Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - 3. Quartal 2025

Der Frankfurter Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und dynamisch. Die Finanzmetropole am Main verzeichnet trotz gesamtwirtschaftlicher Herausforderungen eine stabile bis positive Preisentwicklung in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes. Dieser Bericht analysiert detailliert die Entwicklungen bei Häusern und Wohnungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich und stellt diese den Daten des Vorquartals gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt am Main zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem bemerkenswerten Anstieg von 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.323 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 4,8 Prozent, was die anhaltende Wertstabilität und Attraktivität von Häusern in Frankfurt unterstreicht.

Die Preisentwicklung spiegelt die ungebrochene Nachfrage nach Eigenheimen wider, die durch verschiedene Faktoren wie die Rückkehr ins Büro, den Wunsch nach mehr Wohnqualität und die Suche nach stabilen Wertanlagen getrieben wird. Besonders Einfamilienhäuser in etablierten Wohnlagen erfreuen sich großer Beliebtheit und erzielen Spitzenpreise, die teilweise deutlich über dem Durchschnitt liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Kaufhäusern bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen, jedoch niedrigen Niveau. Es gibt keine signifikanten Veränderungen im Bestand verfügbarer Objekte, was die Marktenge weiter verstärkt. Die Nachfrage hingegen bleibt auf einem konstant hohen Niveau, insbesondere für Einfamilienhäuser in ruhigen, familienfreundlichen Lagen mit guter Infrastruktur.

Die Neubauaktivität im Segment der Häuser ist weiterhin gering. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und die Knappheit an Baugrundstücken erschweren neue Projekte erheblich. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Stadtrandlagen, wo noch Entwicklungsflächen verfügbar sind. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was den Verkäufermarkt weiter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Die höchsten Preise werden erwartungsgemäß in den zentrumsnahen Premiumlagen erzielt. Das Westend, traditionell eines der begehrtesten Viertel, führt die Preisskala an, gefolgt von Sachsenhausen mit seiner einzigartigen Mischung aus urbanem Flair und Wohnqualität. Auch das Nordend und Bornheim gehören zu den hochpreisigen und stark nachgefragten Stadtteilen.

Am Stadtrand zeigt sich ein differenzierteres Bild. Stadtteile wie Berkersheim und Nieder-Erlenbach bieten vergleichsweise günstigere Kaufpreise, wobei auch hier die Preise im Quartalsvergleich gestiegen sind. Diese Lagen profitieren von ihrer ruhigen Wohnumgebung und dem größeren Flächenangebot, was sie besonders für Familien attraktiv macht, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen zum weiteren Verlauf des Häusermarktes in Frankfurt sind übereinstimmend optimistisch. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet. Die strukturelle Nachfrage nach Eigenheimen bleibt hoch, getrieben durch die wirtschaftliche Bedeutung Frankfurts als Finanzzentrum und die damit verbundene Kaufkraft der Bevölkerung.

Das knappe Angebot wird voraussichtlich der bestimmende Faktor bleiben. Ohne eine signifikante Ausweitung der Neubauaktivität, die aufgrund der genannten Hemmnisse unwahrscheinlich erscheint, wird sich die Angebots-Nachfrage-Schere weiter öffnen. Dies dürfte zu einer anhaltenden Preisstabilität auf hohem Niveau führen, wobei in besonders gefragten Lagen weitere Preissteigerungen zu erwarten sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem der Preis bei 6.460 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem minimalen Anstieg von 0,3 Prozent. Diese nahezu stagnierende Entwicklung zeigt eine Konsolidierungsphase nach den starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre.

