Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer starken Nachfrage geprägt. Nach einer Phase der Stabilisierung im zweiten Quartal setzt sich die positive Marktentwicklung fort, wobei sich unterschiedliche Dynamiken in den einzelnen Marktsegmenten zeigen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt am Main verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.589 Euro, was einem deutlichen Anstieg von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 5.331 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung markiert eine der stärksten Quartalssteigerungen der letzten Jahre und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften im Frankfurter Stadtgebiet.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate, aber stetige Preissteigerung von etwa 3 bis 4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und reflektiert die anhaltende Nachfrage nach Wohneigentum in der Mainmetropole. Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die Knappheit des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage getrieben, was zu einem klassischen Verkäufermarkt führt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das Angebot an verfügbaren Objekten bleibt weiterhin knapp, während die Nachfrage auf einem sehr hohen Niveau verweilt. Diese Konstellation führt zu kurzen Vermarktungszeiten und gibt Verkäufern eine starke Verhandlungsposition.

Die Käuferstruktur setzt sich aus verschiedenen Gruppen zusammen: Einen bedeutenden Anteil stellen Familien dar, die Eigentum zur Selbstnutzung erwerben möchten. Daneben sind Kapitalanleger aktiv, die in das stabile Frankfurter Immobiliensegment investieren wollen. Zudem zeigt sich eine kontinuierliche Nachfrage von internationalen Käufern, die Frankfurt als wichtigen Wirtschaftsstandort und als Tor zu Europa schätzen. Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der hohen Grundstückspreise moderat, was die Angebotsknappheit weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage innerhalb des Stadtgebiets. In den bevorzugten Wohnlagen wie Westend, Nordend und Sachsenhausen werden Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese etablierten Villenviertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der gehobenen Infrastruktur und dem besonderen Wohnambiente.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Stadtteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten oft größere Grundstücke und ein ruhigeres Wohnumfeld, was sie besonders für Familien attraktiv macht. Die Stadtteile im mittleren Preissegment wie Bockenheim, Bornheim oder Höchst zeigen eine stabile Nachfrage bei moderateren Preisen zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer weiteren, wenn auch moderateren Preisentwicklung gerechnet. Experten prognostizieren jährliche Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung abhängen wird.

Die Nachfrage dürfte auf hohem Niveau bleiben, getrieben durch den anhaltenden Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte in die Finanzmetropole und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen die Neubauaktivität weiter dämpfen, was die Angebotsknappheit verstärken würde. Mittelfristig ist daher von einem stabilen bis leicht steigenden Preisniveau auszugehen, wobei qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen weiterhin besonders gefragt sein werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main zeigt im dritten Quartal 2025 eine Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 6.479 Euro, was nahezu dem Niveau des Vorquartals entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis bei 6.450 Euro lag, zeigt sich nur eine marginale Steigerung von 0,4 Prozent.

Diese Stabilisierung folgt auf eine Phase deutlicherer Preisanstiege in den vorangegangenen Quartalen und deutet auf eine gewisse Marktberuhigung hin. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 6.496 Euro lag, zeigt sich sogar eine minimale Preiskorrektur. Diese Entwicklung spiegelt eine Normalisierung des Marktes nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der anschließenden Zinserhöhungen wider.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht verbessert, bleibt jedoch insgesamt angespannt. Während im Bestandssegment eine moderate Zunahme des Angebots zu verzeichnen ist, kann das Neubausegment die Nachfrage weiterhin nicht vollständig decken. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter den Erwartungen zurück, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und komplexe Genehmigungsverfahren zurückzuführen ist.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen verharrt auf sehr hohem Niveau, wobei sich unterschiedliche Käufergruppen zeigen. Selbstnutzer, die eine Alternative zur steigenden Miete suchen, bilden weiterhin das Rückgrat der Nachfrage. Kapitalanleger zeigen sich aufgrund der stabilen Mietrenditen und der langfristigen Wertstabilität ebenfalls aktiv. Internationale Käufer, insbesondere aus dem europäischen Ausland und Asien, sehen Frankfurt als sicheren Investitionsstandort und tragen zur Nachfragestabilität bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen des Westends, in Sachsenhausen und im Nordend werden für Neubauwohnungen Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Luxuriöse Penthousewohnungen in diesen Lagen können sogar Preise jenseits der 10.000-Euro-Marke erreichen.

