Immobilienmarktbericht Frankfurt – Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Angebotsknappheit geprägt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeichnen sich in allen vier Marktsegmenten – Häuser und Wohnungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich – überwiegend stabile bis leicht steigende Preisentwicklungen ab. Die strukturelle Unterversorgung mit Neubauwohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage bestimmt maßgeblich die Marktdynamik in der Mainmetropole.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.589 Euro. Dies stellt eine deutliche Steigerung von circa 4,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 5.500 Euro pro Quadratmeter rangierten, zeigt sich eine moderate Fortsetzung des Aufwärtstrends oder zumindest eine Stabilisierung auf hohem Niveau.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne. Während in peripheren Lagen durchschnittliche Objekte ab etwa 700.000 Euro erhältlich sind, werden für Häuser in begehrten Stadtteilen oder mit gehobener Ausstattung regelmäßig Preise jenseits der Millionengrenze aufgerufen. Die Preisentwicklung im Jahresvergleich unterstreicht die anhaltende Wertstabilität von Häusern als Kapitalanlage in Frankfurt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst angespannt. Die Neubauaktivität ist mit nur etwa 3.200 genehmigten Wohneinheiten im Jahr 2023 weiterhin stark begrenzt. Für das Jahr 2025 wird mit der Fertigstellung von lediglich circa 1.140 Wohnungen gerechnet, was nur etwa 15 Prozent des tatsächlichen Jahresbedarfs entspricht. Diese dramatische Unterversorgung betrifft auch den Haussektor erheblich.

Ein zusätzlicher Faktor, der das Angebot verknappt, ist die Zurückhaltung vieler Eigentümer beim Verkauf. Neu erworbene Flächen und Bestandsimmobilien werden häufig gehalten statt veräußert, was die Marktenge weiter verstärkt. Die Nachfrage nach Häusern bleibt hingegen ungebrochen hoch, getragen von Familien, die nach mehr Wohnraum suchen, sowie von Kapitalanlegern, die in Sachwerte investieren möchten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind erheblich. Während am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln noch vergleichsweise moderate Preise zu finden sind, erreichen die Quadratmeterpreise in begehrten Lagen wie dem Westend, Sachsenhausen oder dem Nordend Spitzenwerte. Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen Wohnstraßen mit guter Infrastrukturanbindung und Nähe zu Grünflächen.

In zentrumsnahen Lagen ist das Angebot an Häusern naturgemäß besonders knapp, was zu deutlichen Preisaufschlägen führt. Die traditionellen Villenviertel verzeichnen dabei die höchsten Preise, während in Stadtteilen wie Höchst, Griesheim oder Fechenheim noch relative Kaufgelegenheiten zu finden sind. Allerdings zeigt sich auch in diesen bisher günstigeren Lagen ein spürbarer Preisauftrieb.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung bei Häusern zum Kauf. Die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die weiterhin hohen Baukosten und mögliche handelspolitische Verwerfungen durch Zölle, werden den Neubau voraussichtlich weiter bremsen. Dies wird die Angebotsknappheit perpetuieren und damit preistreibend wirken.

Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor für die Nachfrageseite. Sollten die Zinsen weiter sinken oder auf dem aktuellen Niveau verharren, dürfte die Nachfrage nach Kaufobjekten hoch bleiben. Neubauprojekte werden aufgrund der hohen Kosten und regulatorischen Hürden weiterhin nur zögerlich realisiert, was mittelfristig keine Entspannung der Angebotssituation erwarten lässt. Insgesamt wird für den Hausmarkt in Frankfurt eine Preisstabilität auf hohem Niveau mit Tendenz zu weiteren moderaten Steigerungen prognostiziert.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt beträgt im dritten Quartal 2025 durchschnittlich 6.479 Euro. Dies bedeutet einen minimalen Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal, als noch 6.496 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Seitwärtsbewegung mit leichter Korrektur, nachdem dort noch wachsende Preise bei begrenztem Angebot zu verzeichnen waren.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen ist beträchtlich und reicht von etwa 300.000 Euro für kleine Einheiten in Randlagen bis zu mehreren Millionen Euro für Penthouse-Wohnungen in Toplage. Die durchschnittliche Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern kostet aktuell rund 485.000 Euro, was die finanzielle Herausforderung für Ersterwerber verdeutlicht.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen ist von einer extremen Verknappung des Angebots gekennzeichnet. Die Neubauaktivität bleibt aufgrund hoher Baukosten und langwieriger Genehmigungsverfahren stark eingeschränkt. Der Gutachterausschuss konstatiert, dass in 2025 nur etwa 15 Prozent des tatsächlichen Jahresbedarfs an Wohnungen fertiggestellt werden können. Diese dramatische Unterversorgung führt zu einem intensiven Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Objekte.