Interessanterweise liegt der aktuelle Preis leicht unter dem Niveau des Vorjahres. Im dritten Quartal 2024 betrug der Durchschnittspreis noch 6.496 Euro pro Quadratmeter, was einem minimalen Rückgang von 0,3 Prozent entspricht. Diese Seitwärtsbewegung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes hin, bei der sich Angebot und Nachfrage auf hohem Preisniveau eingependelt haben.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 stabil, zeigt jedoch keine signifikanten Veränderungen zum Vorquartal. Die verfügbaren Objekte konzentrieren sich hauptsächlich auf den Bestand, während Neubauwohnungen nur in begrenztem Umfang auf den Markt kommen. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, insbesondere für Wohnungen in zentralen Lagen mit guter Verkehrsanbindung und urbaner Infrastruktur.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment leidet unter denselben Herausforderungen wie der Häusermarkt. Hohe Baukosten und erschwerte Finanzierungsbedingungen bremsen neue Projekte aus. Die wenigen realisierten Neubauprojekte sind oft hochpreisig positioniert und richten sich an eine kaufkräftige Klientel. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal, was die Marktanspannung unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen folgt einem ähnlichen Muster wie bei den Häusern. Die Spitzenpreise werden in den etablierten Premiumlagen des Westends, in Sachsenhausen sowie im Nordend erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Prestige. Hier werden für Neubauwohnungen oder kernsanierte Altbauwohnungen oft Preise deutlich über 8.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Das mittlere Preissegment findet sich in Stadtteilen wie Bornheim, Bockenheim oder dem Gallus, die sich in den letzten Jahren stark entwickelt haben. Diese Viertel bieten eine gute Balance zwischen urbaner Lebensqualität und noch bezahlbaren Preisen. Am Stadtrand, in Stadtteilen wie Berkersheim oder Nieder-Erlenbach, sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger zu erwerben, wobei auch hier die Preise im Aufwärtstrend liegen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Stabilisierung der Preise auf dem aktuellen hohen Niveau. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird durch die anhaltende Urbanisierung und den Zuzug von Fachkräften in die Finanzmetropole gestützt.

Das knappe Angebot wird weiterhin preistreibend wirken, allerdings dürften die Steigerungsraten moderat bleiben. Die Erschwinglichkeit wird zunehmend zum limitierenden Faktor, da die Preise in Relation zu den Einkommen bereits sehr hoch sind. Eine deutliche Entspannung ist nur bei einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu erwarten, was kurzfristig unwahrscheinlich erscheint.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 16,50 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem die Miete noch 16,30 Euro pro Quadratmeter betrug. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 3,1 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietsektor verdeutlicht.

Diese Preisentwicklung reflektiert die hohe Nachfrage nach Mietshäusern, die insbesondere von Familien und Expats getragen wird, die flexibel bleiben möchten oder sich die hohen Kaufpreise nicht leisten können. Die Mietpreissteigerungen bleiben trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse spürbar, da der Markt von einem strukturellen Nachfrageüberhang geprägt ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen, aber niedrigen Niveau. Die Verfügbarkeit von Häusern zur Miete ist traditionell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten. Die Nachfrage hingegen ist konstant hoch und wird besonders durch internationale Fachkräfte und deren Familien getragen, die temporär in Frankfurt leben und arbeiten.

Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist marginal. Die wenigen neu errichteten Häuser werden überwiegend zum Kauf angeboten. Build-to-Rent-Projekte, die speziell für die Vermietung konzipiert sind, sind in Frankfurt noch selten, gewinnen aber langsam an Bedeutung. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, und freiwerdende Objekte finden meist innerhalb kürzester Zeit neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der Lagequalität. Die höchsten Mieten werden in den prestigeträchtigen Stadtteilen wie dem Westend, Sachsenhausen und dem Nordend verlangt. Hier können die Mieten für hochwertige Objekte deutlich über 20 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und wohlhabenden Familien beliebt.

