Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser eine moderate Aufwärtsbewegung verzeichnet, stabilisieren sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt angespannt mit steigenden Preisen sowohl für Häuser als auch Wohnungen. Die nachfolgende Analyse betrachtet die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes im Detail und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal Q2 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt am Main präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro. Diese Entwicklung markiert eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem sich die Preise nach einer Phase der Konsolidierung stabilisiert hatten. Im Jahresvergleich zu Q3 2024 bedeutet dies einen Preisanstieg von etwa 4,8 Prozent, was die anhaltende Attraktivität des Frankfurter Immobilienmarktes für Eigenheimkäufer unterstreicht.

Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die weiterhin hohen Baukosten beeinflusst. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mittlerer Größe bewegt sich damit im Bereich von 950.000 bis 1,2 Millionen Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Diese Preisspanne reflektiert die heterogene Struktur des Frankfurter Häusermarktes, der von modernen Neubauten bis zu renovierungsbedürftigen Bestandsimmobilien reicht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Frankfurter Häusermarkt bleibt weiterhin angespannt. Die Neubautätigkeit zeigt sich im Q3 2025 deutlich gedämpft, was primär auf die erschwerten Finanzierungsbedingungen und gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte nur marginal erhöht, während die Nachfrage auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau verharrt.

Besonders auffällig ist die verlängerte Vermarktungsdauer bei hochpreisigen Objekten über 1,5 Millionen Euro, während Häuser im mittleren Preissegment zwischen 700.000 und 1 Million Euro weiterhin zügig Käufer finden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 85 Tagen, was gegenüber dem Vorquartal eine leichte Verlängerung darstellt. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht existent, da freiwerdende Objekte in der Regel nahtlos weitervermarktet werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb des Frankfurter Stadtgebiets zeigt sich im dritten Quartal 2025 besonders deutlich. Die Premium-Lagen im Westend, Sachsenhausen und Nordend verzeichnen Quadratmeterpreise von bis zu 8.500 Euro, während in Stadtrandlagen wie Nieder-Eschbach oder Bergen-Enkheim Preise zwischen 4.200 und 5.000 Euro pro Quadratmeter realisiert werden.

Die beliebten Familienviertel wie Dornbusch und Eschersheim erfahren eine überdurchschnittliche Nachfrage, was sich in Preisen von 6.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter niederschlägt. Interessanterweise zeigen sich in den östlichen Stadtteilen wie Bornheim und dem Ostend zunehmende Gentrifizierungstendenzen, die zu einer dynamischen Preisentwicklung führen. Die traditionell günstigen Stadtteile im Frankfurter Westen wie Höchst oder Sindlingen profitieren von Infrastrukturverbesserungen und zeigen moderate Wertsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern in Frankfurt. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Wertsteigerung zwischen 3 und 5 Prozent aus, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird.

Die anhaltend geringe Neubautätigkeit wird voraussichtlich das Angebot weiterhin verknappen, während die Nachfrage durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften in die Finanzmetropole gestützt wird. Besonders in den mittleren und gehobenen Lagen ist mit einer stabilen Preisentwicklung zu rechnen. Potenzielle Käufer sollten sich auf weiterhin herausfordernde Finanzierungsbedingungen einstellen, wobei eine mögliche Lockerung der Geldpolitik ab Mitte 2026 neue Impulse setzen könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine bemerkenswerte Stabilität mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 bedeutet dies eine marginale Seitwärtsbewegung, nachdem sich die Preise nach einer Phase der Konsolidierung auf diesem hohen Niveau eingependelt haben. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 ist sogar eine minimale Preiskorrektur von etwa 0,3 Prozent zu verzeichnen, was auf eine gewisse Marktberuhigung nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen hindeutet.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 75 Quadratmeter große Wohnung bewegen sich somit im Bereich von 485.000 Euro, wobei die Preisspanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich variiert. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erreichen dabei Spitzenpreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter in Topllagen, während sanierungsbedürftige Bestandswohnungen in peripheren Lagen ab etwa 4.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Die Neubauaktivität verharrt auf niedrigem Niveau, bedingt durch die Kombination aus hohen Baukosten, regulatorischen Hürden und erschwerter Projektfinanzierung. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der fertiggestellten Neubauwohnungen nur unwesentlich erhöht, während die Zahl der Baugenehmigungen sogar leicht rückläufig ist.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, insbesondere in innerstädtischen Lagen, bleibt ungebrochen hoch. Der Leerstand bei Wohnungen liegt weiterhin bei unter einem Prozent, was den Verkäufermarkt stabilisiert. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen beträgt etwa 65 Tage, wobei attraktive Objekte in gefragten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Auffällig ist die zunehmende Zurückhaltung bei Luxuswohnungen über einer Million Euro, die deutlich längere Vermarktungszeiten aufweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt zeigt sich im Q3 2025 besonders ausgeprägt. Die Spitzenpreise werden weiterhin in den zentralen Lagen der Innenstadt, im Westend und im Nordend erzielt, wo Quadratmeterpreise von 9.000 bis 12.000 Euro keine Seltenheit sind. Das Europaviertel als modernes Quartier mit hochwertigen Neubauten positioniert sich mit Preisen zwischen 8.000 und 10.000 Euro pro Quadratmeter im oberen Marktsegment.

