Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit leichten Preisanpassungen in verschiedenen Marktsegmenten. Während der Markt für Häuser zum Kauf weiterhin moderate Preissteigerungen verzeichnet, stabilisieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Die nachfolgende Analyse bietet einen detaillierten Überblick über die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Frankfurt am Main zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf liegt aktuell bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 47 Euro pro Quadratmeter oder 0,85 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.542 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich wird die positive Preisentwicklung noch deutlicher sichtbar. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.331 Euro lag, verzeichnet der Markt einen Anstieg von 4,8 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in der Mainmetropole, trotz der allgemein angespannten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der weiterhin erhöhten Zinsniveaus für Immobilienfinanzierungen.

Die moderate Preissteigerung im Quartalsvergleich deutet auf eine gewisse Konsolidierung des Marktes hin, wobei die Preise weiterhin auf einem historisch hohen Niveau verharren. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 838.350 Euro, was für viele Kaufinteressenten eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt auf einem stabilen, hohen Niveau, während das verfügbare Angebot begrenzt ist. Besonders in den zentralen und begehrten Lagen Frankfurts ist das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern äußerst knapp.

Die begrenzte Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser trägt zusätzlich zur Verknappung bei. Aufgrund der hohen Grundstückspreise und der begrenzten Flächenverfügbarkeit konzentriert sich die Neubautätigkeit hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und verdichtete Wohnformen. Dies führt dazu, dass Bestandsimmobilien weiterhin stark nachgefragt werden und Verkäufer in einer günstigen Verhandlungsposition sind.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine gewisse Zurückhaltung der Käufer aufgrund der hohen Preise und der gestiegenen Finanzierungskosten hindeutet. Dennoch werden qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen weiterhin zügig verkauft, oft innerhalb weniger Wochen nach Markteinführung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts sind weiterhin erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 teilweise noch verstärkt. Die exklusiven Wohnlagen im Westend, in Sachsenhausen und im Nordend verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen Vierteln können die Preise für Einfamilienhäuser durchaus 7.000 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter erreichen, wobei besonders repräsentative Altbauvillen noch höhere Preise erzielen.

Die Stadtrandbezirke und Außenbereiche wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim bieten dagegen deutlich moderatere Preisniveaus, wobei auch hier in den letzten Quartalen spürbare Preissteigerungen zu verzeichnen waren. Die Quadratmeterpreise in diesen Lagen bewegen sich typischerweise zwischen 4.000 und 5.000 Euro, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu einem vergleichsweise erschwinglichen Preis suchen.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den sogenannten Übergangslagen zwischen Zentrum und Stadtrand, wie beispielsweise in Bornheim oder Bockenheim. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der relativen Nähe zum Stadtzentrum, während die Preise noch unterhalb der Spitzenlagen liegen. Hier ist eine überdurchschnittliche Nachfrage zu beobachten, was zu einer dynamischen Preisentwicklung führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Markt der Häuser zum Kauf in Frankfurt deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten, dass die strukturelle Knappheit an verfügbaren Objekten weiterhin preistreibend wirken wird, während die Nachfrage trotz der höheren Finanzierungskosten robust bleiben dürfte.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stützen. Andererseits könnten weitere Zinserhöhungen zu einer Dämpfung der Nachfrage führen, was den Preisauftrieb bremsen würde.

Mittelfristig wird erwartet, dass die Preise für Häuser in Frankfurt weiterhin über der allgemeinen Inflationsrate steigen werden, wobei die jährlichen Steigerungsraten voraussichtlich zwischen 3 und 5 Prozent liegen dürften. Besonders in den gefragten Lagen ist mit einer anhaltend positiven Wertentwicklung zu rechnen, während in den Randlagen eine moderatere Entwicklung zu erwarten ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung auf hohem Niveau. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen zum Kauf beträgt aktuell 6.479 Euro, was einem minimalen Rückgang von 17 Euro pro Quadratmeter oder 0,26 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Preis noch bei 6.496 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine bemerkenswerte Preisstabilität. Der aktuelle Quadratmeterpreis liegt exakt auf dem Niveau des dritten Quartals 2024, was auf eine Seitwärtsbewegung des Marktes nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen hindeutet. Diese Entwicklung kann als Zeichen einer gewissen Marktberuhigung interpretiert werden, wobei die Preise weiterhin auf einem sehr hohen Niveau verharren.

