Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Nach den turbulenten Vorquartalen zeichnet sich eine Beruhigung der Marktdynamik ab, wobei strukturelle Herausforderungen wie das knappe Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage weiterhin prägend bleiben.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt 5.589 EUR/m². Dies stellt eine Steigerung von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 dar, als der Quadratmeterpreis bei 5.331 EUR/m² lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem laut den verfügbaren Daten der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 5.450 EUR/m² lag, zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung von rund 2,5 Prozent.

Die kontinuierliche, aber gemäßigte Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den volatilen Vorjahren hin. Der Häusermarkt erweist sich damit als robustes Segment, das trotz makroökonomischer Unsicherheiten eine beständige Wertsteigerung aufweist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird weiterhin von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser um etwa 8 Prozent reduziert. Diese Verknappung des Angebots erhöht den Konkurrenzdruck unter Kaufinteressenten erheblich und trägt zur weiteren Preisstabilisierung bei.

Die Neubauaktivität bleibt stark eingeschränkt und liegt etwa 30 Prozent unter den erteilten Baugenehmigungen. Als Hauptursachen für diese Diskrepanz sind die anhaltend hohen Baukosten, regulatorische Hürden sowie die unsichere Zinsentwicklung zu nennen. Diese Faktoren hemmen die Bautätigkeit nachhaltig und verschärfen die Angebotssituation zusätzlich. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts. Besonders dynamisch entwickeln sich die Stadtteile entlang der U-Bahn-Linien mit guter Anbindung an das Zentrum. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur und verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen.

Im Zentrum selbst bleiben die Preise auf konstant hohem Niveau, wobei das extrem limitierte Angebot an Häusern in zentralen Lagen zu Spitzenpreisen führt. Die Stadtrandlagen zeigen eine differenzierte Entwicklung: Während gut angebundene Vororte mit S-Bahn-Anschluss weiterhin stark nachgefragt sind, entwickeln sich periphere Lagen ohne optimale Verkehrsanbindung moderater. Beliebte Viertel wie Nordend, Westend und Sachsenhausen behaupten ihre Premiumposition mit Quadratmeterpreisen, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung zu rechnen. Die strukturellen Faktoren – knappes Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage – werden den Markt weiterhin stützen. Allerdings dürfte sich das Tempo der Preissteigerungen verlangsamen, da die Erschwinglichkeitsgrenze für viele Käufergruppen zunehmend erreicht wird.

Die demografische Entwicklung Frankfurts mit kontinuierlichem Zuzug, besonders von jungen Fachkräften und internationalen Arbeitnehmern, wird die Nachfrage hochhalten. Gleichzeitig bleibt das Angebot strukturell knapp, da die Neubauaktivität nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Eine signifikante Entspannung ist daher nicht zu erwarten, vielmehr wird sich der Markt auf dem aktuellen hohen Preisniveau stabilisieren.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Seitwärtsbewegung mit leichter Erholungstendenz. Nach den Daten des zweiten Quartals 2025, die einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.200 EUR/m² auswiesen, hat sich im dritten Quartal erstmals seit längerer Zeit eine leichte Abschwächung eingestellt. Die aktuelle Preisentwicklung deutet auf eine Konsolidierungsphase hin, in der sich der Markt nach den volatilen Vorquartalen neu ausrichtet.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 zeigt sich eine moderatere Entwicklung als im Häusersegment. Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich auf einem hohen Niveau eingependelt, wobei die Dynamik deutlich nachgelassen hat. Diese Entwicklung spiegelt die veränderten Marktbedingungen wider, insbesondere die gestiegenen Finanzierungskosten und die vorsichtigere Haltung vieler Käufer.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen unterscheidet sich merklich vom Häusermarkt. Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was auf eine zurückhaltendere Nachfrage und eine höhere Verkaufsbereitschaft hindeutet. Die Vermarktungszeiten haben sich verlängert, und Käufer agieren preissensibler als in den Vorjahren.

Die Neubauaktivität im Mehrfamilienhausbereich zeigt erste Anzeichen einer Belebung, wobei verstärkt kleinere und mittlere Wohneinheiten realisiert werden, die den veränderten Nachfragestrukturen Rechnung tragen. Der Leerstand bleibt weiterhin minimal, allerdings ist eine leichte Zunahme des verfügbaren Angebots zu verzeichnen. Dies führt zu einer ausgewogeneren Marktsituation als in den Vorquartalen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Eigentumswohnungsmarkt sind ausgeprägter als im Häusersegment. Im Zentrum Frankfurts, insbesondere in den Bankentürmen nahegelegenen Vierteln und im Europaviertel, bleiben die Preise auf Spitzenniveau. Hier werden weiterhin Quadratmeterpreise von über 7.000 EUR/m² für hochwertige Neubauwohnungen erzielt.

