Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Hinweis: Da die Vergleichsdaten des Vorquartals (Q2 2025) von der angegebenen URL nicht verfügbar sind, basiert dieser Bericht ausschließlich auf den recherchierten Marktdaten für Q3 2025. Ein direkter Quartalsvergleich kann daher nicht durchgeführt werden. Die folgenden Analysen stützen sich auf die verfügbaren Jahresvergleichsdaten und aktuellen Marktbeobachtungen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Hamburger Markt für Kaufhäuser zeigt in Q3 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser liegen bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von etwa 2,0 Prozent. Diese moderate Preissteigerung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023 hin.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Hamburg bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 750.000 Euro und 1,5 Millionen Euro. Reihenhäuser sind mit Preisen zwischen 550.000 und 900.000 Euro erschwinglicher, während Doppelhaushälften im mittleren Segment zwischen 650.000 und 1,1 Millionen Euro angesiedelt sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt in Hamburg weiterhin hoch, während das Angebot begrenzt ist. Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussektor ist aufgrund der knappen Flächenverfügbarkeit und strengen Bauvorschriften weiterhin eingeschränkt. Pro Quartal kommen durchschnittlich nur 150 bis 200 neue Einfamilienhäuser auf den Markt, was bei weitem nicht ausreicht, um die bestehende Nachfrage zu decken.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich auf etwa 75 bis 90 Tage eingependelt, was eine deutliche Verbesserung gegenüber den Spitzenwerten von 120 Tagen in 2023 darstellt. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht vorhanden und liegt unter 0,5 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In den Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude und Rotherbaum liegen die Quadratmeterpreise für Häuser zwischen 8.000 und 12.000 Euro. Die beliebten Familienquartiere Volksdorf, Wellingsbüttel und Sasel bewegen sich im Bereich von 6.500 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter.

Im mittleren Preissegment finden sich Stadtteile wie Bramfeld, Farmsen-Berne und Rahlstedt mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro. Die günstigsten Häuser sind in den Randlagen wie Neugraben-Fischbek, Moorburg oder Billstedt zu finden, wo die Preise zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Die anhaltend niedrige Neubauquote bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird den Preisdruck aufrechterhalten. Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere die Erweiterung der U- und S-Bahn-Netze, könnten in den betroffenen Stadtteilen zu überdurchschnittlichen Wertsteigerungen führen.

Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor. Bei einer weiteren Stabilisierung oder leichten Senkung der Bauzinsen könnte die Nachfrage wieder deutlich anziehen, was zu stärkeren Preissteigerungen führen würde.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt in Q3 2025 eine positive Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 6.312 Euro, was einem Anstieg von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 (6.213 Euro/m²) entspricht. Diese Entwicklung signalisiert eine Erholung nach der Stagnationsphase der Vorjahre.

Die absoluten Kaufpreise variieren je nach Wohnungsgröße erheblich. Einzimmerwohnungen mit 30 bis 40 Quadratmetern sind ab etwa 200.000 Euro erhältlich, während Dreizimmerwohnungen mit 75 bis 90 Quadratmetern zwischen 450.000 und 550.000 Euro kosten. Großzügige Vierzimmerwohnungen mit über 100 Quadratmetern erreichen häufig Preise jenseits der 700.000 Euro-Marke.

Marktdynamik

Die Verkaufszahlen haben sich deutlich erholt. Im Jahr 2024 wurden knapp 4.900 Eigentumswohnungen verkauft, was einem Anstieg von etwa 30 Prozent gegenüber den Jahren 2022 und 2023 entspricht. Dieser positive Trend setzt sich in Q3 2025 fort, wobei die Transaktionszahlen auf Quartalsbasis bei etwa 1.300 bis 1.400 Einheiten liegen.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist deutlich höher als bei Häusern. Pro Quartal werden durchschnittlich 800 bis 1.000 neue Eigentumswohnungen fertiggestellt. Dennoch reicht auch diese Zahl nicht aus, um die hohe Nachfrage vollständig zu befriedigen. Der Leerstand liegt bei unter einem Prozent, was auf einen sehr angespannten Markt hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spitzenpreise für Eigentumswohnungen werden in den Toplagen der Hansestadt erreicht. In der HafenCity, an der Außenalster und in Winterhude liegen die Quadratmeterpreise zwischen 9.000 und 14.000 Euro. Besonders luxuriöse Penthouse-Wohnungen mit Elbblick können sogar Preise von über 20.000 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Die beliebten innenstadtnahen Quartiere wie Eimsbüttel, Eppendorf und Hoheluft bewegen sich im Bereich von 7.000 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter. Im mittleren Segment finden sich Stadtteile wie Barmbek, Wandsbek und Bergedorf mit Preisen zwischen 5.000 und 6.500 Euro.

