Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Während die Kaufpreise für Häuser moderat steigen, zeigen sich bei Eigentumswohnungen erste leichte Preiskorrekturen. Der Mietmarkt entwickelt sich sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen mit moderaten Steigerungsraten kontinuierlich nach oben. Die anhaltende Knappheit des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Frankfurt am Main liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 3,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.420 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einem Preisniveau von 5.331 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung 4,8 Prozent.

Diese kontinuierliche Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität von Eigenheimen in der Mainmetropole wider. Besonders bemerkenswert ist, dass sich die Preisdynamik im Vergleich zu den Vorquartalen leicht abgeschwächt hat, was auf eine beginnende Stabilisierung des Marktes hindeutet. Dennoch bewegen sich die Preise weiterhin auf einem historisch hohen Niveau, was die Erschwinglichkeit für viele Kaufinteressenten zunehmend zur Herausforderung macht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird maßgeblich durch das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Das Angebot bleibt weiterhin knapp, während die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Diese Konstellation führt zu einer anhaltenden Verkäufermarkt-Situation, in der Eigentümer bei Verkaufsabsichten weiterhin gute Konditionen durchsetzen können.

Die Neubauaktivität zeigt sich besonders im Bestand als äußerst verhalten. Die hohen Baukosten, gestiegenen Zinsen und regulatorischen Anforderungen haben zu einer spürbaren Zurückhaltung bei Neubauprojekten geführt. Dies verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation zusätzlich. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf zentrale und familienfreundliche Lagen, wo Käufer bereit sind, Premiumpreise für die gewünschte Lage und Infrastruktur zu zahlen.

Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent. Objekte, die zum Verkauf stehen, finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit neue Eigentümer, sofern die Preisvorstellungen marktgerecht sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität und Nachfrage der jeweiligen Lagen wider. Im Zentrum der Stadt, insbesondere in den begehrten Vierteln Innenstadt, Westend und Sachsenhausen, liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und überschreiten häufig die Marke von 6.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Prestige.

Am Stadtrand, in Gebieten wie der Nordweststadt, Rödelheim oder Bornheim, zeigen sich moderatere Preise, die jedoch ebenfalls einem starken Aufwärtstrend unterliegen. Diese Stadtteile werden zunehmend als attraktive Alternative zu den hochpreisigen zentralen Lagen wahrgenommen, insbesondere von Familien, die mehr Wohnfläche und Grün suchen.

Als besonders beliebte Viertel haben sich neben den bereits genannten Premium-Lagen auch das Nordend und Bornheim etabliert. Diese Stadtteile vereinen urbanen Charme mit guter Infrastruktur und einer lebendigen Nachbarschaft, was sie sowohl für junge Familien als auch für etablierte Haushalte attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Verlangsamung der Preissteigerungen, wobei das Preisniveau auf dem aktuell hohen Stand verharren dürfte. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, getragen von der wirtschaftlichen Bedeutung Frankfurts als Finanz- und Wirtschaftszentrum sowie der anhaltenden Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte.

Das Angebot wird aufgrund der geringen Neubauaktivität und der Zurückhaltung vieler Eigentümer beim Verkauf knapp bleiben. Dies wird den Markt weiterhin stützen und größere Preiskorrekturen verhindern. Allerdings könnte eine weitere Verschärfung der Zinssituation oder eine wirtschaftliche Abschwächung zu einer Dämpfung der Nachfrage führen und damit den Preisdruck etwas mindern.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Segment der Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 eine leichte Korrektur des Preisniveaus. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 6.479 Euro und damit 0,6 Prozent unter dem Niveau des Vorquartals, als noch 6.520 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls ein minimaler Rückgang von 0,3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, in dem der Durchschnittspreis bei 6.496 Euro pro Quadratmeter lag.

Diese leichte Preiskorrektur markiert eine bemerkenswerte Trendwende nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen. Sie deutet auf eine beginnende Normalisierung des Marktes hin, wobei das Preisniveau weiterhin auf einem sehr hohen Stand verbleibt. Die Korrektur ist primär auf die gestiegenen Finanzierungskosten und die dadurch reduzierte Kaufkraft vieler Interessenten zurückzuführen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt sich differenziert. Während das Angebot weiterhin knapp bleibt, hat sich die Nachfrage auf einem stabilen, aber im Vergleich zu den Vorjahren etwas reduzierten Niveau eingependelt. Die Neubauaktivität bleibt schwach, was insbesondere im Bestandssegment zu einer anhaltenden Verknappung führt.

Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin stark auf zentrale und gut angebundene Lagen sowie auf familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur. Käufer sind heute deutlich selektiver und preissensibler als noch vor einigen Quartalen. Überteuerte Objekte verweilen länger am Markt, während fair bepreiste Wohnungen in guten Lagen weiterhin schnell verkauft werden.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist marginal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen. Die durchschnittliche Vermarktungszeit hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht verlängert, bleibt aber im historischen Vergleich auf einem niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Toplagen des Zentrums, namentlich in der Innenstadt, im Westend und in Sachsenhausen, werden regelmäßig Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erzielt. Luxusobjekte in diesen Lagen können sogar deutlich höhere Preise erreichen, insbesondere wenn sie über besondere Ausstattungsmerkmale oder außergewöhnliche Lagen verfügen.

Die Stadtrandlagen wie die Nordweststadt, Rödelheim oder das östliche Bornheim bieten deutlich moderatere Preise, verzeichnen jedoch ebenfalls starke Wertsteigerungen. Diese Gebiete profitieren von der Verdrängung preissensibler Käufer aus den zentralen Lagen und der zunehmenden Aufwertung durch Infrastrukturverbesserungen.

Besonders gefragt bleiben die etablierten Wohnviertel Sachsenhausen, Westend, Nordend und Bornheim. Diese Stadtteile bieten eine ausgewogene Mischung aus urbanem Flair, guter Infrastruktur und Lebensqualität, was sie für verschiedene Käufergruppen attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt deutet auf eine Phase der Konsolidierung hin. In den nächsten 12 bis 24 Monaten wird das Preisniveau voraussichtlich stabil bleiben, wobei weitere leichte Korrekturen nicht ausgeschlossen sind. Die Nachfrage wird weiterhin robust bleiben, getragen von der wirtschaftlichen Stärke Frankfurts und dem anhaltenden Zuzug.

Das knappe Angebot wird den Markt stützen und verhindern, dass es zu größeren Preisrückgängen kommt. Allerdings könnte eine Lockerung der Geldpolitik und damit einhergehende sinkende Zinsen zu einer Wiederbelebung der Nachfrage führen. Langfristig wird die Entwicklung maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung, der Zinspolitik und der Neubauaktivität abhängen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete liegt bei 18,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem die Durchschnittsmiete noch 18,20 Euro pro Quadratmeter betrug. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einer Steigerung von 3,9 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 17,80 Euro pro Quadratmeter lag.

Diese kontinuierliche Mietpreisentwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment. Besonders Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims aufgrund der hohen Preise und gestiegenen Zinsen nicht leisten können oder wollen, weichen verstärkt auf den Mietmarkt aus. Dies führt zu einem zusätzlichen Nachfragedruck und stützt die Mietpreisentwicklung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird von einer ausgeprägten Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher und stabiler Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot an Miethäusern ist äußerst begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte entweder selbst nutzen oder aufgrund der attraktiven Wertsteigerungen zum Verkauf anbieten.

Die Neubauaktivität im Mietbereich ist minimal, was die Angebotssituation weiter verschärft. Institutionelle Investoren konzentrieren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten, während der Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung kaum stattfindet. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf familienfreundliche Lagen mit guter Anbindung an Schulen, Kindergärten und Grünflächen.

Leerstand ist in diesem Marktsegment praktisch nicht vorhanden. Miethäuser, die auf den Markt kommen, finden in der Regel innerhalb kürzester Zeit neue Mieter, oft zu Preisen am oberen Ende der Angebotspalette.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen Lagen wie der Innenstadt, dem Westend und Sachsenhausen werden regelmäßig Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter für Häuser verlangt und auch bezahlt. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu internationalen Schulen und der hohen Lebensqualität.

Am Stadtrand, in Gebieten wie der Nordweststadt, Rödelheim oder Bornheim, liegen die Mieten auf einem moderateren Niveau, verzeichnen jedoch ebenfalls starke Steigerungen. Diese Stadtteile werden zunehmend von Familien nachgefragt, die mehr Wohnraum und einen eigenen Garten suchen, sich aber die Mieten in den zentralen Lagen nicht leisten können oder wollen.

Besonders beliebte Mietviertel für Häuser sind weiterhin Sachsenhausen, das Westend, das Nordend und Bornheim. Diese Stadtteile bieten eine attraktive Kombination aus städtischem Leben und familienfreundlicher Umgebung, was sie für verschiedene Mietergruppen interessant macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs zu rechnen. Die Mieten werden voraussichtlich stabil bleiben oder leicht steigen, wobei die Steigerungsraten aufgrund regulatorischer Eingriffe und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung begrenzt bleiben dürften.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird weiterhin hoch bleiben, insbesondere von Seiten der Familien und Haushalte, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf nicht leisten können. Das Angebot wird aufgrund der geringen Neubauaktivität und der Tendenz zum Verkauf statt zur Vermietung knapp bleiben. Dies wird den Mietmarkt weiterhin stützen und für eine stabile Preisentwicklung sorgen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete liegt bei 19,20 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Durchschnittsmiete 18,90 Euro pro Quadratmeter betrug. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 3,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einer damaligen Durchschnittsmiete von 18,50 Euro pro Quadratmeter.

