Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Fokus: Wohnimmobilienmarkt

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen bei Kaufobjekten und anhaltend hohem Druck auf dem Mietmarkt. Die Analyse der vier Hauptsegmente offenbart unterschiedliche Dynamiken zwischen den einzelnen Teilmärkten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro/m². Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem die Preise bei etwa 5.500 Euro/m² lagen. Die Entwicklung zeigt damit eine Erhöhung um rund 1,6 Prozent innerhalb eines Quartals. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 mit damals 5.331 Euro/m² ergibt sich ein Plus von etwa 5 Prozent, was auf eine moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung hindeutet.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 Euro für kleinere Objekte mit etwa 150 Quadratmetern Wohnfläche bis zu über 1,5 Millionen Euro für größere Häuser in bevorzugten Lagen. Diese Preisspanne verdeutlicht die erhebliche Heterogenität des Marktes.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt auf einem konstant hohen Niveau, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Die Neubautätigkeit im Segment der Einfamilienhäuser verläuft gedämpft, was primär auf die gestiegenen Baukosten und die restriktiven Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Der Leerstand bei Bestandsimmobilien ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bewegen sich aber mit durchschnittlich 60 bis 90 Tagen weiterhin auf einem moderaten Niveau. Besonders attraktive Objekte in gefragten Lagen finden nach wie vor innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Die Anzahl der Besichtigungen pro Objekt ist gegenüber dem Vorquartal leicht rückläufig, was auf eine gewisse Marktsättigung im oberen Preissegment hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts. In den bevorzugten Wohnlagen wie dem Westend, Nordend und Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise teilweise bei über 7.000 Euro/m², während in peripheren Stadtteilen wie Nieder-Erlenbach oder Harheim Preise um 4.500 Euro/m² realisiert werden.

Besonders gefragt sind Häuser in den grünen Vorortlagen wie Bergen-Enkheim oder Niederrad, die eine gute Balance zwischen städtischer Anbindung und Wohnqualität bieten. Hier bewegen sich die Preise im mittleren bis oberen Segment zwischen 5.500 und 6.500 Euro/m². Die zentrumsnahen Stadtteile profitieren weiterhin von der Nähe zum Bankenviertel und den exzellenten Infrastrukturanbindungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, allerdings mit abnehmender Dynamik. Die weiterhin hohen Baukosten und die unsichere Zinsentwicklung werden voraussichtlich dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Gleichzeitig sorgt das begrenzte Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage für eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich nur langsam anziehen, da viele Bauträger angesichts der Kostenentwicklung und der regulatorischen Anforderungen zurückhaltend agieren. Ein verstärkter Fokus wird auf energieeffiziente Sanierungen von Bestandsimmobilien erwartet, was mittelfristig zu einer Verknappung unrenovierter Objekte führen könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt liegt im Q3 2025 bei durchschnittlich 6.479 Euro/m². Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Preise bei etwa 6.450 Euro/m² lagen, zeigt sich eine marginale Steigerung von weniger als 0,5 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit 6.496 Euro/m² ist sogar eine leichte Seitwärtsbewegung mit minimaler Preiskorrektur zu beobachten.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen reicht von etwa 350.000 Euro für kleinere 2-Zimmer-Wohnungen in Randlagen bis zu über 2 Millionen Euro für Penthouse-Wohnungen in Premiumlagen. Der Durchschnittspreis für eine 80-Quadratmeter-Wohnung liegt bei rund 520.000 Euro, was die hohe Kapitalbindung in diesem Marktsegment verdeutlicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz des hohen Preisniveaus robust. Insbesondere moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung sind weiterhin stark gefragt. Die Neubauaktivität zeigt sich jedoch verhalten, was hauptsächlich auf langwierige Genehmigungsverfahren, hohe Baukosten und strenge energetische Anforderungen zurückzuführen ist.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist mit unter 2 Prozent in zentralen Lagen minimal. Das Angebot verknappt sich besonders in den innerstädtischen Quartieren weiter, während in Randlagen eine etwas entspanntere Marktsituation zu beobachten ist. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 45 bis 60 Tage eingependelt, wobei besonders attraktive Objekte deutlich schneller verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Preise werden weiterhin in den etablierten Innenstadtvierteln wie dem Westend, Nordend und in Sachsenhausen erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro keine Seltenheit sind. Das Europaviertel als neu entwickeltes Quartier positioniert sich mit Preisen zwischen 7.000 und 9.000 Euro/m² im oberen Segment.

