Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend robuste Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen bei gleichzeitig verschärfter Angebotsknappheit. Die Dynamik des Marktes wird weiterhin von einem strukturellen Nachfrageüberhang geprägt, während die Neubauaktivitäten deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurückbleiben. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 hat sich die Marktlage in allen Segmenten weiter angespannt, wobei besonders der Mietmarkt unter extremem Druck steht.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Frankfurt 5.589 EUR/m². Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 2,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.450 EUR/m² lag. Die Jahresbetrachtung zeigt eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 sind die Preise um etwa 4,8 bis 5 Prozent gestiegen, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Häusern in Frankfurt unterstreicht.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Frankfurter Immobilienmarktes wider, der trotz makroökonomischer Unsicherheiten und gestiegener Finanzierungskosten eine bemerkenswerte Stabilität aufweist. Die moderate, aber stetige Preissteigerung deutet auf einen gesunden Markt hin, der sich nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der darauffolgenden Zinserhöhungen nun auf einem nachhaltigen Wachstumspfad befindet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird im Q3 2025 maßgeblich von einer deutlichen Angebotsknappheit geprägt. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser ist gegenüber dem Vorquartal um etwa 8 Prozent gesunken, was die ohnehin angespannte Marktsituation weiter verschärft. Diese Verknappung resultiert aus mehreren strukturellen Faktoren: Die Neubauaktivitäten bleiben deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, wobei die Fertigstellungen etwa 30 Prozent unter den erteilten Baugenehmigungen liegen.

Die Ursachen für diese Diskrepanz sind vielschichtig. Hohe Baukosten, verschärfte regulatorische Anforderungen und die Unsicherheit bezüglich der zukünftigen Zinsentwicklung hemmen die Bautätigkeit erheblich. Viele Bauträger zeigen sich zurückhaltend bei der Initiierung neuer Projekte, während gleichzeitig die Nachfrage nach Wohnraum in Frankfurt ungebrochen hoch bleibt. Diese Konstellation führt zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt, in dem potenzielle Käufer nur begrenzte Auswahlmöglichkeiten haben und oft schnelle Entscheidungen treffen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Frankfurt zeigt deutliche geografische Unterschiede. Besonders dynamisch entwickeln sich die Stadtteile entlang der U-Bahn-Linien, wo die Kombination aus guter Verkehrsanbindung und urbaner Infrastruktur zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt. Diese Lagen profitieren von ihrer Attraktivität für Pendler und Familien gleichermaßen, die Wert auf kurze Wege und gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz legen.

Die zentralen und gut angebundenen Lagen gewinnen kontinuierlich an Attraktivität, während periphere Gebiete eine moderatere Preisentwicklung aufweisen. Stadtteile wie Westend, Nordend und Sachsenhausen verzeichnen weiterhin Spitzenpreise, während in Stadtrandlagen wie Nieder-Eschbach oder Bergen-Enkheim noch vergleichsweise moderate Preise zu finden sind. Diese Spreizung bietet unterschiedlichen Käufergruppen entsprechende Optionen, wobei die Premium-Lagen zunehmend nur noch für sehr zahlungskräftige Käufer erschwinglich sind.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich anhalten, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist. Die anhaltend hohen Baukosten und die regulatorischen Herausforderungen werden weiterhin als Bremsfaktoren wirken.

Der Markt wird sich voraussichtlich auf dem erreichten Niveau stabilisieren, wobei die Preise weiter moderat steigen dürften. Die Nachfrage nach Häusern in Frankfurt bleibt aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung der Stadt als Finanzzentrum und der damit verbundenen Zuwanderung von Fachkräften hoch. Mittelfristig könnte eine mögliche Entspannung der Zinssituation zu einer leichten Belebung der Bautätigkeit führen, kurzfristig ist jedoch mit einer Fortsetzung des angespannten Marktumfelds zu rechnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im Q3 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 EUR/m². Im Vergleich zum Vorquartal hat sich das Preisniveau auf diesem hohen Stand stabilisiert, wobei eine leichte Erholung nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase zu beobachten ist. Anders als im Häusersegment zeigen die Wohnungspreise keine deutlichen Steigerungen, sondern bewegen sich eher seitwärts mit marginalen Aufwärtstrends.

