Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Quartalsbericht für Wohnimmobilien

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit teilweise gegenläufigen Trends in den verschiedenen Marktsegmenten. Während der Häusermarkt sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich deutliche Preissteigerungen verzeichnet, stabilisiert sich der Wohnungskaufmarkt auf hohem Niveau. Die Analyse basiert auf aktuellen Marktdaten und zeigt die Entwicklung im Vergleich zum zweiten Quartal 2025.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro liegt das Preisniveau deutlich über dem Vorquartal, als noch 5.331 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Dies entspricht einem Quartalsanstieg von 4,8 Prozent, der die allgemeine Inflationsrate deutlich übersteigt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls circa 4,8 Prozent, was auf eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung hindeutet.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität von Einfamilien- und Doppelhäusern in Frankfurt wider. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preisdynamik trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten und der restriktiveren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank ungebrochen bleibt. Die durchschnittlichen Kaufpreise für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen aktuell bei etwa 838.000 Euro, was für viele Käufer eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich von einer ausgeprägten Angebotsknappheit bestimmt. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einem klassischen Verkäufermarkt führt. Objekte in guten Lagen sind häufig bereits nach wenigen Besichtigungsterminen verkauft, und Bieterverfahren sind keine Seltenheit mehr.

Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussegment gibt zwar moderate Impulse, kann aber die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen. Bauträger konzentrieren sich verstärkt auf verdichtete Bauformen und Mehrfamilienhäuser, wodurch das Angebot an klassischen Einfamilienhäusern weiter verknappt wird. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen bleiben signifikant. Besonders begehrt und entsprechend hochpreisig sind die zentrumsnahen Lagen sowie etablierte Wohnviertel wie Sachsenhausen, Westend und Nordend. Hier können die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen und in Spitzenlagen sogar die 7.000-Euro-Marke überschreiten.

In den Stadtrandlagen und den eingemeindeten Stadtteilen wie Niederrad, Höchst oder Bergen-Enkheim sind die Preise moderater, zeigen aber ebenfalls eine deutliche Aufwärtstendenz. Diese Gebiete profitieren zunehmend von der Verdrängung preissensibler Käufer aus den Zentrumslagen und verzeichnen eine verstärkte Nachfrage von Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche suchen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Häusermarkt in Frankfurt bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten jährliche Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent, was eine Abschwächung gegenüber der aktuellen Dynamik bedeuten würde. Diese moderatere Entwicklung wird hauptsächlich auf die erwartete Stabilisierung der Zinsen und eine mögliche konjunkturelle Abkühlung zurückgeführt.

Langfristig wird der Markt weiterhin von der fundamentalen Knappheit an Bauland und der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum im Rhein-Main-Gebiet geprägt bleiben. Die demografische Entwicklung mit einem kontinuierlichen Zuzug in die Metropolregion sowie die Rolle Frankfurts als internationales Finanzzentrum werden die Nachfrage auf hohem Niveau halten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungskaufmarkt in Frankfurt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Niveau leicht unter dem Vorquartal, als noch 6.496 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Diese marginale Preiskorrektur von etwa 0,3 Prozent deutet auf eine Stabilisierung nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen hin.

Trotz der leichten Abschwächung bleibt das Preisniveau historisch hoch. Eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung kostet aktuell etwa 518.000 Euro, was für viele Kaufinteressenten eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Die Preise für Neubauwohnungen liegen dabei deutlich über dem Durchschnitt und können in Spitzenlagen 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungskaufbereich zeigt ein differenziertes Bild. Während das Angebot im Vergleich zum Vorquartal leicht gestiegen ist, bleibt es insgesamt auf einem niedrigen Niveau. Besonders im Neubausegment übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot weiterhin deutlich. Dies führt dazu, dass Neubauprojekte häufig bereits in der Planungsphase zu großen Teilen vermarktet sind.

Die Käuferstruktur ist heterogen und umfasst Selbstnutzer, die langfristige Wohnsicherheit suchen, Kapitalanleger, die von den stabilen Mietrenditen profitieren wollen, sowie internationale Käufer, die Frankfurt als sicheren Investitionsstandort schätzen. Die Neubauaktivität konzentriert sich vorwiegend auf hochwertige Projekte in zentralen Lagen, während im mittleren und unteren Preissegment weiterhin ein Mangel an Angeboten besteht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt im Wohnungskaufmarkt besonders ausgeprägt. Die Innenstadt sowie beliebte Viertel wie das Westend, Sachsenhausen und das Nordend verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise. In diesen Lagen sind Preise von 7.500 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit, besonders bei Neubauten oder sanierten Altbauwohnungen mit gehobener Ausstattung.