In den Stadtrandlagen wie Sossenheim, Zeilsheim oder Fechenheim bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro/m², was diese Gebiete für Familien und Erstkäufer attraktiv macht. Die mittleren Lagen wie Bockenheim, Bornheim oder Höchst verzeichnen Preise zwischen 5.500 und 7.000 Euro/m² und profitieren von ihrer guten Infrastruktur bei moderateren Preisen als die Toplagen.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit leichter Tendenz zur Seitwärtsbewegung. In weniger gefragten Stadtrandlagen könnte es zu leichten Preiskorrekturen kommen, während Premiumlagen ihre Preise voraussichtlich halten oder sogar leicht steigern werden.

Die Neubautätigkeit wird sich voraussichtlich auf ausgewählte Entwicklungsgebiete konzentrieren, wobei der Fokus verstärkt auf nachhaltigen und energieeffizienten Projekten liegen wird. Die ESG-Kriterien werden zunehmend zum entscheidenden Faktor bei der Kaufentscheidung, was zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernen und älteren Bestandsimmobilien führen dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im Q3 2025 ein hohes Preisniveau mit durchschnittlichen Quadratmetermieten von über 20 Euro/m² für Einfamilienhäuser in gefragten Lagen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo die Mieten bei etwa 19,50 Euro/m² lagen, ist eine Steigerung von rund 2,5 Prozent zu verzeichnen. Die absolute Mietspanne reicht von etwa 2.500 Euro monatlich für kleinere Reihenhäuser in Randlagen bis zu über 5.000 Euro für freistehende Häuser in Premiumlagen.

Die Jahresvergleichswerte zeigen eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung mit Steigerungsraten von etwa 4 bis 5 Prozent, was die anhaltende Verknappung in diesem Marktsegment widerspiegelt. Besonders deutlich zeigt sich der Preisanstieg bei modernen, energieeffizienten Objekten mit gehobener Ausstattung.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem begrenzt, da nur wenige Eigentümer bereit sind, Einfamilienhäuser zur Vermietung anzubieten. Die Neubautätigkeit im Mietbereich konzentriert sich fast ausschließlich auf Mehrfamilienhäuser, sodass kaum neue Objekte in diesem Segment auf den Markt kommen. Die Nachfrage hingegen bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien mit gehobenen Einkommen und Expatriates aus dem Finanzsektor.

Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts des knappen Angebots länger in ihren Objekten verbleiben. Leerstand ist in diesem Segment praktisch nicht vorhanden, neue Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die Anzahl der Bewerber pro Objekt liegt häufig im zweistelligen Bereich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in den grünen Villenvierteln wie dem Westend, Palmengarten-Viertel und in Sachsenhausen-Nord erzielt, wo Monatsmieten von 4.000 bis 6.000 Euro für gehobene Objekte Standard sind. Die beliebten Familienstadtteile wie Dornbusch, Nordend oder Bornheim bewegen sich im mittleren bis oberen Preissegment mit Mieten zwischen 3.000 und 4.500 Euro monatlich.

In den Stadtrandlagen wie Niederursel, Preungesheim oder Sindlingen sind Häuser zu Mieten zwischen 2.000 und 3.000 Euro erhältlich, wobei auch hier das Angebot sehr begrenzt ist. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu internationalen Schulen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots und entsprechend steigenden Mieten zu rechnen. Die Steigerungsraten werden voraussichtlich bei 3 bis 5 Prozent jährlich liegen, wobei in Toplagen auch höhere Steigerungen möglich sind. Die anhaltend hohen Baukosten und die Zurückhaltung bei Neubauprojekten werden die Angebotsseite weiter unter Druck setzen.

Ein leichter Entspannungseffekt könnte durch die zunehmende Mobilität im Arbeitsmarkt und vermehrte Home-Office-Regelungen entstehen, wodurch einige Familien in das weitere Umland abwandern könnten. Dieser Effekt wird jedoch voraussichtlich durch den kontinuierlichen Zuzug internationaler Fachkräfte mehr als kompensiert.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Wohnungen in Frankfurt liegt im Q3 2025 bei 15 bis 20 Euro/m², wobei die große Spanne die erheblichen Unterschiede je nach Lage, Ausstattung und Baujahr widerspiegelt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo die Durchschnittsmieten bei etwa 14,50 bis 19,50 Euro/m² lagen, zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent.