Diese Stabilisierung auf hohem Niveau reflektiert eine gewisse Marktreife im Wohnungssegment. Nach Jahren starker Preissteigerungen hat sich der Markt auf einem Plateau eingependelt, das die Grenzen der Zahlungsfähigkeit vieler potenzieller Käufer widerspiegelt. Die Preisdifferenzierung zwischen Neu- und Bestandsbauten wird dabei immer ausgeprägter, wobei moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung deutliche Preisaufschläge erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im Q3 2025 ungebrochen hoch, wobei besonders Neubauwohnungen im Fokus der Käufer stehen. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und hoher Energieeffizienz erzielen Spitzenpreise von über 18 EUR/m² bei der Erstvermarktung, während Altbauwohnungen in einfacheren Lagen bei 10 bis 12 EUR/m² gehandelt werden. Diese Preisspreizung verdeutlicht die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und moderner Ausstattung für Käufer.

Das Angebot an Eigentumswohnungen kann die hohe Nachfrage kaum befriedigen. Trotz einiger Neubauprojekte, die in den vergangenen Quartalen fertiggestellt wurden, bleibt der Markt eng. Die Vermarktungszeiten für attraktive Objekte sind kurz, und in begehrten Lagen kommt es häufig zu Bieterwettbewerben. Die Neubauten, die auf den Markt kommen, werden meist schnell absorbiert und können den Nachfrageüberhang nicht nachhaltig reduzieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung im Wohnungsmarkt folgt einem klaren Muster. Zentrale Lagen mit hervorragender Infrastruktur, wie das Bankenviertel, Westend und die Innenstadt, bleiben die teuersten Märkte mit Quadratmeterpreisen, die oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer Nähe zu Arbeitsplätzen, kulturellen Einrichtungen und gehobenen Einkaufsmöglichkeiten.

In den Stadtrandlagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während gut angebundene Stadtteile mit U-Bahn- oder S-Bahn-Anbindung ebenfalls Preissteigerungen verzeichnen, bleiben periphere Lagen ohne direkte Schienenanbindung preislich moderater. Stadtteile wie Höchst oder Griesheim bieten noch vergleichsweise erschwingliche Optionen, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. Die Nachfrage verschiebt sich zunehmend in diese noch bezahlbaren Lagen, was dort zu einer dynamischeren Preisentwicklung führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Konsolidierung des Wohnungsmarktes auf dem aktuellen Preisniveau. Die Preise werden sich voraussichtlich seitwärts bewegen mit leichten Aufwärtstendenzen in besonders gefragten Lagen. Die hohe Nachfrage wird weiterhin das Preisniveau stützen und größere Preisrückgänge verhindern.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich moderat bleiben, da die Herausforderungen bei Finanzierung und Baugenehmigungen fortbestehen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Marktes führen. Moderne, energieeffiziente Neubauten werden weiterhin Premiumpreise erzielen, während ältere, unsanierte Objekte unter Preisdruck geraten könnten. Diese Entwicklung wird durch verschärfte Energiestandards und das wachsende Umweltbewusstsein der Käufer verstärkt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt präsentiert sich im Q3 2025 als extrem angespannt mit kontinuierlichen Mietpreissteigerungen. Während konkrete Durchschnittspreise für Miethäuser nicht explizit ausgewiesen werden, zeigt die Marktentwicklung eine klare Aufwärtstendenz. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die Mieten moderat, aber stetig nach oben entwickelt, wobei die Steigerungsraten je nach Lage und Ausstattung variieren.

Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich von der extremen Knappheit an verfügbaren Mietobjekten getrieben. Häuser zur Miete sind in Frankfurt traditionell ein knappes Gut, da viele Eigentümer ihre Immobilien lieber verkaufen als vermieten. Dies führt zu einer Situation, in der die wenigen verfügbaren Miethäuser schnell vergeben werden und Vermieter aus einem großen Pool von Interessenten auswählen können.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird von einem minimalen Leerstand und einer starken Vermieterposition charakterisiert. Der Leerstand bewegt sich nahe null, was bedeutet, dass praktisch alle verfügbaren Häuser vermietet sind. Diese Situation gibt Vermietern erheblichen Spielraum bei der Preisgestaltung und der Auswahl der Mieter.

Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist verschwindend gering. Die meisten neu errichteten Häuser werden als Eigentumsobjekte vermarktet, da dies für Entwickler wirtschaftlich attraktiver ist. Die wenigen Miethäuser, die neu auf den Markt kommen, sind meist hochpreisige Objekte in Premium-Lagen, die sich an eine zahlungskräftige Klientel richten. Diese strukturelle Unterversorgung verschärft die Konkurrenzsituation unter Mietinteressenten erheblich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Verteilung der Nachfrage nach Miethäusern zeigt klare Präferenzen. Besonders begehrt sind Lagen entlang der U-Bahn-Strecken, wo die Kombination aus Wohnqualität und Verkehrsanbindung zu Mietsteigerungen von bis zu 7 Prozent im Jahresvergleich geführt hat. Stadtteile wie Bornheim, Bockenheim und Niederrad, die eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und Wohnqualität bieten, verzeichnen besonders hohe Nachfrage.

In den gehobenen Wohnlagen wie Westend oder Sachsenhausen sind Miethäuser praktisch nicht verfügbar, und wenn doch, werden astronomische Mieten aufgerufen. Am Stadtrand, in Stadtteilen wie Sossenheim oder Zeilsheim, ist die Situation etwas entspannter, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Familien mit Kindern konkurrieren in diesen Lagen verstärkt um die wenigen verfügbaren Objekte, was auch dort zu steigenden Mieten führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten fällt eindeutig aus: Die angespannte Marktlage wird sich fortsetzen und möglicherweise sogar verschärfen. Die strukturellen Faktoren, die zu der aktuellen Knappheit führen, werden sich kurzfristig nicht ändern. Die geringe Neubautätigkeit in diesem Segment und die Präferenz von Eigentümern für den Verkauf statt der Vermietung werden weiterhin das Angebot limitieren.

Experten erwarten weitere Mietsteigerungen, wobei das Tempo der Erhöhungen von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Die Diskussion um Mietpreisbremsen und andere regulatorische Maßnahmen könnte die Dynamik beeinflussen, wird aber voraussichtlich die grundlegende Knappheit nicht lösen. Mittelfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots, insbesondere durch verstärkten Neubau, zu einer Entspannung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine differenzierte Preisstruktur mit weiterhin steigender Tendenz. Spitzenmieten für Neubauwohnungen haben die Marke von 18 EUR/m² überschritten, während einfache Altbauwohnungen in weniger gefragten Lagen bei 10 bis 12 EUR/m² liegen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Mieten leicht gestiegen, wobei sich die Preise insgesamt auf hohem Niveau seitwärts bewegen.

