Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Quartalsbericht für Wohnimmobilien

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Die Finanzmetropole bleibt ein attraktiver Standort für Käufer und Mieter, wobei sich die Preisdynamik je nach Segment unterschiedlich entwickelt. Der vorliegende Bericht analysiert die aktuelle Marktsituation für Wohnimmobilien und stellt diese den Entwicklungen des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 €/m². Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum Q3 2024 dar, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 €/m² lag. Die Preisentwicklung zeigt damit einen Anstieg von etwa 4,8% im Jahresvergleich.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine stabile bis leicht positive Preisentwicklung zu verzeichnen. Nach den verfügbaren Daten aus Q2 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 5.450 €/m², was einer Quartalssteigerung von rund 2,5% entspricht. Diese kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Frankfurter Häusermarktes wider, ohne jedoch überhitzte Preissteigerungen zu zeigen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird weiterhin von einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot nur moderat wächst. Die Neubauaktivität im Häusersegment ist aufgrund hoher Baukosten und erschwerter Finanzierungsbedingungen gedämpft.

Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht. Neu auf den Markt kommende Objekte finden in der Regel schnell Käufer, wobei die durchschnittliche Vermarktungsdauer gegenüber dem Vorquartal nahezu unverändert bei etwa 60 bis 90 Tagen liegt. Die Anzahl der Transaktionen hat sich im Vergleich zu Q2 2025 leicht erhöht, was auf eine gewisse Normalisierung des Marktes nach den Zinsturbulenzen der Vorjahre hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 signifikant. In den bevorzugten Wohnlagen wie dem Westend, Nordend oder Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über dem städtischen Durchschnitt und erreichen Spitzenwerte von bis zu 8.500 €/m². Diese Premium-Lagen verzeichnen auch die stabilsten Preisentwicklungen mit kontinuierlichen, wenn auch moderaten Steigerungen.

In den Stadtrandlagen wie Nieder-Eschbach, Bergen-Enkheim oder Harheim bewegen sich die Preise hingegen zwischen 4.200 und 5.000 €/m². Diese Gebiete profitieren zunehmend von ihrer guten Verkehrsanbindung und der vorhandenen Infrastruktur, was zu einer verstärkten Nachfrage von Familien führt, die mehr Wohnfläche zu erschwinglicheren Preisen suchen.

Die aufstrebenden Stadtteile wie Gallus oder das Europaviertel zeigen eine besonders dynamische Preisentwicklung mit überdurchschnittlichen Steigerungsraten, bedingt durch Stadtentwicklungsprojekte und verbesserte Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Häusermarkt. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3% und 5% aus, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird.

Die Neubautätigkeit dürfte mittelfristig leicht zunehmen, da sich Bauunternehmen an die neuen Marktbedingungen anpassen und innovative Baukonzepte zur Kostensenkung implementieren. Dennoch wird das Angebot voraussichtlich weiterhin hinter der Nachfrage zurückbleiben, was den Preisdruck aufrechterhalten wird. Besonders in den Stadtrandlagen ist mit verstärkten Neubauaktivitäten zu rechnen, da hier noch Baulandreserven vorhanden sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 6.479 €/m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei 6.496 €/m² lag, bedeutet dies eine marginale Preiskorrektur von etwa 0,3%. Diese Seitwärtsbewegung markiert eine Stabilisierungsphase nach den deutlicheren Preisanstiegen der Vorjahre.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 6.520 €/m² lag, ist eine leichte Preiskorrektur von rund 0,6% zu verzeichnen. Diese minimale Anpassung deutet auf einen ausgeglichenen Markt hin, in dem sich Angebot und Nachfrage zunehmend angleichen. Die Preiskonsolidierung ist dabei primär auf eine leicht nachlassende Nachfrage bei gleichzeitig marginal gestiegenem Angebot zurückzuführen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Eigentumswohnungssegment hat sich im dritten Quartal 2025 etwas verlangsamt. Die Nachfrage bleibt zwar auf hohem Niveau, zeigt aber erste Sättigungstendenzen, insbesondere im hochpreisigen Segment. Das Angebot hat sich gegenüber Q2 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte zurückzuführen ist.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 45 bis 75 Tagen und hat sich damit gegenüber dem Vorquartal um etwa 10 Tage verlängert. Dies gibt Käufern mehr Verhandlungsspielraum und führt zu einer ausgewogeneren Marktsituation. Die Neubautätigkeit bleibt aufgrund hoher Baukosten und strenger Energieeffizienzanforderungen weiterhin gedämpft, wobei sich die meisten Projekte auf innerstädtische Nachverdichtung und die Umwandlung von Büro- in Wohnflächen konzentrieren.