Die Stadtteile Bornheim, Bockenheim und das Nordend verzeichnen eine stabile Nachfrage bei moderater Preisentwicklung. Diese etablierten Wohnviertel profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur und der guten Anbindung an das Zentrum. Am Stadtrand zeigen sich deutlichere Preiskorrekturen, insbesondere in Großwohnsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre, wo die Quadratmeterpreise teilweise unter 4.000 EUR/m² liegen.

Besonders gefragt sind weiterhin Wohnungen in sanierten Altbauten in beliebten Vierteln wie Sachsenhausen-Nord und dem Westend. Hier übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich, was zu anhaltend hohen Preisen führt. Neubauprojekte in aufstrebenden Stadtteilen wie dem Gallus oder in Niederrad finden ebenfalls guten Absatz, allerdings zu moderateren Preisen als in den etablierten Premiumlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Stabilisierung des Eigentumswohnungsmarktes zu rechnen. Die Preise dürften sich auf dem aktuellen Niveau einpendeln, wobei größere Schwankungen unwahrscheinlich erscheinen. Die Nachfrage wird weiterhin von der demografischen Entwicklung und dem Trend zu kleineren Haushalten getragen.

Die Finanzierungsbedingungen werden eine entscheidende Rolle spielen. Bei einer möglichen Lockerung der Geldpolitik könnte die Nachfrage wieder anziehen, was zu moderaten Preissteigerungen führen würde. Allerdings dürfte die Preisentwicklung deutlich verhaltener ausfallen als in den Boomjahren vor 2023. Die zunehmende Neubautätigkeit könnte mittelfristig zu einer besseren Angebotsituation führen, was den Preisdruck mildern würde.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt bleibt im dritten Quartal 2025 extrem angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Während im zweiten Quartal 2025 die durchschnittliche Miete für Häuser bei 15,50 EUR/m² lag, ist im dritten Quartal ein weiterer Anstieg auf durchschnittlich 16,20 EUR/m² zu verzeichnen. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 4,5 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung etwa 6,8 Prozent, was die anhaltende Dynamik in diesem Marktsegment unterstreicht. Die Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien mit höherem Einkommen, die sich den Hauskauf aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht leisten können oder wollen, treibt die Preise weiter nach oben.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird von einem extremen Mangel an verfügbaren Mietshäusern geprägt. Das Angebot hat sich gegenüber dem Vorquartal nochmals um etwa 12 Prozent verringert, was zu einer verschärften Konkurrenzsituation unter Mietinteressenten führt. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietshäusern auf dem Markt beträgt weniger als zwei Wochen, in beliebten Lagen oft nur wenige Tage.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist praktisch zum Erliegen gekommen. Investoren konzentrieren sich auf den Bau von Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen, da diese höhere Renditen versprechen. Der Leerstand ist faktisch nicht existent, und die wenigen verfügbaren Objekte werden meist über persönliche Netzwerke vermittelt, bevor sie öffentlich ausgeschrieben werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Besonders dynamisch entwickeln sich die Stadtteile entlang der U-Bahn-Linien mit Mietsteigerungen von bis zu 7 Prozent im Jahresvergleich. Die gute Anbindung an das Zentrum macht diese Lagen zunehmend attraktiv für Familien, die auf den öffentlichen Nahverkehr angewiesen sind. Stadtteile wie Eschersheim, Ginnheim und Niederursel verzeichnen überdurchschnittliche Nachfrage.

Im Zentrum selbst ist das Angebot an Mietshäusern verschwindend gering, und wenn Objekte verfügbar werden, liegen die Mieten oft bei über 20 EUR/m². Die klassischen Villengebiete im Westend und in Sachsenhausen-Nord sind praktisch leergefegt, hier werden Spitzenmieten von bis zu 25 EUR/m² aufgerufen.

Am Stadtrand zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während gut angebundene Vororte wie Nieder-Eschbach oder Bergen-Enkheim stark nachgefragt sind und Mietpreissteigerungen von 5-6 Prozent jährlich aufweisen, entwickeln sich periphere Lagen ohne optimale Verkehrsanbindung moderater mit Steigerungen von 2-3 Prozent.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des angespannten Mietwohnungsmarktes für Häuser zu rechnen. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, begrenzt durch regulatorische Vorgaben wie die Mietpreisbremse und die Kaufkraft der Nachfrager. Eine jährliche Steigerung von 4-5 Prozent erscheint realistisch.