Viele potenzielle Bauflächen werden von Eigentümern zurückgehalten, da diese auf günstigere Rahmenbedingungen oder höhere Preise spekulieren. Die verfügbaren Wohnungen stammen überwiegend aus dem Bestand, wobei auch hier viele Eigentümer angesichts der unsicheren Marktlage vom Verkauf absehen. Die Nachfrage bleibt trotz der hohen Preise robust, getragen von Selbstnutzern und Kapitalanlegern gleichermaßen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im Zentrum und in bevorzugten Vierteln wie dem Westend, dem Europaviertel oder Sachsenhausen werden Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Prestige.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln sind Eigentumswohnungen vergleichsweise günstiger zu erwerben. In Stadtteilen wie Sossenheim, Zeilsheim oder Nieder-Eschbach liegen die Quadratmeterpreise teilweise noch unter 5.000 Euro. Allerdings zeigt sich auch hier ein stetiger Preisanstieg, da Käufer zunehmend auf diese Alternativen ausweichen. Die unterschiedliche Nachfrageintensität je nach Stadtteil führt zu einer zunehmenden Spreizung der Preise.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt für die nächsten 12 bis 24 Monate fällt differenziert aus. Experten erwarten eine Stabilisierung der Preise auf dem aktuell hohen Niveau mit der Möglichkeit leichter Korrekturen in einzelnen Marktsegmenten. Die Unsicherheiten durch internationale Handels- und Zollpolitik könnten die Baukosten weiter in die Höhe treiben und damit den Neubau zusätzlich erschweren.

Die Nachfrage dürfte grundsätzlich hoch bleiben, wird jedoch durch die gestiegenen Lebenshaltungskosten und die restriktiveren Kreditvergaberichtlinien gedämpft. Mittelfristig könnte dies zu einer Marktberuhigung führen, wobei signifikante Preisrückgänge angesichts der strukturellen Angebotsknappheit unwahrscheinlich erscheinen. Vielmehr ist von einer Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen je nach Lage und Objektqualität auszugehen. Die Fertigstellung größerer Neubauprojekte könnte punktuell für Entlastung sorgen, wird aber den Gesamtmarkt kaum nachhaltig entspannen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mieethäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Während konkrete durchschnittliche Mietpreise für Häuser in diesem Quartal nicht detailliert vorliegen, bewegen sich die Mieten tendenziell oberhalb des Niveaus von Mietwohnungen. Dies gilt besonders für Objekte in guten Lagen mit Garten und gehobener Ausstattung. Die Spanne reicht dabei von etwa 2.000 Euro monatlich für Reihenhäuser in Randlagen bis zu 5.000 Euro und mehr für freistehende Einfamilienhäuser in Toplagen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist von einem moderaten Mietenanstieg auszugehen, der sich aus der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot ergibt. Die geringe Leerstandsquote im Wohnimmobiliensektor übt kontinuierlichen Druck auf die Mietpreise aus, was sich besonders im Segment der Häuser zur Miete bemerkbar macht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mieethäusern in Frankfurt ist strukturell begrenzt. Die Neubauaktivität konzentriert sich primär auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungen, während neue Einfamilienhäuser zur Vermietung nur selten errichtet werden. Dies führt zu einer besonders angespannten Marktsituation in diesem Segment. Die wenigen verfügbaren Objekte stammen überwiegend aus dem Bestand und werden häufig von privaten Vermietern angeboten.

Die Nachfrage nach Mieethäusern wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die mehr Platz und einen Garten suchen, sich aber den Kauf einer Immobilie nicht leisten können oder wollen. Auch internationale Fachkräfte und Expatriates, die temporär in Frankfurt arbeiten, fragen verstärkt hochwertige Mieethäuser nach. Die geringe Leerstandsquote von unter zwei Prozent im Gesamtmarkt spiegelt sich auch im Häusersegment wider und führt zu kurzen Vermarktungszeiten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In zentralen und bevorzugten Wohngegenden wie Bad Vilbel, Kronberg oder dem Frankfurter Westend werden für Häuser Spitzenmieten verlangt. Diese Lagen punkten mit ihrer Nähe zu internationalen Schulen, exzellenter Verkehrsanbindung und hochwertigem Wohnumfeld.

Stadtteilhäuser in peripheren Lagen wie Harheim, Bergen-Enkheim oder Nieder-Erlenbach sind deutlich günstiger zu mieten. Hier profitieren Mieter von mehr Platz fürs Geld und einem oft dörflicheren Charakter bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum. Die Preisdifferenz zwischen Toplage und Stadtrand kann bei vergleichbaren Objekten durchaus 50 Prozent und mehr betragen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern. Die strukturellen Faktoren – knappes Angebot bei stabiler Nachfrage – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Die hohen Baukosten machen Neubauprojekte im Einfamilienhausbereich für Investoren unattraktiv, sodass keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Die Mietpreisentwicklung wird stark vom jeweiligen Standort und Objektzustand abhängen. Modernisierte Häuser mit energieeffizienter Ausstattung werden überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen können, während ältere, unsanierte Objekte möglicherweise nur moderate Anpassungen durchsetzen können. Insgesamt wird der Markt für Mieethäuser in Frankfurt ein Vermietermarkt bleiben, geprägt von schnellen Vermietungen und geringem Leerstand. Die starke Nachfrage bei limitiertem Angebot wird die Mietpreise weiter auf hohem Niveau halten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine weiterhin angespannte Situation mit steigender Tendenz. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter, wobei in Spitzenlagen auch deutlich höhere Mieten erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein leichter Anstieg der Durchschnittsmieten zu verzeichnen, der durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Neubauwohnraum begründet ist.

