Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit weiterhin hoher Marktanspannung. Während das Segment der Häuser zum Kauf deutliche Preissteigerungen verzeichnet, konsolidieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt in beiden Segmenten angespannt mit moderaten Preissteigerungen. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler bis hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen in der Mainmetropole.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Frankfurt erreichte im dritten Quartal 2025 einen Wert von 5.589 Euro, was einem deutlichen Anstieg von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 5.331 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung setzt den positiven Trend der vergangenen Quartale fort und unterstreicht die ungebrochene Attraktivität des Frankfurter Häusermarktes. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine Preissteigerung von etwa 4,8 Prozent, was auf eine kontinuierliche Wertsteigerung in diesem Marktsegment hindeutet.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern in Frankfurt wider, die durch das begrenzte Angebot zusätzlich verstärkt wird. Besonders begehrt sind dabei Objekte mit guter Verkehrsanbindung und zeitgemäßer Ausstattung, die häufig deutlich über dem Durchschnittspreis gehandelt werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist weiterhin von einem knappen Angebot bei stabiler bis hoher Nachfrage geprägt. Die Neubauaktivitäten im Einfamilienhausbereich bleiben begrenzt, was hauptsächlich auf die Flächenknappheit in Frankfurt und die hohen Grundstückspreise zurückzuführen ist. Diese strukturelle Angebotsknappheit führt zu einem Verkäufermarkt, in dem potenzielle Käufer häufig in Konkurrenzsituationen geraten und schnelle Entscheidungen treffen müssen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt. Gut gepflegte Objekte in gefragten Lagen werden oftmals innerhalb weniger Wochen verkauft, während renovierungsbedürftige Immobilien oder Objekte in weniger beliebten Stadtteilen längere Vermarktungszeiten aufweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. Zentrale und stadtnahe Lagen wie das Westend, Sachsenhausen und das Nordend verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünanlagen und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den Stadtrandlagen wie Bergen-Enkheim, Nieder-Eschbach oder Harheim sind die Preise vergleichsweise moderater, bieten aber dennoch eine attraktive Alternative für Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu einem günstigeren Preis suchen. Diese Gebiete verzeichnen eine steigende Nachfrage, insbesondere von jungen Familien, die aus der Kernstadt in ruhigere Wohnlagen ziehen möchten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Häusermarkt in Frankfurt bleibt positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs. Die hohe Attraktivität Frankfurts als Wirtschaftsstandort, kombiniert mit dem anhaltenden Zuzug von Fachkräften und der strukturellen Angebotsknappheit, wird voraussichtlich zu einer weiteren Wertsteigerung führen.

Mittelfristig könnten sich die Preissteigerungen jedoch verlangsamen, insbesondere wenn die Zinsentwicklung zu einer Dämpfung der Nachfrage führt oder wenn verstärkte Neubauaktivitäten in den Randgebieten das Angebot erhöhen. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte könnten langfristig zu einer gewissen Entspannung beitragen, werden aber voraussichtlich erst in mehreren Jahren spürbare Auswirkungen zeigen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau marginal unter dem des Vorquartals, in dem noch 6.496 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Dies entspricht einem minimalen Rückgang von 0,26 Prozent. Im Jahresvergleich zeigt sich eine weitgehende Preisstabilität mit sehr leichten Rückgängen, was als normale Marktkonsolidierung nach mehreren Quartalen starker Preissteigerungen interpretiert werden kann.

Die Preisspanne im Wohnungssegment ist erheblich: Während Neubauwohnungen in Premiumlagen Spitzenpreise von über 18 Euro pro Quadratmeter erzielen, werden Altbauwohnungen in weniger beliebten Lagen zu Preisen zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Diese große Bandbreite reflektiert die heterogene Struktur des Frankfurter Wohnungsmarktes.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit im Segment der Eigentumswohnungen bleibt bestehen, während die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Neubauwohnungen sind besonders begehrt und werden häufig bereits in der Bauphase verkauft. Die Vermarktung von Bestandswohnungen erfolgt ebenfalls zügig, wobei gut geschnittene Wohnungen mit Balkon oder Terrasse besonders schnell Käufer finden.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Wohnbauprojekte in Entwicklungsgebieten wie dem Europaviertel oder dem neuen Stadtteil am Rebstockpark. Diese Projekte zielen vorwiegend auf das mittlere bis gehobene Preissegment ab und können die Gesamtnachfrage nur teilweise bedienen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Zentrumsnahe, beliebte Viertel wie das Westend, Bockenheim und Sachsenhausen verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise. Hier dominieren modernisierte Altbauwohnungen und hochwertige Neubauprojekte das Angebot. Die Nähe zu Arbeitsplätzen, kulturellen Einrichtungen und der exzellenten Infrastruktur rechtfertigt die Premiumpreise in diesen Lagen.

