Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main

3. Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Angebotsknappheit geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die Preise bei Kaufimmobilien weitgehend stabilisiert, während der Mietmarkt eine fortgesetzte Aufwärtsdynamik aufweist. Die Finanzmetropole bleibt einer der teuersten Wohnstandorte Deutschlands, wobei die unterschiedlichen Marktsegmente divergierende Entwicklungen zeigen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt verzeichnete im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise laut den Daten von Certa-Gutachten noch leicht unter diesem Niveau lagen. Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung mit einer Steigerungsrate von etwa 4,8 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 Euro in Randlagen und über 2,5 Millionen Euro in den begehrten Innenstadtvierteln. Reihenhäuser sind mit Preisen zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro etwas erschwinglicher, wobei auch hier die Lage den entscheidenden Preisfaktor darstellt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt angespannt. Die Neubauaktivität ist aufgrund begrenzter Baulandverfügbarkeit und gestiegener Baukosten weiterhin gedämpft. Im dritten Quartal 2025 kamen nur vereinzelt neue Projekte auf den Markt, vorwiegend in den Außenbezirken. Die Nachfrage bleibt hingegen konstant hoch, insbesondere von Familien und kapitalstarken Investoren, die nach wertbeständigen Anlagen suchen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert und liegt nun bei etwa 75 Tagen. Dies deutet auf eine gewisse Normalisierung des Marktes hin, nachdem in den Vorjahren teilweise Verkäufe innerhalb weniger Wochen realisiert wurden. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, da verfügbare Objekte schnell neue Eigentümer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt deutlich ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den etablierten Villenvierteln wie dem Westend, Holzhausenviertel und in Teilen von Sachsenhausen erzielt, wo Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Das Nordend als beliebtes Wohnviertel für Familien verzeichnet Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 7.500 Euro.

In den Stadtrandlagen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim liegen die Preise mit 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Gebiete profitieren jedoch von ihrer guten Verkehrsanbindung und dem zunehmenden Interesse von Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenflächen zu moderateren Preisen suchen. Besonders gefragt sind Lagen mit S-Bahn-Anschluss, die eine schnelle Verbindung in die Innenstadt ermöglichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Fortsetzung des Preiswachstums bei Kaufhäusern. Die anhaltende Angebotsknappheit, kombiniert mit den weiterhin hohen Baukosten und der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland, wird voraussichtlich zu jährlichen Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent führen. Die Nachfrage dürfte trotz gestiegener Finanzierungskosten robust bleiben, da Frankfurt als internationaler Finanzplatz weiterhin hochqualifizierte Arbeitskräfte anzieht.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch geplante Neubaugebiete in den Außenbezirken etwas entspannen. Projekte wie die Entwicklung des neuen Stadtteils im Frankfurter Norden könnten ab 2027 für zusätzliches Angebot sorgen. Kurzfristig bleibt der Markt jedoch verkäuferfreundlich mit stabilen bis leicht steigenden Preisen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Seitwärtsbewegung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise laut Certa-Gutachten noch stabiler waren, ist eine minimale Korrektur erkennbar. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit einem Preis von 6.496 Euro pro Quadratmeter entspricht dies einem marginalen Rückgang von 0,26 Prozent.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen reicht von etwa 350.000 Euro für eine 2-Zimmer-Wohnung in Randlage bis zu über 2 Millionen Euro für Penthouse-Wohnungen in Toplage. Der Durchschnittspreis für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern liegt bei etwa 550.000 Euro, wobei erhebliche Schwankungen je nach Baujahr, Ausstattung und genauer Lage zu verzeichnen sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz vereinzelter Neubaufertigstellungen knapp. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf das gehobene Segment, während bezahlbare Wohnungen kaum neu entstehen. Die Nachfrage bleibt grundsätzlich hoch, zeigt jedoch erste Anzeichen einer Abschwächung aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten und makroökonomischer Unsicherheiten.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal verlängert und liegen nun bei durchschnittlich 60 Tagen für Standard-Wohnungen. Premium-Objekte in Toplagen werden weiterhin schnell verkauft, während Wohnungen mit Renovierungsbedarf oder in weniger gefragten Lagen länger am Markt verweilen. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist mit unter einem Prozent weiterhin minimal.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im Westend und in Teilen des Nordends werden Spitzenpreise von 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Das Bahnhofsviertel, das sich in den letzten Jahren stark entwickelt hat, verzeichnet Preise zwischen 7.000 und 8.500 Euro pro Quadratmeter.

