Immobilienmarktbericht Hamburg – Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Trotz geopolitischer Unsicherheiten und anhaltend restriktiver Zinspolitik der Europäischen Zentralbank verzeichnet die Hansestadt moderate Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt aufgrund des kontinuierlichen Bevölkerungswachstums und der wirtschaftlichen Attraktivität Hamburgs auf hohem Niveau. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich leichte Preisanstiege sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor, wobei die Dynamik regional unterschiedlich ausgeprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von etwa 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis noch bei rund 5.615 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung etwa 2 Prozent, was die kontinuierliche, aber verhaltene Aufwärtsentwicklung des Marktes unterstreicht.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 Euro für einfache Objekte in Randlagen und über 2,5 Millionen Euro für Premium-Immobilien in begehrten Stadtteilen. Reihenhäuser sind im Durchschnitt für 450.000 bis 850.000 Euro erhältlich, wobei moderne Neubauten mit energieeffizienter Ausstattung tendenziell im oberen Preissegment angesiedelt sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Das Angebot kann mit der starken Nachfrage nur bedingt mithalten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser ist aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und hoher Baukosten weiterhin verhalten. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich das Angebot nur marginal erhöht, während die Nachfrage konstant geblieben ist.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser liegt bei etwa 65 bis 80 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte in Top-Lagen oft schon innerhalb von zwei bis drei Wochen verkauft werden. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was die anhaltende Knappheit unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche regionale Unterschiede innerhalb Hamburgs. Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude und die Elbvororte verzeichnen Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro, mit Spitzenwerten von bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter für exklusive Villen mit Elbblick. In beliebten innenstadtnahen Quartieren wie Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst bewegen sich die Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter.

Moderate Preislagen finden sich in Stadtteilen wie Wandsbek, Bramfeld oder Rahlstedt mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro. Die günstigsten Häuser sind in peripheren Lagen wie Wilhelmsburg, Harburg oder den östlichen Stadtrandgebieten zu finden, wo die Preise bei 3.800 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Segment der Kaufhäuser. Die jährliche Preissteigerung wird voraussichtlich zwischen 2 und 4 Prozent liegen, wobei Premium-Lagen überdurchschnittliche Zuwächse verzeichnen dürften. Die anhaltende Nachfrage durch Familien, die von niedrigeren Hypothekenzinsen profitieren möchten, sowie die begrenzte Neubautätigkeit werden den Markt weiterhin stützen.

Mittelfristig könnten sich die strengeren energetischen Anforderungen an Bestandsimmobilien preisdifferenzierend auswirken. Häuser mit schlechter Energieeffizienz könnten unter Druck geraten, während modernisierte oder neu gebaute energieeffiziente Objekte Preisaufschläge erzielen werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 6.312 Euro, was einem leichten Anstieg von etwa 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Durchschnittspreis bei 6.237 Euro lag. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung etwa 1,6 Prozent, was eine verhaltene, aber stetige Wertsteigerung dokumentiert.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen ist erheblich und reicht von etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter für einfache Bestandswohnungen in Randlagen bis zu über 15.000 Euro pro Quadratmeter für luxuriöse Neubauwohnungen in der HafenCity oder an der Alster. Eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 260.000 Euro in günstigen Lagen und über 1,1 Millionen Euro in Premium-Quartieren.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte in Stadtteilen wie Altona, Ottensen und der HafenCity zurückzuführen ist. Dennoch bleibt die Nachfrage, insbesondere nach kompakten Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen für Kapitalanleger und Singles, sowie nach familiengerechten Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen, auf sehr hohem Niveau.

Die Neubauaktivität zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verstärkt, wobei der Fokus auf energieeffizienten Gebäuden mit moderner Ausstattung liegt. Der Leerstand im Segment der Kaufwohnungen ist minimal und liegt bei unter 1 Prozent. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer beträgt 45 bis 60 Tage, wobei besonders gefragte Objekte oft schon vor der offiziellen Vermarktung reserviert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Wohnungsmarkt ist ausgeprägt. Spitzenpreise werden in der HafenCity mit durchschnittlich 9.500 Euro pro Quadratmeter erzielt, gefolgt von den Alsterlagen in Harvestehude und Rotherbaum mit 8.000 bis 10.000 Euro. Die beliebten Szeneviertel Ottensen, Sternschanze und St. Pauli verzeichnen Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter.

