Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im dritten Quartal 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung mit moderaten Preisanstiegen. Nach den turbulenten Jahren 2023 und 2024, die von Zinserhöhungen und wirtschaftlichen Unsicherheiten geprägt waren, kehrt wieder mehr Zuversicht in den Markt zurück. Die Hansestadt verzeichnet sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment eine anhaltend hohe Nachfrage, die auf ein weiterhin knappes Angebot trifft. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich in allen Segmenten leichte bis moderate Preissteigerungen, wobei die strukturellen Herausforderungen des Hamburger Wohnungsmarktes – insbesondere der Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die begrenzte Neubautätigkeit – weiterhin bestimmend bleiben.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro. Dies stellt eine moderate Steigerung von etwa 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem laut den Daten der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 5.594 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg von rund 2 Prozent, was die wiederkehrende Stabilität des Marktes unterstreicht.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Hamburger Immobilienmarktes wider, wobei die Preise nach der Konsolidierungsphase des Vorjahres wieder eine leichte Aufwärtsdynamik aufweisen. Besonders bemerkenswert ist, dass sich die Kaufpreise trotz der weiterhin erhöhten Zinsniveaus auf diesem hohen Niveau halten können, was für die grundsätzliche Stärke des Hamburger Immobilienmarktes spricht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, wobei die Anzahl der Kaufverträge sich nach dem Tiefpunkt 2023 wieder auf dem Niveau von 2022 stabilisiert hat. Das Angebot bleibt hingegen weiterhin begrenzt, was hauptsächlich auf die eingeschränkte Neubauaktivität zurückzuführen ist. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage stützt das Preisniveau nachhaltig und verhindert größere Preiskorrekturen.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser und Doppelhäuser zeigt sich weiterhin verhalten. Bauträger konzentrieren sich vorwiegend auf Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wodurch das Angebot an neuen Häusern zum Kauf limitiert bleibt. Der Bestand an verfügbaren Objekten wird hauptsächlich durch Bestandsimmobilien geprägt, die aufgrund von Umzügen, Erbschaften oder veränderten Lebensumständen auf den Markt kommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 signifikant. Zentrale und besonders beliebte Lagen wie Eppendorf, Blankenese, Harvestehude und Winterhude verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen Premium-Lagen können die Preise für Häuser zum Kauf bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter und darüber hinaus erreichen.

Am Stadtrand und in den peripheren Bezirken wie Bergedorf, Harburg oder den nördlichen Walddörfern sind die Preise merklich günstiger, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Diese Lagen profitieren zunehmend von Käufern, die aus den hochpreisigen zentralen Bereichen verdrängt werden und bezahlbare Alternativen mit guter Verkehrsanbindung suchen. Die Lage bleibt weiterhin der entscheidende Faktor für die Preisbildung, wobei Faktoren wie Verkehrsanbindung, Infrastruktur und soziales Umfeld eine wichtige Rolle spielen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Preisentwicklung mit leichter Aufwärtsdynamik im Segment der Kaufhäuser. Der anhaltende Wohnraummangel in Hamburg, kombiniert mit der moderaten Neubautätigkeit, wird voraussichtlich weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen. Die Finanzierungskonditionen, die sich im Laufe des Jahres 2025 leicht verbessert haben, könnten zusätzliche Käufergruppen mobilisieren.

Allerdings bleiben globale wirtschaftliche Unsicherheiten und mögliche weitere Zinsanpassungen Risikofaktoren, die die Kaufbereitschaft beeinflussen könnten. Experten rechnen mit einem jährlichen Preisanstieg zwischen 2 und 4 Prozent, sofern keine größeren makroökonomischen Verwerfungen eintreten. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Hamburg wird voraussichtlich auch mittelfristig bestehen bleiben und damit das Preisniveau stützen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das aktuelle Preisniveau etwa 1 bis 2 Prozent über dem Vorquartal. Im Vergleich zum Vorjahr ist ein signifikanter Anstieg von 6 bis 7 Prozent zu verzeichnen, was die starke Erholung dieses Marktsegments unterstreicht. Besonders beachtlich ist die Entwicklung im Vergleich zu Ende 2024, als der Angebotspreis laut Gutachterausschuss noch bei etwa 5.226 Euro pro Quadratmeter lag.

Diese deutliche Preissteigerung reflektiert die wiederkehrende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen im Jahr 2025 haben zu einer spürbaren Belebung der Nachfrage geführt, was sich direkt in den Preisen niederschlägt. Der Markt hat sich von der Zurückhaltung der Jahre 2023 und 2024 erholt und zeigt wieder eine positive Grundtendenz.

Marktdynamik

Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen steigt nach dem anfänglichen Rückgang in den Jahren 2022 und 2023 wieder kontinuierlich an. Die Nachfrage belebt sich merklich durch die verbesserten Finanzierungsbedingungen und die zunehmende Akzeptanz der neuen Zinsniveaus durch die Käufer. Das Angebot bleibt jedoch weiterhin limitiert, da die Neubautätigkeit nur langsam anzieht und nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt halten kann.

