Immobilienmarktbericht Hamburg - 3. Quartal 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und dynamisch. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind moderate Preissteigerungen sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten zu verzeichnen. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein nur leicht gestiegenes Angebot, was zu einer fortgesetzten Aufwärtsdynamik der Preise führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 2,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.580 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung moderate 2,0 Prozent.

Diese kontinuierliche Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Hamburger Immobilienmarktes wider. Die Wertsteigerung erfolgt dabei gleichmäßig und ohne spekulative Übertreibungen, was auf einen gesunden und nachhaltigen Markt hindeutet. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preissteigerungen trotz der gestiegenen Zinsen und der damit verbundenen höheren Finanzierungskosten anhalten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf zeigt sich weiterhin von einer deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Das Angebotsniveau bleibt im Vergleich zum Vorquartal weitgehend stabil, kann jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen. Die Neubauaktivität hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was zu einer marginalen Entspannung auf der Angebotsseite führt. Dennoch bleibt die Angebotslücke bestehen, da die Neubautätigkeit nicht ausreicht, um den strukturellen Nachfrageüberhang auszugleichen.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt auf einem sehr hohen Niveau. Besonders Familien mit Kindern und wohlhabende Paare suchen verstärkt nach Wohneigentum im Hamburger Stadtgebiet und den angrenzenden Gemeinden. Dies führt zu einer verstärkten Konkurrenz unter den Kaufinteressenten und hat preistreibende Effekte zur Folge. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Häusern zum Kauf zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen. In den zentralen und besonders begehrten Stadtteilen sind die Preise überproportional gestiegen. Traditionell hochpreisige Lagen wie Blankenese, Harvestehude und Winterhude verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise, wobei hier Spitzenwerte von über 8.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Bezirken zeigt sich die Preisentwicklung moderater, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung zu beobachten ist. Stadtteile wie Bergedorf, Harburg oder Wilhelmsburg profitieren von ihrer vergleichsweise günstigen Preisstruktur und ziehen verstärkt junge Familien an, die sich in den Premium-Lagen keine Immobilie leisten können. Diese Entwicklung führt zu einer allmählichen Angleichung der Preise zwischen Zentrum und Peripherie.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei Häusern zum Kauf erwartet. Experten prognostizieren jährliche Wertsteigerungen zwischen 2 und 3 Prozent. Der Markt wird weiterhin als robust und stabil eingeschätzt, wobei keine spekulativen Übertreibungen zu erwarten sind.

Die Nachfrage nach hochwertigen und energieeffizienten Neubauten wird voraussichtlich weiter zunehmen. Angesichts verschärfter Energiestandards und steigender Energiekosten gewinnen energetisch optimierte Immobilien zunehmend an Attraktivität. Dies könnte zu einer weiteren Spreizung zwischen modernen, energieeffizienten Häusern und älteren Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf führen. Langfristig wird die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Hamburg die Nachfrage nach Wohnraum hochhalten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 1,6 bis 2 Prozent im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 ist ebenfalls eine moderate Preissteigerung zu verzeichnen, wobei die Preisdynamik etwas verhaltener ausfällt als bei Häusern zum Kauf.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt sich differenziert nach Marktsegmenten. Während hochwertige Neubauwohnungen in Premium-Lagen weiterhin deutliche Preissteigerungen verzeichnen, entwickeln sich die Preise im mittleren und unteren Preissegment moderater. Diese Entwicklung reflektiert die unterschiedlichen Käufergruppen und deren finanzielle Möglichkeiten.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf verstärkte Neubauaktivitäten zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona und Ottensen sind neue Wohnquartiere entstanden, die das Angebot erweitern. Trotz dieser Angebotssteigerung bleibt die Nachfrage auf einem sehr hohen Niveau, sodass das Angebot im Verhältnis zur Nachfrage weiterhin unterdurchschnittlich ist.

