Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der kontinuierlichen Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach der Markterholung, die bereits im zweiten Quartal 2025 deutlich sichtbar wurde, setzt sich der positive Trend fort. Die Hansestadt verzeichnet weiterhin eine robuste Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, was zu einer fortgesetzten Aufwärtsbewegung der Preise führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von etwa zwei Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis bei 5.594 Euro pro Quadratmeter lag. Die Jahresentwicklung zeigt eine noch deutlichere Aufwärtsdynamik: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.368 Euro lag, beträgt der Anstieg sechs Prozent.

Diese Preisentwicklung bestätigt den bereits im zweiten Quartal 2025 erkennbaren Aufwärtstrend, der nach dem historischen Tiefpunkt im Jahr 2023 einsetzte. Die kontinuierliche Wertsteigerung deutet auf eine nachhaltige Markterholung hin, die durch verschiedene stabilisierende Faktoren gestützt wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 weiter gefestigt. Die Anzahl der Kaufverträge hat sich auf dem Niveau des ersten Halbjahres 2025 stabilisiert und entspricht damit wieder annähernd den Werten aus dem Jahr 2022. Dies markiert eine deutliche Erholung nach dem Einbruch im Jahr 2023.

Das Angebot bleibt weiterhin begrenzt, was primär auf die restriktive Verfügbarkeit von Bauland in Hamburg zurückzuführen ist. Die Neubauaktivitäten können die bestehende Nachfrage nicht vollständig decken, was zu einer anhaltenden Verknappung auf dem Markt führt. Diese Angebots-Nachfrage-Diskrepanz wirkt sich preistreibend aus und sorgt für eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung.

Die Leerstandsquoten bei zum Verkauf stehenden Häusern bleiben auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht. Verkäufer befinden sich weiterhin in einer vorteilhaften Verhandlungsposition, wenngleich die extremen Überbietungssituationen der Vorjahre seltener geworden sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen. Im Bezirk Hamburg-Mitte liegen die Preise für Häuser bei durchschnittlich 4.155 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2025, was einen Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt, als noch 4.301 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Diese Entwicklung deutet auf eine differenzierte Lagebewertung und teilweise Nachfragerückgänge in innerstädtischen Bereichen hin.

Demgegenüber zeigen sich die begehrten Randlagen und etablierten Wohnviertel preislich stabiler mit teilweise leichten Steigerungen. Besonders gefragt sind weiterhin familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur und Grünflächenanbindung. Die klassischen Villenviertel wie Blankenese, Harvestehude und Winterhude behaupten ihre Preisniveaus auf hohem Level, während Aufwertungsgebiete wie Wilhelmsburg oder Veddel verstärktes Investoreninteresse verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei Kaufhäusern. Die stabilisierende Nachfrage wird trotz der weiterhin restriktiven Kreditzinsen durch das begrenzte Baulandangebot und die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort gestützt.

Die erwartete Entwicklung deutet auf jährliche Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich hin. Dabei wird mit einer zunehmenden Differenzierung zwischen den Lagen gerechnet: Während Premium-Standorte ihr hohes Preisniveau verteidigen oder leicht ausbauen können, dürften mittlere Lagen stabiler tendieren. Das Neubauvolumen wird voraussichtlich begrenzt bleiben, was die Angebotsknappheit mittelfristig perpetuiert.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen in Hamburg erreichen im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von etwa einem Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 und einem Anstieg von 1,6 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Preis bei 6.213 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Bezirk Hamburg-Mitte zeigt sich eine differenzierte Entwicklung mit einem aktuellen Durchschnittspreis von 7.788 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2025, was einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt, in dem noch 7.936 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Diese Entwicklung spiegelt die heterogene Nachfragesituation in verschiedenen Marktsegmenten wider.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere in den attraktiven und etablierten Stadtteilen wie Eimsbüttel und Winterhude. Die Kaufbereitschaft hat sich trotz der gestiegenen Finanzierungskosten auf einem soliden Niveau stabilisiert, wobei besonders kleinere und mittlere Wohnungsgrößen stark nachgefragt werden.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt aufgrund der Baulandknappheit weiterhin eingeschränkt. Allerdings ist eine leichte Zunahme von Projektentwicklungen zu beobachten, die jedoch die bestehende Nachfrage nicht vollständig befriedigen können. Die Fertigstellungszahlen bewegen sich weiterhin unter dem langfristigen Bedarf, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt.

