Immobilienmarktbericht Hamburg – Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Markterholung nach dem Tief von 2023 setzt sich kontinuierlich fort, wobei sich die Nachfrage auf hohem Niveau stabilisiert hat und die Vermarktungszeiten im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt haben. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklungen in den vier Hauptsegmenten des Wohnimmobilienmarktes und stellt diese dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.650 Euro lag. Die Preisentwicklung zeigt damit einen moderaten Aufwärtstrend von etwa 0,95 Prozent im Quartalsvergleich. Im Jahresvergleich ist ebenfalls eine moderate Steigerung zu verzeichnen, wobei sich die Preise deutlich von den Tiefständen des Jahres 2023 erholt haben.

Die absolute Preisspanne für Einfamilienhäuser bewegt sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 Euro für einfache Objekte in Randlagen und über 2,5 Millionen Euro für hochwertige Häuser in Premiumlagen. Besonders nachgefragt sind modernisierte Bestandsimmobilien mit guter Energieeffizienz, die im Schnitt 10 bis 15 Prozent höhere Preise erzielen als unsanierte Objekte.

Marktdynamik

Die Angebotsseite zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin moderat. Die Neubauaktivität bleibt aufgrund hoher Baukosten und strengerer Finanzierungsbedingungen begrenzt, es ist kein signifikanter Angebotsanstieg zu verzeichnen. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser nur marginal erhöht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich jedoch von 85 Tagen im zweiten Quartal auf etwa 78 Tage im dritten Quartal verkürzt, was auf eine gestiegene Kaufbereitschaft hindeutet.

Die Nachfrage bleibt stabil auf einem soliden Niveau. Hauptnachfrager sind weiterhin Familien und Paare mittleren Alters, die von den stabilisierten Zinsen und der verbesserten Planungssicherheit profitieren. Der Leerstand ist praktisch nicht existent – hochwertige Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Die Besichtigungsfrequenz hat sich im Vergleich zum Vorquartal um etwa 20 Prozent erhöht, was das gestiegene Kaufinteresse unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen. In den besonders gefragten zentrumsnahen Lagen wie Harvestehude, Rotherbaum und Winterhude liegen die Quadratmeterpreise für Häuser bei durchschnittlich 7.500 bis 9.000 Euro. Diese Premiumlagen verzeichneten im Quartalsvergleich Preissteigerungen von bis zu 2 Prozent.

Die Elbvororte Blankenese, Nienstedten und Othmarschen bleiben mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.500 und 8.500 Euro stabil hochpreisig. Hier ist die Nachfrage besonders bei großzügigen Villen und Häusern mit Elbblick ungebrochen hoch. In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Volksdorf, Sasel und Wellingsbüttel bewegen sich die Preise zwischen 4.800 und 6.200 Euro pro Quadratmeter, mit einer moderaten Steigerung von etwa 1 Prozent im Quartalsvergleich.

Die Randlagen und weniger zentral gelegenen Stadtteile wie Neugraben-Fischbek oder Moorburg zeigen mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro eine verhaltene Preisentwicklung. Hier ist die Nachfrage schwächer, und die Vermarktungszeiten sind mit durchschnittlich 95 Tagen deutlich länger als im Hamburger Durchschnitt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei Häusern zum Kauf. Die Preissteigerungen werden voraussichtlich zwischen 2 und 4 Prozent jährlich liegen, ohne Anzeichen für eine Blasenbildung oder einen Markteinbruch. Die stabilisierten Zinsen und die robuste Hamburger Wirtschaft stützen die Nachfrage nachhaltig.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich nur langsam zunehmen, da die hohen Baukosten und die strengen energetischen Anforderungen weiterhin bremsend wirken. Dies wird das Angebot knapp halten und die Preise stützen. Besonders in den gefragten Lagen ist mit weiteren moderaten Preissteigerungen zu rechnen, während die Randlagen stabiler bleiben dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt bei etwa 5.200 Euro, was einer Steigerung von ungefähr 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Durchschnittspreis bei 5.138 Euro lag. Die Preisspanne reicht dabei von 3.800 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu über 12.000 Euro in Premiumlagen mit Alsterblick oder in der HafenCity.