Die Stadtteile Bornheim, Bockenheim und Sachsenhausen-Nord bewegen sich mit 6.500 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter im gehobenen Mittelfeld. Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den aufstrebenden Vierteln wie dem Gallus und dem Bahnhofsviertel, die durch Stadtentwicklungsprojekte zunehmend an Attraktivität gewinnen und Preissteigerungen von 5.500 auf 7.000 Euro pro Quadratmeter verzeichnen. Die Stadtrandlagen wie Höchst, Fechenheim oder Sossenheim bieten mit Preisen zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter weiterhin die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten in den Eigentumsmarkt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Frankfurter Wohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deuten auf eine Fortsetzung der Preisstabilität auf hohem Niveau hin. Experten erwarten keine signifikanten Preiskorrekturen, sondern vielmehr eine Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen je nach Marktsegment. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Neubauvolumen wird preisstützend wirken.

Mittelfristig könnten sich durch geplante Großprojekte wie die Entwicklung neuer Stadtquartiere zusätzliche Angebote ergeben, die jedoch frühestens ab 2027 marktrelevant werden dürften. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten und die Zinsentwicklung werden weiterhin entscheidende Faktoren für die Kaufkraft potenzieller Erwerber bleiben. Besonders im mittleren Preissegment zwischen 400.000 und 700.000 Euro wird eine stabile Nachfrage erwartet, während das Luxussegment volatiler bleiben dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Mietniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt am Main zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung, wenngleich konkrete Durchschnittswerte aufgrund der heterogenen Marktstruktur schwer zu beziffern sind. Basierend auf Marktbeobachtungen liegt die Spanne der Nettokaltmieten für Einfamilienhäuser zwischen 2.800 und 4.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 ist eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen.

Die Quadratmetermieten für Häuser bewegen sich durchschnittlich zwischen 14 und 18 Euro netto kalt, wobei Premium-Objekte in Toplagen auch Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielen. Diese Preisentwicklung reflektiert die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig stabiler bis steigender Nachfrage, insbesondere von Familien und Expats, die temporär in Frankfurt leben.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Frankfurt bleibt im Q3 2025 äußerst limitiert. Viele Eigentümer präferieren angesichts der hohen Verkaufspreise die Veräußerung ihrer Immobilien gegenüber einer langfristigen Vermietung. Die Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht existent, da Investoren sich auf renditestärkere Mehrfamilienhäuser konzentrieren.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird hauptsächlich von zwei Gruppen getrieben: internationale Fachkräfte mit befristeten Arbeitsverträgen und Familien, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise oder unsicherer Finanzierungsbedingungen noch nicht für einen Kauf entscheiden können. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei etwa drei bis fünf Jahren, was auf eine relativ stabile Mieterschaft hindeutet. Leerstände sind in diesem Segment praktisch nicht vorhanden, freiwerdende Objekte werden meist innerhalb weniger Wochen neu vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung bei Miethäusern zeigt ein klares Muster. Die höchsten Mieten werden in den klassischen Villenvierteln wie dem Westend, Sachsenhausen-Nord und dem Holzhausenviertel erzielt, wo monatliche Mieten von 4.000 bis 6.000 Euro für repräsentative Objekte keine Seltenheit sind. Die beliebten Familienviertel wie Oberrad, Niederrad und Schwanheim bieten Häuser zu Mieten zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich.

In den Stadtrandlagen und eingemeindeten Ortsteilen wie Harheim, Nieder-Erlenbach oder Kalbach sind Einfamilienhäuser zu moderateren Preisen zwischen 2.000 und 2.800 Euro verfügbar. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften in gut angebundenen Stadtteilen wie Bockenheim oder Bornheim, die eine Balance zwischen urbaner Anbindung und Wohnqualität bieten. Diese Objekte erzielen Mieten zwischen 2.800 und 3.500 Euro monatlich.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern in Frankfurt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine weitere moderate Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich erwartet. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich fortsetzen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment absehbar sind. Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften und die demografische Entwicklung mit mehr Familiengründungen weiterhin robust bleiben.

