Executive Summary
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 bemerkenswert stabil. Nach den turbulenten Jahren der Zinserhöhungen hat sich der Markt auf einem neuen Niveau eingependelt. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen bei durchschnittlich 6.312 €/m², was einem moderaten Anstieg von 1,59% gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Bei Häusern notieren die Preise bei 5.704 €/m² mit einer Steigerung von 1,96% im Jahresvergleich. Der Mietmarkt bleibt weiterhin angespannt mit Steigerungsraten von 3,8% bei Neuvertragsmieten.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 1,96% gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Preis noch bei 5.594 €/m² lag. Die Entwicklung zeigt eine deutliche Stabilisierung des Marktes nach den volatilen Vorjahren. In absoluten Zahlen bedeutet dies, dass ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche aktuell etwa 855.600 € kostet.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine leichte Seitwärtsbewegung zu beobachten. Die Preise haben sich auf dem erreichten Niveau eingependelt, wobei die Nachfrage durch die weiterhin erhöhten Zinsen gedämpft wird. Die bereinigten Preise nach Lage und Ausstattung zeigen praktisch keine Veränderung, was auf eine ausgewogene Marktsituation hindeutet.
Marktdynamik
Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 leicht entspannt. Die Anzahl der verfügbaren Objekte ist im Vergleich zum Vorquartal um etwa 8% gestiegen, was Käufern mehr Auswahlmöglichkeiten bietet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 75 Tagen, was eine Verlängerung um 10 Tage gegenüber dem Vorquartal darstellt.
Die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern bleibt weiterhin verhalten. Die hohen Baukosten und die gestiegenen Finanzierungskosten haben zu einem Rückgang der Baugenehmigungen um 15% im Vergleich zum Vorjahr geführt. Besonders betroffen sind klassische Einfamilienhäuser, während Doppel- und Reihenhäuser aufgrund der effizienteren Flächennutzung noch relativ stabil nachgefragt werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Bezirken. In den Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude und Winterhude liegen die Quadratmeterpreise weiterhin bei über 8.000 €/m², teilweise werden in Toplage sogar über 10.000 €/m² aufgerufen. Diese Lagen zeigen sich weitgehend krisenresistent mit stabilen bis leicht steigenden Preisen.
Im Bezirk Hamburg-Mitte liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 4.155 €/m², was einen Rückgang von 3,39% gegenüber dem Vorjahr darstellt. Die östlichen Stadtteile wie Bergedorf und die südlichen Bereiche Harburgs bieten mit Preisen zwischen 3.500 und 4.500 €/m² noch vergleichsweise erschwingliche Optionen. Die Randlagen profitieren zunehmend von der verbesserten Infrastruktur und der fortschreitenden Digitalisierung, die Homeoffice-Möglichkeiten erweitert.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung der Hauspreise in Hamburg. Die Prognosen gehen von einem moderaten Wachstum von 1-3% pro Jahr aus, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der EZB abhängen wird. Sollten die Zinsen im Laufe des Jahres 2026 wieder leicht sinken, könnte dies zu einer Belebung der Nachfrage führen.
Langfristig wird der Markt für Häuser in Hamburg durch die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die anhaltende Zuwanderung gestützt. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien mit guter Energiebilanz, da die steigenden Energiekosten die Kaufentscheidungen zunehmend beeinflussen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 € robust. Dies bedeutet einen Anstieg von 1,59% gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Preis bei 6.213 €/m² lag. Für eine typische 75 m² große Wohnung entspricht dies einem Kaufpreis von etwa 473.400 €. Neubauwohnungen in mittlerer Lage erzielen mit durchschnittlich 8.200 €/m² deutlich höhere Preise, was die anhaltende Nachfrage nach modernem Wohnraum unterstreicht.
Die Preisentwicklung zeigt eine bemerkenswerte Stabilität. Nach Bereinigung um Lage- und Ausstattungsmerkmale liegt die tatsächliche Preisentwicklung bei etwa ±0%, was darauf hindeutet, dass der Markt ein Gleichgewicht gefunden hat. Die nominalen Preissteigerungen resultieren hauptsächlich aus einem höheren Anteil hochwertiger Objekte im Angebot.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz des erhöhten Zinsniveaus stabil. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 m² Wohnfläche, die sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger interessant sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 60 Tage eingependelt, was im Vergleich zu den Boomjahren eine deutliche Verlängerung darstellt, aber einen gesunden Markt widerspiegelt.