Die zentrumsnahen Stadtteile wie das Bahnhofsviertel, Gallus und das Ostend zeigen eine dynamische Entwicklung mit Preisen zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten und der Aufwertung ehemaliger Gewerbegebiete. In den Außenbezirken und Stadtrandlagen bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter, wobei hier oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis in Bezug auf die Wohnfläche geboten wird.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung im Bereich von 1 bis 2 Prozent jährlich erwartet. Die Stabilisierung der Zinsen auf einem moderaten Niveau und die weiterhin solide Wirtschaftslage Frankfurts dürften die Nachfrage stützen. Gleichzeitig könnten sich die Genehmigung und Fertigstellung neuer Wohnbauprojekte positiv auf das Angebot auswirken.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Entwicklung des Neubausegments, wo energieeffiziente Wohnungen zunehmend gefragt sind. Die verschärften Energiestandards und die steigenden Energiekosten machen moderne, gut gedämmte Neubauwohnungen trotz höherer Kaufpreise attraktiv. Mittelfristig ist davon auszugehen, dass sich die Schere zwischen energetisch sanierten beziehungsweise neuen Wohnungen und unsanierten Bestandsobjekten weiter öffnen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt entwickelt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin dynamisch mit moderaten Steigerungsraten. Die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften bewegt sich in einer breiten Spanne, abhängig von Lage, Größe und Ausstattung. Neubauhäuser mit moderner Ausstattung in guten Lagen erzielen Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter, während ältere Objekte in einfacheren Lagen für 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter vermietet werden.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Steigerung der Durchschnittsmieten um etwa 1,5 Prozent, was auf die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot zurückzuführen ist. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung moderate 3 bis 4 Prozent, was im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung in deutschen Großstädten liegt.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist gekennzeichnet durch eine äußerst geringe Leerstandsquote und schnelle Vermietungszeiten. Attraktive Objekte sind oft innerhalb weniger Tage vermietet, was Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Diese Marktlage führt nicht nur zu steigenden Mietpreisen, sondern auch zu strengeren Auswahlkriterien bei der Mietervergabe.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist praktisch nicht existent, da sich Investoren und Bauträger hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Miethäuser stammen überwiegend aus dem Bestand privater Eigentümer, die aus beruflichen oder privaten Gründen ihr Eigentum temporär vermieten. Diese Angebotsknappheit verschärft die ohnehin angespannte Marktsituation zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den gehobenen Wohnlagen wie Westend, Sachsenhausen-Nord und dem Diplomatenviertel werden Spitzenmieten von 20 Euro pro Quadratmeter und mehr für hochwertige Objekte erzielt. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und Expatriates gefragt, die oft von ihren Arbeitgebern unterstützt werden.

In den familienfreundlichen Stadtrandlagen wie Niederrad, Schwanheim oder Sindlingen bewegen sich die Mieten zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Gärten und ein ruhigeres Wohnumfeld, was sie für Familien mit Kindern attraktiv macht. Die Stadtteile im mittleren Segment wie Fechenheim, Griesheim oder Nied zeigen Mietpreise zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter und bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungen von 2 bis 3 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung von verschiedenen Faktoren abhängen wird. Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse könnte dämpfend auf die Preisentwicklung wirken, während die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte die Nachfrage weiter befeuern dürfte.

Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird sich kurzfristig nicht auflösen lassen. Die fehlende Neubauaktivität im Häusersegment und die begrenzte Verfügbarkeit von Bestandsobjekten werden den Markt weiterhin prägen. Mittelfristig könnten jedoch verstärkte Bemühungen im Bereich des verdichteten Flachbaus und neue Wohnkonzepte wie Townhouses zu einer leichten Entspannung beitragen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt mit leicht steigenden Preisen. Die Bandbreite der Kaltmieten ist erheblich und reicht von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter für unsanierte Altbauwohnungen in einfachen Lagen bis zu über 18 Euro pro Quadratmeter für moderne Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung in Toplagen. Die durchschnittliche Kaltmiete über alle Segmente liegt bei etwa 14,50 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 14,20 Euro lag, zeigt sich eine Steigerung von etwa 2,1 Prozent. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht die anhaltende Anspannung auf dem Frankfurter Mietwohnungsmarkt. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung moderate 3 bis 4 Prozent, was den langfristigen Trend steigender Mieten in der Mainmetropole fortsetzt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird maßgeblich durch den geringen Leerstand und die hohe Nachfrage bestimmt. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter 2 Prozent, was praktisch einer Vollvermietung entspricht. Diese Situation führt zu extrem kurzen Inseratszeiten, wobei attraktive Wohnungen oft schon vor der öffentlichen Ausschreibung vergeben werden. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und setzen zunehmend strenge Kriterien bezüglich Bonität und Einkommensnachweisen an.

