Immobilienmarktbericht Frankfurt Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und differenzierter Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Die anhaltende Knappheit des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Frankfurt bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine beachtliche Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar. Im Vergleich zum Q2 2025, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag, bedeutet dies einen Anstieg um 4,8 Prozent innerhalb eines Quartals. Diese deutliche Preissteigerung unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften im Frankfurter Stadtgebiet.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnet der Häusermarkt eine moderate Preissteigerung von etwa 3 bis 4 Prozent, was auf eine kontinuierliche Wertsteigerung in diesem Segment hindeutet. Die Preisdynamik hat sich damit im Vergleich zum Vorquartal deutlich beschleunigt, wo noch eine Stagnation zu beobachten war.

Marktdynamik

Der Häusermarkt zeigt im Q3 2025 eine bemerkenswerte Aufwärtsdynamik mit einer ausgeprägten Verknappung des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Diese Marktlage führt zu einem deutlichen Verkäufermarkt, in dem Eigentümer von Häusern in einer starken Verhandlungsposition sind. Die Nachfrage wird von verschiedenen Käufergruppen getragen: Selbstnutzer, die eine Alternative zur Miete suchen und von den aktuellen Zinsbedingungen profitieren möchten, Kapitalanleger, die auf stabile Renditen in einem sicheren Marktumfeld setzen, sowie internationale Käufer, die Frankfurt als wirtschaftsstarken Standort mit hoher Lebensqualität schätzen.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt weiterhin begrenzt, was hauptsächlich auf die Knappheit verfügbarer Grundstücke im Stadtgebiet zurückzuführen ist. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt zusätzlich. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation nicht verbessert, sondern eher weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf zentrale und zentrumsnahe Lagen, wo die Preise traditionell höher liegen als in den Randgebieten. Während in den bevorzugten innerstädtischen Lagen die Quadratmeterpreise deutlich über dem Durchschnitt liegen, bieten Stadtrandlagen noch vergleichsweise moderate Preise. Besonders begehrt sind Häuser in etablierten Wohnvierteln mit guter Infrastruktur und Grünanbindung. Die Preisdifferenz zwischen zentralen Lagen und Stadtrandlagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter vergrößert, da die Nachfrage nach zentrumsnahen Objekten überproportional gestiegen ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des positiven Trends, jedoch mit moderateren Wachstumsraten. Die Prognose geht von jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent aus. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung abhängen. Sollten die Zinsen stabil bleiben oder sogar weiter sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Die anhaltende Verknappung des Angebots wird voraussichtlich weiterhin preisstützend wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 6.479 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als der Preis bei 6.287 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung um etwa 3,1 Prozent. Diese Entwicklung zeigt eine deutliche Belebung des Wohnungsmarktes nach der Stagnationsphase des Vorquartals.

Im Jahresvergleich zeigt sich allerdings eine minimal rückläufige Entwicklung. Gegenüber dem Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 6.496 Euro lag, ist ein marginaler Rückgang von etwa 0,3 Prozent zu verzeichnen. Dies deutet auf eine Phase der Konsolidierung hin, in der sich die Preise auf hohem Niveau stabilisieren.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch insgesamt knapp und kann die anhaltend hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen. Besonders im Neubausegment zeigt sich eine deutliche Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage. Die Fertigstellung neuer Wohnprojekte kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer anhaltenden Verknappung führt.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau und wird von denselben Käufergruppen getragen wie im Häusersegment: Selbstnutzer, die Wohneigentum als Alternative zur Miete suchen, Kapitalanleger, die von stabilen Mietrenditen in Frankfurt profitieren möchten, sowie internationale Käufer, die in den Frankfurter Immobilienmarkt investieren. Die Verweildauer von Wohnungen am Markt hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Käufer zeigen besonderes Interesse an Eigentumswohnungen in zentralen Lagen, wo die Preise traditionell höher liegen. Stadtteile wie das Westend, Nordend und Sachsenhausen verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, während periphere Stadtteile moderatere Preisniveaus aufweisen. Die Preisunterschiede zwischen den Lagen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verstärkt, da zentrale Lagen überproportional von der gestiegenen Nachfrage profitieren. Neubauwohnungen in Top-Lagen erzielen dabei Spitzenpreise, die deutlich über dem Durchschnitt liegen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung mit leichten Steigerungen erwartet. Die Stabilisierung auf hohem Niveau dürfte sich fortsetzen, wobei die weitere Entwicklung stark von externen Faktoren wie der Zinsentwicklung, der wirtschaftlichen Gesamtlage und der Bautätigkeit abhängen wird. Eine deutliche Ausweitung des Angebots ist mittelfristig nicht zu erwarten, was weiterhin preisstützend wirken dürfte. Experten gehen davon aus, dass sich der Markt in einer Phase der Konsolidierung befindet, die noch einige Quartale andauern könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mieththäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Einfamilienhäuser in den verfügbaren Daten nicht explizit ausgewiesen werden, lässt sich aus den allgemeinen Marktdaten ableiten, dass sich die Mietpreise im gehobenen Segment bewegen. Neubauhäuser mit moderner Ausstattung in guten Lagen können Mietpreise erreichen, die mit den Spitzenmieten im Wohnungssegment vergleichbar sind.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo bereits eine moderate Steigerung zu verzeichnen war, setzt sich der Aufwärtstrend fort. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 zeigt das Miethaus-Segment eine moderate Preissteigerung von etwa 3 bis 4 Prozent, was die anhaltende Attraktivität dieses Marktsegments unterstreicht.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser bleibt angespannt mit einer ausgeprägten Knappheit verfügbarer Objekte. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter führt. Dies schlägt sich nicht nur in steigenden Mietpreisen nieder, sondern auch in strengeren Auswahlkriterien bei der Mieterauswahl. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mieththäuser ist minimal, oft werden Objekte innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist praktisch nicht existent, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten konzentrieren. Dies verstärkt die Knappheit im Bestand zusätzlich. Der geringe Leerstand im Häusersegment führt zu einer schnellen Vermietung und gibt Vermietern erheblichen Spielraum bei der Preisgestaltung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Mieththäusern konzentriert sich besonders auf familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur, Schulen und Grünanlagen. Stadtteile wie Sachsenhausen, Bornheim und die nördlichen Stadtteile sind besonders begehrt. In diesen Lagen werden Spitzenmieten erzielt, die deutlich über dem Frankfurter Durchschnitt liegen. Stadtrandlagen und weniger zentrale Bereiche bieten moderatere Mietpreise, sind aber ebenfalls stark nachgefragt, insbesondere von Familien, die mehr Wohnfläche und Garten suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mieththäusern wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig lösen lassen, da kaum Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Die Mietpreisentwicklung wird weiterhin von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und der Einkommensentwicklung der Haushalte abhängen. Eine Entspannung des Marktes ist mittelfristig nicht in Sicht, was für Vermieter weiterhin ein günstiges Marktumfeld bedeutet.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Spreizung der Mietpreise je nach Ausstattung und Lage. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung erzielen Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen in einfachen Lagen noch für 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter zu haben sind. Diese Preisspanne verdeutlicht die Heterogenität des Frankfurter Mietwohnungsmarktes.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo die durchschnittliche Miete bei 14,80 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die aktuelle Durchschnittsmiete dürfte sich bei etwa 15,20 bis 15,50 Euro pro Quadratmeter eingependelt haben. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnet der Mietwohnungsmarkt eine moderate Preissteigerung von etwa 3 bis 4 Prozent, was die anhaltende Dynamik in diesem Segment unterstreicht.

