Immobilienmarktbericht Frankfurt Q3 2025

Executive Summary

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von struktureller Angebotsknappheit geprägt. Nach der leichten Marktunsicherheit in den vorherigen Quartalen stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau mit moderaten Steigerungsraten. Die Kaufpreise für Häuser erreichten mit durchschnittlich 5.589 EUR/m² einen neuen Höchststand, was einem Anstieg von 2,5% gegenüber dem Vorquartal entspricht. Der Mietmarkt bleibt extrem angespannt, wobei die geringe Fluktuation von nur 7% jährlich die verfügbaren Objekte zusätzlich verknappt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 hat der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt eine bemerkenswerte Stabilisierung erfahren. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen auf 5.589 EUR/m², was einen moderaten, aber stetigen Anstieg von 2,5% gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, als der Durchschnittspreis noch bei 5.450 EUR/m² lag. Diese Entwicklung zeigt eine gewisse Erholung des Marktes nach der Phase der Zinsunsicherheit in den vorherigen Quartalen.

Im Jahresvergleich wird die positive Preisentwicklung noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Preise bei durchschnittlich 5.331 EUR/m² lagen, beträgt der Anstieg etwa 5%. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung unterstreicht die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Wohnstandort, trotz der makroökonomischen Herausforderungen. Die Preisstabilität wird hauptsächlich durch die strukturelle Angebotsknappheit gestützt, die den Frankfurter Immobilienmarkt seit Jahren charakterisiert.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verschärft. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser sank im Vergleich zum Vorquartal um etwa 8%, was den Wettbewerb unter potenziellen Käufern erheblich intensiviert hat. Diese Verknappung ist besonders bemerkenswert, da sie trotz einer gewissen Marktstabilisierung und verbesserter Finanzierungsbedingungen auftritt.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin stark eingeschränkt und liegt etwa 30% unter den erteilten Baugenehmigungen. Diese Diskrepanz zwischen genehmigten und tatsächlich realisierten Projekten ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen: Die nach wie vor hohen Baukosten, verschärfte regulatorische Anforderungen und die anhaltende Unsicherheit bezüglich der weiteren Zinsentwicklung bremsen die Bautätigkeit erheblich. Viele Projektentwickler zögern mit der Realisierung bereits genehmigter Vorhaben, was die Angebotsknappheit weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche geografische Unterschiede innerhalb des Frankfurter Stadtgebiets. Besonders dynamisch entwickeln sich die Stadtteile entlang der U-Bahn-Linien, wo die Preise im Jahresvergleich um bis zu 7% gestiegen sind. Diese überdurchschnittliche Entwicklung unterstreicht die wachsende Bedeutung einer guten ÖPNV-Anbindung für die Wohnstandortwahl.

Zentrale Lagen wie das Westend, Nordend und Sachsenhausen bleiben trotz der bereits hohen Preise weiterhin besonders gefragt. Hier sind die Preise zwar weniger stark gestiegen als in den aufstrebenden Vierteln, das absolute Preisniveau bleibt jedoch das höchste im Stadtgebiet. Am Stadtrand und in weniger gut angebundenen Gebieten ist die Preisentwicklung moderater, wobei auch hier die Angebotsknappheit für stabile bis leicht steigende Preise sorgt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Kaufhäusern. Die strukturellen Probleme des Frankfurter Immobilienmarktes - insbesondere die Baulandknappheit und die hohen Baukosten - werden voraussichtlich bestehen bleiben und weiterhin preistreibend wirken.

Die Nachfrage wird durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Frankfurts und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort weiter gestützt. Gleichzeitig dürfte das Angebot knapp bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit in Sicht ist. Diese Konstellation spricht für eine Fortsetzung des Verkäufermarktes mit jährlichen Preissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der Häusermarkt, wobei hier die Angebotsknappheit noch ausgeprägter ist. Die Quadratmeterpreise sind moderat gestiegen, wobei die durchschnittlichen Werte je nach Lage und Ausstattung erheblich variieren. Trotz einiger Neubaufertigstellungen bleibt das Gesamtangebot extrem angespannt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist die Anzahl der verfügbaren Wohnungen um etwa 8% gesunken. Mit nur etwa 420 neuen Wohnungen, die im dritten Quartal auf den Markt kamen, liegt das Angebot deutlich unter der Nachfrage. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten, insbesondere im mittleren Preissegment.

Marktdynamik

Die Nachfrage konzentriert sich besonders stark auf Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, die sowohl von jungen Familien als auch von Kapitalanlegern gesucht werden. Diese Wohnungsgrößen gelten als optimal vermietbar und versprechen stabile Renditen, was sie für Investoren besonders attraktiv macht. Die Neubauaktivität kann diese hohe Nachfrage bei weitem nicht befriedigen.