In etablierten Wohnlagen wie Eimsbüttel, Hoheluft oder Barmbek liegen die Preise zwischen 5.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Günstigere Alternativen bieten Stadtteile wie Horn, Billstedt oder Jenfeld mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Aufwertungsprozessen und verbesserten Infrastrukturanbindungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten jährliche Preissteigerungen zwischen 2 und 3 Prozent, wobei energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauwohnungen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen dürften. Die Nachfrage wird durch das anhaltende Bevölkerungswachstum, die wirtschaftliche Stärke Hamburgs und die relative Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage gestützt.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Umsetzung der verschärften Energieeffizienzstandards sein. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten Preisabschläge hinnehmen müssen, während moderne, nachhaltige Objekte zunehmend gefragt sein werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während präzise Durchschnittspreise für dieses spezielle Segment nicht in allen Detailausprägungen vorliegen, orientiert sich die Preisentwicklung analog zum allgemeinen Mietmarkt mit moderaten Steigerungen von 3 bis 5 Prozent im Jahresvergleich. Die monatlichen Kaltmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.800 und 4.500 Euro, wobei Premium-Objekte in Top-Lagen auch deutlich höhere Mieten erzielen können.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein leichter Anstieg der Mietpreise um etwa 1 bis 1,5 Prozent. Reihenhäuser zur Miete sind für durchschnittlich 1.400 bis 2.200 Euro kalt erhältlich, während Doppelhaushälften typischerweise zwischen 1.600 und 2.800 Euro kosten.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt im dritten Quartal 2025 stabil bis leicht steigend, wird jedoch weniger stark von Neubauprojekten beeinflusst als der Mietwohnungsmarkt. Die meisten verfügbaren Objekte stammen aus dem Bestand privater Vermieter oder institutioneller Anleger. Die Nachfrage nach Miethäusern ist weiterhin hoch, insbesondere von Familien mit Kindern, die mehr Wohnraum und einen Garten suchen, sich aber den Kauf noch nicht leisten können oder wollen.

Die Leerstandsquote bei Miethäusern ist verschwindend gering und liegt bei unter 0,5 Prozent. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt 5 bis 7 Jahre, was auf eine hohe Zufriedenheit der Mieter und stabile Mietverhältnisse hindeutet. Die Fluktuation ist deutlich geringer als im Wohnungsmarkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der jeweiligen Lage. In begehrten Stadtteilen wie Blankenese, Othmarschen oder Wellingsbüttel werden für hochwertige Einfamilienhäuser Mieten von 3.000 bis 5.000 Euro und mehr verlangt. In guten Wohnlagen wie Volksdorf, Sasel oder Groß Flottbek liegen die Mieten zwischen 2.200 und 3.500 Euro.

Moderate Mietpreise finden sich in Stadtteilen wie Langenhorn, Schnelsen oder Bergedorf mit monatlichen Mieten zwischen 1.600 und 2.200 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Die günstigsten Miethäuser sind in peripheren Lagen wie Neugraben, Hausbruch oder Marmstorf zu finden, wo die Mieten bei 1.400 bis 1.800 Euro liegen.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate weiterhin moderat steigende Mieten im Segment der Miethäuser. Die jährlichen Steigerungsraten werden voraussichtlich zwischen 3 und 4 Prozent liegen, getrieben durch die anhaltende Zuwanderung nach Hamburg und den generellen Wohnraummangel. Die begrenzte Verfügbarkeit von Miethäusern wird den Preisdruck aufrechterhalten.

Mittelfristig könnten sich verstärkte Suburbanisierungstendenzen positiv auf das Angebot auswirken, wenn mehr Familien in das Umland ziehen und ihre Häuser zur Vermietung anbieten. Gleichzeitig werden energetische Sanierungen und die damit verbundenen Modernisierungsumlagen zu weiteren Mietpreissteigerungen führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Durchschnittsmiete noch 12,87 Euro betrug. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung beachtliche 5,9 bis 6 Prozent, was die anhaltende Anspannung am Mietwohnungsmarkt verdeutlicht.

