Immobilienmarktbericht Hamburg – Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis moderat positive Entwicklung. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre hat sich der Markt auf einem soliden Niveau eingependelt, wobei alle Segmente – sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich – leichte Preissteigerungen verzeichnen. Die Hansestadt profitiert weiterhin von ihrer wirtschaftlichen Stärke und Attraktivität als Wohnstandort, was sich in einer anhaltend hohen Nachfrage widerspiegelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsbewegung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro liegt das aktuelle Preisniveau etwa 2 Prozent über dem Vorquartal, in dem 5.594 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Diese moderate Steigerung setzt den positiven Trend fort, der sich bereits im zweiten Quartal abgezeichnet hatte.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine solide Wertsteigerung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 5.594 Euro lag, bedeutet dies einen Anstieg von rund 2 Prozent. Diese verhaltene, aber stetige Preisentwicklung deutet auf einen gesunden Markt hin, der sich nach den Verwerfungen der vergangenen Jahre stabilisiert hat.

Die absoluten Kaufpreise für Einfamilienhäuser variieren je nach Größe und Ausstattung erheblich. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet derzeit etwa 855.600 Euro, was für viele Familien eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser hat sich im dritten Quartal 2025 weiter normalisiert. Das Angebotsvolumen bewegt sich auf einem stabilen Niveau, während die Nachfrage leicht anzieht. Besonders erfreulich ist die Entwicklung bei den Kaufverträgen, die nach dem historischen Tief im Jahr 2023 mittlerweile wieder das Vorkrisenniveau erreicht haben. Dies signalisiert eine zurückgekehrte Kaufbereitschaft und Vertrauen in die Marktentwicklung.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, aber beständig. Der Fokus liegt dabei verstärkt auf hochwertigen Einfamilienhäusern in mittleren bis guten Lagen. Bauträger agieren weiterhin vorsichtig und konzentrieren sich auf Projekte mit gesicherter Nachfrage. Die Leerstandsquote bei Kaufhäusern bleibt minimal, was die anhaltende Attraktivität dieses Segments unterstreicht.

Ein wichtiger Faktor für die positive Marktentwicklung ist das weiterhin moderate Zinsumfeld. Obwohl die Zinsen gegenüber den historischen Tiefständen gestiegen sind, bewegen sie sich auf einem Niveau, das Immobilienkäufe noch immer attraktiv macht, insbesondere für Eigennutzer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. In innenstadtnahen und traditionell begehrten Stadtteilen wie Eimsbüttel und Winterhude liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für hochwertige Einfamilienhäuser nicht selten Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Die Randlagen bieten dagegen noch vergleichsweise moderate Preise. In Stadtteilen wie Neugraben-Fischbek oder Teilen von Bergedorf sind Häuser teilweise noch für unter 5.000 Euro pro Quadratmeter zu haben. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und entwickeln sich zu attraktiven Alternativen für Familien, die sich die Premiumlagen nicht leisten können.

Besonders dynamisch zeigt sich die Preisentwicklung in aufstrebenden Vierteln, die von Gentrifizierungsprozessen profitieren. Stadtteile wie Wilhelmsburg oder Teile von Harburg verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen, da sie zunehmend von jungen Familien entdeckt werden, die noch bezahlbaren Wohnraum in relativer Innenstadtnähe suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Segment der Kaufhäuser. Die Preise dürften weiter leicht steigen, wobei jährliche Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent als realistisch gelten. Ein starker Preisboom ist nicht zu erwarten, aber auch ein Einbruch erscheint angesichts der stabilen Nachfrage und der begrenzten Neubauaktivität unwahrscheinlich.

Die demografische Entwicklung Hamburgs mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum stützt die langfristige Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig bleibt das Angebot durch begrenzte Baulandverfügbarkeit und hohe Baukosten limitiert. Diese Konstellation spricht für eine anhaltend positive, wenn auch verhaltene Preisentwicklung.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 besonders dynamisch. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das aktuelle Niveau etwa 1,6 Prozent über dem Vorquartal, als 6.213 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Wertsteigerung. Mit einem Plus von etwa 6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 gehören Eigentumswohnungen zu den Marktsegmenten mit der stärksten Preisentwicklung. Diese überdurchschnittliche Performance erklärt sich durch die hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, insbesondere in attraktiven Lagen.

