Immobilienmarktbericht Hamburg - 3. Quartal 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und dynamisch. Die Hansestadt verzeichnet über alle Segmente hinweg moderate Preissteigerungen, getrieben von anhaltendem Bevölkerungswachstum und einer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzen sich die positiven Markttendenzen fort, wobei sich das Wachstumstempo leicht beschleunigt hat.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise zwischen 5.600 und 5.650 Euro pro Quadratmeter rangierten. Die quartalsweise Preissteigerung beläuft sich somit auf etwa 1,5 bis 2 Prozent. Im Jahresvergleich zeigt sich ein stabiler Aufwärtstrend mit einer Steigerungsrate von etwa 2 Prozent.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wohnstandort wider. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser entwickeln sich dabei weitgehend parallel, wobei freistehende Einfamilienhäuser in begehrten Lagen naturgemäß höhere Quadratmeterpreise erzielen. Der Markt zeigt sich insgesamt ausgewogen, ohne extreme Preissprünge oder -einbrüche.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist von einer stabilen Nachfrage bei leicht steigendem Angebot gekennzeichnet. Die Neubauaktivität hat im Vergleich zum Vorquartal zugenommen, was zu einer moderaten Entspannung auf der Angebotsseite führt. Besonders in den beliebten Hamburger Stadtteilen werden vermehrt neue Bauprojekte realisiert, die dem Markt zusätzliche hochwertige Objekte zuführen.

Die Nachfrageseite bleibt robust, gestützt durch das kontinuierliche demografische Wachstum der Hansestadt und die anhaltend günstigen Finanzierungsbedingungen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal leicht verkürzt, was auf eine hohe Marktliquidität hindeutet. Der Leerstand bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Angespanntheit des Marktes unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen. Premiumlagen wie Blankenese, Harvestehude und die Elbvororte verzeichnen tendenziell stärkere Wertzuwächse als der Durchschnitt. Hier sind Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro keine Seltenheit, während in Stadtrandlagen die Preise teilweise noch unter 4.000 Euro pro Quadratmeter liegen.

Die zentrumsnahen Lagen profitieren besonders von der hohen Nachfrage nach urbanen Wohnformen mit guter Infrastrukturanbindung. Gleichzeitig gewinnen auch die Stadtrandgebiete an Attraktivität, insbesondere für Familien, die mehr Wohnfläche und Grün suchen. Die östlichen Stadtteile zeigen dabei ein größeres Entwicklungspotenzial als die traditionell hochpreisigen westlichen Bereiche.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent. Das anhaltende Bevölkerungswachstum Hamburgs, gepaart mit der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland, wird die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau bleiben oder leicht zunehmen, kann aber die strukturelle Angebotsknappheit nicht vollständig ausgleichen. Besonders energieeffiziente Neubauten und umfassend sanierte Bestandsimmobilien werden von dieser Entwicklung profitieren. Risikofaktoren bleiben mögliche Zinserhöhungen und regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg beträgt im dritten Quartal 2025 circa 6.312 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 bedeutet dies eine Preissteigerung von etwa 1 bis 2 Prozent. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei soliden 2 bis 3 Prozent, was eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Marktentwicklung signalisiert.

Die Preisdifferenzierung nach Wohnungsgrößen zeigt, dass kleinere Einheiten pro Quadratmeter tendenziell teurer sind als größere Wohnungen. Dies reflektiert die hohe Nachfrage nach kompakten, zentrumsnahen Wohnungen, insbesondere von Singles und Kapitalanlegern. Neubauwohnungen erzielen dabei durchschnittlich 15 bis 20 Prozent höhere Quadratmeterpreise als vergleichbare Bestandswohnungen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was primär auf verstärkte Neubauaktivitäten zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity wurden mehrere größere Wohnbauprojekte fertiggestellt oder befinden sich kurz vor der Fertigstellung. Diese Entwicklung führt zu einer gewissen Entspannung auf der Angebotsseite, ohne jedoch zu einem Überangebot zu führen.

Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau stabil. Kapitalanleger zeigen weiterhin großes Interesse an Hamburger Eigentumswohnungen, da die Renditeaussichten trotz gestiegener Preise attraktiv bleiben. Selbstnutzer profitieren von den weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen, auch wenn sich erste Anzeichen einer möglichen Zinswende abzeichnen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 60 bis 90 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte oft schon innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen. Die HafenCity und zentrumsnahe Bereiche wie Rotherbaum oder Eppendorf verzeichnen Spitzenpreise von teilweise über 10.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der hohen Lebensqualität.

In Stadtteilen wie Altona und Ottensen, die sich in den letzten Jahren zu beliebten Wohnquartieren entwickelt haben, liegen die Preise im gehobenen Mittelfeld zwischen 6.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Die östlichen und südlichen Stadtteile bieten dagegen noch relative Preisvorteil, wobei auch hier die Preise kontinuierlich anziehen. Besonders Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung werden zunehmend attraktiver für Käufer, die zentrumsnahes Wohnen mit bezahlbaren Preisen verbinden möchten.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen. Die Experten erwarten eine jährliche Wertsteigerung zwischen 2 und 4 Prozent, wobei energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Altbauten in guten Lagen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen dürften.

Die Neubautätigkeit wird weiterhin auf hohem Niveau bleiben, insbesondere in den Entwicklungsgebieten wie der östlichen HafenCity und den Konversionsflächen. Die Nachfrage wird durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum und die Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort gestützt. Potenzielle Risiken ergeben sich aus möglichen Zinserhöhungen und strengeren Kreditvergaberichtlinien, die die Nachfrage dämpfen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsentwicklung. Während spezifische Daten ausschließlich für Häuser zur Miete begrenzt verfügbar sind, lässt sich aus dem allgemeinen Mietpreistrend ableiten, dass auch in diesem Segment moderate Steigerungen zu verzeichnen sind. Analog zur Entwicklung bei Mietwohnungen ist von einem Anstieg von etwa 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 auszugehen, was einer jährlichen Steigerungsrate von circa 6 Prozent entspricht.

