphase wird voraussichtlich noch einige Monate anhalten, bevor wieder mit moderaten Preissteigerungen zu rechnen ist. Experten erwarten für 2026 eine Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von externen Faktoren wie der Zinspolitik und der allgemeinen Wirtschaftslage abhängen wird.

Die anhaltende Attraktivität Frankfurts als internationaler Finanzplatz und die begrenzte Flächenverfügbarkeit werden weiterhin preisstützend wirken. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und verschärfte Energieeffizienzanforderungen zu höheren Neubaupreisen führen, was sich indirekt auch auf den Bestandsmarkt auswirken würde. Mittelfristig ist mit einer weiteren Differenzierung des Marktes zu rechnen, wobei hochwertige, energieeffiziente Wohnungen in guten Lagen überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 18,00 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 3 bis 4 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 beträgt die Steigerung ebenfalls 3 bis 4 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Miethaussegment unterstreicht.

Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 2.700 Euro, was für viele Familien eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die extreme Angebotsknappheit und die stabile Nachfrage getrieben, wobei besonders Familien mit Kindern und gutverdienende Paare zu den Hauptnachfragegruppen gehören.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit im Segment der Miethäuser hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verschärft. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau stabil, während das Angebot weiterhin sehr begrenzt ist. Besonders auffällig ist, dass Neubauaktivitäten im Miethaus-Segment praktisch nicht existent sind, da sich Investoren und Bauträger hauptsächlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren.

Der Leerstand bei Miethäusern ist verschwindend gering und liegt deutlich unter einem Prozent. Dies führt zu einer sehr starken Verhandlungsposition der Vermieter, die häufig aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation seltener umziehen und bestehende Mietverhältnisse länger aufrechterhalten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind auch im Miethaussegment erheblich. In den zentralen und beliebten Vierteln wie Westend, Sachsenhausen und Nordend werden die höchsten Mieten verlangt, die teilweise 22 bis 25 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen können. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zum Stadtzentrum, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den Stadtrandlagen und Außenbezirken sind die Mieten moderater, liegen aber immer noch auf einem hohen Niveau. Hier bewegen sich die Quadratmetermieten typischerweise zwischen 14 und 17 Euro, wobei Faktoren wie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie die allgemeine Wohnqualität preisbestimmend sind. Die Mietsteigerungen in diesen Lagen fallen tendenziell etwas geringer aus als in den Premiumlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten für Häuser zu rechnen. Experten prognostizieren weitere jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der allgemeinen Wirtschaftslage abhängen wird. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird weiterhin preistreibend wirken.

Die starke Verhandlungsposition der Vermieter wird voraussichtlich bestehen bleiben, solange keine signifikante Ausweitung des Angebots erfolgt. Mittelfristig könnten jedoch regulatorische Maßnahmen wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Bauinitiativen zu einer gewissen Marktentspannung führen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Attraktivität des Umlandes für Familien zu einer leichten Entlastung des Frankfurter Miethausmarktes beitragen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie das Miethaussegment. Die durchschnittliche Miete liegt bei 18,00 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 3 bis 4 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung ebenfalls 3 bis 4 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsdynamik im größten Segment des Frankfurter Wohnungsmarktes unterstreicht.

Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 1.260 Euro, was insbesondere für Alleinstehende und junge Paare eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt. Die Mietbelastungsquote vieler Haushalte liegt damit deutlich über den empfohlenen 30 Prozent des Nettoeinkommens, was die soziale Dimension der Wohnungsfrage in Frankfurt verdeutlicht.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit im Mietwohnungssegment bleibt im dritten Quartal 2025 auf kritisch hohem Niveau. Die Nachfrage zeigt sich weiterhin stabil bis steigend, wobei besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung, Balkonen oder Terrassen und energieeffizienter Bauweise stark nachgefragt werden. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich zwar auf Mehrfamilienhäuser und größere Wohnungsbauprojekte, können aber die bestehende Angebotslücke nicht schließen.

Der Leerstand ist mit deutlich unter zwei Prozent sehr gering und liegt weit unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve. Dies führt zu intensivem Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden, wobei Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten keine Seltenheit sind. Die durchschnittliche Suchdauer für eine bezahlbare Wohnung hat sich weiter verlängert und beträgt in vielen Fällen mehrere Monate.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen wie Westend, Sachsenhausen und Nordend werden weiterhin die höchsten Mieten verlangt, die für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen 22 bis 25 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen können. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensstil.

In den Stadtrandbezirken und Außenlagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während modernisierte Wohnungen in aufstrebenden Vierteln Mieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielen, liegen die Mieten für unsanierte Altbauwohnungen in einfachen Lagen bei 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisunterschiede führen zu einer zunehmenden sozialräumlichen Segregation, da einkommensschwächere Haushalte verstärkt in die günstigeren Randlagen gedrängt werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends hin. Experten erwarten weitere jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen und regulatorischen Rahmenbedingungen abhängen wird. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird weiterhin preistreibend wirken.

Die starke Verhandlungsposition der Vermieter wird voraussichtlich bestehen bleiben, auch wenn regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten. Mittelfristig könnten größere Wohnungsbauprojekte, wie sie derzeit in verschiedenen Stadtteilen geplant sind, zu einer gewissen Entspannung beitragen. Gleichzeitig wird die Entwicklung des Frankfurter Mietwohnungsmarktes maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt als Finanzplatz und der damit verbundenen Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte abhängen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als zweigeteilt: Während der Markt für Häuser zum Kauf eine deutliche Preissteigerung von 4,8 Prozent verzeichnet, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine leichte Konsolidierung. Die Mietmärkte sowohl für Häuser als auch für Wohnungen entwickeln sich mit moderaten Steigerungen von 3 bis 4 Prozent stabil aufwärts.

Die anhaltende Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal aller Marktsegmente und führt zu einer starken Position der Verkäufer und Vermieter. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben erheblich, wobei zentrale und beliebte Viertel weiterhin Premiumpreise erzielen. Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen, wobei moderate Preissteigerungen bei anhaltender Angebotsknappheit erwartet werden.

Die Herausforderung für Politik und Stadtplanung wird darin bestehen, das Wohnungsangebot zu erhöhen und gleichzeitig die Lebensqualität in der Stadt zu erhalten. Nur durch eine nachhaltige Ausweitung des Angebots kann mittelfristig eine Entspannung des angespannten Wohnungsmarktes in Frankfurt erreicht werden.