Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2/2025 sind moderate Preissteigerungen bei Kaufimmobilien sowie eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung bei den Mietpreisen zu verzeichnen. Die Finanzmetropole am Main profitiert dabei von ihrer stabilen wirtschaftlichen Lage und dem kontinuierlichen Bevölkerungszuwachs, während gleichzeitig das knappe Angebot für Preisdruck sorgt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Entwicklung dar, sowohl im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3/2024 mit damals 5.331 Euro pro Quadratmeter als auch gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 5.500 Euro pro Quadratmeter lagen. Die Preissteigerung von rund 4 bis 5 Prozent im Jahresvergleich zeigt die anhaltende Attraktivität des Frankfurter Häusermarktes.
Der moderate aber stetige Preisanstieg spiegelt die grundlegenden Marktmechanismen wider: Eine konstant hohe Nachfrage trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot. Besonders auffällig ist, dass die Preisentwicklung trotz des gestiegenen Zinsniveaus und der erhöhten Baukosten weiterhin positiv verläuft, was die Resilienz des Frankfurter Immobilienmarktes unterstreicht.
Marktdynamik
Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Das verfügbare Angebot kann die starke Nachfrage nicht decken, was zu einer schnellen Vermarktung qualitativ hochwertiger Objekte führt. Die Neubauaktivität wird weiterhin durch gestiegene Baukosten, verschärfte energetische Anforderungen und komplexe Genehmigungsverfahren gebremst. Viele geplante Projekte verzögern sich oder werden zurückgestellt, was die Angebotsknappheit zusätzlich verschärft.
Die Nachfrageseite wird maßgeblich durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Frankfurts und die stabile Arbeitsmarktlage getrieben. Besonders Familien und gut verdienende Paare suchen verstärkt nach Eigenheimen, wobei die Finanzierungsbedingungen trotz gestiegener Zinsen für diese Zielgruppen noch tragbar bleiben.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben im dritten Quartal 2025 signifikant. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den etablierten Premiumlagen wie dem Westend, Nordend und in Teilen Sachsenhausens erzielt. Hier übersteigen die Preise oft deutlich den städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen bis zu 7.000 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen.
Die Stadtrandlagen und die eingemeindeten Vororte bieten dagegen noch vergleichsweise moderate Preise, wobei auch hier eine deutliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Stadtteile wie Niederrad, Sossenheim oder Nieder-Eschbach verzeichnen verstärkte Nachfrage von Familien, die mehr Wohnfläche und Grün suchen, dabei aber die gute Anbindung an die Innenstadt nicht missen möchten.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Stabilisierung der Häuserpreise auf hohem Niveau mit einer moderaten Aufwärtstendenz erwartet. Die limitierenden Faktoren Baukosten und Baulandverfügbarkeit werden weiterhin das Angebot begrenzen. Gleichzeitig dürfte die Nachfrage aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung Frankfurts und des erwarteten weiteren Bevölkerungswachstums robust bleiben.
Experten prognostizieren, dass sich die jährlichen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich einpendeln werden. Größere Preiskorrekturen sind aufgrund der fundamentalen Marktdaten nicht zu erwarten, solange keine gravierenden wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine interessante Entwicklung. Mit durchschnittlich 6.479 Euro pro Quadratmeter liegen die Preise minimal unter dem Vorjahresniveau von 6.496 Euro pro Quadratmeter aus Q3/2024. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 6.450 Euro pro Quadratmeter lagen, ist nur eine marginale Veränderung festzustellen.
Diese relative Preisstabilität mit leichter Abwärtstendenz unterscheidet den Wohnungsmarkt vom Häusermarkt und deutet auf eine gewisse Marktberuhigung hin. Die Preise bewegen sich weiterhin auf einem historisch hohen Niveau, zeigen aber nicht mehr die dynamischen Steigerungsraten der vergangenen Jahre.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz des hohen Preisniveaus robust, insbesondere in guten und sehr guten Lagen. Käufer sind jedoch preissensibler geworden und prüfen Angebote genauer. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zu den Vorjahren leicht verlängert, wobei optimal geschnittene und gut gelegene Wohnungen weiterhin schnell Abnehmer finden.