Mittelfristig könnte sich das Angebot leicht erhöhen, wenn die erwartete Zinswende dazu führt, dass mehr Eigentümer ihre Immobilien wieder zur Vermietung anbieten statt zu verkaufen. Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich das grundsätzliche Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht lösen. Investoren sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit begrenzten Opportunitäten einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Mietniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt am Main präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin auf einem historisch hohen Niveau. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten bewegen sich stadtweit zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei in zentralen Toplagen Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 ist eine Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent zu verzeichnen, was die anhaltende Dynamik des Mietmarktes unterstreicht.

Im Jahresvergleich zu Q3 2024 bedeutet dies einen Anstieg von etwa 3 bis 5 Prozent, womit sich der Trend der kontinuierlichen Mietpreissteigerungen der vergangenen Jahre fortsetzt. Eine durchschnittliche 70 Quadratmeter große Wohnung kostet damit zwischen 1.050 und 1.400 Euro netto kalt, zuzüglich Nebenkosten von durchschnittlich 2,50 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisentwicklung stellt insbesondere für Haushalte mit mittleren Einkommen eine zunehmende finanzielle Belastung dar.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Frankfurter Mietwohnungsmarkt bleibt im Q3 2025 extrem angespannt. Die Leerstandsquote verharrt bei unter einem Prozent, was faktisch einer Vollvermietung gleichkommt. Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment stagniert weiterhin aufgrund hoher Baukosten und regulatorischer Hürden. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der fertiggestellten Mietwohnungen nur marginal erhöht.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt ungebrochen hoch, befeuert durch den kontinuierlichen Zuzug von Arbeitskräften, Studierenden und die allgemeine Urbanisierungstendenz. Auf eine inserierte Wohnung in attraktiver Lage kommen durchschnittlich 50 bis 100 Bewerber, in besonders gefragten Vierteln auch deutlich mehr. Die durchschnittliche Suchdauer für Wohnungssuchende hat sich auf drei bis sechs Monate verlängert, wobei Haushalte mit geringerem Einkommen oft noch länger suchen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Mietpreisdifferenzierung in Frankfurt zeigt im Q3 2025 ein deutliches Zentrum-Peripherie-Gefälle. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt, im Westend und im Nordend mit durchschnittlich 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter erzielt. Das Europaviertel und das sich entwickelnde Ostend folgen mit Mieten zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die Stadtteile Bornheim, Bockenheim und Sachsenhausen bewegen sich mit 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter im gehobenen Mittelfeld. Eine interessante Entwicklung zeigt sich in ehemals günstigeren Vierteln wie dem Gallus oder Gutleutviertel, die durch Gentrifizierung mittlerweile Mieten von 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter erreichen. Die günstigsten Mieten finden sich weiterhin in den Stadtrandlagen wie Höchst, Sossenheim oder Fechenheim mit 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Frankfurter Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten weitere moderate Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich, sofern keine drastischen regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit und hohe Baukosten werden weiterhin preissteigernd wirken.

Die geplanten Wohnungsbauprojekte, insbesondere im Frankfurter Norden und Nordwesten, werden frühestens ab 2026/2027 zur Marktentlastung beitragen können. Die politische Diskussion um verschärfte Mietregulierungen könnte kurzfristig dämpfend wirken, wird aber das grundsätzliche Angebotsproblem nicht lösen. Mieter sollten sich auf weiterhin steigende Wohnkosten einstellen, während Vermieter von einer stabilen Ertragssituation profitieren werden. Die soziale Dimension der Wohnraumversorgung wird zunehmend zu einer Herausforderung für die Stadtpolitik.

Gesamtfazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer differenzierten Verfassung. Während der Kaufmarkt für Häuser moderate Preissteigerungen verzeichnet und Eigentumswohnungen auf hohem Niveau stagnieren, setzt sich im Mietmarkt der Aufwärtstrend sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen fort. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig robuster Nachfrage bleibt das bestimmende Merkmal aller Marktsegmente.

Die Stadt Frankfurt steht vor der Herausforderung, die Balance zwischen wirtschaftlicher Attraktivität und bezahlbarem Wohnraum zu wahren. Die kommenden Quartale werden zeigen, inwieweit politische Maßnahmen und Neubauprojekte zur Entspannung des Marktes beitragen können. Für Marktteilnehmer bleibt Frankfurt ein herausfordernder, aber stabiler Immobilienmarkt mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial.