Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Die Mainmetropole verzeichnet trotz gedämpfter Neubauaktivitäten und anhaltend hoher Baukosten eine solide Marktentwicklung mit moderaten Preissteigerungen bei Kaufobjekten und kontinuierlichem Wachstum im Mietsektor. Der folgende Bericht analysiert detailliert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.589 Euro, was eine leichte Steigerung von etwa 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem der Preis bei rund 5.550 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg beachtliche 4,8 Prozent, was die anhaltende Attraktivität des Segments unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert nach Objekttyp und Ausstattung. Moderne Einfamilienhäuser mit energieeffizienter Bauweise erzielen Aufschläge von bis zu 15 Prozent über dem Durchschnittspreis, während sanierungsbedürftige Objekte teilweise deutlich unter dem Marktniveau gehandelt werden. Besonders gefragt sind Häuser mit einer Wohnfläche zwischen 140 und 200 Quadratmetern, die sich optimal für Familien eignen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt angespannt. Das verfügbare Angebot an Kaufhäusern ist weiterhin knapp, was hauptsächlich auf die gebremste Neubauaktivität zurückzuführen ist. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und verschärfte regulatorische Anforderungen hemmen die Entwicklung neuer Projekte erheblich. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 85 Tagen, was im Vergleich zum Vorquartal eine leichte Beschleunigung darstellt.

Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen stark, getragen von einem anhaltenden Bevölkerungszuwachs und der wirtschaftlichen Stabilität der Rhein-Main-Region. Insbesondere Familien mit mittleren bis gehobenen Einkommen suchen verstärkt nach Eigenheimen im Stadtgebiet. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent und liegt unter 0,5 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In Premium-Lagen wie dem Westend, Nordend und Sachsenhausen erreichen die Quadratmeterpreise Spitzenwerte von bis zu 7.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen sozialen Umfeld. Das Westend verzeichnet dabei die höchsten Preise, gefolgt vom Nordend mit seiner charakteristischen Gründerzeitbebauung.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln liegen die Preise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. In Stadtteilen wie Sossenheim, Zeilsheim oder Unterliederbach sind Häuser bereits ab 4.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und eine ruhigere Wohnlage, müssen aber Abstriche bei der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr hinnehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Steigerung zwischen 3 und 5 Prozent aus. Unterstützend wirken dabei der anhaltende Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte in die Finanzmetropole und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung durch verstärkte Nachverdichtung und die Erschließung neuer Baugebiete am Stadtrand eintreten. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte im Frankfurter Norden und Osten könnten ab 2027 erste spürbare Effekte auf das Angebot haben. Risiken für die Preisentwicklung bestehen hauptsächlich in einer möglichen wirtschaftlichen Abschwächung und weiteren Zinserhöhungen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro. Dies bedeutet eine marginale Anpassung gegenüber dem zweiten Quartal, in dem der Preis bei etwa 6.500 Euro lag. Die leichte Korrektur von 0,3 Prozent signalisiert eine Stabilisierung auf hohem Niveau nach der dynamischen Preisentwicklung der Vorjahre.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine nahezu stabile Entwicklung mit einer minimalen Preiskorrektur von 0,3 Prozent. Diese Seitwärtsbewegung deutet auf eine Konsolidierungsphase hin, in der sich Angebot und Nachfrage auf dem erreichten Preisniveau einpendeln. Neubauwohnungen erzielen dabei weiterhin Premiumpreise von durchschnittlich 7.200 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen je nach Zustand und Baujahr zwischen 5.500 und 6.800 Euro gehandelt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin begrenzt. Die Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent, was die anhaltende Knappheit verdeutlicht. Neubauaktivitäten sind zwar vorhanden, können aber die Nachfrage nicht vollständig bedienen. Im dritten Quartal wurden etwa 450 neue Wohneinheiten fertiggestellt, während die Nachfrage bei geschätzten 800 Einheiten lag.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen beträgt aktuell 72 Tage, was eine leichte Verlängerung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Diese Entwicklung ist hauptsächlich auf die gestiegene Preissensibilität der Käufer zurückzuführen, die angesichts der hohen Zinsen genauer prüfen und vergleichen. Die Finanzierungsbedingungen bleiben ein wichtiger Faktor für die Kaufentscheidung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen der Innenstadt, des Westends und des Nordends werden Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Luxuswohnungen in Hochhäusern mit Skyline-Blick oder in sanierten Altbauten mit historischem Charme erreichen sogar Preise jenseits der 10.000-Euro-Marke.

Das mittlere Preissegment findet sich in Stadtteilen wie Bornheim, Bockenheim oder dem Gallus, wo die Quadratmeterpreise zwischen 5.800 und 6.500 Euro liegen. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Anbindung und dem urbanen Lebensgefühl. In Randgebieten wie Sindlingen, Nieder-Eschbach oder Bergen-Enkheim sind Eigentumswohnungen bereits ab 4.800 Euro pro Quadratmeter erhältlich, wobei hier oft modernere Wohnanlagen mit guter Ausstattung zu finden sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt deuten auf eine Phase der Stabilisierung mit leichten Aufwärtstendenzen hin. Experten erwarten für die nächsten 12 Monate Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung abhängen.

Langfristig wird mit einer moderaten, aber stetigen Wertsteigerung gerechnet. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und die anhaltende Urbanisierung stützen die Nachfrage. Neue Quartiersentwicklungen wie das Europaviertel oder das geplante Innovationsquartier könnten mittelfristig für eine gewisse Angebotsausweitung sorgen, werden aber voraussichtlich im oberen Preissegment angesiedelt sein.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter monatlich, wobei die konkrete Höhe stark von Lage, Ausstattung und Zustand abhängt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine Steigerung von 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen, was die anhaltende Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum widerspiegelt.

Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung etwa 5 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, die Monatsmieten zwischen 2.200 und 3.500 Euro erzielen. Freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen werden teilweise für über 4.000 Euro monatlich vermietet.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist äußerst begrenzt. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die hohe Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern sowie von Expats internationaler Unternehmen, die temporär in Frankfurt arbeiten.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist gering, da Investoren bevorzugt auf Mehrfamilienhäuser setzen. Vereinzelt entstehen jedoch hochwertige Reihenhausanlagen zur Vermietung, die sich an zahlungskräftige Mieter richten. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt etwa vier Jahre, was für eine relative Stabilität in diesem Marktsegment spricht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den exklusiven Stadtteilen wie dem Westend, Nordend und in Teilen von Sachsenhausen werden Spitzenmieten von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter erzielt. Hier finden sich hauptsächlich historische Stadthäuser und moderne Townhouses, die höchsten Wohnansprüchen genügen. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und wohlhabenden Familien beliebt.

Am Stadtrand und in familienfreundlichen Vierteln wie Niederrad, Schwanheim oder Frankfurter Berg liegen die Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und eine ruhigere Umgebung, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht. Die Nachfrage in diesen Lagen ist stabil, wobei die Mietpreisentwicklung moderater verläuft als in den Zentrumslagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreiswachstums erwartet, allerdings mit abnehmender Dynamik. Experten prognostizieren jährliche Steigerungen zwischen 3 und 4 Prozent. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Eingriffe könnten das Wachstum zusätzlich dämpfen.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch Umwidmungen und Nachverdichtungen leicht erhöhen. Insbesondere in den Außenbezirken sind Projekte geplant, die auch Einfamilienhäuser zur Miete umfassen. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getragen vom Trend zum Home-Office und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche. Risiken bestehen hauptsächlich in einer möglichen wirtschaftlichen Abschwächung, die die Zahlungsfähigkeit der Mieter beeinträchtigen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter monatlich, wobei in attraktiven Innenstadtlagen Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 2 Prozent gestiegen, was die anhaltende Dynamik in diesem Segment unterstreicht.

Der Jahresvergleich zeigt einen Anstieg von 4 bis 6 Prozent, womit sich der Mietwohnungsmarkt als einer der dynamischsten Segmente des Frankfurter Immobilienmarktes präsentiert. Neubauwohnungen erzielen dabei die höchsten Mieten mit durchschnittlich 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen teilweise noch für 12 bis 14 Euro zu haben sind.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt extrem angespannt. Der Leerstand liegt bei unter 0,3 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen beträgt weniger als eine Woche, bei besonders attraktiven Angeboten oft nur wenige Stunden. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches, wobei auf eine inserierte Wohnung durchschnittlich 50 bis 80 Bewerbungen eingehen.

Die Neubauaktivität zeigt erste leichte Impulse, bleibt aber hinter dem Bedarf zurück. Im dritten Quartal wurden etwa 600 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei über 1.500 Einheiten liegt. Besonders gefragt sind Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen, die von Singles, Paaren und kleinen Familien nachgefragt werden. Die durchschnittliche Wohnungsgröße neu vermieteter Einheiten liegt bei 65 Quadratmetern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In der Innenstadt, im Westend und im Nordend werden Spitzenmieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders begehrt sind Wohnungen in sanierten Gründerzeitbauten oder modernen Wohntürmen mit gehobener Ausstattung. Das Bankenviertel und das Europaviertel etablieren sich zunehmend als hochpreisige Wohnlagen mit Mieten über 20 Euro pro Quadratmeter.

Im mittleren Preissegment zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter liegen Stadtteile wie Bornheim, Bockenheim, Sachsenhausen-Süd und das Ostend. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, guten Infrastruktur und der Nähe zu Universitäten und Kultureinrichtungen. Am Stadtrand, in Vierteln wie Höchst, Sossenheim oder Riedberg, liegen die Mieten häufig unter 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft modernere Wohnungen mit guter Ausstattung, müssen aber Abstriche bei der zentralen Lage machen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine anhaltende, wenn auch sich verlangsamende Mietpreissteigerung hin. Für die nächsten 12 Monate erwarten Experten Steigerungen zwischen 3 und 5 Prozent. Die Entwicklung wird maßgeblich von politischen Eingriffen wie der Mietpreisbremse und möglichen Verschärfungen des Mietrechts beeinflusst.

Langfristig wird mit einer gewissen Entspannung durch verstärkte Neubauaktivitäten gerechnet. Große Entwicklungsprojekte wie die Bebauung des ehemaligen Güterbahnhofs oder die Nachverdichtung in verschiedenen Stadtteilen könnten ab 2026/2027 spürbare Entlastung bringen. Die Nachfrage wird jedoch voraussichtlich hoch bleiben, getragen vom anhaltenden Zuzug in die Rhein-Main-Region und dem Trend zu Single-Haushalten.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser moderate Preissteigerungen verzeichnet und der Eigentumswohnungsmarkt eine Konsolidierungsphase durchläuft, bleibt der Mietmarkt sowohl für Häuser als auch für Wohnungen hochdynamisch.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente. Die Neubauaktivität kann trotz erster positiver Impulse den Bedarf nicht decken, was mittelfristig für anhaltenden Preisdruck sorgen wird. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf ein weiterhin hohes Preisniveau einstellen, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Situation und politischen Rahmenbedingungen abhängen wird.

Frankfurt bleibt als internationaler Finanzplatz und wirtschaftliches Zentrum ein attraktiver Immobilienstandort mit stabilen Wertsteigerungsperspektiven. Die Herausforderung für die kommenden Jahre wird darin bestehen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die hohe Lebensqualität in der Stadt zu erhalten.