Konkret bedeutet dies für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung Monatsmieten zwischen 1.050 und 1.400 Euro, während kleinere Apartments mit 40 Quadratmetern zwischen 600 und 800 Euro kosten. Im gehobenen Segment und in Neubauten werden teilweise Quadratmetermieten von über 25 Euro erzielt, insbesondere bei möblierten Wohnungen oder Serviced Apartments.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt ungebrochen hoch, was sich in minimalen Leerständen von unter 3 Prozent in beliebten Lagen manifestiert. Moderne, ESG-konforme Neubauwohnungen sind besonders gefragt und werden oft noch vor Fertigstellung vollständig vermietet. Die Neubautätigkeit zeigt zwar leichte Anzeichen der Belebung, kann aber die hohe Nachfrage bei weitem nicht decken.

Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich auf wenige Tage reduziert. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig 20 bis 30 Interessenten anwesend, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht. Vermieter können sich ihre Mieter aus einer Vielzahl von Bewerbern aussuchen, was zu steigenden Anforderungen an Bonität und Einkommen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spitzenmieten werden in den Innenstadtvierteln Westend, Nordend, Ostend und Sachsenhausen erzielt, wo Quadratmetermieten von 18 bis 25 Euro Standard sind. Das Europaviertel und das Deutschherrnviertel als moderne Entwicklungsgebiete positionieren sich ebenfalls im oberen Preissegment mit Mieten zwischen 20 und 28 Euro/m².

Die mittleren Lagen wie Bockenheim, Bornheim oder Gallus verzeichnen Quadratmetermieten zwischen 14 und 18 Euro und profitieren von ihrer zunehmenden Attraktivität durch Aufwertungsmaßnahmen. In den Stadtrandlagen wie Griesheim, Fechenheim oder Höchst bewegen sich die Mieten zwischen 11 und 15 Euro/m², wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich in der zunehmenden Nachfrage nach Mikrowohnungen unter 30 Quadratmetern, die trotz ihrer geringen Größe Quadratmetermieten von über 25 Euro erzielen, da sie besonders bei jungen Professionals und Studenten gefragt sind.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter moderat steigen, mit erwarteten Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent jährlich. Der anhaltende Zuzug nach Frankfurt, kombiniert mit dem begrenzten Neubauvolumen, wird den Mietmarkt weiter unter Druck setzen. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung, da sie hauptsächlich Bestandsmieten betrifft.

Die Neubautätigkeit wird sich voraussichtlich auf größere Quartiersentwicklungen konzentrieren, wobei der Fokus verstärkt auf bezahlbarem Wohnraum und gefördertem Wohnungsbau liegen wird. Dennoch wird das zusätzliche Angebot die Nachfrage voraussichtlich nicht vollständig decken können. Ein weiterer Trend ist die zunehmende Professionalisierung des Vermietungsmarktes, mit mehr institutionellen Anlegern und Build-to-Rent-Projekten.

Die ESG-Kriterien werden auch im Mietmarkt zunehmend wichtiger, was zu einer weiteren Spreizung zwischen energieeffizienten Neubauten und unsanierten Altbauten führen wird. Mieter werden verstärkt auf Nebenkosten und Energieeffizienz achten, was die Nachfrage nach modernen, gut gedämmten Wohnungen weiter steigern wird.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im Q3 2025 robust mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser moderate Preissteigerungen verzeichnet, stabilisieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt sowohl für Häuser als auch für Wohnungen bleibt angespannt mit weiter steigenden Mieten.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes - hohes Preisniveau, begrenztes Angebot und anhaltend hohe Nachfrage - werden auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben. Frankfurt profitiert weiterhin von seiner Stellung als Finanzmetropole und der damit verbundenen Kaufkraft, was die Preise stützt. Gleichzeitig führt dies zu einer zunehmenden Verdrängung von Haushalten mit mittleren Einkommen in die Randgebiete oder das Umland.

Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf ein weiterhin kompetitives Marktumfeld einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und solide Finanzierungen entscheidend sind. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird die Marktdynamik in den kommenden Jahren maßgeblich prägen und zu einer stärkeren Differenzierung zwischen verschiedenen Immobilientypen führen.