Neubauwohnungen erzielen dabei besonders hohe Preise. Mit durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter liegen sie etwa 30 Prozent über dem Gesamtdurchschnitt. Diese Preisdifferenz reflektiert moderne Ausstattungsstandards, energieeffiziente Bauweise und oft attraktive Lagen in neu entwickelten Quartieren.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau und übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot. Besonders in beliebten Stadtteilen wie Altona oder Uhlenhorst entwickelt sich ein regelrechter Wettbewerb um attraktive Objekte. Wohnungen in guten Lagen sind oft innerhalb weniger Wochen verkauft, nicht selten zu Preisen über dem ursprünglichen Angebotspreis.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt leichte Zuwächse. Mit einem Plus von etwa 5 Prozent bei den Baugrundstücken für Mehrfamilienhäuser zeichnet sich eine moderate Ausweitung des Angebots ab. Allerdings reicht diese Entwicklung nicht aus, um die hohe Nachfrage vollständig zu bedienen. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem geschätzten Bedarf zurück.

Das Angebotsvolumen bewegt sich auf hohem Niveau, wird aber schnell vom Markt absorbiert. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber den Krisenjahren deutlich verkürzt. Qualitativ hochwertige Wohnungen in guten Lagen finden oft schon vor der offiziellen Vermarktung Käufer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung bei Eigentumswohnungen ist in Hamburg besonders ausgeprägt. In Spitzenlagen der Innenstadt und in beliebten Vierteln werden regelmäßig Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Luxuswohnungen an der Außenalster oder in der HafenCity können sogar Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Im mittleren Preissegment, das den größten Teil des Marktes ausmacht, bewegen sich die Preise zwischen 5.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Wohnungen finden sich in etablierten Wohnvierteln wie Eppendorf, Hoheluft oder Teilen von Wandsbek. Sie bieten eine gute Infrastruktur und solide Wertentwicklungsperspektiven.

Die Stadtrandbereiche bieten noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten. In Stadtteilen wie Jenfeld, Billstedt oder Teilen von Rahlstedt sind Eigentumswohnungen teilweise noch für 4.500 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Lagen profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere moderate Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: die anhaltende Urbanisierung, die Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und die nach wie vor günstigen Finanzierungsbedingungen im historischen Vergleich.

Allerdings zeigen sich auch Risikofaktoren. Die Zinsentwicklung wird aufmerksam beobachtet, da weitere Zinserhöhungen die Finanzierbarkeit von Immobilien beeinträchtigen könnten. Auch regulatorische Eingriffe, etwa verschärfte Energieeffizienzanforderungen, könnten die Marktdynamik beeinflussen. Investoren agieren daher zunehmend selektiv und achten verstärkt auf Lagequalität und langfristige Wertentwicklungsperspektiven.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Hamburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiles Segment mit moderaten Preissteigerungen. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich in einer Spanne von 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter, wobei die genaue Höhe stark von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie abhängt. Im Vergleich zum Vorquartal ist ein leichter Anstieg von etwa 1 bis 2 Prozent zu verzeichnen, was die kontinuierliche, aber verhaltene Aufwärtsentwicklung in diesem Marktsegment widerspiegelt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einem Wachstum von etwa 5 bis 6 Prozent. Diese Steigerungsrate liegt leicht unter der allgemeinen Mietpreisentwicklung bei Wohnungen, was teilweise auf das begrenztere Nachfragepublikum für Miethäuser zurückzuführen ist. Dennoch bleibt die Nachfrage, insbesondere von Familien mit Kindern, konstant hoch.