Die Neubauaktivität bei Wohnungen ist ähnlich wie bei Häusern durch hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen gebremst. Viele Projektentwickler haben ihre Planungen angepasst oder verschoben, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen könnte. Der Leerstand bleibt auf einem sehr niedrigen Niveau, was die grundsätzliche Angebotsknappheit unterstreicht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung nach Lagen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In der Innenstadt, dem Westend und in Sachsenhausen werden Spitzenpreise von teilweise über 10.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen in Bestlagen erzielt. Das gehobene Nordend und Bornheim folgen mit Preisen zwischen 7.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter.
Am Stadtrand und in den Außenbezirken sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger zu erwerben. Hier liegen die Preise oft zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter, wobei auch diese Lagen von der allgemeinen Marktentwicklung profitieren und Wertsteigerungen verzeichnen.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt fällt differenziert aus. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine weitere Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau mit möglichen moderaten Preisrückgängen in einzelnen Segmenten. Das gestiegene Zinsniveau und die hohen Erwerbsnebenkosten dämpfen die Nachfrage, während gleichzeitig die grundlegende Attraktivität Frankfurts als Wohn- und Arbeitsort bestehen bleibt.
Der vdp-Immobilienpreisindex bestätigt mit einem Plus von circa 0,7 Prozent zum Vorquartal die relative Stabilität des Marktes. Mittelfristig wird erwartet, dass sich Angebot und Nachfrage auf dem hohen Preisniveau einpendeln, wobei qualitativ hochwertige und energieeffiziente Neubauwohnungen weiterhin Preisaufschläge erzielen dürften.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Mietshäuser in Frankfurt ist traditionell ein Nischensegment, zeigt aber im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Die Mieten für Häuser folgen dem allgemeinen Trend im Wohnungsmarkt mit einer Steigerung von etwa 3,7 Prozent im Jahresvergleich. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ist ein moderater Anstieg zu verzeichnen, der die anhaltende Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum widerspiegelt.
Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, bewegen sich aber typischerweise in einer Spanne zwischen 2.500 und 5.000 Euro monatliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus mit 150 bis 200 Quadratmetern Wohnfläche.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietshäusern in Frankfurt ist strukturell sehr begrenzt. Die meisten Eigentümer von Häusern nutzen diese selbst oder verkaufen sie direkt, anstatt sie zu vermieten. Dies führt zu einem sehr engen Markt mit wenigen verfügbaren Objekten. Die Nachfrage hingegen ist konstant hoch, insbesondere von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen, sich aber den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen.
Die geringe Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser verschärft die Situation zusätzlich. Institutionelle Investoren fokussieren sich eher auf Mehrfamilienhäuser, während private Bauherren überwiegend für den Eigenbedarf bauen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Nachfrage nach Mietshäusern konzentriert sich hauptsächlich auf die Stadtrandlagen und die grünen Vororte Frankfurts. Stadtteile wie Dornbusch, Heddernheim oder die südlichen Stadtteile wie Schwanheim und Goldstein sind bei Familien besonders begehrt. Hier verbinden sich noch bezahlbare Mieten mit guter Infrastruktur und Grünflächen.
In der Innenstadt und den innenstadtnahen Quartieren ist das Angebot an Mietshäusern praktisch nicht existent. Die wenigen verfügbaren Objekte in zentralen Lagen werden zu Premiumpreisen vermietet und richten sich an eine sehr zahlungskräftige Klientel.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Steigerung der Mieten für Häuser prognostiziert. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, während die Nachfrage aufgrund des Trends zu mehr Wohnfläche und dem Wunsch nach Gärten stabil bleiben dürfte.
Experten sehen Steigerungsraten im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich als realistisch an. Dabei werden qualitativ hochwertige und energetisch sanierte Objekte überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen können. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen haben in diesem Marktsegment aufgrund der geringen Anzahl von Transaktionen nur begrenzte Auswirkungen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die Neuvertragsmieten sind gegenüber dem Vorjahr um 3,7 Prozent gestiegen, während im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ein moderates Plus von etwa 0,7 Prozent zu verzeichnen ist. Die durchschnittlichen Angebotsmieten bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter, wobei in Spitzenlagen auch deutlich höhere Mieten erzielt werden.
Diese Entwicklung zeigt eine gewisse Normalisierung nach den teilweise explosiven Mietsteigerungen der vergangenen Jahre. Die Mieten steigen weiterhin, aber in einem moderateren Tempo, was teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen ist.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt ist weiterhin von einem eklatanten Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Jede frei werdende Wohnung findet innerhalb kürzester Zeit einen neuen Mieter, wobei auf attraktive Angebote oft hunderte Bewerbungen eingehen.