Die Nachfragestruktur zeigt eine starke Präsenz von Kapitalanlegern, die in der aktuellen Niedrigzinsphase verstärkt in Immobilien investieren. Gleichzeitig suchen viele Singles und Paare ohne Kinder nach kompakten Eigentumswohnungen in zentraler Lage. Diese Nachfragegruppen konkurrieren um das begrenzte Angebot, was zu einer anhaltenden Marktdynamik führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt weiterhin auf einem niedrigen Niveau, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede bei Eigentumswohnungen sind im Hamburger Stadtgebiet besonders ausgeprägt. In den zentralen Bezirken und beliebten Stadtteilen wie der HafenCity, St. Georg und Eimsbüttel liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt. Hier werden für Neubauwohnungen in Top-Lagen Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die neu entwickelten Quartiere in Altona und Ottensen etablieren sich zunehmend als attraktive Wohnlagen mit einer guten Mischung aus urbanem Leben und Wohnqualität. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zur Elbe, was sie besonders für junge Familien und Berufstätige attraktiv macht. Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen sind Eigentumswohnungen weiterhin deutlich günstiger zu erwerben, wobei auch hier eine kontinuierliche Preissteigerung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit moderaten jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent. Die fortschreitende Urbanisierung und der anhaltende Zuzug nach Hamburg werden die Nachfrage weiterhin hochhalten. Kapitalanleger werden auch zukünftig eine wichtige Rolle spielen, da Immobilien als sichere Anlageform in unsicheren Zeiten gelten.

Die Neubautätigkeit wird sich voraussichtlich auf einem erhöhten Niveau stabilisieren, kann aber die strukturelle Angebotslücke nicht vollständig schließen. Besonders gefragt werden weiterhin moderne, energieeffiziente Wohnungen in guter Lage sein. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird sich verstärkt in den Kaufentscheidungen widerspiegeln. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten hingegen Preisabschläge hinnehmen müssen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung, wobei die konkreten Durchschnittsmieten für Häuser im Vergleich zu Wohnungen naturgemäß höher liegen. Analog zur allgemeinen Mietpreisentwicklung im Hamburger Wohnungsmarkt ist auch bei Mietshäusern von einem jährlichen Anstieg von etwa 6 Prozent auszugehen. Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und zeigt die anhaltende Attraktivität von Mietshäusern für Familien.

Die Mietpreissteigerungen bei Häusern fallen damit stärker aus als die Kaufpreisentwicklung, was die angespannte Situation auf dem Mietmarkt unterstreicht. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten in familienfreundlichen Lagen, die eine Alternative zum Eigenheim darstellen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zur Miete ist von einem strukturellen Angebotsdefizit geprägt. Während die Neubauaktivität sich primär auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten konzentriert, entstehen nur wenige neue Mietshäuser. Das vorhandene Angebot besteht hauptsächlich aus Bestandsimmobilien, die von privaten Vermietern oder institutionellen Anlegern vermietet werden.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt sehr hoch, insbesondere von Familien mit Kindern, die sich den Kauf eines eigenen Hauses nicht leisten können oder wollen. Auch Expats und temporär in Hamburg lebende Führungskräfte internationaler Unternehmen fragen verstärkt hochwertige Mietshäuser nach. Diese Nachfragegruppen sind bereit, überdurchschnittliche Mieten zu zahlen, was zu einem weiteren Preisauftrieb führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede bei Mietshäusern sind erheblich. In den beliebten Stadtteilen wie Blankenese, Othmarschen und den Elbvororten werden Spitzenmieten erzielt, die teilweise über 3.000 Euro monatlich für ein Einfamilienhaus liegen. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Mietern und wohlhabenden Familien gefragt.

In den Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirken sind Mietshäuser deutlich günstiger, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Stadtteile wie Volksdorf, Sasel oder Farmsen-Berne bieten noch vergleichsweise moderate Mietpreise bei guter Infrastruktur und Familienfreundlichkeit. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf die Stadtteile Altona, Ottensen und die HafenCity, wobei hier primär Wohnungen und weniger Mietshäuser entstehen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der Preissteigerungen erwartet. Die Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, insbesondere in den begehrten Lagen. Die begrenzte Neubautätigkeit bei Mietshäusern wird das Angebotsdefizit nicht beheben können, was zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang führt.

Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt und die wachsende Zahl von Familien, die sich bewusst gegen Wohneigentum entscheiden, werden die Nachfrage nach Mietshäusern weiter verstärken. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verschärfte Mieterschutzbestimmungen die Preisentwicklung dämpfen. Langfristig wird erwartet, dass institutionelle Anleger verstärkt in den Bau von Mietshäusern investieren, um von der stabilen Nachfrage zu profitieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung beachtliche 5,9 Prozent, was die Dynamik des Mietmarktes unterstreicht.

Diese deutlichen Mietsteigerungen übertreffen die Entwicklung der Kaufpreise erheblich und zeigen die angespannte Situation auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt. Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren getrieben, darunter die anhaltend hohe Nachfrage, begrenzte Neubauaktivitäten und die allgemeine Inflation. Besonders in den gefragten Stadtteilen liegen die Mieten deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt, wobei für moderne Neubauwohnungen in Top-Lagen Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietwohnungen ist von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten, insbesondere in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity, reicht das Angebot nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken. Die leichte Vergrößerung des Angebots durch Neubauprojekte wird durch die weiterhin stark wachsende Nachfrage mehr als kompensiert.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau, wobei besonders kompakte und energieeffiziente Wohnungen im Zentrum gefragt sind. Die Zielgruppen sind vielfältig und reichen von Studenten und Berufseinsteigern über Singles und Paare bis hin zu Senioren, die sich verkleinern möchten. Diese breite Nachfragebasis sorgt für eine kontinuierliche Marktdynamik. Die durchschnittliche Inseratslaufzeit für Mietwohnungen ist weiterhin sehr kurz, attraktive Angebote sind oft innerhalb weniger Tage vergeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede bei Mietwohnungen sind im Hamburger Stadtgebiet stark ausgeprägt. Die höchsten Mieten werden in den Innenstadtlagen und beliebten Vierteln wie der HafenCity, St. Georg, Winterhude und Eppendorf erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten oft bei über 15 Euro pro Quadratmeter, bei Neubauwohnungen in Premium-Lagen auch deutlich darüber.

Die neu entwickelten Quartiere in Altona, Ottensen und der HafenCity ziehen mit ihrem modernen Wohnungsangebot und der guten Infrastruktur viele Mieter an. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. In den Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirken sind die Mieten niedriger, wobei auch hier kontinuierliche Steigerungen zu verzeichnen sind. Stadtteile wie Billstedt, Jenfeld oder Rahlstedt bieten noch vergleichsweise günstige Mieten, wobei die Preisunterschiede zum Zentrum allmählich kleiner werden.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich sehr dynamisch bleiben. Die Mieten werden weiter moderat steigen, getrieben durch die anhaltende Urbanisierung und das begrenzte Angebot. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die Neubautätigkeit wird sich voraussichtlich auf einem erhöhten Niveau fortsetzen, kann aber die strukturelle Angebotslücke nicht schließen. Der Fokus wird weiterhin auf der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum liegen, wobei die Stadt Hamburg verschiedene Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus ergreift. Dennoch wird der Anteil frei finanzierter Wohnungen hoch bleiben, was zu weiteren Mietsteigerungen führen kann.

Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird sich auch auf dem Mietmarkt niederschlagen. Wohnungen mit guter Energiebilanz werden verstärkt nachgefragt und können höhere Mieten erzielen. Gleichzeitig könnten regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder neue Mieterschutzgesetze die Preisentwicklung dämpfen. Langfristig wird die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Hamburg den Mietmarkt weiterhin unter Druck setzen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und dynamisch. Sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten sind moderate bis deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen, wobei der Mietmarkt eine stärkere Dynamik aufweist als der Kaufmarkt. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein nur begrenzt steigendes Angebot, was zu einem strukturellen Ungleichgewicht führt.

Die Neubauaktivitäten haben sich verstärkt, können aber die Angebotslücke nicht schließen. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity entstehen neue Wohnquartiere, die das Angebot erweitern. Die Nachfrage bleibt jedoch auf einem sehr hohen Niveau, getrieben durch Urbanisierung, Zuzug und die Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort.

Für die Zukunft wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet, wobei regulatorische Eingriffe und die weitere wirtschaftliche Entwicklung die Marktdynamik beeinflussen werden. Investoren und Eigennutzer sollten die Marktentwicklung genau beobachten und bei Kaufentscheidungen die langfristige Perspektive im Blick behalten.