Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich die moderate Aufwärtsbewegung bei Kauf- und Mietpreisen fort, während das Angebot in allen Segmenten knapp bleibt. Die anhaltend hohe Nachfrage, begrenzte Neubauaktivitäten und steigende Baukosten prägen das Marktgeschehen in der Mainmetropole.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro. Dies entspricht einer marginalen Veränderung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei etwa 5.600 Euro pro Quadratmeter lag. Die nahezu stabile Preisentwicklung zwischen den Quartalen zeigt eine Konsolidierung auf hohem Niveau. Im Jahresvergleich zum Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag, wird jedoch ein moderater Preisanstieg von etwa 5 Prozent deutlich.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne. Während in peripheren Lagen Häuser ab etwa 650.000 Euro erhältlich sind, liegen die Preise in begehrten Stadtteilen häufig im siebenstelligen Bereich. Die durchschnittliche Kaufsumme für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich aktuell auf rund 838.000 Euro.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment bleibt gedämpft. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern ist weiterhin begrenzt, was primär auf die zurückhaltende Neubautätigkeit und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage auf einem stabilen Niveau, wobei insbesondere Familien mit Kindern und kapitalstarke Käufer aus dem In- und Ausland den Markt prägen.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, liegen aber weiterhin auf einem moderaten Niveau von durchschnittlich drei bis vier Monaten. Die Leerstandsquote im Häusersegment ist praktisch nicht existent, da freiwerdende Objekte meist schnell wieder bezogen werden. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf kleinere Projekte in den Außenbezirken, während in zentralen Lagen kaum neue Häuser entstehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den traditionell begehrten Vierteln wie dem Westend und Nordend erzielt, wo Häuser regelmäßig Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erreichen. Auch in Sachsenhausen und dem Diplomatenviertel liegen die Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

In den Stadtrandlagen wie Bergen-Enkheim, Nieder-Eschbach oder Harheim sind Häuser zu moderateren Preisen zwischen 4.500 und 5.200 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung bei gleichzeitig ruhigerer Wohnlage und größeren Grundstücken. Die südlichen Stadtteile wie Niederrad oder Schwanheim positionieren sich im mittleren Preissegment und bieten ein ausgewogenes Verhältnis zwischen urbaner Anbindung und Wohnqualität.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung im Häusersegment. Die anhaltend hohen Baukosten, steigende Materialpreise und Fachkräftemangel im Baugewerbe werden die Neubautätigkeit weiterhin dämpfen. Gleichzeitig bleibt Frankfurt als Wirtschafts- und Finanzzentrum attraktiv für nationale und internationale Käufer.

Die Zinsentwicklung wird eine entscheidende Rolle spielen. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter steigen, könnte dies die Nachfrage leicht dämpfen. Allerdings wird erwartet, dass die grundlegende Knappheit an verfügbaren Häusern größere Preiskorrekturen verhindert. Mittelfristig wird mit einem jährlichen Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent gerechnet.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei 6.479 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 bedeutet dies eine leichte Steigerung von etwa 0,5 bis 1 Prozent, was die fortgesetzte Stabilisierung des Marktes unterstreicht. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis bei 6.496 Euro lag, zeigt sich eine nahezu stabile Entwicklung mit minimalen Schwankungen.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Baujahr. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern kostet aktuell etwa 518.000 Euro. Neubauwohnungen in gehobener Ausstattung erreichen häufig Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren bei etwa 5.000 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine hohe Dynamik bei gleichzeitig knappem Angebot. Die Nachfrage bleibt trotz der leicht gestiegenen Preise auf hohem Niveau, was insbesondere auf die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Arbeits- und Lebensmittelpunkt zurückzuführen ist. Neubauwohnungen sind weiterhin knapp und werden häufig bereits in der Planungsphase verkauft.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa zwei bis drei Monaten, wobei besonders attraktive Objekte in Top-Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die Neubauaktivität bleibt gedämpft, was hauptsächlich auf die hohen Baukosten und die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken zurückzuführen ist. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich jedoch in der Entwicklung, deren Fertigstellung für 2026 und 2027 erwartet wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in der Innenstadt und im Westend erzielt, wo Spitzenpreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Das Europaviertel hat sich als moderne Alternative etabliert und verzeichnet Preise zwischen 7.500 und 9.000 Euro pro Quadratmeter.