Die geringe Leerstandsquote und die niedrige Fluktuation von etwa 7% jährlich verschärfen die Situation zusätzlich. Viele Eigentümer halten ihre Wohnungen zurück, da sie mit weiteren Preissteigerungen rechnen oder die günstigen Finanzierungsbedingungen der Vergangenheit nicht aufgeben möchten. Diese Zurückhaltung reduziert das verfügbare Angebot im Bestandssegment erheblich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Stadtteile Frankfurts, insbesondere das Bahnhofsviertel nach seiner Aufwertung, das Gallus und das Europaviertel, verzeichnen die höchste Nachfrage bei Eigentumswohnungen. Hier konzentrieren sich auch die meisten Neubauprojekte, wobei diese hauptsächlich im höherpreisigen Segment angesiedelt sind.

In den Stadtentwicklungsgebieten wie dem neuen Stadtteil am Rebstock oder entlang der geplanten U5-Verlängerung entstehen größere Wohnkomplexe, die eine gewisse Entlastung versprechen. Allerdings werden diese Projekte frühestens in den kommenden Jahren fertiggestellt, sodass kurzfristig keine spürbare Marktentspannung zu erwarten ist. Die Randlagen profitieren von der allgemeinen Knappheit und verzeichnen ebenfalls Preissteigerungen, wenn auch auf niedrigerem Niveau.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten stabile bis leicht steigende Kaufpreise, wobei die Steigerungsraten moderat bleiben dürften. Die bedeutende Angebotsknappheit wird den Preisdruck weiter aufrechterhalten, während die Nachfrage durch das Bevölkerungswachstum und die wirtschaftliche Stärke Frankfurts gestützt wird.

Mittelfristig könnten sich erste Entspannungstendenzen zeigen, wenn die derzeit in Planung befindlichen Großprojekte realisiert werden. Bis dahin bleibt der Markt jedoch angespannt, mit Vorteilen für Verkäufer und begrenzten Auswahlmöglichkeiten für Käufer. Investoren müssen mit weiterhin hohen Einstiegspreisen rechnen, können aber von der stabilen Wertentwicklung profitieren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die Mieten sind gegenüber dem Vorquartal weiter angestiegen, wobei die Steigerungsraten je nach Lage und Ausstattung zwischen 3% und 5% liegen. Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Jahre fort und reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in Frankfurt.

Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Mietpreise für Häuser um durchschnittlich 4% bis 6% erhöht. Diese überdurchschnittliche Steigerung ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen: Die gestiegenen Finanzierungskosten haben viele potenzielle Käufer zurück in den Mietmarkt gedrängt, gleichzeitig ist das Angebot an Miethäusern traditionell knapp, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder verkaufen möchten.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität im Mietsektor zeigt im dritten Quartal 2025 nur marginale Verbesserungen. Mit etwa 650 neuen Mieteinheiten, die in diesem Quartal fertiggestellt wurden - wobei nur ein kleiner Teil davon Häuser sind - bleibt das zusätzliche Angebot weit hinter der Nachfrage zurück. Die geringe Fluktuation von etwa 7% jährlich verschärft die Situation zusätzlich, da Mieter aufgrund der hohen Neuvertragsmieten häufig in ihren bestehenden Mietverhältnissen verbleiben.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getrieben, die mehr Platz benötigen, sich aber den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen. Auch internationale Fachkräfte, die temporär in Frankfurt arbeiten, suchen verstärkt nach hochwertigen Miethäusern. Diese Nachfragegruppen sind oft bereit, höhere Mieten zu zahlen, was den Preisdruck weiter erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser innerhalb Frankfurts sind erheblich. In den beliebten Wohnvierteln wie Sachsenhausen, dem Westend oder in Teilen von Bad Vilbel und Kronberg, die faktisch zum Frankfurter Einzugsgebiet gehören, liegen die Mieten für Häuser deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier profitieren Vermieter von der Kombination aus guter Infrastruktur, grüner Umgebung und Nähe zum Stadtzentrum.

Die Stadtteile mit guter U-Bahn-Anbindung verzeichnen Mietsteigerungen von bis zu 7% im Jahresvergleich. Besonders gefragt sind Häuser in Niederrad, Schwanheim und Höchst, wo noch vergleichsweise bezahlbare Mieten mit guter Verkehrsanbindung kombiniert werden. In den Randlagen ohne direkte Schienenanbindung sind die Mietsteigerungen moderater, aber auch hier ist ein klarer Aufwärtstrend erkennbar.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktbeobachter eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern. Die erwarteten jährlichen Steigerungsraten liegen zwischen 3% und 5%, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind. Diese Prognose basiert auf der Annahme, dass die strukturelle Wohnungsknappheit bestehen bleibt und keine drastischen wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten.

