Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Berichtszeitraum: Juli bis September 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit einer leichten Aufwärtsdynamik. Nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal 2025 stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau, während die strukturelle Wohnraumknappheit in der Mainmetropole bestehen bleibt. Die folgende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Erhöhung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem laut den Daten des Certa-Gutachtens ein Durchschnittspreis von circa 5.542 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurde. Die quartalsweise Preissteigerung beläuft sich somit auf etwa 0,8 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine differenzierte Entwicklung: Während der allgemeine Wohnimmobiliensektor einen moderaten Anstieg von ungefähr 3,8 Prozent aufweist, entwickeln sich die einzelnen Segmente unterschiedlich. Mehrfamilienhäuser verzeichnen mit 5,2 Prozent den stärksten Zuwachs, während selbst genutztes Wohneigentum mit 2,4 Prozent moderater zulegt. Diese Divergenz spiegelt die unterschiedlichen Nachfragestrukturen und Investitionsstrategien im Markt wider.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation bleibt angespannt. Die Verfügbarkeit von Bauland in Frankfurt ist weiterhin stark begrenzt, was zusammen mit gestiegenen Baukosten und verschärften regulatorischen Anforderungen die Neubauaktivität erheblich hemmt. Diese strukturellen Hindernisse führen zu einer Verknappung des Angebots bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage.

Die Leerstandsquote bei Wohnhäusern in Frankfurt bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Die geringe Fluktuation im Bestand und die zurückhaltende Neubautätigkeit verstärken den Nachfrageüberhang. Besonders auffällig ist der Rückgang von Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser, was mittelfristig zu einer weiteren Angebotsverknappung führen dürfte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. Top-Lagen im Zentrum und in etablierten Wohnvierteln wie dem Westend, Nordend oder Sachsenhausen verzeichnen Spitzenpreise, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen bevorzugten Lagen werden für freistehende Einfamilienhäuser nicht selten Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro aufgerufen.

Die Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteile zeigen moderatere Preisniveaus, wobei auch hier ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten ist. Stadtteile wie Preungesheim, Fechenheim oder Sossenheim bieten noch vergleichsweise erschwingliche Optionen, profitieren aber zunehmend von der allgemeinen Verdrängung der Nachfrage aus den Zentrumslagen. Die Preisdifferenz zwischen Premium- und Randlagen beträgt teilweise mehr als 40 Prozent.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern zum Kauf. Die wachsenden Bevölkerungszahlen Frankfurts, getrieben durch den starken Arbeitsmarkt und die Position als internationales Finanzzentrum, werden die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig wirken restriktivere Finanzierungsbedingungen und gestiegene Baukosten als dämpfende Faktoren.

Die begrenzte Neubautätigkeit wird voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben. Experten prognostizieren daher für die nächsten zwei Jahre Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt beträgt im dritten Quartal 2025 etwa 6.479 Euro. Dies markiert eine leichte Abnahme gegenüber dem Vorjahresniveau, als im dritten Quartal 2024 noch circa 6.496 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Diese marginale Preiskorrektur von etwa 0,3 Prozent deutet auf eine Konsolidierung des Marktes nach Jahren starker Preissteigerungen hin.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich der Markt weitgehend stabil mit einer leicht rückläufigen Tendenz. Trotz dieser kurzfristigen Stabilisierung weist der übergeordnete Wohnimmobilienpreisindex jedoch einen Anstieg von circa 3,8 Prozent im Jahresvergleich auf, was die grundsätzlich positive Marktentwicklung unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt in Frankfurt außerordentlich knapp, insbesondere in den beliebten und zentralen Vierteln. Die Neubautätigkeit pro Quartal ist weiterhin gedämpft, was den Druck auf die Bestandsimmobilien erhöht. Die Fertigstellungszahlen bleiben deutlich hinter dem prognostizierten Bedarf zurück, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird durch verschiedene Faktoren gestützt: Die niedrige Eigentumsquote in Frankfurt, der kontinuierliche Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte und die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage in Zeiten erhöhter Inflation. Gleichzeitig führen die gestiegenen Finanzierungskosten zu einer gewissen Kaufzurückhaltung bei privaten Erwebern, was die Preisdynamik temporär dämpft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Premiumlagen im Zentrum und in begehrten Quartieren wie dem Westend, Nordend oder Sachsenhausen weisen die höchsten Preise auf, mit Spitzenwerten von über 10.000 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung.