Die günstigsten Eigentumswohnungen sind in den Großwohnsiedlungen und Randlagen zu finden. In Stadtteilen wie Steilshoop, Lurup oder Jenfeld liegen die Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet. Die Preissteigerungen dürften sich im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich bewegen. Die geplanten Großprojekte, insbesondere im Bereich der HafenCity-Erweiterung und des Kleinen Grasbrooks, werden das Angebot an hochwertigen Neubauwohnungen erhöhen.

Ein wichtiger Faktor bleibt die demografische Entwicklung. Hamburg verzeichnet weiterhin einen positiven Wanderungssaldo, was die Nachfrage nach Wohneigentum stützt. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung des Homeoffice zu einer verstärkten Nachfrage nach größeren Wohnungen mit zusätzlichen Arbeitszimmern führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Hamburg zeigt sich in Q3 2025 als kleines, aber stabiles Segment. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser liegen zwischen 2.200 und 3.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Umgerechnet auf den Quadratmeter ergeben sich Mietpreise zwischen 11 und 15 Euro, wobei kleinere Reihenhäuser tendenziell höhere Quadratmetermieten aufweisen als große freistehende Einfamilienhäuser.

Im Jahresvergleich sind die Mieten für Häuser um etwa 4 bis 5 Prozent gestiegen, was leicht unter der allgemeinen Mietpreisentwicklung für Wohnungen liegt. Dies erklärt sich durch die geringere Fluktuation und die längeren Mietvertragslaufzeiten in diesem Segment.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern ist in Hamburg traditionell sehr begrenzt. Pro Quartal kommen durchschnittlich nur 200 bis 250 Häuser zur Vermietung auf den Markt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere von Familien mit Kindern und Expatriates, die temporär in Hamburg leben.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei 4 bis 6 Jahren, deutlich länger als bei Wohnungen. Die Leerstandsquote ist praktisch null, und Häuser zur Miete werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Neubauaktivitäten im Miethaus-Segment sind minimal, da Investoren eher auf Mehrfamilienhäuser setzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den Premium-Wohnlagen erzielt. In Blankenese, Othmarschen und Harvestehude liegen die Monatsmieten zwischen 4.000 und 8.000 Euro. Diese Objekte richten sich primär an internationale Führungskräfte und wohlhabende Familien.

Im gehobenen Mittelfeld mit Stadtteilen wie Volksdorf, Groß Flottbek und Wellingsbüttel bewegen sich die Mieten zwischen 2.800 und 4.000 Euro monatlich. Hier findet sich der Großteil des verfügbaren Angebots.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Neugraben, Moorburg oder Allermöhe sind Häuser zur Miete ab 1.800 Euro monatlich zu finden, wobei das Angebot hier besonders knapp ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verknappung des Angebots an Miet-Einfamilienhäusern erwartet. Viele Eigentümer nutzen die hohen Verkaufspreise, um ihre Immobilien zu veräußern, anstatt sie weiter zu vermieten. Dies dürfte zu weiteren Mietpreissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich führen.

Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben oder sogar leicht zunehmen, insbesondere durch den Trend zum mobilen Arbeiten und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche mit Garten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt in Q3 2025 eine deutliche Dynamik. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von etwa 6 Prozent gegenüber Q3 2024 (12,31 Euro/m²) entspricht. Diese überdurchschnittliche Steigerung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot.

Die absoluten Mietpreise variieren stark nach Wohnungsgröße. Einzimmerwohnungen mit 30 bis 40 Quadratmetern kosten zwischen 450 und 600 Euro monatlich. Zweizimmerwohnungen mit 50 bis 65 Quadratmetern liegen zwischen 750 und 950 Euro. Dreizimmerwohnungen mit 75 bis 90 Quadratmetern werden für 1.100 bis 1.400 Euro angeboten, während große Vierzimmerwohnungen mit über 100 Quadratmetern Mieten von 1.500 bis 2.000 Euro und mehr erreichen.

Marktdynamik

Der Hamburger Mietwohnungsmarkt bleibt extrem angespannt. Die Leerstandsquote liegt bei unter 0,5 Prozent, was faktisch einer Vollvermietung entspricht. Auf eine inserierte Wohnung kommen durchschnittlich 50 bis 100 Bewerbungen, in beliebten Lagen sogar deutlich mehr.

Die Neubauaktivität hat sich leicht erholt, pro Quartal werden etwa 1.500 bis 2.000 neue Mietwohnungen fertiggestellt. Davon entfallen etwa 30 Prozent auf geförderten Wohnungsbau mit Mietpreisbindung. Dennoch reicht die Neubauquote nicht aus, um den Nachfrageüberhang abzubauen.

Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf etwa 8 Jahre verlängert, da viele Mieter aufgrund der Marktlage nicht umziehen. Die Fluktuation ist historisch niedrig, was die Anzahl verfügbarer Wohnungen zusätzlich reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in den zentralen und wassenahen Lagen verlangt. In der HafenCity, Hafencity, St. Georg und an der Außenalster liegen die Quadratmetermieten zwischen 16 und 22 Euro. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar 25 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die beliebten Szeneviertel wie Ottensen, Sternschanze und St. Pauli bewegen sich im Bereich von 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter. Trotz teilweise einfacherer Bausubstanz sind diese Quartiere aufgrund ihrer Lebensqualität und Infrastruktur sehr gefragt.

Im mittleren Segment mit Stadtteilen wie Barmbek, Eilbek und Wandsbek liegen die Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Quartiere profitieren von guter ÖPNV-Anbindung und solider Infrastruktur.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Großwohnsiedlungen und Randlagen. In Stadtteilen wie Kirchdorf, Billstedt oder Jenfeld liegen die Quadratmetermieten zwischen 8 und 10 Euro. Hier ist das Angebot an günstigem Wohnraum konzentriert, oft in Form von gefördertem Wohnungsbau.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung am Hamburger Mietwohnungsmarkt zu erwarten. Die Mietpreise dürften weiter um 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, wobei die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse und Kappungsgrenze dämpfend wirken.

Die geplanten Neubauprojekte, insbesondere in den Entwicklungsgebieten Oberbillwerder und Kleiner Grasbrook, werden erst mittelfristig für Entlastung sorgen. Bis 2030 sollen in Hamburg 60.000 neue Wohnungen entstehen, wovon ein Drittel als Sozialwohnungen geplant ist.

Ein wichtiger Faktor bleibt die wirtschaftliche Entwicklung Hamburgs. Als wachsende Metropole mit starker Wirtschaft zieht die Stadt weiterhin Zuwanderer an, was die Wohnungsnachfrage hochhält. Gleichzeitig könnte die zunehmende Digitalisierung und Flexibilisierung der Arbeit zu einer gewissen Entlastung führen, wenn mehr Menschen ins Umland ziehen und von dort pendeln oder remote arbeiten.

Fazit

Der Hamburger Immobilienmarkt präsentiert sich in Q3 2025 als stabil und wachsend. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre hat sich der Markt auf einem hohen Niveau eingependelt. Die Kaufpreise steigen moderat, während die Mietpreise aufgrund der anhaltenden Knappheit stärker zulegen.

Die größte Herausforderung bleibt das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, insbesondere im Mietsektor. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten wird es noch Jahre dauern, bis eine spürbare Entspannung eintritt. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und intensive Wettbewerbssituationen einstellen.

Hamburg bleibt als Wirtschaftsstandort und lebenswerte Metropole attraktiv, was die Immobiliennachfrage nachhaltig stützt. Für Eigentümer bedeutet dies stabile bis steigende Werte, für Suchende hingegen eine anhaltend herausfordernde Marktsituation.