Die strukturelle Unterversorgung wird sich nicht kurzfristig lösen lassen. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte wird zwar durch regulatorische Maßnahmen erschwert, findet aber weiterhin statt und verknappt das Angebot zusätzlich. Mittelfristig könnte eine verstärkte Bautätigkeit im Umland Frankfurts zu einer gewissen Entlastung führen, allerdings nur für Mieter, die bereit sind, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend angespannte Situation mit weiteren Preissteigerungen. Nach den Daten des zweiten Quartals 2025, die eine durchschnittliche Miete von 14,80 EUR/m² auswiesen, ist im dritten Quartal ein Anstieg auf 15,30 EUR/m² zu verzeichnen. Dies entspricht einer quartalsweisen Steigerung von etwa 3,4 Prozent.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 liegt die Mietsteigerung bei etwa 5,5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsdynamik in diesem größten Segment des Frankfurter Wohnungsmarktes verdeutlicht. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten führt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich wird von mehreren Faktoren geprägt. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen hat sich gegenüber dem Vorquartal um etwa 10 Prozent reduziert, während die Nachfrage unvermindert hoch bleibt. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro ausgeschriebener Wohnung liegt bei über 50, in beliebten Lagen oft bei über 100.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt erste positive Signale, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück. Die Fertigstellungsquote liegt weiterhin etwa 25 Prozent unter den Planungen, hauptsächlich bedingt durch Finanzierungsschwierigkeiten und gestiegene Baukosten. Der Leerstand bewegt sich auf einem historischen Tiefstand von unter 0,5 Prozent, was praktisch einer Vollvermietung entspricht.

Besonders auffällig ist der Trend zu kürzeren Mietvertragslaufzeiten und häufigeren Mieterwechseln, was auf die gestiegene Mobilität der Arbeitnehmer und die Unsicherheit bezüglich der weiteren Preisentwicklung zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind erheblich und haben sich im dritten Quartal weiter verstärkt. Im Zentrum Frankfurts, insbesondere in den Stadtteilen Innenstadt, Bahnhofsviertel und Gallus, liegen die Mieten für Neubauwohnungen bei durchschnittlich 18-20 EUR/m². Das Europaviertel als jüngstes Prestigeprojekt der Stadt verzeichnet Spitzenmieten von über 22 EUR/m² für hochwertige Wohnungen.

Die etablierten Wohnviertel wie Nordend, Bornheim und Sachsenhausen bewegen sich im Bereich von 15-17 EUR/m², wobei sanierte Altbauwohnungen oft höhere Preise erzielen als Bestandswohnungen aus der Nachkriegszeit. Bockenheim und das Westend profitieren von der Nähe zur Universität und dem Bankenviertel, hier sind Steigerungen von 6-7 Prozent im Jahresvergleich zu beobachten.

Am Stadtrand zeigt sich ein differenzierteres Bild. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung wie Höchst, Nied oder Sindlingen verzeichnen überdurchschnittliche Nachfrage und Mietpreissteigerungen von 4-5 Prozent jährlich. Periphere Lagen ohne optimale Verkehrsanbindung wie Harheim oder Kalbach entwickeln sich mit 2-3 Prozent Steigerung moderater, bieten aber mit Mieten von 11-13 EUR/m² noch relative Erschwinglichkeit.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation hin, allerdings mit einer möglichen Verlangsamung der Preissteigerungen. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und der Mietspiegel, werden dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Eine jährliche Steigerung von 3-4 Prozent erscheint für die nächsten zwei Jahre realistisch.

Die demografische Entwicklung Frankfurts mit prognostiziertem Bevölkerungswachstum von 1-2 Prozent jährlich wird die Nachfrage weiter hochhalten. Besonders der Zuzug von Fachkräften für den Finanzsektor und die wachsende Tech-Branche sorgt für anhaltenden Druck auf dem Mietwohnungsmarkt.

Mittelfristig könnten verstärkte Neubauaktivitäten, insbesondere im geförderten Wohnungsbau, zu einer gewissen Entspannung beitragen. Die Stadt Frankfurt hat ambitionierte Ziele für den sozialen Wohnungsbau gesetzt, deren Umsetzung jedoch Zeit benötigt. Bis 2027 ist mit keiner grundlegenden Entspannung der Angebotssituation zu rechnen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber differenzierter Markt auf hohem Preisniveau. Nach einer Phase der Unsicherheit in den vergangenen Quartalen stabilisiert sich der Markt zunehmend, wobei die einzelnen Segmente unterschiedliche Dynamiken aufweisen.

Die strukturellen Herausforderungen des Frankfurter Immobilienmarktes – knappes Angebot bei hoher Nachfrage, begrenzte Flächenverfügbarkeit und regulatorische Hürden – bleiben bestehen. Die Marktdynamik hat sich jedoch verlangsamt, was auf eine reifere Marktphase hindeutet. Käufer und Mieter agieren preissensibler, und die Zeiten explosionsartiger Preissteigerungen scheinen vorerst vorbei zu sein.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Markt weiterhin Chancen, erfordert aber eine sorgfältige Analyse und realistische Preisvorstellungen. Die Zeiten schneller Gewinne sind vorbei, stattdessen ist eine langfristige Perspektive gefragt. Der Frankfurter Immobilienmarkt bleibt aufgrund seiner wirtschaftlichen Bedeutung und der kontinuierlichen Zuwanderung ein attraktiver, wenn auch herausfordernder Markt.