Für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 550.715 Euro. Diese Preise stellen für viele potenzielle Käufer, insbesondere Ersterwerbende und junge Familien, eine erhebliche finanzielle Herausforderung dar und erfordern in der Regel ein überdurchschnittliches Einkommen sowie erhebliches Eigenkapital.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist weiterhin von einer hohen Nachfrage bei knappem Angebot gekennzeichnet. Trotz der hohen Preise bleibt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Frankfurt robust, was hauptsächlich auf die anhaltende Attraktivität der Stadt als Wirtschafts- und Finanzzentrum zurückzuführen ist.

Das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen bleibt begrenzt, obwohl die Neubauaktivität im Mehrfamilienhausbereich in den vergangenen Jahren zugenommen hat. Viele der neu errichteten Wohnungen werden jedoch direkt von institutionellen Investoren erworben oder fließen in den Mietmarkt, sodass nur ein begrenzter Teil als Eigentumswohnungen für Privatpersonen verfügbar ist.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was auf eine gewisse Preissensibilität der Käufer hindeutet. Dennoch werden attraktive Wohnungen in guten Lagen weiterhin schnell verkauft, oft mit mehreren Interessenten, die um das Objekt konkurrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die Spitzenlagen im Westend, in Sachsenhausen und im Bahnhofsviertel verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, die teilweise deutlich über 8.000 Euro liegen. Luxuswohnungen in diesen Lagen, insbesondere Penthäuser oder Wohnungen in exklusiven Neubauprojekten, können sogar Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die zentrumsnahen Stadtteile wie Nordend, Ostend und Bornheim bieten ein mittleres Preisniveau, das sich typischerweise zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter bewegt. Diese Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen und Paaren beliebt, die die Nähe zum Stadtzentrum und die gute Infrastruktur schätzen.

In den Stadtrandbezirken und Außenbereichen liegen die Preise für Eigentumswohnungen deutlich niedriger, wobei auch hier in den letzten Jahren erhebliche Preissteigerungen zu verzeichnen waren. Die Quadratmeterpreise in diesen Lagen bewegen sich zwischen 4.500 und 5.500 Euro, was sie für Käufer mit begrenztem Budget attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Markt der Eigentumswohnungen in Frankfurt deutet auf eine Phase der Preisstabilisierung auf hohem Niveau hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate keine signifikanten Preisrückgänge, aber auch keine starken Preissteigerungen wie in den vergangenen Jahren.

Die weitere Entwicklung wird stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage, der Entwicklung des Arbeitsmarktes in Frankfurt und der Zinspolitik abhängen. Die anhaltende Bedeutung Frankfurts als internationales Finanzzentrum und die damit verbundene Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum werden voraussichtlich weiterhin preisstützend wirken.

Mittelfristig könnte eine Ausweitung des Angebots durch verstärkte Neubautätigkeit zu einer gewissen Entspannung am Markt führen. Allerdings sind die Potenziale für Neubauprojekte in der dicht bebauten Stadt begrenzt, sodass eine grundlegende Änderung der Angebots-Nachfrage-Relation unwahrscheinlich erscheint. Die Preise dürften daher auf dem aktuellen hohen Niveau verharren, mit moderaten jährlichen Steigerungen im Bereich von 1 bis 3 Prozent.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt am Main stellt ein besonderes Segment dar, das traditionell einen vergleichsweise kleinen Teil des gesamten Mietmarktes ausmacht. Leider liegen für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen Daten zu den durchschnittlichen Mietpreisen für Häuser vor. Diese Datenlücke erschwert eine präzise Analyse der aktuellen Marktentwicklung in diesem Segment.

