Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Marktsegmenten. Während der Häusermarkt weiterhin starke Preissteigerungen verzeichnet, stabilisiert sich der Wohnungsmarkt auf hohem Niveau. Die nachfolgende Analyse basiert auf aktuellen Marktdaten und stellt diese dem Vorquartal Q2 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt am Main zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Aufwärtsdynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro erreicht das Preisniveau einen neuen Höchststand. Dies entspricht einer signifikanten Steigerung von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag. Die Preisentwicklung im Jahresvergleich zeigt ebenfalls eine Steigerung von 4,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Diese Preissteigerung reflektiert die anhaltend hohe Attraktivität von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften im Frankfurter Stadtgebiet. Die kontinuierliche Wertsteigerung unterstreicht die Position Frankfurts als einer der dynamischsten Immobilienmärkte Deutschlands. Besonders bemerkenswert ist die Beschleunigung der Preisentwicklung im Vergleich zu den moderateren Steigerungsraten der vorangegangenen Quartale.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Häusermarkt bleibt weiterhin äußerst angespannt. Besonders im Neubausegment zeigt sich eine eklatante Knappheit, die durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die Konzentration der Investoren auf Mehrfamilienhäuser verstärkt wird. Die Neubauaktivitäten im Einfamilienhaussegment sind deutlich zurückgegangen, da Projektentwickler ihre Ressourcen verstärkt auf renditeträchtigere Mehrfamilienhausobjekte fokussieren.

Auf der Nachfrageseite verzeichnet der Markt ein außergewöhnlich hohes Niveau. Die Käuferstruktur setzt sich aus drei Hauptgruppen zusammen: Selbstnutzer, die von den historisch niedrigen Zinsen der vergangenen Jahre profitieren möchten, Kapitalanleger auf der Suche nach wertbeständigen Anlagen und internationale Käufer, die Frankfurt als Finanzmetropole schätzen. Diese diversifizierte Nachfragestruktur sorgt für eine stabile Marktdynamik und verhindert größere Preisschwankungen.

Die Vermarktungszeiten für Häuser haben sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals verkürzt. Gut gepflegte Objekte in bevorzugten Lagen finden häufig innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Die Anzahl der Interessenten pro Objekt bleibt auf einem sehr hohen Niveau, was zu Bieterwettbewerben und Verkaufspreisen über den ursprünglichen Angebotspreisen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen Frankfurts. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den etablierten Premiumlagen des Westends, in Sachsenhausen und im Nordend erzielt. Diese traditionell beliebten Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnumfeld.

Das Westend-Nord und Westend-Süd bleiben die Spitzenreiter mit Quadratmeterpreisen, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Sachsenhausen überzeugt durch seine Nähe zum Mainufer und die Mischung aus urbanem Leben und grünen Oasen. Das Nordend hat sich in den letzten Jahren zu einem besonders gefragten Viertel für junge Familien entwickelt, was sich in kontinuierlich steigenden Preisen niederschlägt.

Am Stadtrand zeigt sich ein differenziertes Bild: Während etablierte Wohnlagen wie Bergen-Enkheim, Niederrad und Schwanheim moderate Preissteigerungen verzeichnen, bleiben die Preise in peripheren Lagen wie Fechenheim oder Griesheim stabiler. Die Nachfrage konzentriert sich hier verstärkt auf Objekte mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Grünflächen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des positiven Trends, allerdings mit abgeschwächter Dynamik. Die prognostizierten jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent spiegeln eine Normalisierung des Marktes wider. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung beeinflusst werden.

Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivitäten im Einfamilienhaussegment zu erwarten ist. Die Nachfrage dürfte auf hohem Niveau verharren, getragen von der wirtschaftlichen Bedeutung Frankfurts und dem anhaltenden Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte. Langfristig wird die Entwicklung des Häusermarktes auch von politischen Rahmenbedingungen, insbesondere der Grunderwerbsteuer und möglichen Förderungen für Familien, beeinflusst werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Phase der Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro hat sich das Preisniveau auf hohem Niveau stabilisiert. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 6.496 Euro pro Quadratmeter lag, ist eine marginale Anpassung von 0,3 Prozent zu verzeichnen. Diese minimale Veränderung deutet auf eine Marktberuhigung nach den starken Preisanstiegen der vergangenen Jahre hin.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls ein leichter Rückgang gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 6.496 Euro lag. Diese Entwicklung markiert einen Wendepunkt am Frankfurter Wohnungsmarkt, der nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen nun in eine Phase der Stabilisierung eintritt. Die Preise bewegen sich dennoch weiterhin auf einem historisch hohen Niveau, was die grundsätzliche Attraktivität des Standorts Frankfurt unterstreicht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Wohnungsmarkt hat sich im dritten Quartal 2025 leicht verbessert, bleibt aber insgesamt angespannt. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen ist moderat gestiegen, was teilweise auf eine zurückhaltendere Käufernachfrage und längere Vermarktungszeiten zurückzuführen ist. Dennoch kann von einem ausgeglichenen Markt keine Rede sein – das Angebot deckt die strukturelle Nachfrage weiterhin nicht vollständig ab.

Die Nachfrage bleibt auf einem sehr hohen Niveau, zeigt aber erste Ermüdungserscheinungen. Insbesondere bei hochpreisigen Objekten ist eine gewisse Kaufzurückhaltung zu beobachten. Käufer agieren preissensibler und nehmen sich mehr Zeit für Kaufentscheidungen. Die Zeiten spontaner Käufe und überhasteter Entscheidungen scheinen vorerst vorbei zu sein. Zentrale Lagen bleiben weiterhin stark nachgefragt, während periphere Standorte längere Vermarktungszeiten aufweisen.

Das Neubauangebot kann die bestehende Nachfrage nicht befriedigen. Trotz verschiedener Bauprojekte in der Pipeline bleibt die Fertigstellungsquote hinter den Erwartungen zurück. Verzögerungen bei Genehmigungsverfahren, gestiegene Baukosten und Unsicherheiten bezüglich der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bremsen die Neubauaktivität. Die wenigen verfügbaren Neubauwohnungen werden zu Premiumpreisen angeboten und richten sich primär an das obere Marktsegment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in den einzelnen Stadtteilen zeigt ein heterogenes Bild. Die zentralen Lagen wie das Bahnhofsviertel, Westend und Sachsenhausen behaupten ihre Spitzenposition mit Quadratmeterpreisen, die teilweise deutlich über 8.000 Euro liegen. Das Bahnhofsviertel hat sich in den letzten Jahren zu einem der dynamischsten Viertel entwickelt, mit einer Mischung aus renovierten Altbauten und modernen Neubauprojekten.

Das Westend bleibt das Premiumsegment schlechthin, mit Quadratmeterpreisen für Neubauwohnungen, die regelmäßig die 10.000-Euro-Marke überschreiten. Sachsenhausen profitiert von seiner einzigartigen Lage zwischen Mainufer und Stadtwald sowie der Nähe zu zahlreichen Museen und kulturellen Einrichtungen. Die Preise hier sind stabil auf hohem Niveau.

In den Stadtteilen der zweiten Reihe wie Bornheim, Bockenheim oder Höchst zeigen sich differenzierte Entwicklungen. Während gut angebundene Lagen mit Entwicklungspotenzial weiterhin Preissteigerungen verzeichnen, stagnieren die Preise in weniger gefragten Mikrolagen. Die Gentrifizierung einzelner Viertel setzt sich fort, allerdings mit gebremstem Tempo.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der Konsolidierungsphase hin. Experten erwarten eine Stabilisierung der Preise auf dem aktuellen hohen Niveau mit moderaten Schwankungen von plus/minus 2 Prozent. Die Zeit zweistelliger jährlicher Preissteigerungen scheint vorerst vorbei zu sein.