Der hohe Wettbewerbsdruck unter potenziellen Käufern führt dazu, dass attraktive Objekte oft innerhalb kurzer Zeit verkauft werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Besonders in beliebten Lagen ist häufig mit Bietergefechten zu rechnen, die die Preise zusätzlich nach oben treiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind im Segment der Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in den zentralen Lagen und beliebten Vierteln wie Winterhude, der HafenCity, Eppendorf und entlang der Alster erzielt. In diesen Premium-Lagen können die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen 10.000 Euro und mehr erreichen, während sanierte Altbauwohnungen in gefragten Lagen bei 7.000 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter liegen.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Bezirken sind die Preise deutlich moderater, bieten aber immer weniger Einstiegsmöglichkeiten für Erstkaäufer. Stadtteile wie Wilhelmsburg, Veddel oder Teile von Harburg bieten noch relative Preisvorteile, profitieren aber zunehmend von Gentrifizierungsprozessen und infrastrukturellen Verbesserungen, was auch hier zu steigenden Preisen führt. Die Schere zwischen teuren und günstigeren Lagen öffnet sich weiter, wobei selbst in peripheren Lagen die 4.000-Euro-Marke pro Quadratmeter häufig überschritten wird.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten, aber nachhaltigen Preissteigerungen im Segment der Eigentumswohnungen. Die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum in Hamburg, getrieben durch Zuzug und demografische Entwicklungen, wird voraussichtlich hoch bleiben. Gleichzeitig wird erwartet, dass sich die Neubautätigkeit nur langsam erholt, was das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage perpetuiert.

Die weitere Entwicklung der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank wird einen entscheidenden Einfluss auf die Marktdynamik haben. Sollten die Zinsen stabil bleiben oder sogar leicht sinken, könnte dies zu einer weiteren Belebung der Nachfrage führen. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei Premium-Lagen möglicherweise noch stärkere Zuwächse verzeichnen könnten. Risikofaktoren bleiben geopolitische Unsicherheiten und mögliche konjunkturelle Eintrübungen, die die Kaufkraft und Investitionsbereitschaft beeinträchtigen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Preissteigerung. Während konkrete Mietpreise für Häuser nur fragmentarisch verfügbar sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung und vergleichbaren Segmenten auf eine robuste Preisdynamik schließen. Die Mietpreise für Häuser liegen tendenziell über dem allgemeinen Mietspiegelwert von 13,04 Euro pro Quadratmeter, der primär für Wohnungen gilt. Für Häuser zur Miete können je nach Lage und Ausstattung Mietpreise zwischen 14 und 20 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.

Im Vergleich zum Vorquartal ist von einer Steigerung von etwa 1,3 Prozent auszugehen, während im Jahresvergleich eine Erhöhung von circa 6 Prozent zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung spiegelt die allgemeine Knappheit an Mietshäusern wider, die in Hamburg traditionell ein sehr kleines Marktsegment darstellen. Die Nachfrage nach Häusern zur Miete stammt hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bei Häusern zur Miete ist im dritten Quartal 2025 besonders ausgeprägt. Der Mangel an Neubau in diesem Segment ist eklatant, da Investoren und Bauträger sich vorwiegend auf Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen konzentrieren. Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht existent, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet.

Die hohe Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: Einerseits suchen Familien nach mehr Wohnraum und privaten Außenflächen, andererseits gibt es eine wachsende Gruppe von Haushalten mit hohem Einkommen, die die Flexibilität der Miete gegenüber dem Eigentum bevorzugen. Auch internationale Fach- und Führungskräfte, die temporär in Hamburg arbeiten, tragen zur stabilen Nachfrage bei. Das limitierte Angebot führt dazu, dass Vermieter in der Regel aus mehreren qualifizierten Interessenten auswählen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In den beliebten und zentralen Stadtteilen wie Harvestehude, Rotherbaum, Eppendorf und entlang der Alster werden Spitzenmieten erzielt, die teilweise 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen können. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Mietern und Führungskräften beliebt, die Wert auf repräsentatives Wohnen in erstklassiger Lage legen.

Am Stadtrand und in den peripheren Bezirken sind die Mieten deutlich moderater, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. In Stadtteilen wie Volksdorf, Wellingsbüttel oder Teilen von Bergedorf liegen die Mieten für Häuser typischerweise zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Das Angebotsvolumen ist jedoch auch in diesen Lagen sehr begrenzt, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern erwartet. Die strukturellen Faktoren – geringe Verfügbarkeit, hohe Nachfrage und minimale Neubautätigkeit – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen zwischen 4 und 6 Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen noch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Unsicherheitsfaktoren bleiben mögliche politische Interventionen wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Regulierungen im Mietrecht. Auch makroökonomische Entwicklungen und Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt könnten die Nachfrage beeinflussen. Die grundsätzliche Knappheit an Mietshäusern wird jedoch voraussichtlich bestehen bleiben und den Markt weiterhin prägen. Investoren zeigen zunehmendes Interesse an diesem Segment, was mittelfristig zu einem leicht erhöhten Angebot führen könnte, kurzfristig ist jedoch keine signifikante Entlastung zu erwarten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von etwa 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Dynamik mit einem Preisanstieg von circa 6 Prozent. Diese Entwicklung setzt den Trend der kontinuierlichen Mietpreissteigerungen der vergangenen Jahre fort und reflektiert die anhaltend angespannte Situation auf dem Hamburger Wohnungsmarkt.

Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum getrieben. Trotz politischer Bemühungen und verschiedener Regulierungsmaßnahmen wie der Mietpreisbremse steigen die Mieten weiter an. Besonders bei Neuvermietungen werden häufig die oberen Grenzen des rechtlich Zulässigen ausgeschöpft, was die Durchschnittsmieten kontinuierlich nach oben treibt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt im dritten Quartal 2025 auf außerordentlich hohem Niveau. Das Neubauvolumen kann trotz verschiedener Förderprogramme und politischer Initiativen nicht ausreichend Entlastung schaffen. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht vorhanden, was auf eine extreme Anspannung des Marktes hindeutet. In zentralen Lagen herrscht de facto Vollvermietung.

Die Nachfragestruktur hat sich in den letzten Jahren diversifiziert. Neben der traditionellen Nachfrage durch Haushalte, die sich Wohneigentum nicht leisten können oder wollen, wächst das Segment des studentischen und urbanen Wohnens kontinuierlich. Auch die internationale Nachfrage, getrieben durch den starken Arbeitsmarkt und die Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort, trägt zur hohen Nachfrage bei. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt bei attraktiven Objekten häufig im dreistelligen Bereich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind im dritten Quartal 2025 weiterhin erheblich. Spitzenmieten werden in der Innenstadt und beliebten Szenevierteln wie St. Pauli, Sternschanze, Ottensen und dem Karolinenviertel erzielt. In diesen Lagen liegen die Mieten häufig zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter, bei besonders hochwertigen oder neu errichteten Objekten auch darüber. Die HafenCity als relativ neues Wohnquartier positioniert sich ebenfalls im oberen Preissegment mit Mieten zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter.

In Stadtrandlagen wie Billstedt, Jenfeld oder Teilen von Wilhelmsburg sind die Mieten mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Diese Stadtteile profitieren von verbesserten Verkehrsanbindungen und Aufwertungsmaßnahmen, was zu einer steigenden Attraktivität und damit einhergehenden Mietpreissteigerungen führt. Die klassischen Arbeiterviertel erfahren zunehmend Gentrifizierungsprozesse, die sich in steigenden Mieten niederschlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen bei gleichbleibend hoher Nachfrage. Die strukturellen Probleme des Hamburger Wohnungsmarktes – zu geringer Neubau, wachsende Bevölkerung und begrenzte Flächenverfügbarkeit – werden sich kurzfristig nicht lösen lassen. Experten prognostizieren jährliche Mietpreissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen abhängen wird.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen könnten dämpfend wirken, allerdings zeigt die Erfahrung der vergangenen Jahre, dass diese Instrumente nur begrenzte Wirkung entfalten. Der Neubau von bezahlbarem Wohnraum bleibt die zentrale Herausforderung. Die Stadt Hamburg hat sich ambitionierte Ziele gesetzt, doch die Realisierung gestaltet sich aufgrund von Baukosten, Genehmigungsverfahren und Flächenknappheit schwierig. Mittelfristig könnte eine Entspannung eintreten, wenn die geplanten Neubauprojekte realisiert werden, kurzfristig ist jedoch mit einer Fortsetzung der angespannten Marktsituation zu rechnen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und dynamischer Markt mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung von der Schwächephase 2023/2024 setzt sich fort, wobei insbesondere der Markt für Eigentumswohnungen mit Preissteigerungen von 6 bis 7 Prozent im Jahresvergleich hervorsticht. Die strukturellen Herausforderungen – knappes Angebot, hohe Nachfrage und begrenzte Neubautätigkeit – bleiben die bestimmenden Faktoren der Marktentwicklung.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen verstärken sich weiter, wobei zentrale und beliebte Lagen zunehmend nur noch für Haushalte mit überdurchschnittlichem Einkommen erschwinglich sind. Die Mietmärkte zeigen sich weiterhin extrem angespannt mit praktisch nicht vorhandenem Leerstand und kontinuierlichen Preissteigerungen. Für die kommenden Monate ist mit einer Fortsetzung dieser Trends zu rechnen, wobei die weitere Entwicklung maßgeblich von makroökonomischen Faktoren, der Zinspolitik und möglichen politischen Interventionen abhängen wird.