In den Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirken wie Bockenheim, Bornheim oder Gallus liegen die Preise deutlich niedriger, zeigen aber ebenfalls eine stabile bis leicht steigende Tendenz. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der zunehmenden Urbanisierung, was sie besonders für junge Familien und Erstkaüfer attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungskaufmarkt deuten auf eine Phase moderater Preissteigerungen hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate jährliche Zuwächse von etwa 2 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung reflektiert die Erwartung einer Normalisierung nach den überdurchschnittlichen Steigerungen der vergangenen Jahre.

Mittelfristig wird der Markt weiterhin von strukturellen Faktoren wie dem anhaltenden Zuzug nach Frankfurt, der begrenzten Flächenverfügbarkeit und den strengen baurechtlichen Vorgaben geprägt sein. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere wie des Europaviertels oder der Umbau ehemaliger Industrie- und Gewerbeflächen wird zwar zusätzliches Angebot schaffen, dürfte aber die fundamentale Knappheit nicht vollständig auflösen können.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Obwohl keine exakten Quadratmeterpreise für dieses spezifische Segment vorliegen, deuten alle Marktindikatoren auf moderate bis deutliche Mietsteigerungen im Vergleich zum Vorquartal hin. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Lage, Größe und Ausstattung, bewegen sich aber generell in einem Bereich, der die hohe Nachfrage und das knappe Angebot widerspiegelt.

Die Entwicklung der Hausmieten folgt dem allgemeinen Trend des Frankfurter Mietmarkts, zeigt aber eine eigene Dynamik. Während Wohnungsmieten teilweise durch regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse gedämpft werden, unterliegt der Hausmietmarkt weniger strengen Regulierungen, was zu einer freieren Preisbildung führt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird von einer extremen Angebotsknappheit dominiert. Die Leerstandsquote liegt nahezu bei null, was Vermietern eine außerordentlich starke Verhandlungsposition verschafft. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern zur Miete kommt hauptsächlich von zwei Gruppen: Familien, die sich den Hauskauf (noch) nicht leisten können oder wollen, sowie von Expatriates und temporär in Frankfurt lebenden Führungskräften internationaler Unternehmen.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist praktisch nicht existent, da sich Investoren fast ausschließlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbau konzentrieren. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich und führt zu einem sich selbst verstärkenden Kreislauf aus Knappheit und Preissteigerungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Das Angebot an Miethäusern konzentriert sich hauptsächlich auf die Stadtrandlagen und die grüneren Viertel Frankfurts. Stadtteile wie Oberrad, Niederursel oder Harheim bieten noch vereinzelt Häuser zur Miete an, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Die Mietpreise in diesen Lagen sind im Vergleich zu zentrumsnahen Angeboten moderater, zeigen aber ebenfalls eine steigende Tendenz.

Zentrumsnahe Miethäuser sind eine absolute Rarität und werden, wenn überhaupt verfügbar, zu Premiumpreisen angeboten. In Stadtteilen wie dem Westend oder Sachsenhausen können die Monatsmieten für ein Einfamilienhaus leicht 4.000 bis 6.000 Euro erreichen, was sie nur für eine sehr zahlungskräftige Klientel erschwinglich macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Hausmietmarkt deuten auf eine Fortsetzung der moderaten bis deutlichen Mietsteigerungen hin. Angesichts der strukturellen Unterversorgung und der fehlenden Neubauaktivität in diesem Segment ist keine Entspannung der Marktsituation zu erwarten. Experten gehen davon aus, dass die Hausmieten in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiter steigen werden, wobei die Steigerungsraten von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und der Kaufkraftentwicklung der Nachfrager abhängen werden.

Langfristig könnte eine verstärkte Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte die Verfügbarkeit von Miethäusern weiter reduzieren. Gleichzeitig könnte der demografische Wandel mit einer alternden Bevölkerung dazu führen, dass mehr große Häuser auf den Markt kommen, wenn ältere Eigentümer in kleinere Wohnungen umziehen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmietmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Die Spitzenmieten für Neubauwohnungen haben die Marke von 18 Euro pro Quadratmeter überschritten, während ältere und weniger attraktiv gelegene Wohnungen zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter kosten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die durchschnittlichen Wohnungsmieten leicht gestiegen, wobei die Steigerungsraten je nach Segment variieren.