Die Neubauaktivität bei Wohnungen zeigt sich differenziert. Während Großprojekte mit mehr als 50 Einheiten weiterhin realisiert werden, ist bei kleineren Projekten ein Rückgang zu verzeichnen. Die Fertigstellungszahlen für 2025 werden voraussichtlich bei etwa 8.500 Einheiten liegen, was unter dem langfristigen Bedarf von geschätzten 10.000 Einheiten pro Jahr liegt. Dies trägt zur Verknappung des Angebots und zur Preisstabilität bei.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In Hamburg-Mitte liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 7.788 €/m², was einen leichten Rückgang von 1,86% gegenüber dem Vorjahr darstellt. Die Toplage HafenCity verzeichnet weiterhin Spitzenpreise von über 12.000 €/m² für Neubauprojekte mit Elbblick.
Die Szenestadtteile wie Ottensen, Sternschanze und St. Pauli zeigen sich preislich stabil bei 7.000 bis 8.500 €/m². Eine interessante Entwicklung zeigt sich in den aufstrebenden Quartieren wie Wilhelmsburg und Veddel, wo die Preise zwar noch bei 4.500 bis 5.500 €/m² liegen, aber überdurchschnittliche Wachstumsraten aufweisen. Die klassischen Familienstadtteile wie Volksdorf, Sasel und Wellingsbüttel bieten mit 5.500 bis 7.000 €/m² ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 2-4%, getragen von der anhaltenden Urbanisierung und dem strukturellen Wohnungsmangel. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten stützt die Nachfrage nach mittelgroßen Wohnungen.
Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Energieeffizienzstandards sein. Mit den verschärften EU-Vorgaben zur Gebäudesanierung könnten unsanierte Bestandswohnungen unter Preisdruck geraten, während energieeffiziente Objekte Aufschläge erzielen. Investoren sollten bei Kaufentscheidungen die zukünftigen Sanierungskosten einkalkulieren.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 2.800 € pro Monat, was einer Steigerung von etwa 4,5% gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Pro Quadratmeter werden durchschnittlich 16,50 € Kaltmiete verlangt, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung zwischen 12 € und 25 €/m² liegt.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein Anstieg von etwa 1,2% zu verzeichnen, was die anhaltende Verknappung im Segment der Mietshäuser unterstreicht. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, die für Familien mit Kindern attraktiv sind. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen durchschnittlich bei 3.400 € monatlich, wobei die gestiegenen Energiekosten einen erheblichen Anteil ausmachen.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietshäusern in Hamburg ist extrem begrenzt. Die Anzahl der verfügbaren Objekte liegt etwa 30% unter dem Niveau des Vorjahres. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt nur 12 Tage, bei attraktiven Objekten in guten Lagen oft nur wenige Stunden. Auf jedes inserierte Mietshaus kommen durchschnittlich 45 Interessenten, was den enormen Nachfrageüberhang verdeutlicht.
Die geringe Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser verschärft die Situation zusätzlich. Institutionelle Investoren konzentrieren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser, während der klassische Einfamilienhaus-Mietmarkt fast ausschließlich von privaten Vermietern bedient wird. Die strengen Mieterschutzbestimmungen und die Mietpreisbremse führen dazu, dass viele Eigentümer den Verkauf einer Vermietung vorziehen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreise für Häuser variieren stark zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen. In den Toplagen wie Blankenese, Othmarschen und Harvestehude werden Mieten von 4.000 bis 6.000 € monatlich für hochwertige Objekte aufgerufen. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und Expatriates gefragt.
In den Familienstadtteilen der äußeren Bezirke wie Rahlstedt, Farmsen oder Neugraben liegen die Mieten zwischen 2.000 und 2.800 € monatlich. Diese Gebiete profitieren von der guten Infrastruktur mit Schulen und Kindergärten sowie der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die südlichen Stadtteile in Harburg bieten mit Mieten zwischen 1.800 und 2.400 € noch die günstigsten Optionen, wobei auch hier die Preise stetig steigen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verschärfung der Situation am Mietshausmarkt erwartet. Die Prognosen gehen von jährlichen Mietsteigerungen von 4-6% aus, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug von Familien aus anderen Bundesländern und dem Ausland weiter befeuert.
Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Homeoffice-Regelungen sein. Die dauerhafte Etablierung flexibler Arbeitsmodelle erhöht den Bedarf an größeren Wohnflächen mit separaten Arbeitszimmern, was die Nachfrage nach Mietshäusern zusätzlich antreibt. Gleichzeitig könnten verschärfte Energieeffizienzanforderungen dazu führen, dass unsanierte Objekte vom Markt verschwinden, was das Angebot weiter verknappt.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend angespannte Situation. Die durchschnittliche Kaltmiete für Neuverträge liegt bei 14,80 €/m², was einer Steigerung von 3,8% gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Für eine typische 70 m² große Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 1.036 €. Die Warmmieten inklusive aller Nebenkosten liegen durchschnittlich bei 17,50 €/m², was die hohe Belastung durch Energie- und Betriebskosten widerspiegelt.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein Anstieg von etwa 1,1% zu verzeichnen. Die Entwicklung zeigt, dass trotz Mietpreisbremse und anderen regulatorischen Maßnahmen der Aufwärtsdruck auf die Mieten ungebrochen ist. Besonders deutlich zeigen sich die Steigerungen bei möblierten Wohnungen und Mikro-Apartments, die von den Regulierungen teilweise ausgenommen sind und Steigerungsraten von über 6% aufweisen.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg übersteigt das Angebot weiterhin deutlich. Die Leerstandsquote liegt bei historisch niedrigen 0,4%, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Auf eine inserierte Wohnung kommen durchschnittlich 65 Bewerber, bei preisgünstigen Objekten in guter Lage können es über 150 sein. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt nur 8 Tage.
Die Neubauaktivität kann den Bedarf nicht decken. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 2.100 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei mindestens 3.000 Einheiten pro Quartal liegt. Die Bautätigkeit wird durch hohe Grundstückspreise, gestiegene Baukosten und langwierige Genehmigungsverfahren gebremst. Etwa 60% der Neubauten entstehen im geförderten Segment mit Mietpreisbindung, was das frei finanzierte Angebot zusätzlich verknappt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In der HafenCity und den Toplagen wie Rotherbaum und Harvestehude liegen die Mieten bei 18 bis 22 €/m². Die beliebten Szenestadtteile Ottensen, Eimsbüttel und Winterhude bewegen sich zwischen 15 und 18 €/m². Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur mit vielfältigen Einkaufs-, Gastronomie- und Kulturangeboten.
In den Stadtteilen der äußeren Bezirke wie Billstedt, Jenfeld oder Osdorf liegen die Mieten zwischen 10 und 12 €/m², was sie für einkommensschwächere Haushalte noch bezahlbar macht. Allerdings steigen auch hier die Preise überdurchschnittlich, da viele Mieter aus den teuren Innenstadtlagen in diese Gebiete ausweichen. Die geplanten Quartiersaufwertungen und Infrastrukturverbesserungen lassen weitere Preissteigerungen erwarten.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen von 3-5% jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen abhängen wird. Die Diskussion um eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder sogar einen Mietenstopp könnte die Dynamik beeinflussen.
Langfristig wird der Markt durch mehrere Faktoren bestimmt: Die anhaltende Zuwanderung, die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten und die Verknappung von Bauland werden den Nachfragedruck aufrechterhalten. Gleichzeitig könnten neue Mobilitätskonzepte und die Entwicklung des Umlandes zu einer gewissen Entlastung führen. Die Digitalisierung und der Ausbau des Homeoffice könnten dazu führen, dass mehr Menschen bereit sind, in günstigere Randlagen zu ziehen, wenn die digitale Infrastruktur stimmt.
Fazit
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt. Während sich die Kaufpreise nach den turbulenten Vorjahren auf einem hohen Niveau stabilisiert haben, zeigt der Mietmarkt weiterhin deutliche Steigerungstendenzen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, kombiniert mit anhaltender Zuwanderung und begrenzten Flächenreserven, wird den Markt auch in den kommenden Jahren prägen.
Für Investoren bietet der Markt trotz hoher Einstiegspreise weiterhin Chancen, insbesondere in aufstrebenden Quartieren und bei energieeffizienten Objekten. Selbstnutzer müssen sich auf anhaltend hohe Preise einstellen, profitieren aber von der Wertstabilität ihrer Investition. Mieter sehen sich mit einem extrem kompetitiven Markt konfrontiert, der wenig Entspannung verspricht.
Die Politik steht vor der Herausforderung, einerseits bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und andererseits die notwendigen Investitionen in Neubau und Sanierung nicht zu gefährden. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die eingeleiteten Maßnahmen zur Wohnraumförderung greifen und ob es gelingt, das Angebot deutlich auszuweiten.
.svg){kind=logo}