Stadtrandlagen bieten deutlich günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind. Stadtteile wie Preungesheim, Fechenheim oder Griesheim entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Wohnlagen für Käufer mit begrenzterem Budget, die dennoch von der guten Anbindung an die Innenstadt profitieren möchten.

Prognose und Ausblick

Die leichte Preiskorrektur im dritten Quartal 2025 wird von Marktexperten als normale Konsolidierung interpretiert. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Stabilisierung auf dem aktuellen hohen Preisniveau erwartet, mit möglichen leichten Schwankungen je nach Zinsentwicklung und wirtschaftlicher Gesamtlage.

Langfristig bleibt Frankfurt als internationaler Finanzplatz und Wirtschaftsmetropole attraktiv für Wohnungskäufer. Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und die Entwicklung neuer Stadtquartiere, werden voraussichtlich zu einer weiteren Wertsteigerung in gut angebundenen Lagen führen. Allerdings könnten steigende Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen und zu einer moderateren Preisentwicklung beitragen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 moderate Preissteigerungen. Während konkrete Durchschnittswerte nicht explizit ausgewiesen sind, lassen sich aus den vorliegenden Marktdaten Mietsteigerungen von etwa 3 bis 4 Prozent zum Vorjahr ableiten. Diese Entwicklung setzt den Aufwärtstrend des zweiten Quartals fort und spiegelt die anhaltende Nachfrage nach Mietshäusern in der Mainmetropole wider.

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Moderne Einfamilienhäuser in gehobenen Stadtteilen erzielen Spitzenmieten, während ältere Reihenhäuser in Randlagen zu moderateren Preisen angeboten werden. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bewegt sich in einem breiten Spektrum, abhängig von den genannten Faktoren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser ist von einer sehr geringen Neubauaktivität geprägt, wodurch das ohnehin knappe Angebot weiter verknappt wird. Leerstände sind praktisch nicht existent, und die sehr hohe Nachfrage führt zu einer starken Position der Vermieter. Mietinteressenten müssen sich häufig gegen zahlreiche Mitbewerber durchsetzen und umfangreiche Unterlagen vorlegen.

Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da viele Mieter angesichts der angespannten Marktlage ihre bestehenden Mietverhältnisse nicht aufgeben möchten. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots und verstärkt den Druck auf die Mietpreise bei Neuvermietungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Zentrumsnahe Lagen wie Sachsenhausen, das Westend oder Bornheim verzeichnen die höchsten Mieten für Häuser. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie dem gehobenen Wohnumfeld. Familien mit höherem Einkommen sind bereit, für diese Vorteile entsprechende Mietpreise zu zahlen.

Am Stadtrand sind die Mieten etwas günstiger, jedoch ist auch hier die Marktlage angespannt. Stadtteile wie Sindlingen, Zeilsheim oder Nieder-Erlenbach bieten größere Häuser mit Gärten zu vergleichsweise moderateren Preisen, ziehen aber zunehmend Familien an, die aus der Kernstadt in ruhigere Wohnlagen ziehen möchten, ohne auf die Vorzüge der Großstadt verzichten zu müssen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietshausmarkt sieht eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen vor. Vermieter werden angesichts der anhaltenden Knappheit weiterhin höhere Preise durchsetzen können. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einem weiteren Anstieg der Mietpreise von 3 bis 5 Prozent jährlich gerechnet.