Am Stadtrand sind die Preise deutlich niedriger, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu verzeichnen ist. Stadtteile wie Niederrad, Griesheim oder Höchst bieten Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Randlagen profitieren zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und der allgemeinen Verdrängung der Nachfrage aus den hochpreisigen Zentrumslagen.

Prognose und Ausblick

Etablierte Marktexperten gehen für die kommenden 12 bis 24 Monate von einer weiteren milden Preissteigerung bei Eigentumswohnungen aus. Die anhaltende Nachfrage und der strukturelle Wohnraummangel in urbanen Zentren werden als wesentliche Treiber gesehen. Allerdings wird die Preisdynamik durch mehrere Faktoren gebremst: gestiegene Bauzinsen, verschärfte Kreditvergaberichtlinien und die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf niedrigem Niveau verharren, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen dürfte. Experten erwarten für die nächsten zwei Jahre Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent pro Jahr, wobei die Entwicklung stark von der makroökonomischen Situation und der Zinsentwicklung abhängen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Während explizite Quartalsdaten für die Vermietung von Einfamilienhäusern in Frankfurt nicht detailliert verfügbar sind, zeigt sich im gesamten Mietsegment eine klare Aufwärtsbewegung. Die Neuvertragsmieten im Wohnsegment sind im Jahresvergleich um circa 3,7 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung betrifft auch den Markt für Mietshäuser, wobei die absolute Preissteigerung hier tendenziell moderater ausfällt als bei Wohnungen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein leichter Anstieg sowohl der Angebotsmieten als auch der tatsächlich vereinbarten Mietpreise zu verzeichnen. Der vdp-Index weist für das dritte Quartal 2025 eine Steigerung von etwa 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal aus, was die kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietimmobilien, insbesondere nach Einfamilienhäusern zur Miete, bleibt in Frankfurt auf hohem Niveau. Familien mit Kindern, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen, sowie internationale Führungskräfte auf Zeit prägen die Nachfragestruktur. Der Leerstand bei Wohnimmobilien verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter zwei Prozent.

Die Neubauaktivitäten im Segment der Mietshäuser sind stark begrenzt, was primär auf die hohen Baukosten und die komplexen regulatorischen Anforderungen zurückzuführen ist. Institutionelle Investoren fokussieren sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser, während der Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung kaum noch stattfindet. Diese Angebotsbeschränkung verstärkt den Aufwärtsdruck auf die Mietpreise.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrale Lagen mit guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität weisen die höchsten Mietpreise für Häuser auf. In Stadtteilen wie Westend-Süd, Sachsenhausen oder dem Diplomatenviertel werden für gehobene Einfamilienhäuser Monatsmieten von 3.500 bis 6.000 Euro und mehr verlangt. Diese Premiumlagen sind besonders bei internationalen Mietern und Führungskräften großer Unternehmen gefragt.

Am Stadtrand sind die Mietpreise für Häuser deutlich geringer, wobei auch hier ein moderater Aufwärtstrend aufgrund der allgemeinen Angebotsverknappung zu beobachten ist. In Stadtteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim liegen die Monatsmieten für Einfamilienhäuser typischerweise zwischen 1.800 und 2.800 Euro, abhängig von Größe und Ausstattung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine stabile bis leicht ansteigende Mietpreisentwicklung bei Häusern erwartet. Die weiter wachsende Bevölkerung Frankfurts und die anhaltende urbane Nachfrage werden als stabilisierende Faktoren gesehen. Gleichzeitig limitieren regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und potenzielle weitere Verschärfungen des Mietrechts die Steigerungspotenziale.

Die geringe Neubautätigkeit und die zunehmende Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte werden das Angebot weiter verknappen. Experten prognostizieren für die nächsten zwei Jahre jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der wirtschaftlichen Gesamtsituation und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die Neuvertragsmieten sind im Jahresvergleich um circa 3,7 Prozent gestiegen, während im Quartalsvergleich zum zweiten Quartal 2025 ein Anstieg von etwa 0,8 Prozent zu verzeichnen ist. Die durchschnittlichen Angebotsmieten liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter, wobei in Spitzenlagen deutlich höhere Preise erzielt werden.