Mittelfristig könnten verschiedene Faktoren zu einer Belebung des Marktes führen: Eine mögliche Lockerung der Kreditvergaberichtlinien, staatliche Förderungen für Erstkäufer oder ein Rückgang der Baukosten könnten neue Impulse setzen. Andererseits könnten wirtschaftliche Unsicherheiten, steigende Arbeitslosigkeit oder weitere Zinserhöhungen dämpfend wirken. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug nach Frankfurt spricht jedoch für eine grundsätzlich robuste Nachfrage.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten nicht explizit ausgewiesen werden, ist ein kontinuierlicher Anstieg der Mietpreise zu verzeichnen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die Mieten moderat erhöht, was die anhaltende Nachfrage nach dieser Wohnform widerspiegelt. Die Steigerungsrate liegt dabei im einstelligen Prozentbereich und folgt damit dem allgemeinen Trend am Frankfurter Mietmarkt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls ein leichter Anstieg der Mietpreise. Die Entwicklung ist dabei weniger dynamisch als im Kaufsegment, was teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen ist. Dennoch bewegen sich die Mieten für Häuser auf einem historisch hohen Niveau, insbesondere in gefragten Wohnlagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Frankfurt bleibt äußerst knapp. Besonders moderne und zentral gelegene Objekte sind Mangelware. Die wenigen verfügbaren Häuser finden in der Regel innerhalb kürzester Zeit neue Mieter. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal nochmals verkürzt, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt auf sehr hohem Niveau. Die Interessentenstruktur ist vielfältig und reicht von Familien, die mehr Platz benötigen, über Expatriates internationaler Unternehmen bis hin zu Mietern, die bewusst die Flexibilität des Mietens der Bindung durch Eigentum vorziehen. Die hohe Nachfrage führt zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter, die ihre Objekte häufig zu den geforderten Konditionen vermieten können.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist begrenzt. Investoren fokussieren sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser mit kleineren Wohneinheiten, die höhere Renditen versprechen. Die wenigen neu errichteten Einfamilienhäuser werden überwiegend zum Verkauf angeboten, was das Mietangebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen sind erheblich. In zentralen Lagen und beliebten Vierteln wie dem Westend, Sachsenhausen oder dem Nordend werden Spitzenmieten erzielt. Hier sind Mietpreise von über 20 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte keine Seltenheit. Die Nachfrage in diesen Lagen übersteigt das Angebot um ein Vielfaches.

In den Randbezirken zeigt sich ein differenzierteres Bild. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung und attraktivem Wohnumfeld wie Bad Vilbel oder Oberursel verzeichnen ebenfalls steigende Mieten, wenngleich auf niedrigerem Niveau. Weniger gefragte Lagen am Stadtrand bieten noch vergleichsweise moderate Mietpreise, allerdings ist auch hier das Angebot begrenzt.

Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen Wohnstraßen mit Garten und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten. Familien sind bereit, für diese Kombination Premiummieten zu zahlen. Die Nähe zu Grünflächen und Naherholungsgebieten wird zunehmend zum entscheidenden Kriterium bei der Wohnungssuche.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs erwartet. Die strukturelle Knappheit an Mietshäusern wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Vermieter werden ihre starke Marktposition behalten und können weiterhin selektiv bei der Mieterauswahl agieren.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Situation und der Entwicklung der Einkommen abhängen. Sollte die Wirtschaft weiter wachsen und die Beschäftigung stabil bleiben, ist mit anhaltend hoher Nachfrage zu rechnen. Regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Regelungen zum Mieterschutz könnten dämpfend auf die Preisentwicklung wirken, würden aber vermutlich auch zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend angespannte Situation mit moderaten Preissteigerungen. Wie schon im Segment der Mietshäuser sind auch hier die durchschnittlichen Mietpreise nicht explizit ausgewiesen, jedoch ist ein kontinuierlicher Aufwärtstrend zu verzeichnen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten moderat erhöht, was die ungebrochene Nachfrage nach Wohnraum in der Mainmetropole widerspiegelt.