Die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zu den Boomjahren normalisiert, liegt aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden nach wie vor schnell Abnehmer, während sanierungsbedürftige oder weniger attraktiv gelegene Wohnungen längere Vermarktungszeiten aufweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. Die höchsten Preise werden weiterhin in den zentralen und angesagten Vierteln wie Hamburg-Mitte, Eppendorf und den Elbvororten erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen 10.000 Euro und mehr erreichen.

Stadtrandlagen bieten demgegenüber günstigere Alternativen, verzeichnen aber ebenfalls steigende Preise aufgrund der wachsenden Nachfrage von Käufern, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden. Stadtteile wie Bergedorf, Harburg oder Rahlstedt entwickeln sich zu attraktiven Alternativen für preissensible Käufer und junge Familien.

Die Entwicklung in den einzelnen Quartieren wird zunehmend durch Faktoren wie Verkehrsanbindung, Nahversorgung und geplante Infrastrukturprojekte beeinflusst. Gebiete mit Aufwertungspotenzial oder anstehenden Großprojekten verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine weitere, jedoch moderate Preissteigerung erwartet. Trotz der leicht erhöhten Zinsen bleibt die Nachfrage robust, gestützt durch die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Arbeitsstandort.

Experten gehen von jährlichen Preissteigerungen im Bereich von zwei bis vier Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird. Das begrenzte Neubauvolumen und die restriktive Baulandpolitik werden weiterhin als preistreibende Faktoren wirken.

Mittelfristig könnte sich der Fokus verstärkt auf den Bestand und dessen energetische Sanierung verlagern, was zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser nicht explizit ausgewiesen werden, orientieren sich die Mietpreise an der allgemeinen Marktentwicklung. Basierend auf den verfügbaren Daten für hochwertige Mietobjekte, die bei durchschnittlich 13,04 Euro pro Quadratmeter liegen, kann von ähnlichen oder leicht höheren Preisen für Mietshäuser ausgegangen werden.

Die Mietpreissteigerung beträgt etwa 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 und zeigt im Jahresvergleich einen Anstieg von etwa sechs Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum in Hamburg wider.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser ist durch einen erheblichen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Die geringe Verfügbarkeit von Mietshäusern trifft auf eine stark gestiegene Nachfrage, insbesondere von Familien mit Kindern, die flexibel bleiben möchten oder sich den Erwerb von Wohneigentum nicht leisten können.

Die Leerstandsraten bei Mietshäusern bewegen sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Neubauaktivitäten im Segment der Mietshäuser sind äußerst begrenzt, da Investoren sich primär auf den Bau von Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen konzentrieren. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist überdurchschnittlich lang, was die Fluktuation und damit die Verfügbarkeit weiter reduziert. Wenn Mietshäuser auf den Markt kommen, ist die Nachfrage regelmäßig um ein Vielfaches höher als das Angebot, was zu intensivem Wettbewerb unter den Interessenten führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Verfügbarkeit von Mietshäusern konzentriert sich hauptsächlich auf die Stadtrandlagen und das Hamburger Umland. In zentralen Lagen sind Mietshäuser eine absolute Rarität und werden, wenn überhaupt verfügbar, zu Spitzenpreisen vermietet.

Beliebte Wohngebiete für Familien wie Volksdorf, Sasel oder Wellingsbüttel verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage. Die Mietpreise in diesen Gebieten liegen oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Günstigere Alternativen finden sich in den äußeren Bezirken wie Harburg oder Bergedorf, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Die Qualität der Verkehrsanbindung spielt eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung. Stadtteile mit guter S-Bahn- oder U-Bahn-Anbindung können höhere Mieten durchsetzen als vergleichbare Lagen ohne direkten Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin angespannt bleiben. Die Mietpreise werden moderat weiter steigen, wobei Experten von jährlichen Steigerungsraten zwischen drei und fünf Prozent ausgehen.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird durch verschiedene Faktoren weiter befeuert: Die gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten zwingen viele Familien, länger zur Miete zu wohnen. Gleichzeitig führt die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt dazu, dass mehr Menschen die Flexibilität eines Mietverhältnisses schätzen.