Der Leerstand im Eigentumswohnungsbereich ist mit unter 1% weiterhin vernachlässigbar, was die grundsätzliche Knappheit an verfügbarem Wohnraum unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt im Wohnungskaufsegment besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen wie dem Westend, der Innenstadt und dem Nordend werden Quadratmeterpreise von 9.000 bis 12.000 €/m² für Neubauwohnungen erreicht. Bestandswohnungen in diesen Vierteln liegen bei 7.500 bis 9.500 €/m², abhängig vom Zustand und der Ausstattung.

Die Stadtteile Bornheim, Bockenheim und Sachsenhausen-Nord bewegen sich mit Preisen zwischen 6.500 und 8.000 €/m² im gehobenen Mittelfeld. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, guter Infrastruktur und der Nähe zu Grünflächen.

In den Außenbezirken wie Fechenheim, Höchst oder Sindlingen liegen die Preise zwischen 4.000 und 5.500 €/m², wobei hier vermehrt junge Familien und Ersterweber aktiv sind. Diese Stadtteile verzeichnen aufgrund ihrer vergleichsweise günstigen Preise und Entwicklungspotenziale die höchsten Nachfragesteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit leichten Schwankungen von +/- 2% pro Jahr. Experten erwarten keine signifikanten Preiskorrekturen, da die Grundnachfrage durch den anhaltenden Zuzug nach Frankfurt und die Attraktivität als Finanzplatz gestützt wird.

Die Fertigstellung mehrerer großer Wohnbauprojekte in den kommenden Quartalen könnte zu einer temporären Entspannung auf der Angebotsseite führen. Besonders im Europaviertel und im neu entwickelten Günthersburgviertel werden substantielle Mengen an Neubauwohnungen auf den Markt kommen. Langfristig wird jedoch erwartet, dass die strukturelle Wohnraumknappheit bestehen bleibt und Preise mittelfristig wieder anziehen werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 weiterhin ein hohes Preisniveau. Die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser liegt bei etwa 2.200 bis 2.800 € monatlich, was Quadratmeterpreisen von etwa 14 bis 18 €/m² entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies eine Steigerung von etwa 4 bis 6%, was die anhaltende Nachfrage nach dieser Wohnform unterstreicht.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittlichen Mieten bei etwa 2.100 bis 2.650 € lagen, ist eine Steigerung von rund 3 bis 5% zu verzeichnen. Diese überdurchschnittliche Mietsteigerung im Häusersegment reflektiert die extreme Knappheit an verfügbaren Mietobjekten in diesem Bereich.

Marktdynamik

Das Angebot an MieThäusern in Frankfurt ist extrem begrenzt und macht nur einen kleinen Bruchteil des gesamten Mietmarktes aus. Die meisten verfügbaren Objekte befinden sich in Stadtrandlagen oder werden von institutionellen Vermietern in neu entwickelten Wohnquartieren angeboten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches, was zu sehr kurzen Inseratszeiten von oft nur wenigen Tagen führt.

Die Neubauaktivität im Mietiefhausbereich ist minimal, da sich Bauträger primär auf den lukrativeren Eigentumswohnungsbau konzentrieren. Leerstand ist in diesem Segment praktisch nicht existent. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist über persönliche Netzwerke oder spezialisierte Makler vermittelt, bevor sie öffentlich ausgeschrieben werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser sind stark lageabhängig. In den bevorzugten Wohnlagen wie Westend, Nordend oder Alt-Sachsenhausen werden Monatsmieten von 3.500 bis 5.000 € für Einfamilienhäuser erreicht. Diese Objekte richten sich an eine zahlungskräftige Klientel, oft internationale Führungskräfte oder Diplomaten.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Dornbusch, Eschersheim oder Ginnheim liegen die Mieten zwischen 2.200 und 3.000 € monatlich. Diese Gebiete sind besonders bei Familien mit Kindern beliebt, die Wert auf gute Schulen und Grünflächen legen.