Die absolute Mietpreisspanne ist beträchtlich: Während in peripheren Lagen noch Wohnungen für unter 12 Euro pro Quadratmeter zu finden sind, werden in Toplagen des Westends oder im Europaviertel Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 1.050 und 1.400 Euro Kaltmiete, in gehobenen Lagen entsprechend mehr.

Marktdynamik

Die Dynamik des Mietwohnungsmarktes wird maßgeblich durch das eklatante Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Mit einer Fertigstellungsquote weit unter dem tatsächlichen Bedarf – nur etwa 1.140 Wohnungen werden 2025 voraussichtlich fertiggestellt bei einem Bedarf von über 7.000 Einheiten jährlich – verschärft sich die Wohnungsknappheit kontinuierlich. Die genehmigten Neubauten reichen bei Weitem nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

Die Leerstandsquote verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter zwei Prozent, was den Mietwohnungsmarkt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt macht. Neue Mietwohnungen sind meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, wobei sich häufig Dutzende Interessenten auf eine Wohnung bewerben. Diese Marktenge führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden und ermöglicht Vermietern eine selektive Auswahl ihrer Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Frankfurter Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. Im Innenstadtbereich und in beliebten Vierteln wie dem Nordend, Bornheim oder Sachsenhausen liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Diese Quartiere profitieren von ihrer zentralen Lage, der lebendigen Infrastruktur mit Cafés, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten sowie der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Lagen wie Preungesheim, Bonames oder Sindlingen sind die Mieten merklich günstiger. Allerdings zeigt sich auch hier ein stetiger Aufwärtstrend, da immer mehr Wohnungssuchende aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen auf diese Stadtteile ausweichen. Die Gentrifizierung erfasst zunehmend auch bisher weniger beachtete Viertel, was zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt für die nächsten 12 bis 24 Monate fällt eindeutig aus: Experten erwarten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, wenngleich möglicherweise in etwas abgeschwächtem Tempo. Die strukturellen Probleme – vor allem der mangelnde Neubau – werden sich kurzfristig nicht lösen lassen. Die hohen Baukosten, verschärft durch mögliche handelspolitische Verwerfungen und Materialengpässe, bremsen die Bautätigkeit weiterhin.

Politische und wirtschaftliche Unsicherheiten könnten die Dynamik zwar dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu sinkenden Mieten führen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich die Mietpreise auf hohem Niveau stabilisieren oder weiter moderat steigen. Die Nachfrage wird weiterhin das Angebot deutlich übersteigen, besonders im Segment der bezahlbaren Wohnungen für Normalverdiener.

Mittelfristig könnte sich die Situation nur durch eine massive Ausweitung der Neubautätigkeit entspannen, was jedoch angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen unrealistisch erscheint. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Eingriffe können die Entwicklung allenfalls dämpfen, aber nicht grundlegend verändern. Mieter müssen sich daher auf weiterhin hohe und tendenziell steigende Mieten einstellen, während Vermieter von der günstigen Marktlage profitieren werden.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst robust und von strukturellen Angebotsengpässen geprägt. In allen vier untersuchten Segmenten – Häuser und Wohnungen jeweils zum Kauf und zur Miete – dominiert die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich. Die Neubautätigkeit bleibt weit hinter dem Bedarf zurück, was die Marktanspannung perpetuiert.

Die Preisentwicklung zeigt sich überwiegend stabil bis leicht steigend, wobei die Kaufpreise für Häuser mit einem Plus von 4,8 Prozent im Jahresvergleich die stärkste Dynamik aufweisen. Eigentumswohnungen verzeichnen eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau, während die Mietmärkte sowohl für Häuser als auch für Wohnungen kontinuierliche Preissteigerungen aufweisen.

Regional differenziert sich der Markt zunehmend aus: Während Toplagen weiterhin Höchstpreise erzielen, werden auch periphere Stadtteile zunehmend teurer. Diese Entwicklung reflektiert die Ausweichbewegungen von Käufern und Mietern, die sich zentrale Lagen nicht mehr leisten können.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine grundlegende Entspannung der Marktsituation zu erwarten. Die hohen Baukosten, regulatorische Hürden und wirtschaftliche Unsicherheiten werden die Neubautätigkeit weiter begrenzen. Gleichzeitig bleibt Frankfurt als Wirtschaftsmetropole und internationaler Finanzplatz ein attraktiver Wohnstandort mit stabiler Nachfrage. Marktteilnehmer müssen sich daher auf anhaltend hohe Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.

Die Politik steht vor der Herausforderung, Rahmenbedingungen zu schaffen, die eine Ausweitung des Wohnungsangebots ermöglichen, ohne dabei die Qualität und Nachhaltigkeit des Städtebaus zu vernachlässigen. Nur durch eine signifikante Steigerung der Neubautätigkeit kann mittelfristig eine Entspannung des Frankfurter Wohnimmobilienmarktes erreicht werden.