Die Mietpreisentwicklung wird weiterhin von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die allgemeine Wirtschaftslage, die Zuwanderung in die Rhein-Main-Region und regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse. Trotz dieser dämpfenden Faktoren bleibt der Aufwärtstrend intakt, getrieben von der fundamentalen Knappheit an Wohnraum in Frankfurt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungsmietsektor ist von einer anhaltenden Angebotsknappheit geprägt. Die Leerstandsquote bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was Mietern wenig Verhandlungsspielraum lässt. Neubauwohnungen dominieren das obere Marktsegment und sind trotz der hohen Mieten sehr begehrt, da sie moderne Standards in Bezug auf Energieeffizienz, Ausstattung und Wohnkomfort bieten.

Die Neubauaktivität kann die Nachfrage nur teilweise befriedigen. Viele Neubauprojekte sind bereits vor Fertigstellung weitgehend vermietet, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Bestandswohnungen, insbesondere unsanierte Altbauten, bilden das untere bis mittlere Preissegment, sind aber ebenfalls stark nachgefragt und schnell vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen bleiben erheblich. Zentrale Lagen wie die Innenstadt, das Bahnhofsviertel nach seiner Aufwertung, sowie traditionell beliebte Wohnviertel wie Bornheim und Sachsenhausen verzeichnen die höchsten Mieten. Hier sind Quadratmeterpreise von 15 bis 20 Euro für Neubauten und 12 bis 15 Euro für Bestandswohnungen üblich.

Die Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke wie Sossenheim, Zeilsheim oder Sindlingen bieten günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete verzeichnen jedoch ebenfalls steigende Preise, da sie zunehmend von Mietern entdeckt werden, die aus den teuren Zentrumslagen verdrängt werden. Die verbesserte Verkehrsanbindung durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs macht diese Stadtteile attraktiver.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmietmarkt deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 3 Prozent, wobei Neubauten und modernisierte Bestandswohnungen stärkere Zuwächse verzeichnen dürften als unsanierte Altbauten.

Die langfristige Entwicklung wird maßgeblich von politischen Entscheidungen zur Wohnungsbaupolitik, der Entwicklung der Baukosten und der demografischen Entwicklung abhängen. Der geplante Ausbau des Wohnungsbestands durch städtische Wohnungsbaugesellschaften und private Investoren könnte mittelfristig zu einer gewissen Entspannung führen, wird aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Unterversorgung vollständig zu beheben.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und Energieeffizienz wird den Mietmarkt zusätzlich segmentieren. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen werden voraussichtlich überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen, während unsanierte Altbauten mit schlechter Energiebilanz unter Druck geraten könnten.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 ein heterogenes Bild mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Häusermarkt sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich deutliche Preissteigerungen verzeichnet, stabilisiert sich der Wohnungskaufmarkt auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt insgesamt angespannt mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen.

Die fundamentalen Marktfaktoren - knappes Angebot, hohe Nachfrage, begrenzte Flächenverfügbarkeit - bleiben bestimmend für alle Segmente. Die Unterschiede zwischen zentralen und peripheren Lagen bleiben signifikant, wobei auch die Randlagen zunehmend von der Verdrängung aus den Zentrumslagen profitieren.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass Frankfurt weiterhin ein herausfordernder, aber stabiler Immobilienmarkt bleibt. Käufer und Mieter müssen sich auf anhaltend hohe Preise einstellen, während Eigentümer und Vermieter von der robusten Wertentwicklung profitieren. Die erwartete Moderation der Preissteigerungen in den kommenden Quartalen dürfte keine grundlegende Trendwende einleiten, sondern lediglich eine Normalisierung nach Jahren überdurchschnittlichen Wachstums darstellen.

Die Stadt Frankfurt steht vor der Herausforderung, durch gezielte Wohnungsbaupolitik und Stadtentwicklung die Balance zwischen Wachstum und Lebensqualität zu wahren. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere und die Nachverdichtung bestehender Gebiete werden entscheidend sein, um den wachsenden Wohnraumbedarf zu decken und gleichzeitig Frankfurt als attraktiven und lebenswerten Standort zu erhalten.