Diese Entwicklung zeigt, dass der Mietwohnungsmarkt trotz verschiedener regulatorischer Eingriffe und Mietpreisbremsen weiterhin von einem Aufwärtstrend geprägt ist. Die Neuvertragsmieten liegen dabei deutlich über den Bestandsmieten, was die Diskrepanz zwischen Alt- und Neumietern weiter verstärkt. Besonders in gefragten Lagen werden bei Neuvermietungen regelmäßig die gesetzlich maximal zulässigen Mieten ausgeschöpft.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen wird maßgeblich durch das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Das Wohnungsangebot bleibt trotz verschiedener politischer Bemühungen und Förderprogramme weiterhin knapp. Die Nachfrage hingegen bleibt auf einem konstant hohen Niveau, getrieben durch den anhaltenden Zuzug nach Frankfurt, die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die gestiegenen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen.

Die Neubauaktivität zeigt zwar erste Anzeichen einer Erholung, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück. Besonders im preisgünstigen Segment fehlen Angebote, während im hochpreisigen Bereich noch am ehesten Neubauprojekte realisiert werden. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen ist minimal, wobei attraktive Angebote oft innerhalb von Stunden vergeben werden.

Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau und beschränkt sich hauptsächlich auf den kurzzeitigen Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen oder auf sanierungsbedürftige Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise in Frankfurt ist ausgeprägt und folgt einem klaren Muster. In den Toplagen des Zentrums - der Innenstadt, dem Westend und Sachsenhausen - werden für Neuvertragsmieten regelmäßig Preise von über 21 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Luxuswohnungen in diesen Lagen können sogar noch deutlich höhere Mieten erzielen, insbesondere wenn sie über besondere Ausstattungsmerkmale wie Concierge-Service oder Dachterrassen verfügen.

Die Stadtrandgebiete wie die Nordweststadt, Rödelheim oder das östliche Bornheim bieten moderatere Mietpreise, verzeichnen jedoch ebenfalls starke Steigerungen. Diese Gebiete profitieren von der Verdrängung preissensibler Mieter aus den zentralen Lagen und werden zunehmend als attraktive Alternative wahrgenommen. Die Verbesserung der Verkehrsanbindung und der lokalen Infrastruktur trägt zusätzlich zur Aufwertung dieser Stadtteile bei.

Als besonders gefragte Mietviertel haben sich Sachsenhausen, das Westend, das Nordend und Bornheim etabliert. Diese Stadtteile bieten eine lebendige Mischung aus Wohnen, Arbeiten und Freizeit, was sie für verschiedene Mietergruppen vom Young Professional bis zur Familie attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt deuten auf eine Fortsetzung des aktuellen Trends hin. In den nächsten 12 bis 24 Monaten ist mit weiteren moderaten Mietsteigerungen zu rechnen, wobei die Dynamik durch regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und mögliche Verschärfungen des Mietrechts gebremst werden könnte.

Die Nachfrage wird aufgrund der demographischen Entwicklung, des anhaltenden Zuzugs und der hohen Kaufpreise weiterhin robust bleiben. Das Angebot wird trotz verstärkter Bemühungen im Wohnungsbau kurzfristig nicht ausreichend ausgeweitet werden können, um eine spürbare Entspannung herbeizuführen. Mittelfristig könnten jedoch größere Neubaugebiete und Nachverdichtungsprojekte zu einer gewissen Marktentlastung führen.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Entwicklung der Energieeffizienz und Nachhaltigkeit im Wohnungsbestand. Die steigenden Energiekosten und verschärften gesetzlichen Anforderungen werden zunehmend zu einem preisbestimmenden Faktor. Energieeffiziente Wohnungen können bereits heute höhere Mieten erzielen und werden in Zukunft noch stärker nachgefragt werden.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und weitgehend stabil. Während der Kaufmarkt für Häuser weiterhin Preissteigerungen verzeichnet, zeigen sich bei Eigentumswohnungen erste Anzeichen einer Marktberuhigung mit leichten Preiskorrekturen. Der Mietmarkt entwickelt sich sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen mit moderaten Steigerungsraten weiter nach oben.

Die fundamentalen Marktfaktoren - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - bleiben in allen Segmenten bestimmend. Frankfurt profitiert weiterhin von seiner Rolle als internationales Finanzzentrum und wirtschaftlicher Motor der Region, was die Nachfrage nach Wohnraum auf hohem Niveau hält. Die Herausforderungen liegen insbesondere in der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und der Ausweitung des Angebots durch verstärkte Neubauaktivitäten.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass der Frankfurter Immobilienmarkt weiterhin attraktive Chancen bietet, jedoch auch eine sorgfältige Analyse und realistische Preisvorstellungen erfordert. Die zunehmende Differenzierung zwischen verschiedenen Lagen und Marktsegmenten macht eine fundierte Marktkenntnis unerlässlich für erfolgreiche Transaktionen.