Die geplanten Neubaugebiete werden voraussichtlich nur begrenzt zur Entspannung beitragen, da der Fokus meist auf Mehrfamilienhäusern und Wohnungen liegt. Der Markt für Miethäuser wird daher weiterhin von Knappheit geprägt sein, was Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 die höchste Dynamik aller Marktsegmente. Die durchschnittlichen Mietpreise sind gegenüber dem Vorquartal um 1,5% bis 2% gestiegen, wobei die Neuvertragsmieten noch deutlicher zugelegt haben. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung zwischen 4% und 6%, was die anhaltende Anspannung des Marktes unterstreicht.

Die prognostizierten jährlichen Steigerungsraten von 3% bis 5% für die kommenden Jahre deuten auf eine Verstetigung des Aufwärtstrends hin. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung bei kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Studenten überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnen. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage liegt mittlerweile bei über 1.100 Euro.

Marktdynamik

Mit 650 neu fertiggestellten Mietwohnungen im dritten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Verbesserung gegenüber den Vorquartalen, allerdings bleibt diese Zahl weit hinter dem geschätzten Bedarf von über 2.000 Wohnungen pro Quartal zurück. Die Fluktuationsrate von nur 7% jährlich ist ein Indikator für die Marktanspannung: Mieter bleiben länger in ihren Wohnungen, da ein Umzug meist mit erheblichen Mehrkosten verbunden ist.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren angetrieben: Das kontinuierliche Bevölkerungswachstum von etwa 0,8% jährlich, die Attraktivität Frankfurts als Arbeitsplatzstandort und die zunehmende Singularisierung der Haushalte sorgen für einen konstanten Nachfrageüberhang. Gleichzeitig hemmen hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsverfahren und Flächenknappheit die Ausweitung des Angebots.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den zentral gelegenen und gut angebundenen Stadtteilen wie dem Nordend, Bornheim und dem Westend liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier sind Quadratmeterpreise von über 20 Euro keine Seltenheit mehr.

Die beliebten Viertel entlang der U-Bahn-Linien verzeichnen moderate Mietsteigerungen von bis zu 7% im Jahresvergleich. Besonders dynamisch entwickeln sich dabei die Stadtteile, die von Infrastrukturverbesserungen profitieren, wie etwa Gebiete entlang der geplanten neuen U-Bahn-Strecken. In den Randlagen sind die absoluten Mietpreise niedriger, die Steigerungsraten aber teilweise höher, da diese Gebiete zunehmend als Alternative zu den teuren Innenstadtlagen entdeckt werden.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Der Aufwärtstrend bei den Mieten wird sich voraussichtlich fortsetzen, gestützt durch das anhaltende Bevölkerungswachstum und die hohe wirtschaftliche Attraktivität der Stadt. Die erwarteten jährlichen Mietsteigerungen von 3% bis 5% könnten in besonders gefragten Lagen sogar übertroffen werden.

Die Neubauprojekte, die sich hauptsächlich auf größere Stadtentwicklungsgebiete konzentrieren, werden zwar mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen, kurzfristig ist jedoch keine spürbare Entspannung in Sicht. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum wird den Frankfurter Mietmarkt noch Jahre prägen. Mieter müssen sich daher auf weiterhin hohe Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen einstellen.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber angespannter Markt mit klaren Verkäufer- und Vermietervorteilen. Die moderate Preisentwicklung bei Kaufimmobilien von 2,5% gegenüber dem Vorquartal zeigt eine gewisse Stabilisierung, während der Mietmarkt mit prognostizierten Steigerungen von 3% bis 5% jährlich dynamischer bleibt.

Die strukturellen Herausforderungen - Baulandknappheit, hohe Baukosten und regulatorische Hürden - bleiben die bestimmenden Faktoren des Marktes. Mit nur 420 neuen Kaufwohnungen und 650 Mietwohnungen im Quartal bleibt das Angebot weit hinter der Nachfrage zurück. Die geringe Fluktuation von 7% verschärft die Knappheit zusätzlich.

Für Investoren und Eigennutzer bedeutet dies: Der Frankfurter Immobilienmarkt bleibt eine sichere, aber teure Anlage. Die kommenden 12 bis 24 Monate werden voraussichtlich von weiteren moderaten Preissteigerungen und anhaltender Knappheit geprägt sein. Eine nachhaltige Entspannung ist erst zu erwarten, wenn die strukturellen Probleme des Marktes angegangen werden und die Neubautätigkeit signifikant zunimmt.