Eine Entspannung des Marktes ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots zu erwarten, was angesichts der begrenzten Baulandverfügbarkeit und der geringen Neubauaktivität in diesem Segment unwahrscheinlich erscheint. Mittelfristig könnte die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum eine gewisse Entlastung bringen, wobei dies primär den Wohnungsmarkt betreffen dürfte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet eine Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg beachtliche sechs Prozent.

Diese kontinuierliche Preissteigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und unterstreicht die anhaltende Anspannung auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt. Die Steigerungsraten liegen dabei deutlich über der allgemeinen Inflationsrate, was die reale Belastung der Mieter erhöht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt auf einem außerordentlich hohen Niveau. Besonders stark ist die Nachfrage von Seiten der Studierenden, Young Professionals und Berufstätigen, die von der wirtschaftlichen Dynamik der Hansestadt angezogen werden. Die Bevölkerungszahl Hamburgs wächst kontinuierlich, was zusätzlichen Druck auf den ohnehin angespannten Wohnungsmarkt ausübt.

Die Leerstandsquoten befinden sich auf einem historisch niedrigen Stand, was die Verhandlungsmacht der Vermieter stärkt. Neubauaktivitäten können mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt halten. Zwar wachsen die Fertigstellungszahlen langsam, doch reichen sie nicht aus, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei wenigen Tagen. Besichtigungstermine sind regelmäßig überlaufen, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen. Dies führt zu steigenden Anforderungen an die Bonität der Mietinteressenten und verschärft die Situation für einkommensschwächere Haushalte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. Die höchsten Mieten werden in den beliebten zentralen Vierteln wie Hamburg-Mitte, Eimsbüttel und Winterhude erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten oft deutlich über 15 Euro und können in Spitzenlagen 20 Euro und mehr erreichen.

Die Stadtrandbezirke und Randbereiche bieten günstigere Alternativen, verzeichnen jedoch ebenfalls steigende Nachfrage und damit einhergehende Preissteigerungen. Stadtteile wie Wilhelmsburg, Veddel oder Harburg, die lange als preisgünstige Alternativen galten, erleben eine zunehmende Gentrifizierung mit entsprechenden Mietpreissteigerungen.

Die Qualität der Wohnlage wird zunehmend durch Faktoren wie Lärmbelastung, Grünflächenanteil und soziale Infrastruktur bestimmt. Ruhige Wohnlagen mit guter Anbindung an Parks und Naherholungsgebiete können deutliche Preisaufschläge durchsetzen.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Wohnungen. Die erwarteten jährlichen Steigerungsraten liegen zwischen vier und sechs Prozent, abhängig von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen.

Der anhaltende Wohnungsmangel in Verbindung mit dem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum wird den Mietmarkt weiter unter Druck setzen. Die geplanten Neubauvorhaben werden voraussichtlich nicht ausreichen, um eine spürbare Entspannung herbeizuführen. Verschärfend wirkt sich aus, dass ein Großteil der Neubauten im höherpreisigen Segment entsteht, was die Situation für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen nicht verbessert.

Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Eine nachhaltige Entspannung des Mietwohnungsmarktes würde eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots erfordern, was angesichts der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der langen Planungs- und Bauprozesse mittelfristig unwahrscheinlich erscheint.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, während der Mietmarkt von einer strukturellen Unterversorgung geprägt ist.

Die positive wirtschaftliche Entwicklung Hamburgs, verbunden mit dem anhaltenden Bevölkerungswachstum, sorgt für eine robuste Nachfrage. Dem steht ein begrenztes Angebot gegenüber, das durch Baulandknappheit und moderate Neubauaktivitäten nicht ausreichend erweitert wird.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, während Eigentümer und Vermieter von stabilen bis steigenden Werten profitieren. Die Marktdynamik deutet darauf hin, dass sich diese Trends in den kommenden Quartalen fortsetzen werden, wobei die Intensität der Preissteigerungen von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen wird.