Die Neubauaktivität kann den Bedarf bei weitem nicht decken. Zwar sind verschiedene größere Wohnungsbauprojekte in Planung oder Bau, jedoch verzögern sich viele Vorhaben aufgrund gestiegener Baukosten, komplexer Genehmigungsverfahren und verschärfter energetischer Anforderungen. Die Fertigstellungszahlen bleiben deutlich hinter dem geschätzten jährlichen Bedarf von etwa 7.000 bis 8.000 neuen Wohnungen zurück.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In der Innenstadt und den beliebten Vierteln wie Westend, Nordend und Bornheim liegen die Mieten für Neuverträge häufig zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragte Lagen mit optimaler Infrastruktur und hoher Lebensqualität können sogar noch höhere Mieten erzielen.
Die Stadtrandlagen bieten dagegen noch vergleichsweise moderate Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Preungesheim, Eckenheim oder Rödelheim werden zunehmend als Alternative zu den teuren zentralen Lagen entdeckt, was auch hier zu steigenden Mieten führt. Die verbesserte Anbindung durch den öffentlichen Nahverkehr macht diese Quartiere für Mieter attraktiver.
Ein besonderes Phänomen zeigt sich in den ehemaligen Arbeitervierteln wie Gallus oder Gutleutviertel, die sich in einem dynamischen Gentrifizierungsprozess befinden. Hier steigen die Mieten überdurchschnittlich stark, da diese Stadtteile zunehmend von jungen Berufstätigen und Kreativen entdeckt werden.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt für die kommenden 12 bis 24 Monate fällt eindeutig aus: Die Mieten werden weiter steigen, wenn auch möglicherweise in einem etwas gedämpften Tempo. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der wirtschaftlichen Gesamtlage und möglichen weiteren regulatorischen Eingriffen abhängen wird.
Die strukturellen Faktoren sprechen für anhaltenden Preisdruck: Frankfurt wächst weiterhin, die Neubauaktivität bleibt hinter dem Bedarf zurück, und die Stadt bleibt als Finanz- und Wirtschaftszentrum attraktiv für Zuzügler. Gleichzeitig könnten wirtschaftliche Unsicherheiten und eine möglicherweise schwächere Konjunktur die Mietpreisentwicklung dämpfen.
Besonders gefragt bleiben voraussichtlich kleine bis mittelgroße Wohnungen mit guter Anbindung und moderner Ausstattung. Energetisch sanierte oder neu gebaute Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten werden angesichts der hohen Energiepreise Premiummieten erzielen können.
Fazit und Gesamtbetrachtung
Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und weitgehend stabil. Die Entwicklung zeigt jedoch deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten. Während der Häusermarkt sowohl bei Kauf als auch Miete moderate Preissteigerungen verzeichnet, zeigt sich der Eigentumswohnungsmarkt seitwärts tendierend auf hohem Niveau.
Die fundamentalen Marktfaktoren - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - bleiben bestimmend für alle Segmente. Die Finanzmetropole Frankfurt profitiert weiterhin von ihrer wirtschaftlichen Stärke und Attraktivität als Arbeits- und Lebensstandort. Die Bevölkerung wächst kontinuierlich, während die Neubauaktivität mit diesem Wachstum nicht Schritt halten kann.
Für Investoren und Eigennutzer bedeutet dies, dass Frankfurt trotz des hohen Preisniveaus ein attraktiver Immobilienstandort bleibt. Die Wertstabilität ist durch die fundamentalen Marktdaten gut abgesichert, größere Preiskorrekturen sind nicht zu erwarten. Allerdings sind die Zeiten zweistelliger jährlicher Wertsteigerungen voraussichtlich vorbei.
Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Die Politik ist gefordert, durch geeignete Maßnahmen die Neubauaktivität zu fördern und gleichzeitig die soziale Balance in der Stadt zu wahren. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob es gelingt, die Schere zwischen Angebot und Nachfrage zumindest teilweise zu schließen.
Insgesamt zeigt sich Frankfurt im dritten Quartal 2025 als ein Immobilienmarkt im Übergang - von der dynamischen Wachstumsphase der vergangenen Jahre hin zu einer Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau. Diese Entwicklung bietet Chancen für langfristig orientierte Marktteilnehmer, erfordert aber auch eine sorgfältige Analyse der individuellen Investitions- oder Kaufentscheidung.
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