Die Preisspanne für Mietwohnungen ist erheblich und reicht von etwa 8,50 Euro pro Quadratmeter für einfache Bestandswohnungen in Randlagen bis zu über 20 Euro pro Quadratmeter für luxuriöse Neubauwohnungen in Premium-Lagen. Eine durchschnittliche 65-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 550 und 1.300 Euro Kaltmiete, je nach Lage und Ausstattung.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf fertiggestellte Neubauprojekte in Stadtteilen wie Altona, Ottensen und der HafenCity zurückzuführen ist. Trotz dieser Angebotsausweitung bleibt die Nachfrage auf sehr hohem Niveau und übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Besonders gefragt sind bezahlbare Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen für junge Familien und Paare.

Die Leerstandsquote liegt stadtweit bei unter 0,5 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen beträgt nur 7 bis 14 Tage, wobei attraktive Angebote oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden vergeben werden. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig 30 bis 50 Interessenten anwesend, was den enormen Nachfragedruck illustriert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise ist ausgeprägt. Spitzenmieten werden in der HafenCity mit durchschnittlich 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielt, gefolgt von den beliebten Szenevierteln Ottensen, Sternschanze und dem Portugiesenviertel mit 14 bis 16 Euro. In zentralen Lagen wie Eppendorf, Winterhude oder Uhlenhorst liegen die Mieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter.

Moderate Mietpreise finden sich in Stadtteilen wie Barmbek, Eilbek oder Wandsbek mit 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Mieten sind in peripheren Lagen wie Jenfeld, Billstedt oder Wilhelmsburg zu finden, wo die Quadratmeterpreise zwischen 8,50 und 10,50 Euro liegen. Diese Stadtteile profitieren jedoch zunehmend von Aufwertungsprozessen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was mittelfristig zu Mietsteigerungen führen wird.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Angebotsausweitung durch Neubauprojekte wird den Nachfrageboom nur teilweise kompensieren können. Der anhaltende Zuzug nach Hamburg, insbesondere von jungen Fachkräften und Studenten, wird die Nachfrage weiter befeuern.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die politische Diskussion um Mietregulierungen sein. Die bereits bestehende Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, und weitere regulatorische Eingriffe werden diskutiert. Gleichzeitig führen steigende Energie- und Betriebskosten zu zusätzlichen Belastungen für Mieter, was die Gesamtmietbelastung weiter erhöht.

Die Nachfrage nach energieeffizienten und modern ausgestatteten Wohnungen wird weiter zunehmen. Vermieter, die in die energetische Sanierung ihrer Objekte investieren, werden trotz höherer Anfangsinvestitionen langfristig von stabileren Mieteinnahmen und geringerer Fluktuation profitieren.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Hansestadt bleibt ein attraktiver Wohn- und Investitionsstandort, der von kontinuierlichem Bevölkerungswachstum, wirtschaftlicher Stärke und hoher Lebensqualität profitiert. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen moderat steigen, zeigt der Mietmarkt eine dynamischere Entwicklung mit stärkeren Preisanstiegen.

Die größten Herausforderungen bleiben der Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die begrenzte Flächenverfügbarkeit für Neubauprojekte. Die Politik ist gefordert, durch gezielte Maßnahmen wie verstärkte Ausweisung von Bauland, Förderung des sozialen Wohnungsbaus und intelligente Nachverdichtung den Wohnungsmarkt zu entlasten. Gleichzeitig werden die verschärften Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden den Markt in den kommenden Jahren nachhaltig prägen und zu einer stärkeren Differenzierung zwischen modernen und veralteten Objekten führen.

Für Investoren und Selbstnutzer bleibt Hamburg trotz der gestiegenen Preise ein attraktiver Markt mit stabilen Renditeaussichten und guten Wertsteigerungspotentialen, insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen und bei energieeffizienten Objekten. Die Nachfrage wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren das Angebot übersteigen, was für eine fortsetzung der positiven Preisentwicklung spricht.