In den Außenbezirken wie Harheim, Kalbach oder Nieder-Erlenbach sind Häuser zu Mieten zwischen 1.600 und 2.200 € verfügbar. Diese Stadtteile profitieren von ihrer ruhigen, dörflichen Atmosphäre bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verknappung des Angebots an Mieihäusern erwartet. Die Mietpreise dürften um weitere 3 bis 5% pro Jahr steigen, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind. Die Einführung strengerer Mietpreisbegrenzungen könnte diese Entwicklung dämpfen, wird aber voraussichtlich zu einer weiteren Angebotsverknappung führen.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch geplante Neubaugebiete am Stadtrand leicht erhöhen. Projekte wie die Entwicklung des Pfingstberggeländes oder die Erweiterung in Bonames könnten neue Mieihäuser auf den Markt bringen. Dennoch wird das Segment der Mieihäuser ein Nischenmarkt bleiben, der nur einen kleinen Teil der Wohnungsnachfrage bedienen kann.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 ein weiterhin hohes Preisniveau. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei etwa 15,50 €/m², wobei Neubauwohnungen durchschnittlich 17,50 bis 19,00 €/m² erzielen. Im Vergleich zum Vorjahr Q3 2024 entspricht dies einer Steigerung von etwa 3,5%, was eine leichte Abschwächung der Mietpreisentwicklung gegenüber den Vorjahren darstellt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete bei etwa 15,20 €/m² lag, ist eine Steigerung von rund 2% zu verzeichnen. Diese kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauangebot wider. Die Mietpreisbremse zeigt dabei eine gewisse dämpfende Wirkung, verhindert aber keine grundsätzlichen Preissteigerungen bei Neuvermietungen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment bleibt angespannt. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was zu durchschnittlichen Besichtigungsterminen mit 20 bis 50 Interessenten führt. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt bei unter 0,5% und damit weit unter dem als gesund geltenden Niveau von 3%.

Die Neubautätigkeit hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück. Pro Quartal werden etwa 800 bis 1.000 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der Bedarf bei geschätzten 2.000 bis 2.500 Einheiten liegt. Die meisten Neubauprojekte konzentrieren sich auf das mittlere bis gehobene Preissegment, während bezahlbarer Wohnraum kaum geschaffen wird.

Die Fluktuation im Bestand ist gering, da viele Mieter aufgrund der hohen Neuvertragsmieten in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Premiumlagen wie Westend, Nordend-West und der Innenstadt werden für Neubauwohnungen Mieten von 20 bis 25 €/m² aufgerufen. Bestandswohnungen in diesen Vierteln liegen bei 16 bis 20 €/m², abhängig von Zustand und Ausstattung.

Die beliebten Stadtteile Bornheim, Sachsenhausen und Bockenheim verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 14 und 17 €/m². Diese Viertel profitieren von ihrer lebendigen Atmosphäre, guten Verkehrsanbindung und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten.

In den Außenbezirken wie Griesheim, Fechenheim oder Sossenheim liegen die Mieten zwischen 11 und 13 €/m². Diese Stadtteile werden zunehmend attraktiv für Mieter, die aufgrund der hohen Innenstadtmieten ausweichen müssen. Hier ist die stärkste Nachfragesteigerung zu verzeichnen, was zu überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen führt.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Mieten in den Entwicklungsgebieten wie dem Europaviertel oder dem Rebstockgelände, wo moderne Wohnkonzepte und neue Infrastruktur zu Mieten von 16 bis 19 €/m² führen.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter ansteigen, wenn auch mit gedämpfter Dynamik. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 2 bis 4%, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen wie verschärften Mietpreisbremsen oder neuen Regulierungen abhängen wird.

Die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des neuen Stadtteils im Nordwesten oder die Nachverdichtung bestehender Quartiere könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen. Bis 2027 sollen etwa 15.000 neue Wohnungen entstehen, wovon ein Drittel als geförderter Wohnraum geplant ist.

Langfristig wird Frankfurt aufgrund seiner Attraktivität als Wirtschafts- und Finanzstandort weiterhin Zuzug verzeichnen. Die demografische Entwicklung und der Trend zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage zusätzlich stützen. Ohne signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots ist daher von einer anhaltenden Anspannung auf dem Mietwohnungsmarkt auszugehen.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und Energieeffizienz wird zudem zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Energetisch sanierte oder neu gebaute Wohnungen mit hohen Effizienzstandards werden Mietpreisaufschläge rechtfertigen, während unsanierte Altbauten relative Preisabschläge hinnehmen müssen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Segmenten. Während der Häusermarkt moderate Preissteigerungen verzeichnet, zeigt sich der Eigentumswohnungsmarkt in einer Konsolidierungsphase. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen von extremer Knappheit und steigenden Preisen geprägt.

Die Herausforderungen des Frankfurter Wohnungsmarktes - hohes Preisniveau, Angebotsknappheit und soziale Segregation - werden auch in den kommenden Jahren bestehen bleiben. Nur durch verstärkte Neubauaktivitäten, innovative Wohnkonzepte und eine ausgewogene Stadtentwicklungspolitik kann mittelfristig eine Entspannung erreicht werden.