Basierend auf den allgemeinen Markttendenzen und den Entwicklungen in anderen Segmenten kann jedoch davon ausgegangen werden, dass auch die Mietpreise für Häuser im dritten Quartal 2025 auf einem hohen Niveau liegen. Die strukturelle Knappheit an Mietobjekten in diesem Segment und die anhaltende Nachfrage, insbesondere von Familien und internationalen Führungskräften, dürften weiterhin preistreibend wirken.

Erfahrungsgemäß liegen die Mietpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Frankfurt deutlich über den durchschnittlichen Wohnungsmieten, was sowohl auf die größere Wohnfläche als auch auf die oft gehobene Ausstattung und die bevorzugten Lagen zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Obwohl konkrete Zahlen für das dritte Quartal 2025 fehlen, lässt sich aus den allgemeinen Marktbeobachtungen ableiten, dass das Angebot an Häusern zur Miete in Frankfurt weiterhin sehr begrenzt ist. Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf ihrer Immobilien angesichts der hohen erzielbaren Verkaufspreise, anstatt sie zu vermieten.

Die Nachfrage nach Miedhäusern kommt hauptsächlich von zwei Gruppen: Zum einen von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen, zum anderen von internationalen Fach- und Führungskräften, die für begrenzte Zeit in Frankfurt arbeiten und flexibel bleiben möchten.

Die Vermarktungsdauer für Miedhäuser ist typischerweise sehr kurz, da das begrenzte Angebot auf eine konstant hohe Nachfrage trifft. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch ohne spezifische Daten für das dritte Quartal 2025 lassen sich die typischen Lageunterschiede im Segment der Miedhäuser skizzieren. Die höchsten Mieten werden traditionell in den gehobenen Wohnlagen wie dem Westend, Sachsenhausen und dem Diplomatenviertel erzielt. Hier sind monatliche Kaltmieten von 3.000 bis 5.000 Euro oder mehr für ein Einfamilienhaus keine Seltenheit.

In den Stadtrandbezirken und den eingemeindeten Stadtteilen sind die Mieten für Häuser deutlich moderater, liegen aber immer noch über dem Niveau vergleichbarer Wohnungen. Die familienfreundlichen Stadtteile wie Niederrad, Schwanheim oder Nieder-Erlenbach bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und sind daher besonders bei Familien mit Kindern beliebt.

Die Verfügbarkeit von Miedhäusern variiert stark zwischen den Stadtteilen, wobei in den Außenbezirken tendenziell ein etwas größeres Angebot vorhanden ist als in den zentralen Lagen.

Prognose und Ausblick

Trotz der fehlenden aktuellen Daten lässt sich für den Mietmarkt für Häuser in Frankfurt eine Prognose auf Basis der allgemeinen Marktentwicklung erstellen. Es ist davon auszugehen, dass die Mieten für Häuser in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiter steigen werden, allerdings voraussichtlich in einem moderaten Tempo.

Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten und die stabile Nachfrage werden weiterhin preistreibend wirken. Gleichzeitig könnte die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit und die gestiegenen Lebenshaltungskosten die Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit der Mieter begrenzen.

Langfristig wird erwartet, dass das Segment der Miedhäuser klein, aber stabil bleibt. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist unwahrscheinlich, da die meisten neu gebauten Häuser zum Verkauf und nicht zur Vermietung angeboten werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen stellt das größte Segment des Frankfurter Wohnimmobilienmarktes dar, doch liegen auch hier für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen Preisdaten vor. Diese Datenlücke ist bedauerlich, da der Mietwohnungsmarkt für die Mehrheit der Frankfurter Bevölkerung von zentraler Bedeutung ist.

Basierend auf den langfristigen Trends und der allgemeinen Marktentwicklung kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die Mietpreise für Wohnungen im dritten Quartal 2025 weiterhin auf einem hohen Niveau liegen. Frankfurt gehört traditionell zu den teuersten Mietstädten Deutschlands, und diese Position dürfte sich auch im aktuellen Quartal nicht verändert haben.