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine zunehmende Spreizung zwischen verschiedenen Marktsegmenten. Während hochwertige Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und Energieeffizienz Rekordmieten erzielen, stagnieren die Preise für ältere, unsanierte Wohnungen teilweise. Diese Entwicklung reflektiert die gestiegenen Ansprüche der Mieter an Wohnqualität und Energieeffizienz sowie die Zahlungsbereitschaft für moderne Wohnkonzepte.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt ist im Q3 2025 extrem angespannt. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich zwar verstärkt auf Mehrfamilienhäuser, die Fertigstellungsraten bleiben jedoch deutlich hinter der Nachfrage zurück. Der Leerstand bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau, was Vermietern eine außerordentlich starke Verhandlungsposition verschafft.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird durch verschiedene Faktoren angetrieben. Frankfurt als internationales Finanzzentrum zieht kontinuierlich Fachkräfte an, die zunächst Mietwohnungen suchen. Gleichzeitig führen die hohen Kaufpreise dazu, dass viele Haushalte länger zur Miete wohnen als ursprünglich geplant. Die Neubauaktivitäten, obwohl sie sich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren, können diese strukturelle Nachfrage nicht decken. Projekte verzögern sich aufgrund von Finanzierungsschwierigkeiten, Baukostensteigerungen und langwierigen Genehmigungsverfahren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung im Mietwohnungsmarkt folgt etablierten Mustern, zeigt aber auch neue Dynamiken. Zentrale Lagen und gut angebundene Viertel sind besonders gefragt und verzeichnen teilweise Mietsteigerungen von bis zu 7 Prozent jährlich. Das Nordend, Bornheim und Sachsenhausen bleiben die teuersten Mietmärkte, wobei hier selbst kleine Wohnungen Mieten von über 15 EUR/m² erzielen.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich in bisher weniger beachteten Stadtteilen. Quartiere wie Gallus oder Ostend, die von Stadtentwicklungsprojekten profitieren, erleben eine Renaissance mit entsprechenden Mietpreissteigerungen. Die Entwicklung des Europaviertels hat Ausstrahlungseffekte auf angrenzende Gebiete, die nun ebenfalls steigende Mieten verzeichnen. Am Stadtrand bleiben die Mieten moderater, wobei auch dort die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr zum entscheidenden Preisfaktor wird.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation hin. Experten erwarten weitere Mietpreissteigerungen, deren Höhe jedoch durch verschiedene Faktoren begrenzt wird. Die Kaufkraft der Mieter setzt natürliche Grenzen, und regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfen zumindest teilweise die Dynamik.

Die strukturellen Herausforderungen des Frankfurter Wohnungsmarktes werden sich mittelfristig nicht auflösen. Die geringe Neubautätigkeit, kombiniert mit anhaltend hoher Zuwanderung, wird den Nachfrageüberhang perpetuieren. Innovative Wohnkonzepte wie Micro-Apartments oder Co-Living-Spaces könnten in Nischen Entlastung bringen, werden aber das Grundproblem der Wohnraumknappheit nicht lösen.

Mittelfristig könnte eine mögliche Rezession oder ein Rückgang der Zuwanderung zu einer leichten Entspannung führen. Die Attraktivität Frankfurts als Wirtschaftsstandort und die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum sprechen jedoch für eine anhaltend hohe Grundnachfrage. Vermieter werden ihre starke Position voraussichtlich behalten, während Mieter weiterhin mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten und hohen Preisen konfrontiert sein werden.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und weiterhin von Knappheit geprägt. Während die Kaufpreise für Häuser moderat steigen und sich die Wohnungspreise auf hohem Niveau stabilisieren, zeigt der Mietmarkt eine ungebrochen angespannte Situation. Die strukturellen Herausforderungen – von unzureichender Neubautätigkeit über hohe Baukosten bis hin zu regulatorischen Hürden – werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer müssen mit weiter steigenden Preisen und begrenztem Angebot rechnen, während Verkäufer von günstigen Marktbedingungen profitieren. Mieter sehen sich mit einem extrem engen Markt konfrontiert, der wenig Verhandlungsspielraum bietet. Investoren finden einen stabilen, aber herausfordernden Markt vor, der sorgfältige Analyse und schnelle Entscheidungen erfordert. Die Entwicklung des Frankfurter Immobilienmarktes bleibt eng mit der wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt als Finanzzentrum verbunden und wird maßgeblich von der Lösung der strukturellen Angebotsprobleme abhängen.