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Während in peripheren Lagen Häuser noch für unter 2.000 Euro monatliche Kaltmiete verfügbar sind, werden in Premiumlagen teilweise Mieten von über 5.000 Euro aufgerufen. Der durchschnittliche Mietpreis für ein Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche liegt bei etwa 1.800 bis 2.500 Euro kalt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment steigt leicht durch vereinzelte Neubauprojekte, bleibt aber insgesamt auf niedrigem Niveau. Die meisten neu errichteten Häuser werden zum Kauf angeboten, wodurch der Mietmarkt in diesem Segment strukturell unterversorgt bleibt. Die Nachfrage nach Häusern zur Miete ist besonders bei Familien mit Kindern und bei temporär in Hamburg lebenden Expatriates hoch.

Der Leerstand im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht existent. Attraktive Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, teilweise ohne öffentliche Ausschreibung. Die Vermietungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und setzen zunehmend höhere Anforderungen an Bonität und Einkommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind im Häusersegment besonders ausgeprägt. In den Elbvororten und anderen Premiumlagen wie Blankenese oder Wellingsbüttel werden Spitzenmieten erzielt, die teilweise das Doppelte des Hamburger Durchschnitts betragen. Diese Lagen profitieren von ihrer exklusiven Wohnumgebung, großzügigen Grundstücken und der Nähe zu internationalen Schulen.

In den Stadtrandgebieten und den östlichen Bezirken sind Häuser zur Miete noch zu moderateren Preisen verfügbar. Stadtteile wie Bergedorf, Harburg oder die nördlichen Walddörfer bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf Objekte mit guter Verkehrsanbindung und familienfreundlicher Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen für Häuser erwartet. Die prognostizierten jährlichen Mietsteigerungen liegen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da Neubauten primär für den Verkauf konzipiert werden.

Die starke Vermietersituation wird sich fortsetzen, solange das Angebot die Nachfrage nicht decken kann. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen in diesem Segment nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte als möblierte Vermietungen oder nach umfassenden Modernisierungen von den Regelungen ausgenommen sind. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Angebots zu einer Entspannung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in Hamburg bei 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die durchschnittliche Miete noch bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung beachtliche 6 Prozent, was die anhaltende Dynamik des Hamburger Mietmarktes unterstreicht.

Die Mietpreise variieren stark nach Wohnungsgröße und Baujahr. Kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter erzielen oft Quadratmetermieten von über 15 Euro, während größere Wohnungen ab 100 Quadratmetern teilweise unter 12 Euro pro Quadratmeter liegen. Neubauwohnungen werden durchschnittlich für 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter vermietet, während unsanierte Altbauwohnungen noch für 9 bis 11 Euro verfügbar sind.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg ist durch ein leicht gestiegenes Angebot gekennzeichnet, das primär aus der Fertigstellung mehrerer größerer Neubauprojekte resultiert. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity wurden neue Mietwohnungen dem Markt zugeführt. Trotz dieser Angebotserweiterung bleibt die Nachfrage auf sehr hohem Niveau, insbesondere im Stadtzentrum und den angrenzenden Quartieren.

Die Leerstandsquote verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent, was deutlich unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Wert von etwa 3 Prozent liegt. Die durchschnittliche Vermietungsdauer für Wohnungen beträgt weniger als 30 Tage, wobei attraktive Objekte oft schon nach wenigen Tagen vergeben sind. Bei Besichtigungsterminen sind Bewerberandränge von 50 und mehr Interessenten keine Seltenheit.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In Toplagen wie der HafenCity, Rotherbaum oder Harvestehude werden Mieten von über 16 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, in der Spitze sogar über 20 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnungsbestand.

In aufstrebenden Vierteln wie Altona-Altstadt, Sternschanze oder St. Pauli liegen die Mieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt. In den Randbezirken wie Harburg, Bergedorf oder den nördlichen Stadtteilen sind noch Wohnungen für 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter verfügbar, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Nähe zu S- und U-Bahn-Stationen wirkt sich deutlich preistreibend aus.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen mit jährlichen Zuwachsraten zwischen 3 und 5 Prozent. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch Zuwanderung und Haushaltsverkleinerung, wird den Mietmarkt weiterhin unter Druck setzen. Die geplanten Neubauprojekte werden die Situation nur marginal entspannen können.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Vermieter nutzen zunehmend Ausnahmeregelungen wie möblierte Vermietung oder umfassende Modernisierungen. Langfristig könnte nur eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer spürbaren Entspannung führen. Die Stadt Hamburg plant zwar den Bau von jährlich 10.000 neuen Wohnungen, doch reicht dies bei weitem nicht aus, um den aufgestauten Bedarf zu decken. Mieter müssen sich daher auf weiter steigende Preise und einen hart umkämpften Markt einstellen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und wachsender Markt mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Hansestadt bleibt ein attraktiver Wohn- und Investitionsstandort, wobei die strukturelle Angebotsknappheit die zentrale Herausforderung darstellt. Sowohl Kauf- als auch Mietmärkte zeigen eine anhaltende Aufwärtsdynamik, die sich voraussichtlich in den kommenden Jahren fortsetzen wird. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiter steigende Preise einstellen, während Mieter mit einem zunehmend angespannten Marktumfeld konfrontiert bleiben.