Für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies monatliche Mietkosten zwischen 1.200 und 1.680 Euro, zuzüglich Nebenkosten. Diese Preise stellen für viele Familien eine erhebliche finanzielle Belastung dar, bleiben aber im Vergleich zum Kauf oft die einzige realistische Option für familiengerechten Wohnraum mit Garten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt auf hohem Niveau stabil. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach dieser Wohnform, die mehr Platz und oft einen Garten bietet. Die Corona-Pandemie und die damit verbundene Zunahme von Homeoffice-Tätigkeiten haben diesen Trend zusätzlich verstärkt. Viele Mieter sind bereit, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen, wenn sie dafür mehr Wohnqualität erhalten.

Das Angebot entwickelt sich langsam, aber stetig. In den Vororten und Stadtrandlagen entstehen vermehrt kleinere Einfamilienhäuser und Reihenhäuser, die auch zur Vermietung angeboten werden. Die Neubauaktivität konzentriert sich dabei auf energieeffiziente Objekte, die trotz höherer Kaltmieten durch niedrigere Nebenkosten attraktiv sind. Die Leerstandsquote bleibt gering bis moderat, wobei in peripheren Lagen teilweise längere Vermarktungszeiten zu beobachten sind.

Ein wichtiger Faktor für die Marktdynamik sind die gestiegenen Baukosten und strengeren Energieeffizienzanforderungen. Diese verteuern Neubauprojekte erheblich und schlagen sich in höheren Mietpreisen nieder. Gleichzeitig führen sie dazu, dass Bestandsimmobilien modernisiert werden, was ebenfalls zu Mietpreissteigerungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In Premium-Lagen wie Blankenese, Othmarschen oder Wellingsbüttel werden Spitzenmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Objekte zeichnen sich durch hochwertige Ausstattung, große Grundstücke und exklusive Lagen aus. Sie richten sich an eine zahlungskräftige Klientel, oft internationale Führungskräfte oder wohlhabende Familien.

Die Stadtrandlagen und Vororte bieten deutlich günstigere Alternativen. In Stadtteilen wie Neugraben, Marmstorf oder Teilen von Bergedorf sind Häuser teilweise noch für unter 10 Euro pro Quadratmeter zu mieten. Diese Gebiete haben sich in den letzten Jahren zu attraktiven Wohnlagen für Familien entwickelt, die bezahlbaren Wohnraum mit guter Lebensqualität suchen.

Das mittlere Preissegment findet sich in etablierten Wohngebieten wie Niendorf, Schnelsen oder Farmsen. Hier bewegen sich die Mietpreise zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindung, was sie besonders für Familien attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietshausmarkt in Hamburg zeigen ein gemischtes Bild. Einerseits wird die Nachfrage voraussichtlich stabil bleiben oder sogar leicht steigen, getrieben durch demographische Faktoren und veränderte Wohnpräferenzen. Andererseits dämpfen hohe Baukosten und begrenzte Flächenverfügbarkeit die Neubauaktivität, was das Angebot verknappt.

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten moderate Mietpreissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird regional unterschiedlich ausfallen, wobei gefragte Lagen stärkere Steigerungen verzeichnen dürften als periphere Gebiete. Die politische Diskussion um Mietpreisbremsen und Regulierungen bleibt ein Unsicherheitsfaktor, der die Marktentwicklung beeinflussen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau 1,32 Prozent über dem Vorquartal, in dem 12,87 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Diese moderate Steigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und zeigt einen funktionierenden, wenn auch angespannten Markt.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 12,31 Euro lag, bedeutet dies einen Anstieg von rund 6 Prozent. Diese überdurchschnittliche Steigerungsrate liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den anhaltenden Nachfragedruck im Hamburger Mietwohnungsmarkt.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies monatliche Kaltmieten von etwa 913 Euro. Rechnet man Nebenkosten hinzu, liegen die Gesamtkosten oft bei über 1.100 Euro monatlich, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt und die Diskussion um bezahlbaren Wohnraum weiter anheizt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt ungebrochen hoch. Besonders in zentralen und beliebten Stadtteilen übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Wohnungsbesichtigungen gleichen oft Massenveranstaltungen, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern wählen. Diese Marktmacht führt nicht nur zu steigenden Preisen, sondern auch zu höheren Anforderungen an potenzielle Mieter.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt leichte Zuwächse, kann aber den Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Der Leerstand bleibt auf historisch niedrigem Niveau, was den Vermietern wenig Anreiz bietet, mit den Preisen nachzugeben. Besonders angespannt ist die Situation im Segment der kleineren, bezahlbaren Wohnungen, die von Singles, Studenten und Berufseinsteigern nachgefragt werden.