Mittelfristig könnte sich die Situation nur dann entspannen, wenn verstärkte Neubauaktivitäten das Angebot erhöhen oder wenn die Nachfrage durch wirtschaftliche Faktoren gedämpft wird. Die geplanten Wohnungsbauprojekte der Stadt Frankfurt zielen jedoch hauptsächlich auf den Geschosswohnungsbau ab, sodass im Segment der Mietshäuser keine wesentliche Entspannung zu erwarten ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 weiterhin steigende Preise. Die quartierbezogenen Mieten variieren stark: Neubauwohnungen in Premiumlagen erzielen Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter, während Altbauwohnungen in einfachen Lagen bei etwa 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter liegen. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 sind die Mietpreise leicht gestiegen, mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von etwa 3 bis 4 Prozent im gesamten Mietsektor.

Die große Preisspanne reflektiert die heterogene Struktur des Frankfurter Mietwohnungsmarktes. Moderne, energieeffiziente Wohnungen mit gehobener Ausstattung und guter Lage erzielen deutlich höhere Mieten als ältere Bestandswohnungen ohne moderne Annehmlichkeiten. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in zentraler Lage.

Marktdynamik

Die Wohnungsmärkte bleiben extrem angespannt. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich vor allem auf Mehrfamilienhäuser, können aber die hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen. Der Leerstand ist sehr gering und liegt deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Diese Marktanspannung führt dazu, dass Vermieter aus einem großen Pool von Interessenten auswählen können und häufig Mieter mit überdurchschnittlichem Einkommen und stabilen Beschäftigungsverhältnissen bevorzugen.

Die Verweildauer in Mietwohnungen hat sich verlängert, da viele Mieter angesichts der hohen Neuvertragsmieten ihre bestehenden Mietverhältnisse nicht aufgeben möchten. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots. Bei Neuvermietungen sind Mietpreissprünge von 10 bis 20 Prozent gegenüber der Vormiete keine Seltenheit.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt und beliebte Viertel wie das Bahnhofsviertel (nach dessen Aufwertung), das Ostend und Bornheim verzeichnen die höchsten Mietpreise. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem vielfältigen kulturellen Angebot. Besonders in innenstadtnahen Bereichen ist eine starke Zunahme der Mieten zu beobachten, getrieben durch die hohe Nachfrage von Berufspendlern und jungen Professionals.

Randlagen bieten vergleichsweise günstigere Mieten, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind. Stadtteile wie Sossenheim, Höchst oder Unterliederbach entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen für Mieter mit begrenzterem Budget. Die Verbesserung der Verkehrsanbindung und die Aufwertung dieser Stadtteile führen jedoch auch hier zu steigenden Mieten.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt wird nach Experteneinschätzung auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Die hohe Nachfrage, getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften und Studenten, wird bei weiterhin knappem Angebot zu moderaten weiteren Mietpreissteigerungen führen. Eine jährliche Steigerungsrate von 3 bis 5 Prozent wird als realistisch eingeschätzt.

Langfristig könnte sich die Situation nur durch massive Neubauaktivitäten entspannen. Die von der Stadt Frankfurt geplanten Wohnungsbauprojekte, insbesondere in den neuen Stadtquartieren, könnten mittelfristig zu einer gewissen Entlastung führen. Allerdings wird erwartet, dass die Nachfrage aufgrund der wirtschaftlichen Attraktivität Frankfurts weiterhin hoch bleiben wird. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen bisher nur begrenzte Wirkung und können die strukturelle Angebotsknappheit nicht beheben.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als hochdynamisch und angespannt. Die unterschiedlichen Entwicklungen in den vier Marktsegmenten zeigen ein differenziertes Bild: Während Häuser zum Kauf deutliche Preissteigerungen verzeichnen, konsolidieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt in beiden Segmenten unter Druck, mit moderaten aber stetigen Preissteigerungen.

Die strukturelle Angebotsknappheit bei anhaltend hoher Nachfrage wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen das dominierende Marktmerkmal bleiben. Frankfurt bestätigt damit seinen Status als einer der teuersten und begehrtesten Wohnstandorte Deutschlands. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass sowohl Käufer als auch Mieter weiterhin mit einem herausfordernden Marktumfeld rechnen müssen, während Eigentümer und Vermieter von der positiven Wertentwicklung profitieren werden.