Die durchschnittlichen Quadratmetermieten für Wohnungen in Frankfurt bewegen sich erfahrungsgemäß in einer breiten Spanne, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr der Immobilie. Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen erzielen dabei die höchsten Mieten.

Marktdynamik

Obwohl konkrete Zahlen für das dritte Quartal 2025 fehlen, ist davon auszugehen, dass der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt weiterhin von einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt ist. Die anhaltende Zuwanderung in die Rhein-Main-Metropole und die Attraktivität Frankfurts als Arbeitsstandort sorgen für eine konstant hohe Nachfrage nach Mietwohnungen.

Die Neubauaktivität hat in den vergangenen Jahren zugenommen, kann aber die strukturelle Wohnungsknappheit nicht vollständig ausgleichen. Viele der neu errichteten Wohnungen liegen zudem im oberen Preissegment, was die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum nicht verbessert.

Die durchschnittliche Leerstandsquote in Frankfurt dürfte weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau liegen, was den Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft und die Mieter unter Druck setzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind erheblich und haben sich in den letzten Jahren tendenziell verstärkt. Die höchsten Mieten werden in den zentralen und gehobenen Lagen wie dem Westend, Nordend, Sachsenhausen und dem Europaviertel erzielt. Hier sind Quadratmetermieten von 18 bis 25 Euro oder mehr für Neubauwohnungen keine Seltenheit.

Die Stadtteile in mittlerer Lage wie Bockenheim, Bornheim oder das Ostend bieten ein moderateres Preisniveau, wobei auch hier die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Die Quadratmetermieten bewegen sich hier typischerweise zwischen 14 und 18 Euro.

In den Außenbezirken und den eingemeindeten Stadtteilen sind die Mieten deutlich günstiger, liegen aber immer noch über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Stadtteile wie Sossenheim, Zeilsheim oder Fechenheim bieten Quadratmetermieten zwischen 10 und 14 Euro und sind daher für preissensible Mieter attraktiv.

Prognose und Ausblick

Trotz der fehlenden aktuellen Daten lässt sich für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt eine fundierte Prognose erstellen. Es ist davon auszugehen, dass die Mieten in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiter steigen werden, allerdings voraussichtlich in einem moderateren Tempo als in den Vorjahren.

Die regulatorischen Eingriffe wie die Mietpreisbremse und der qualifizierte Mietspiegel werden die Mietpreisentwicklung bei Bestandswohnungen dämpfen, während Neubauwohnungen und umfassend modernisierte Wohnungen weiterhin höhere Mietsteigerungen verzeichnen dürften.

Die langfristige Entwicklung wird maßgeblich davon abhängen, ob es gelingt, das Wohnungsangebot deutlich auszuweiten. Die Stadt Frankfurt und die umliegenden Gemeinden haben verschiedene Wohnungsbauprogramme aufgelegt, deren Wirkung sich jedoch erst mittelfristig entfalten wird. Bis dahin dürfte der Mietmarkt angespannt bleiben, mit weiter steigenden Mieten und einem intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber hochpreisiger Markt mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während die Kaufpreise für Häuser weiter moderat steigen, zeigen die Preise für Eigentumswohnungen eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Die fehlenden Daten im Mietbereich erschweren eine vollständige Marktanalyse, doch deuten die allgemeinen Trends auf weiterhin angespannte Verhältnisse hin.

Die strukturellen Herausforderungen des Frankfurter Wohnungsmarktes – knappes Angebot bei hoher Nachfrage, begrenzte Flächenverfügbarkeit und hohe Baukosten – werden auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben. Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin hohe Preise einstellen müssen, während Eigentümer und Vermieter von stabilen bis steigenden Werten profitieren können.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der gesamtwirtschaftlichen Lage, der Zinspolitik und den politischen Rahmenbedingungen abhängen. Eine nachhaltige Entspannung des Marktes ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu erreichen, was jedoch angesichts der räumlichen und regulatorischen Beschränkungen eine langfristige Herausforderung bleibt.