In den Stadtrandlagen wie Berkersheim oder Nieder-Erlenbach sind die Mieten moderater, bieten aber oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis in Bezug auf die Wohnfläche und Gartengrößen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer familienfreundlichen Umgebung und der guten Anbindung an das Stadtzentrum. Die beliebten Viertel Bornheim und das Nordend bieten eine attraktive Mischung aus urbaner Lebensqualität und noch bezahlbaren Mieten.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietshausmarkt in Frankfurt bleiben positiv. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs. Die strukturelle Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften und die begrenzte Eigentumsquote in Frankfurt gestützt.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden den Anstieg dämpfen, aber nicht vollständig verhindern können. Das knappe Angebot bleibt der dominierende Marktfaktor. Eine spürbare Entspannung ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots möglich, was jedoch kurzfristig unrealistisch erscheint. Langfristig könnten institutionelle Investoren mit Build-to-Rent-Projekten für eine gewisse Marktentlastung sorgen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt, das größte Segment des lokalen Immobilienmarktes, weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 18,50 Euro pro Quadratmeter auf. Dies bedeutet einen Anstieg von 1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal, als die Durchschnittsmiete bei 18,30 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum Vorjahr (Q3 2024) beträgt die Steigerung 3,4 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungssektor unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine bemerkenswerte Resilienz trotz verschiedener regulatorischer Maßnahmen zur Dämpfung des Mietanstiegs. Die hohe Nachfrage, getrieben durch Zuwanderung, Studenten und Young Professionals, sorgt für einen kontinuierlichen Aufwärtsdruck auf die Mieten. Besonders in zentralen Lagen sind die Steigerungsraten überdurchschnittlich.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 stabil, jedoch auf einem für die Nachfrage unzureichenden Niveau. Die Fluktuation ist gering, da viele Mieter angesichts der hohen Neuvertragsmieten in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere bei Wohnungen im mittleren Preissegment mit zwei bis drei Zimmern.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Objekte, die nur begrenzt zur Entspannung des Gesamtmarktes beitragen. Die hohen Baukosten zwingen Entwickler, sich auf das obere Marktsegment zu fokussieren, um rentable Projekte zu realisieren. Der geförderte Wohnungsbau kommt nur schleppend voran und kann die Marktlücke nicht schließen. Der Leerstand liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter zwei Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung bei Mietwohnungen ist stark ausgeprägt. Die Spitzenmieten werden traditionell in den zentralen Lagen des Westends, in Sachsenhausen und im Nordend erzielt. Hier sind Neuvertragsmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit, insbesondere bei hochwertigen Neubauten oder sanierten Altbauwohnungen mit gehobener Ausstattung.

Die mittleren Preislagen finden sich in aufstrebenden Stadtteilen wie dem Gallus, Bockenheim oder dem Ostend, die von Stadtentwicklungsprojekten profitieren. Diese Viertel ziehen vermehrt junge Berufstätige und Kreative an, was zu einer dynamischen Preisentwicklung führt. Am Stadtrand, in Stadtteilen wie Berkersheim oder Nieder-Erlenbach, sind die Mieten deutlich moderater, wobei auch hier ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten ist. Die gute Verkehrsanbindung macht diese Lagen zunehmend attraktiv für Pendler.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt fällt eindeutig aus: Die Experten erwarten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs in den nächsten 12 bis 24 Monaten. Die strukturellen Faktoren, die den Markt treiben - Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Attraktivität und begrenztes Angebot - werden sich kurzfristig nicht ändern.

Die Mietpreissteigerungen dürften sich im moderaten Bereich von zwei bis vier Prozent jährlich bewegen, wobei in gefragten Lagen höhere Steigerungsraten möglich sind. Die politischen Interventionen wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen werden den Anstieg dämpfen, aber nicht stoppen können. Langfristig ist eine Entspannung nur durch eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots möglich. Die angekündigten Neubauziele der Politik erscheinen ambitioniert, und ihre Realisierung bleibt abzuwarten. Bis dahin wird Frankfurt ein angespannter Mietwohnungsmarkt mit steigenden Preisen bleiben.

Fazit

Der Frankfurter Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und dynamischer Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Häusermarkt sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich deutliche Preissteigerungen verzeichnet, zeigt sich der Wohnungsmarkt differenzierter mit einer Stabilisierung der Kaufpreise bei gleichzeitig steigenden Mieten.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das dominierende Thema. Das knappe Angebot trifft auf eine ungebrochen hohe Nachfrage, was zu anhaltenden Preissteigerungen führt. Die geografischen Unterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich weiter, wobei zentrale Lagen Premiumpreise erzielen, während Randlagen noch relative Erschwinglichkeit bieten.

Für die Zukunft ist keine grundlegende Trendwende zu erwarten. Frankfurt wird als wirtschaftliches Zentrum Deutschlands und Europas weiterhin Zuwanderung anziehen, während die Neubauaktivität hinter dem Bedarf zurückbleibt. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf ein anhaltend hohes Preisniveau einstellen, während Mieter mit weiteren moderaten Steigerungen rechnen müssen. Die Politik steht vor der Herausforderung, durch geeignete Maßnahmen für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, ohne die Investitionsbereitschaft zu stark zu dämpfen.