Stadtteile wie Bockenheim, Bornheim und das Ostend bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.500 und 7.000 Euro eine mittlere Preislage. Diese Viertel sind besonders bei jungen Familien und Berufstätigen beliebt, die eine gute Infrastruktur und urbanes Flair schätzen. In den Außenbezirken wie Sindlingen, Zeilsheim oder Fechenheim liegen die Preise mit 4.000 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger, wobei hier verstärkt Pendler und preissensible Käufer aktiv sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt fällt differenziert aus. Für die nächsten 12 Monate wird eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau mit leichten regionalen Schwankungen erwartet. Die Zinsentwicklung und die allgemeine wirtschaftliche Lage werden maßgeblichen Einfluss auf die weitere Preisentwicklung haben.

Langfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, könnte sich der Markt zweigeteilt entwickeln: Während Premium-Lagen weiterhin Wertzuwächse verzeichnen dürften, könnten Standard-Wohnungen in mittleren Lagen unter Preisdruck geraten. Die geplante Erhöhung der Neubautätigkeit ab 2026 könnte zusätzlichen Druck auf die Preise im mittleren Segment ausüben. Investoren sollten sich auf eine Phase der Konsolidierung einstellen, in der Lage und Qualität noch stärker zu entscheidenden Faktoren werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt sich im dritten Quartal 2025 von seiner angespannten Seite. Obwohl keine exakten Durchschnittspreise vorliegen, bewegen sich die Kaltmieten für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.000 und 4.500 Euro monatlich. Reihenhäuser werden zu Preisen zwischen 1.600 und 2.800 Euro angeboten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten laut Certa-Gutachten moderat nach oben entwickelt, mit Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent.

Die Quadratmeterpreise für Miet-Häuser liegen durchschnittlich zwischen 12 und 18 Euro kalt, wobei in Toplagen auch Preise über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Besonders gefragt sind moderne oder kürzlich sanierte Objekte mit energieeffizienter Ausstattung, für die Vermieter Premiummieten verlangen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Häusern ist extrem begrenzt und konzentriert sich hauptsächlich auf das gehobene Segment. Die Neubauaktivität im Bereich Miet-Häuser ist praktisch nicht existent, da Entwickler sich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere von internationalen Führungskräften und Familien, die temporär in Frankfurt leben.

Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund des knappen Angebots seltener umziehen. Leerstände sind in diesem Segment nicht vorhanden; verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Bei Besichtigungen konkurrieren oft zehn oder mehr Interessenten um ein Objekt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den etablierten Wohnvierteln wie Westend, Sachsenhausen-Nord und dem Diplomatenviertel erzielt. Hier liegen die Monatsmieten für repräsentative Einfamilienhäuser oft bei 4.000 Euro und mehr. Diese Lagen sind besonders bei Expatriates und Führungskräften internationaler Unternehmen gefragt.

In Stadtteilen wie Dornbusch, Ginnheim oder Niederrad bewegen sich die Mieten im mittleren Segment zwischen 2.000 und 3.000 Euro monatlich. Diese Viertel bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis mit solider Infrastruktur und Familienfreundlichkeit. In den Außenbezirken wie Unterliederbach oder Nieder-Erlenbach sind Häuser zu Mieten zwischen 1.500 und 2.200 Euro verfügbar, wobei auch hier das Angebot sehr begrenzt ist.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter unter Druck bleiben. Die Kombination aus fehlendem Neubau, stabiler Nachfrage und regulatorischen Unsicherheiten lässt moderate Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich erwarten. Besonders in gefragten Lagen könnten die Steigerungen noch höher ausfallen.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch verstärkte Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum oder durch neue Wohnquartiere am Stadtrand leicht entspannen. Kurzfristig müssen Mietsuchende jedoch mit einem hochkompetitiven Markt rechnen, in dem schnelle Entscheidungen und überzeugende Bewerbungsunterlagen entscheidend sind. Die Tendenz zu längeren Mietverträgen und selteneren Mieterwechseln dürfte sich fortsetzen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als einer der teuersten in Deutschland. Die durchschnittlichen Kaltmieten bewegen sich zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter in Randlagen und erreichen in Toplagen 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter. Vereinzelt werden in Premium-Lagen und bei Neubauten auch Mieten über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten um durchschnittlich 1,5 bis 2 Prozent erhöht.

Eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern kostet je nach Lage zwischen 850 und 1.200 Euro kalt, während für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 85 Quadratmetern Mieten zwischen 1.100 und 1.700 Euro aufgerufen werden. Die Warmmieten liegen aufgrund gestiegener Energiekosten etwa 25 bis 30 Prozent über den Kaltmieten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz vereinzelter Neubaufertigstellungen äußerst knapp. Die Leerstandsquote liegt bei unter 0,5 Prozent und damit weit unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Niveau von etwa 3 Prozent. Die Neubautätigkeit hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, reicht jedoch bei weitem nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken.

Die Nachfrage wird getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften, Studenten und jungen Familien. Frankfurt verzeichnet weiterhin ein positives Wanderungssaldo, was den Druck auf den Mietmarkt aufrechterhält. Bei Wohnungsbesichtigungen sind 30 bis 50 Interessenten keine Seltenheit, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. Im Westend, Nordend und in Sachsenhausen werden die höchsten Mieten mit 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Flair. Das sich dynamisch entwickelnde Europaviertel verzeichnet ähnliche Preise, insbesondere bei Neubauwohnungen.

Stadtteile wie Bornheim, Bockenheim und das Gallus bieten mit Mieten zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter ein mittleres Preisniveau. Diese Viertel sind bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt und profitieren von ihrer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. In den Außenbezirken wie Sossenheim, Preungesheim oder Fechenheim liegen die Mieten mit 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter niedriger, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu verzeichnen ist.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen von 3 bis 6 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der Neubautätigkeit abhängen wird. Die diskutierte Verschärfung der Mietpreisbremse könnte die Steigerungen bei Bestandswohnungen dämpfen, würde aber voraussichtlich zu noch höheren Preisen bei Neubauten führen.

Langfristig könnte sich die Situation durch großangelegte Wohnungsbauprojekte und die Konversion von Büroflächen entspannen. Die Stadt Frankfurt plant, bis 2030 zusätzliche 30.000 Wohnungen zu schaffen. Kurzfristig müssen Mietsuchende jedoch weiterhin mit einem äußerst kompetitiven Markt rechnen. Die Bedeutung von schnellen Entscheidungen, vollständigen Bewerbungsunterlagen und finanzieller Bonität wird weiter zunehmen. Alternative Wohnformen wie WG-Zimmer oder Mikro-Apartments könnten verstärkt nachgefragt werden.

Fazit und Gesamtausblick

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt: Während der Kaufmarkt erste Anzeichen einer Stabilisierung aufweist, bleibt der Mietmarkt hochdynamisch mit weiterhin steigenden Preisen. Die fundamentale Herausforderung der Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt alle Marktsegmente.

Die unterschiedlichen Entwicklungen in den vier analysierten Bereichen spiegeln die Komplexität des Frankfurter Immobilienmarktes wider. Käufer von Häusern müssen mit moderat steigenden Preisen rechnen, während sich der Eigentumswohnungsmarkt seitwärts bewegt. Der Mietmarkt, sowohl für Häuser als auch für Wohnungen, bleibt aufgrund der strukturellen Unterversorgung ein Verkäufermarkt mit steigender Preistendenz.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine sorgfältige Analyse der individuellen Situation und Zielsetzung wichtiger denn je ist. Investoren sollten langfristig denken und auf Qualität und Lage setzen. Selbstnutzer müssen schnell handeln und flexibel in ihren Anforderungen sein. Mieter sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen und gegebenenfalls alternative Stadtteile oder Wohnformen in Betracht ziehen.

Die Stadt Frankfurt steht vor der Herausforderung, durch gezielte Maßnahmen mehr Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Lebensqualität zu erhalten. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die geplanten Neubauvorhaben und regulatorischen Eingriffe die gewünschte Marktentspannung bringen können.