Die Preisentwicklung im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt ebenfalls einen leichten Anstieg. Die Steigerungsraten bewegen sich im mittleren einstelligen Prozentbereich und liegen damit über der allgemeinen Inflationsrate. Dies unterstreicht die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Wohn- und Arbeitsort sowie die strukturelle Unterversorgung mit bezahlbarem Wohnraum.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt sehr knapp, insbesondere im Segment der modernen und zentral gelegenen Wohnungen. Die Anzahl der verfügbaren Objekte liegt deutlich unter der Nachfrage, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Neuvermietungen können Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern wählen und ihre Konditionen weitgehend durchsetzen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau. Frankfurt zieht weiterhin Fachkräfte aus dem In- und Ausland an, die bezahlbaren Wohnraum suchen. Besonders stark ist die Nachfrage nach Ein- bis Dreizimmerwohnungen in zentraler Lage. Die schnelle Vermietung verfügbarer Objekte, oft innerhalb weniger Tage nach Inserierung, verdeutlicht die Marktdynamik.

Die Leerstandsquote in Frankfurt liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 1 Prozent. Diese extrem niedrige Quote verstärkt den Druck auf den Mietmarkt zusätzlich. Neubauaktivitäten können den Bedarf nicht decken, zumal viele Neubauwohnungen im oberen Preissegment angesiedelt sind und damit für breite Bevölkerungsschichten nicht erschwinglich sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. In den zentralen Lagen und beliebten Vierteln wie dem Westend, Nordend, Sachsenhausen und dem sanierten Bahnhofsviertel werden die höchsten Mieten erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen oft über 18 Euro, in Premiumlagen sogar über 20 Euro.

Das Nordend hat sich zu einem besonders gefragten Viertel für junge Berufstätige und Studenten entwickelt. Die Mischung aus urbanem Flair, vielfältiger Gastronomie und guter Infrastruktur rechtfertigt die hohen Mietpreise. Bornheim und Bockenheim profitieren von ihrer Nähe zur Universität und entwickeln sich zunehmend zu beliebten Wohnquartieren mit steigenden Mieten.

In den Außenbezirken sind die Mieten generell niedriger, wobei auch hier deutliche Unterschiede bestehen. Stadtteile mit guter U- oder S-Bahn-Anbindung wie Rödelheim, Heddernheim oder Niederrad verzeichnen stärkere Mietsteigerungen als peripherere Lagen. Die Gentrifizierung erreicht zunehmend auch bisher weniger beachtete Viertel, was zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation hin. Experten erwarten weitere moderate Mietpreissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die starke Verhandlungsposition der Vermieter wird sich voraussichtlich nicht abschwächen, solange das strukturelle Defizit an Wohnraum besteht.

Verschiedene Faktoren könnten die Entwicklung beeinflussen: Politische Interventionen wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder die Einführung eines Mietendeckels könnten die Preisentwicklung dämpfen, würden aber möglicherweise auch zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Andererseits könnte eine Intensivierung der Neubautätigkeit, insbesondere im sozialen Wohnungsbau, mittelfristig für Entlastung sorgen.

Die demografische Entwicklung spricht für eine anhaltend hohe Nachfrage. Frankfurt wird als internationale Finanzmetropole und wichtiger Wirtschaftsstandort weiterhin Zuzug verzeichnen. Die Herausforderung besteht darin, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, um die soziale Durchmischung der Stadt zu erhalten und Verdrängungsprozesse zu begrenzen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt: Während der Häusermarkt deutliche Preissteigerungen verzeichnet, stabilisiert sich der Wohnungsmarkt auf hohem Niveau. Die Mietmärkte bleiben in allen Segmenten angespannt mit moderaten Preissteigerungen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird die Marktdynamik auch in den kommenden Quartalen prägen.

Die unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten erfordern differenzierte Betrachtungen und Strategien von allen Marktakteuren. Während Käufer und Mieter mit weiterhin hohen Preisen rechnen müssen, bietet der Markt für Eigentümer und Investoren stabile Erträge und Wertsteigerungspotenziale. Die Politik steht vor der Herausforderung, die Balance zwischen Marktmechanismen und sozialer Verantwortung zu finden.