Ein positiver Trend zeigt sich bei der Baugrundstücksentwicklung für Mehrfamilienhäuser, die um etwa 5 Prozent zugenommen hat. Dies lässt mittelfristig auf eine Ausweitung des Angebots hoffen, wobei die Fertigstellung neuer Wohnungen naturgemäß erst mit Verzögerung marktwirksam wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In Spitzenlagen wie der Innenstadt, Eimsbüttel oder Winterhude werden regelmäßig Mieten von über 15 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. In besonders gefragten Objekten, etwa mit Alsterblick oder in der HafenCity, können die Preise sogar 20 Euro pro Quadratmeter überschreiten.

Das breite Mittelfeld des Marktes bewegt sich in einer Preisspanne zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Wohnungen finden sich in soliden Wohnlagen wie Barmbek, Eilbek oder Lokstedt. Sie bieten eine gute Infrastruktur und Anbindung, ohne die Premiumpreise der Top-Lagen zu erreichen.

Am unteren Ende der Preisskala finden sich Stadtteile wie Jenfeld, Steilshoop oder Teile von Wilhelmsburg, wo Mieten unter 10 Euro pro Quadratmeter noch möglich sind. Diese Gebiete leiden oft unter Imageproblemen, entwickeln sich aber teilweise dynamisch und könnten mittelfristig von Aufwertungsprozessen profitieren. Für Haushalte mit begrenztem Budget bleiben sie oft die einzige Option auf dem angespannten Hamburger Wohnungsmarkt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Hamburger Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Mietpreissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltend hohen Nachfrage, dem kontinuierlichen Zuzug nach Hamburg und der nur langsam wachsenden Neubautätigkeit.

Politische Interventionen könnten die Marktentwicklung beeinflussen. Die Diskussion um verschärfte Mietpreisbremsen, Umwandlungsverbote und soziale Erhaltungssatzungen zeigt den politischen Willen, den Mietanstieg zu dämpfen. Gleichzeitig warnen Marktbeobachter vor zu starken Eingriffen, die die Investitionsbereitschaft hemmen und langfristig zu einem noch knapperen Angebot führen könnten.

Der Neubau bleibt der Schlüssel zur Entspannung des Marktes. Mit geplanten Großprojekten wie der weiteren Entwicklung der HafenCity, neuen Quartieren in Oberbillwerder und verschiedenen Nachverdichtungsprojekten soll das Angebot ausgeweitet werden. Bis diese Projekte jedoch marktwirksam werden, dürfte der Hamburger Mietwohnungsmarkt angespannt bleiben.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil. Alle Marktsegmente verzeichnen moderate Preissteigerungen, wobei Eigentumswohnungen mit etwa 6 Prozent Jahreswachstum die dynamischste Entwicklung zeigen. Die Nachfrage bleibt in allen Bereichen hoch, getrieben von Hamburgs Attraktivität als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt.

Die größten Herausforderungen bleiben die Bezahlbarkeit von Wohnraum und die Schaffung ausreichenden Angebots. Während die Neubauaktivität langsam anzieht, reicht sie noch nicht aus, um den Nachfrageüberhang auszugleichen. Dies führt zu anhaltenden Preissteigerungen, die besonders Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen belasten.

Für die Zukunft erwarten Experten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung. Risikofaktoren wie die Zinsentwicklung und politische Interventionen könnten die Marktdynamik beeinflussen, grundlegende Änderungen sind jedoch nicht in Sicht. Hamburg bleibt ein attraktiver, aber herausfordernder Immobilienmarkt, der Käufern und Mietern gleichermaßen hohe finanzielle Anforderungen stellt.