Marktdynamik

Das Mietmarktsegment für Wohnungen bleibt hochgradig angespannt mit kontinuierlich steigenden Preisen. Der geringe Leerstand, der sich auf historisch niedrigem Niveau bewegt, und die schnelle Vermietung führen zu einer außerordentlich starken Verhandlungsposition der Vermieter. Dies manifestiert sich nicht nur in steigenden Mietpreisen, sondern auch in verschärften Anforderungen an potenzielle Mieter bezüglich Bonität und Einkommensnachweisen.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau und wird durch verschiedene Faktoren getrieben: den kontinuierlichen Zuzug nach Frankfurt als Wirtschaftsmetropole, die hohen Kaufpreise, die viele Haushalte vom Eigentumserwerb abhalten, sowie die Flexibilität, die Mietwohnungen bieten. Die Neubautätigkeit kann die Nachfrage nicht vollständig decken, obwohl verschiedene größere Wohnbauprojekte in der Realisierung sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind erheblich und haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verstärkt. In zentralen und attraktiven Lagen wie dem Westend, Nordend, Sachsenhausen und dem Europaviertel werden die höchsten Mieten erzielt. Hier dominieren Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen mit Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter. In Stadtteilen wie Bockenheim, Bornheim und dem Ostend bewegen sich die Mieten im mittleren Segment zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter.

Die günstigsten Mieten finden sich in peripheren Lagen und in Stadtteilen mit einfacherer Bausubstanz wie Teilen von Höchst, Sossenheim oder Preungesheim, wo unsanierte Altbauwohnungen noch für 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind. Die Preisunterschiede zwischen Top-Lagen und einfachen Lagen haben sich auf über 80 Prozent ausgeweitet, was die zunehmende Polarisierung des Marktes verdeutlicht.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten, allerdings mit möglicherweise abflachender Dynamik. Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung, der Zuwanderung nach Frankfurt und der Neubautätigkeit abhängen. Die geplanten Wohnbauprojekte könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, jedoch wird dies voraussichtlich erst ab 2026/2027 spürbar werden.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden weiterhin Einfluss auf die Preisentwicklung haben, können aber die grundlegende Marktdynamik nicht vollständig aufheben. Experten gehen davon aus, dass die Mieten in den kommenden zwei Jahren um weitere 3 bis 5 Prozent jährlich steigen werden, wobei die Steigerungsraten in Top-Lagen möglicherweise höher ausfallen könnten.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und differenzierter Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Häusermarkt mit einem Preisanstieg von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal eine bemerkenswerte Dynamik zeigt, stabilisieren sich die Wohnungspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt in allen Segmenten angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent im Jahresvergleich.

Die anhaltende Knappheit des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente und wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen das bestimmende Merkmal bleiben. Für Investoren und Eigennutzer bedeutet dies ein weiterhin stabiles, aber auch herausforderndes Marktumfeld mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten und hohen Preisen. Die Experten gehen davon aus, dass sich diese robuste Marktentwicklung unter stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen fortsetzen wird, wobei die weitere Zinsentwicklung und die konjunkturelle Lage entscheidende Einflussfaktoren bleiben werden.