Das Angebot kann die Nachfrage nicht vollständig decken, obwohl die Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau in den letzten Jahren zugenommen hat. Die Fertigstellung neuer Wohnungen bleibt jedoch hinter dem Bedarf zurück, was hauptsächlich auf langwierige Genehmigungsverfahren, hohe Baukosten und Kapazitätsengpässe in der Bauwirtschaft zurückzuführen ist. Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: den kontinuierlichen Zuzug in die Rhein-Main-Region, die wachsende Zahl der Single-Haushalte und die Tendenz zu größeren Wohnflächen pro Person.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant und spiegeln die unterschiedlichen Lageeigenschaften wider. In den Premiumlagen wie dem Westend, Nordend und Sachsenhausen werden für Neubauwohnungen Spitzenmieten von 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt. Luxuriös ausgestattete Penthousewohnungen in diesen Lagen können sogar Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die aufstrebenden Stadtteile wie das Europaviertel, das Ostend und Teile des Gallus zeigen Durchschnittsmieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten und ziehen besonders junge Berufstätige und urbane Singles an. In den peripheren Stadtteilen wie Preungesheim, Bonames oder Unterliederbach bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter, wobei hier oft größere Wohnungen zu moderateren Gesamtmieten verfügbar sind.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich in der Differenzierung nach Ausstattungsstandard: Die Schere zwischen modern sanierten oder neu gebauten Wohnungen und unsanierten Altbauwohnungen öffnet sich zunehmend. Während energetisch sanierte Wohnungen mit moderner Ausstattung Premiummieten erzielen, bleiben die Mieten für unsanierte Objekte aufgrund der Mietpreisbremse und der höheren Nebenkosten moderater.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums erwartet, wobei mit jährlichen Steigerungen von 2 bis 3 Prozent zu rechnen ist. Diese Entwicklung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst: Die anhaltende Zuwanderung und das Wachstum des Finanzplatzes Frankfurt werden die Nachfrage weiter stützen, während regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und mögliche Verschärfungen des Mietrechts dämpfend wirken könnten.

Die Neubauaktivität dürfte sich auf einem moderaten Niveau stabilisieren, wobei der Fokus zunehmend auf bezahlbarem Wohnraum und gefördertem Wohnungsbau liegt. Die Stadt Frankfurt hat ambitionierte Ziele für den sozialen Wohnungsbau formuliert, deren Umsetzung mittelfristig zu einer gewissen Entspannung im unteren und mittleren Preissegment führen könnte. Gleichzeitig wird die energetische Sanierung des Bestands an Bedeutung gewinnen, was zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Marktes führen wird.

Der Frankfurter Mietwohnungsmarkt wird sich mittelfristig als robuster, aber zunehmend segmentierter Markt präsentieren. Während das Premiumsegment weiterhin von internationaler Nachfrage und begrenztem Angebot profitiert, könnte sich im mittleren Segment durch verstärkte Bautätigkeit eine leichte Entspannung einstellen. Die große Herausforderung bleibt die Schaffung bezahlbaren Wohnraums für Normalverdiener, was nur durch eine konzertierte Anstrengung von Stadt, Land und privaten Akteuren gelingen kann.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als vielschichtiger und differenzierter Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Häusermarkt deutliche Preiszuwächse verzeichnet, stabilisieren sich die Wohnungspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt mit moderaten, aber stetigen Preissteigerungen. Die strukturellen Herausforderungen von Angebotsknappheit und hoher Nachfrage werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen, wobei regulatorische Eingriffe und verstärkte Neubauaktivitäten mittelfristig zu einer gewissen Entspannung beitragen könnten.