Im Jahresvergleich beträgt die Gesamtsteigerung der Mietpreise 3,8 Prozent, was die anhaltende Dynamik des Frankfurter Mietwohnungsmarktes unterstreicht. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die strukturelle Anspannung des Marktes. Besonders stark steigen die Mieten bei Neuvermietungen, während Bestandsmieten durch gesetzliche Regelungen moderater angepasst werden.

Marktdynamik

Der Frankfurter Mietwohnungsmarkt ist stark angespannt mit einem ausgeprägten Nachfrageüberhang. Das Wohnraumangebot ist knapp, die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, und die Leerstandsquote bewegt sich mit unter 0,5 Prozent auf einem historischen Tiefstand. Diese extreme Marktanspannung führt zu intensivem Wettbewerb unter Wohnungssuchenden und ermöglicht Vermietern eine selektive Auswahl ihrer Mieter.

Die Neubauaktivitäten bleiben trotz des offensichtlichen Bedarfs gedämpft. Hohe Baukosten, Fachkräftemangel im Baugewerbe und langwierige Genehmigungsverfahren hemmen die Ausweitung des Angebots. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem prognostizierten Bedarf von jährlich 12.000 bis 15.000 neuen Wohnungen für Frankfurt und das Umland.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In der Innenstadt und beliebten Vierteln wie dem Westend, Nordend, Bornheim oder Sachsenhausen liegen die Angebotsmieten häufig bei 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. In absoluten Top-Lagen mit Skyline-Blick oder in exklusiven Neubauprojekten werden teilweise über 30 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Stadtrandlagen bieten günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Sossenheim, Zeilsheim oder Sindlingen zeigen jedoch auch eine steigende Tendenz, da immer mehr Wohnungssuchende aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen auf diese Gebiete ausweichen. Die verbesserte Anbindung durch den öffentlichen Nahverkehr macht diese Randlagen zunehmend attraktiver.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen hin. Der strukturelle Wohnraummangel in Frankfurt wird bestehen bleiben, da kaum ausreichende neue Kapazitäten auf den Markt kommen werden. Die Bevölkerungsentwicklung mit prognostizierten Zuwächsen und die Attraktivität Frankfurts als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und mögliche weitere Verschärfungen des Mietrechts werden die Preisentwicklung dämpfen, aber nicht stoppen. Experten erwarten für die nächsten zwei Jahre jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent bei Neuvermietungen. Die tatsächliche Entwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Gesamtlage, der Entwicklung der Baukosten und möglichen politischen Interventionen abhängen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und weitgehend stabil. Nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal zeigen sich moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Die strukturellen Herausforderungen – knappes Angebot, hohe Nachfrage und begrenzte Neubautätigkeit – prägen weiterhin alle Marktsegmente.

Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich auf hohem Niveau stabilisiert, wobei die Dynamik gegenüber den Vorjahren nachgelassen hat. Dies ist primär auf die gestiegenen Finanzierungskosten und die wirtschaftliche Unsicherheit zurückzuführen. Der Mietmarkt zeigt sich hingegen weiterhin dynamisch mit kontinuierlichen Preissteigerungen, getrieben durch die extreme Angebotsknappheit.

Die Lageunterschiede innerhalb Frankfurts bleiben signifikant, wobei auch Randlagen zunehmend von der allgemeinen Marktanspannung erfasst werden. Die Prognose für die kommenden zwei Jahre deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung hin, wobei regulatorische Eingriffe und die makroökonomische Entwicklung als wichtige Einflussfaktoren zu beobachten sind.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer sollten mit weiterhin hohen Preisen rechnen, aber möglicherweise von einer geringeren Konkurrenzsituation profitieren. Verkäufer können stabile Preise erwarten, müssen aber möglicherweise längere Vermarktungszeiten einkalkulieren. Mieter sehen sich weiterhin mit einem angespannten Markt konfrontiert, während Vermieter von stabilen Erträgen ausgehen können.

Die Herausforderung für die kommenden Jahre wird darin bestehen, das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu adressieren. Dies erfordert eine Intensivierung der Neubautätigkeit, die Mobilisierung von Bauland und möglicherweise innovative Wohnkonzepte. Nur durch eine signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots kann mittelfristig eine Entspannung des Frankfurter Wohnimmobilienmarktes erreicht werden.