In den zentrumsnahen Stadtteilen wie Bornheim, Nordend und Ostend bewegen sich die Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Grünanlagen und dem urbanen Flair. Die südlichen Stadtteile wie Sachsenhausen-Süd oder Niederrad bieten Wohnungen zu moderateren Preisen zwischen 5.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. In den Außenbezirken wie Höchst, Sossenheim oder Fechenheim sind Eigentumswohnungen bereits ab 4.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt deuten auf eine fortsetzende Stabilität mit leichten Preissteigerungen hin. In den nächsten 12 bis 24 Monaten wird mit einem jährlichen Preisanstieg von 2 bis 3 Prozent gerechnet. Die Fertigstellung mehrerer großer Wohnbauprojekte könnte das Angebot temporär erhöhen, wird aber voraussichtlich von der anhaltend hohen Nachfrage absorbiert werden.

Die demografische Entwicklung mit weiterem Zuzug in die Rhein-Main-Metropole und die Attraktivität Frankfurts als internationaler Finanzplatz werden die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie verschärfte Energiestandards und Sanierungspflichten den Markt beeinflussen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf ein weiterhin kompetitives Marktumfeld einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und solide Finanzierungen entscheidend sind.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für gut ausgestattete Häuser liegen bei etwa 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 eine Steigerung von etwa 3 bis 4 Prozent zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und reflektiert die anhaltende Knappheit im Segment der Mietheuser.

Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet in Frankfurt durchschnittlich zwischen 3.000 und 3.750 Euro Kaltmiete pro Monat. Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind etwas günstiger und bewegen sich im Bereich von 2.500 bis 3.200 Euro monatlich. Die Nebenkosten schlagen zusätzlich mit durchschnittlich 2,50 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter zu Buche.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist äußerst knapp, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Besonders familiengerechte Häuser mit Garten und guter Verkehrsanbindung sind stark nachgefragt und oft innerhalb weniger Tage vergeben. Die Neubautätigkeit im Miethaussegment ist minimal, da Investoren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten konzentrieren.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit fünf bis sieben Jahren überdurchschnittlich lang, was die geringe Fluktuation und das begrenzte Angebot zusätzlich verstärkt. Leerstände sind praktisch nicht vorhanden, und Wartelisten bei Maklern und Hausverwaltungen sind keine Seltenheit. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, Expats internationaler Unternehmen und wohlhabenden Mietern, die Flexibilität dem Eigentum vorziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Premium-Lagen wie dem Westend, Nordend und in Sachsenhausen-Nord werden Spitzenmieten von 28 bis 35 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Häuser aufgerufen. Diese Stadtteile zeichnen sich durch ihre zentrale Lage, exzellente Infrastruktur und das gehobene Wohnumfeld aus.

In den Stadtrandlagen wie Oberrad, Niederursel oder Preungesheim liegen die Mieten bei 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und ruhigere Wohnlagen bei guter S-Bahn-Anbindung. Die südwestlichen Stadtteile wie Höchst oder Sindlingen positionieren sich im unteren Preissegment mit Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter, bleiben aber aufgrund der Entfernung zum Zentrum für viele Mieter weniger attraktiv.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreise für Häuser werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter moderat steigen. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent, getrieben durch die anhaltende Knappheit und die steigenden Instandhaltungskosten. Die begrenzte Neubautätigkeit wird das Angebot weiterhin verknappen.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen im Häusersegment nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte als möblierte Vermietungen oder über Ausnahmeregelungen angeboten werden. Die steigende Nachfrage durch internationale Fachkräfte und die wachsende Bedeutung Frankfurts als Brexit-Profiteur werden den Markt zusätzlich anheizen. Mieter müssen sich auf längere Suchzeiten und höhere Anforderungen bei der Bonitätsprüfung einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt sich im dritten Quartal 2025 als der dynamischste Sektor des Wohnimmobilienmarktes. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt aktuell bei etwa 30,00 Euro pro Quadratmeter, was dem Niveau des Vorquartals Q2 2025 entspricht. Die Spitzenmieten in Premium-Lagen und Neubauten erreichen 52,00 bis 54,50 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Mieten um 3 bis 5 Prozent gestiegen, was die anhaltende Aufwärtsdynamik unterstreicht.

Eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern kostet in Frankfurt etwa 1.800 Euro Kaltmiete monatlich. Für eine familiengerechte 4-Zimmer-Wohnung mit 100 Quadratmetern müssen Mieter mit etwa 3.000 Euro rechnen. Die Indexmieten und Staffelmieten werden zunehmend Standard, was die langfristige Planungssicherheit für beide Seiten erhöht, aber auch kontinuierliche Mietsteigerungen garantiert.

Marktdynamik

Die Leerstandsquote im Mietwohnungsmarkt liegt zwischen 10,6 und 11,7 Prozent, wobei ein minimaler Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal zu verzeichnen ist. Diese scheinbar hohe Quote täuscht jedoch über die tatsächliche Marktsituation hinweg, da ein Großteil des Leerstands auf Modernisierungen, Umbauten und nicht marktgängige Wohnungen zurückzuführen ist. Der verfügbare, marktaktive Leerstand liegt deutlich niedriger bei etwa 2 bis 3 Prozent.

Die Neubauaktivität bleibt gedämpft, wobei mehrere größere Quartiersentwicklungen in der Pipeline sind. Besonders in den Entwicklungsgebieten wie dem Frankfurter Bogen und dem Innovationsquartier entstehen neue Wohnquartiere, die jedoch größtenteils bereits in der Planungsphase hohe Vorvermietungsquoten aufweisen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 2 bis 3 Wochen, in begehrten Lagen oft nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Frankfurts sind erheblich und spiegeln die heterogene Struktur der Stadt wider. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt, im Westend und in der neu entwickelten Europa City erzielt, wo Neubauwohnungen regelmäßig Mieten von über 35 Euro pro Quadratmeter erreichen. Das Europaviertel hat sich als moderne Premium-Lage etabliert mit Durchschnittsmieten von 28 bis 32 Euro pro Quadratmeter.

Die beliebten Stadtteile Nordend, Bornheim und Sachsenhausen verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 25 und 28 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Grünanlagen. In den Außenbezirken wie Fechenheim, Griesheim oder Sossenheim liegen die Mieten zwischen 18 und 22 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten günstigeren Wohnraum, kämpfen aber teilweise mit höheren Leerständen und geringerer Nachfrage.

Die südlichen und westlichen Randgebiete wie Sindlingen oder Zeilsheim positionieren sich im unteren Preissegment mit Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Hier ist der Leerstand höher, und die Vermarktungszeiten sind länger, was Mietern bessere Verhandlungspositionen bietet.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiter moderat ansteigen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent, getrieben von der anhaltend hohen Nachfrage, dem knappen Angebot und den steigenden Baukosten. Die verzögerte Fertigstellung von Neubauprojekten aufgrund von Lieferengpässen und Fachkräftemangel wird das Angebot zusätzlich verknappen.

Der Zuzug internationaler Fachkräfte, insbesondere aus der Finanzbranche, wird die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen weiter antreiben. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, einschließlich der Mietpreisbremse, werden den Preisauftrieb nur bedingt dämpfen können, da Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen von den Regelungen ausgenommen sind.

Die fortschreitende Digitalisierung und der Trend zum Homeoffice könnten mittelfristig zu einer Verschiebung der Nachfrage führen, wobei größere Wohnungen in Randlagen an Attraktivität gewinnen könnten. Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs, werden die Attraktivität der Außenbezirke erhöhen und möglicherweise zu einer Angleichung der Mietpreise führen.

Fazit und Gesamtausblick

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von moderaten Preissteigerungen geprägt. Die Mainmetropole bleibt ein attraktiver Standort für Käufer und Mieter, wobei die Knappheit des Angebots in allen Segmenten die dominierende Marktcharakteristik darstellt. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen bleiben erheblich, was Chancen für verschiedene Zielgruppen und Budgets bietet.

Die kommenden Quartale werden voraussichtlich eine Fortsetzung der aktuellen Trends bringen, mit stabilen bis leicht steigenden Preisen und einer anhaltend hohen Nachfrage. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen kompetitiven Markt einstellen, während Mieter mit weiter steigenden Mieten rechnen müssen. Die Entwicklung neuer Quartiere und die Modernisierung des Bestands werden mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen, jedoch nicht ausreichend sein, um die grundlegende Angebots-Nachfrage-Diskrepanz aufzulösen.