Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main

Wohnimmobilienmarkt Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer nachhaltigen Stabilisierung nach den turbulenten Vorquartalen. Die Analyse der aktuellen Marktdaten offenbart eine differenzierte Entwicklung in den einzelnen Segmenten, wobei sich sowohl beim Kauf als auch bei der Miete eine verhaltene Erholung abzeichnet. Der vorliegende Bericht analysiert detailliert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Frankfurt am Main im dritten Quartal 2025 und stellt diese dem vorherigen Quartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro. Dies markiert eine bemerkenswerte Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 5.550 Euro pro Quadratmeter lagen. Die moderate Steigerung von 0,7 bis 1 Prozent zum Vorquartal signalisiert eine Stabilisierung des Marktes nach einer Phase der Unsicherheit. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 4,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine deutliche Erholung des Häusermarktes.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität Frankfurts als Wohnstandort wider. Insbesondere Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in etablierten Wohnlagen verzeichnen eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für ein Einfamilienhaus in Frankfurt bewegt sich aktuell zwischen 850.000 und 1,2 Millionen Euro, abhängig von Lage, Größe und Ausstattung.

Marktdynamik

Die Angebotslage auf dem Häusermarkt bleibt weiterhin angespannt. Die Neubauaktivität zeigt sich aufgrund der nach wie vor hohen Baukosten und der erschwerten Finanzierungsbedingungen gedämpft. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots, während die Nachfrage auf einem konstant hohen Niveau verharrt. Das Bevölkerungswachstum Frankfurts sowie die stabile Einkommenssituation vieler potenzieller Käufer tragen maßgeblich zur anhaltenden Nachfrage bei.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 75 bis 90 Tagen für Objekte in guten Lagen. In besonders gefragten Stadtteilen werden attraktiv bepreiste Häuser oftmals innerhalb weniger Wochen verkauft. Die Anzahl der Baugenehmigungen für neue Einfamilienhäuser zeigt einen leichten Aufwärtstrend, bleibt jedoch deutlich unter dem Niveau der Vorjahre.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. Spitzenreiter sind weiterhin die etablierten Villenviertel im Westend, Nordend und Sachsenhausen, wo Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro keine Seltenheit sind. Besonders begehrt sind Häuser in ruhigen Seitenstraßen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Nähe zu Grünanlagen.

Die Stadtrandlagen zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während Stadtteile wie Niederrad, Bergen-Enkheim und Nieder-Eschbach mit ihrer familienfreundlichen Infrastruktur und vergleichsweise moderaten Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter eine stabile Nachfrage verzeichnen, bleiben periphere Lagen wie Unterliederbach oder Sindlingen preislich deutlich darunter. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.800 und 4.500 Euro.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preiserholung bei Häusern. Die erwartete Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau sowie die allmähliche Anpassung der Baukosten könnten zu einer leichten Belebung der Neubautätigkeit führen. Dennoch wird das Angebot voraussichtlich knapp bleiben, was weiteren Preisdruck erzeugen dürfte.

Die demografische Entwicklung Frankfurts mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum von jährlich etwa 0,8 Prozent wird die Nachfrage nach Wohneigentum weiter stützen. Besonders Familien suchen verstärkt nach Häusern im Stadtgebiet, was die Preise in familienfreundlichen Lagen voraussichtlich überdurchschnittlich steigen lassen wird. Experten erwarten für die nächsten zwei Jahre eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent, wobei Top-Lagen möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro eine leichte Aufwärtsbewegung. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis bei etwa 6.450 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer marginalen Steigerung von rund 0,5 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung deutet auf eine Konsolidierungsphase hin, nachdem der Markt in den Vorquartalen teilweise volatile Bewegungen zeigte.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem minimalen Rückgang von 0,3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine nahezu stagnierende Preisentwicklung. Diese Stabilisierung nach einer Phase der Unsicherheit wird von vielen Marktteilnehmern als positives Signal gewertet. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen in Frankfurt variieren stark nach Größe und Lage, wobei eine 75-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage derzeit zwischen 480.000 und 550.000 Euro kostet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Frankfurt bleibt auf einem hohen Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer leichten Erholung, bleibt jedoch deutlich hinter dem Bedarf zurück. Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent, was die angespannte Marktlage unterstreicht.

Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was hauptsächlich auf vereinzelte Neubauprojekte zurückzuführen ist, die in den Verkauf gehen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 60 bis 75 Tagen, wobei attraktive Objekte in gefragten Lagen deutlich schneller verkauft werden. Die Finanzierungsbedingungen haben sich gegenüber dem Vorquartal kaum verändert, was zu einer stabilen Käufernachfrage beiträgt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind beim Wohnungskauf besonders ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin im Innenstadtbereich sowie in den beliebten Vierteln Westend, Nordend und Bornheim erzielt, wo Preise von 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen keine Seltenheit sind. Besonders gefragt sind Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie barrierefreie Objekte.

In Sachsenhausen und dem Ostend bewegen sich die Preise zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter, während Stadtteile wie Bockenheim und Gallus mit ihrer zunehmenden Gentrifizierung Preise zwischen 5.500 und 7.000 Euro aufrufen. Am Stadtrand, in Gebieten wie Schwanheim, Fechenheim oder Höchst, sind Eigentumswohnungen mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 5.500 Euro deutlich erschwinglicher, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Seitwärtsbewegung mit leichten Preissteigerungen in Top-Lagen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei limitiertem Neubauvolumen wird voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Experten erwarten, dass sich die Preise im Gesamtmarkt um jährlich 1 bis 3 Prozent erhöhen werden, wobei gefragte Lagen und Luxussegmente möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen.

Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und die Entwicklung neuer Stadtquartiere, werden mittelfristig zu einer Aufwertung bisher weniger gefragter Stadtteile führen. Dies könnte zu einer gewissen Entspannung in den Premiumlagen beitragen, während periphere Gebiete an Attraktivität gewinnen. Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil an Single- und Zwei-Personen-Haushalten wird die Nachfrage nach kleineren bis mittelgroßen Wohnungen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser in guten Lagen bewegen sich zwischen 20 und 25 Euro pro Quadratmeter monatlich. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine marginale Steigerung von etwa 1 bis 2 Prozent zu verzeichnen, was die anhaltende Nachfrage nach dieser Wohnform widerspiegelt.

Die Gesamtmiete für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf 3.000 bis 3.750 Euro monatlich, zuzüglich Nebenkosten. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden typischerweise zu etwas günstigeren Konditionen zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter angeboten. Die Preisentwicklung zeigt sich dabei regional sehr unterschiedlich, wobei familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur die höchsten Mietsteigerungen verzeichnen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Frankfurt ist äußerst begrenzt. Die meisten verfügbaren Objekte befinden sich in privater Hand und werden nur selten auf dem freien Markt angeboten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere in familienfreundlichen Stadtteilen wie Niederursel, Oberrad und Sachsenhausen-Süd. Neubauten im Segment der Mietshäuser sind praktisch nicht vorhanden, da Investoren sich vorwiegend auf den lukrativeren Eigentumswohnungsmarkt konzentrieren.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit fünf bis sieben Jahren deutlich länger als bei Wohnungen, was zu einer geringen Fluktuation und entsprechend wenigen Neuvermietungen führt. Wenn Objekte auf den Markt kommen, sind sie in der Regel innerhalb weniger Tage vermietet. Die Anzahl der Interessenten pro Objekt liegt oft im zweistelligen Bereich, was den hohen Nachfragedruck verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser innerhalb Frankfurts sind erheblich. In den Premium-Wohnlagen wie dem Westend, Sachsenhausen und dem Nordend werden Spitzenmieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter erreicht. Hier finden sich vorwiegend repräsentative Stadtvillen und moderne Neubauten, die an zahlungskräftige Mieter vermietet werden.

In den familienorientierten Stadtteilen wie Dornbusch, Ginnheim oder Niederrad bewegen sich die Mieten zwischen 20 und 24 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete punkten mit ihrer Nähe zu Schulen, Kindergärten und Grünanlagen. Am Stadtrand, in Stadtteilen wie Harheim, Kalbach oder Nieder-Erlenbach, sind Häuser zu Mieten zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Lagen bieten mehr Platz und Ruhe, erfordern jedoch längere Pendelzeiten in die Innenstadt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird ein moderates Mietwachstum im Segment der Häuser erwartet. Die strukturelle Knappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum Neubauaktivitäten in diesem Bereich zu erwarten sind. Experten prognostizieren eine jährliche Mietsteigerung von 2 bis 4 Prozent, wobei die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten.

Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice und der Wunsch nach mehr Wohnraum werden die Nachfrage nach Mietshäusern weiter befeuern. Besonders Familien mit Kindern und gutverdienende Paare suchen verstärkt nach dieser Wohnform. Mittelfristig könnte die geplante Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand zu einer leichten Entspannung führen, sofern dort auch Einfamilienhäuser zur Miete entstehen. Die Attraktivität Frankfurts als internationaler Wirtschaftsstandort wird jedoch weiterhin für eine hohe Grundnachfrage sorgen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter monatlich, wobei im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 eine Steigerung von 1 bis 2 Prozent zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und unterstreicht die anhaltende Anspannung auf dem Frankfurter Mietwohnungsmarkt.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von etwa 5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine deutliche Mietpreissteigerung. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage kostet aktuell zwischen 1.260 und 1.540 Euro Kaltmiete pro Monat. Hinzu kommen Nebenkosten von durchschnittlich 2,50 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter, sodass die Warmmiete oft 20 bis 25 Prozent über der Kaltmiete liegt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen in Frankfurt ist äußerst knapp, insbesondere in zentralen und gefragten Stadtteilen. Die Leerstandsquote liegt bei unter 0,5 Prozent und damit deutlich unter der als gesund geltenden Quote von 3 Prozent. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt jedoch weit hinter dem Bedarf zurück. Pro Jahr werden etwa 3.000 bis 4.000 neue Wohnungen fertiggestellt, während der Bedarf bei mindestens 7.000 Einheiten liegt.

Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen beträgt weniger als eine Woche, in gefragten Lagen oft nur wenige Tage. Pro Wohnungsangebot melden sich durchschnittlich 50 bis 100 Interessenten, in Top-Lagen können es sogar über 200 sein. Diese extreme Konkurrenzsituation führt dazu, dass Vermieter sehr hohe Anforderungen an potenzielle Mieter stellen können. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da viele Wohnungen unter Ausnahmeregelungen fallen oder die hohe Nachfrage Verstöße schwer nachweisbar macht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Frankfurter Stadtteilen sind erheblich und haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verstärkt. In Top-Lagen wie der Innenstadt, dem Westend und Nordend werden Spitzenmieten von 24 bis 28 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erreicht. Besonders gefragt sind hier moderne Apartments mit gehobener Ausstattung, Balkonen und guter Anbindung.

Die beliebten Stadtteile Sachsenhausen, Bornheim und Ostend verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 20 und 24 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Kultur- und Freizeiteinrichtungen. In aufstrebenden Quartieren wie dem Gallus oder Bockenheim liegen die Mieten zwischen 16 und 20 Euro, wobei hier aufgrund von Gentrifizierungsprozessen überdurchschnittliche Steigerungsraten zu beobachten sind.

Am Stadtrand, in Stadtteilen wie Preungesheim, Sossenheim oder Zeilsheim, sind Wohnungen noch zu Mieten zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, erfordern jedoch längere Arbeitswege. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt hier eine entscheidende Rolle für die Mietpreisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends. Marktexperten erwarten einen weiteren moderaten Anstieg der Mieten um jährlich 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird getrieben durch die anhaltende Knappheit bei Neuvermietungen und das stetige Bevölkerungswachstum der Stadt. Die Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte, insbesondere im Finanz- und Technologiesektor, sorgt für eine konstant hohe Nachfrage nach Wohnraum.

Die politischen Bemühungen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums zeigen erste Wirkung, jedoch wird es Jahre dauern, bis sich dies spürbar auf dem Markt niederschlägt. Die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des neuen Stadtteils am Günthersburgpark oder die Nachverdichtung bestehender Quartiere werden frühestens ab 2027 zu einer nennenswerten Entlastung führen. Mittelfristig könnten auch die verbesserte Anbindung des Umlands und die Förderung von Homeoffice-Modellen zu einer gewissen Entspannung beitragen.

Die Digitalisierung des Wohnungsmarktes und neue Vermietungsmodelle wie möbliertes Wohnen auf Zeit werden voraussichtlich an Bedeutung gewinnen. Diese Segmente zeigen bereits jetzt überdurchschnittliche Wachstumsraten und könnten die traditionellen Mietstrukturen nachhaltig verändern. Insgesamt bleibt der Frankfurter Mietwohnungsmarkt jedoch ein Vermietermarkt mit strukturellem Nachfrageüberhang.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Während der Kaufmarkt erste Anzeichen einer Erholung zeigt, bleibt der Mietmarkt weiterhin stark angespannt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird die Marktdynamik auch in den kommenden Quartalen prägen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Entwicklung je nach Segment und Lage unterschiedlich verlaufen wird.