Neubauwohnungen erzielen dabei durchschnittlich 15 bis 20 Prozent höhere Preise als Bestandswohnungen. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern, die sich preislich zwischen 350.000 und 650.000 Euro bewegen. Die Jahresveränderung zeigt einen moderaten Anstieg, wobei sich der Markt deutlich von den Unsicherheiten der Vorjahre erholt hat.

Marktdynamik

Die Angebotsseite hat sich im dritten Quartal 2025 leicht verbessert. Die gesteigerte Neubauaktivität, besonders in den Stadtteilen Altona und Ottensen, hat zu einer moderaten Erhöhung des verfügbaren Wohnungsangebots geführt. Im Vergleich zum zweiten Quartal ist das Angebot um etwa 8 Prozent gestiegen, was zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führt. Mehrere größere Neubauprojekte wurden fertiggestellt und kommen nun auf den Markt.

Die Nachfrage bleibt auf einem stabil hohen Niveau, mit einem leichten Anstieg im Zentrumsbereich. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 72 Tagen im zweiten Quartal auf 65 Tage im dritten Quartal verkürzt, besonders in den gefragten Stadtteilen. Die Anzahl der Kaufinteressenten pro Objekt ist von durchschnittlich 12 im Vorquartal auf 15 gestiegen. Der Leerstand bleibt mit unter 0,5 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau.

Die verbesserte Finanzierungssituation mit stabilisierten Zinsen hat die Kaufbereitschaft deutlich erhöht. Banken zeigen sich wieder offener bei der Kreditvergabe, was besonders jungen Familien und Ersterwerbern zugutekommt. Die Eigenkapitalquote liegt im Durchschnitt bei 25 bis 30 Prozent des Kaufpreises.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentrumsnahen Lagen Eimsbüttel, Eppendorf und Hoheluft-West verzeichnen mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.500 und 8.000 Euro die höchsten Preisniveaus. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur und der Nähe zur Innenstadt. Die Nachfrage übersteigt hier weiterhin deutlich das Angebot.

Altona und Ottensen haben sich zu besonders dynamischen Märkten entwickelt. Mit der verstärkten Neubautätigkeit und der Aufwertung ehemaliger Industriegebiete liegen die Preise hier zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter. Die HafenCity bleibt mit Preisen zwischen 7.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter das Premium-Segment für Neubauwohnungen.

In den östlichen Stadtteilen wie Hamm, Horn und Billstedt bewegen sich die Preise zwischen 3.800 und 4.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von laufenden Stadtentwicklungsprojekten und zeigen ein überdurchschnittliches Wertsteigerungspotenzial. Die südlichen Stadtteile Wilhelmsburg und Veddel, die von der Internationalen Bauausstellung profitiert haben, verzeichnen Preise zwischen 4.000 und 5.000 Euro mit steigender Tendenz.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter moderat wachsen. Experten erwarten jährliche Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei zentrumsnahe Lagen und Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung überdurchschnittlich profitieren werden. Die geplante Erweiterung der U- und S-Bahn-Netze wird die Attraktivität bestimmter Stadtteile zusätzlich steigern.

Die Neubautätigkeit wird sich voraussichtlich auf einem erhöhten Niveau stabilisieren, wobei der Fokus auf energieeffiziente und nachhaltige Wohnkonzepte liegt. Die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohnungen wird weiter steigen, getrieben von demografischen Veränderungen und dem Trend zu Single-Haushalten. Investoren zeigen zunehmendes Interesse an Mikro-Apartments und servicierten Wohnkonzepten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser liegt bei etwa 2.350 Euro pro Monat, was einer Steigerung von rund 2,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Durchschnittsmiete bei 2.293 Euro lag. Pro Quadratmeter werden durchschnittlich 13,50 Euro Kaltmiete verlangt, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung zwischen 10 Euro in Randlagen und 18 Euro in Premiumlagen liegt.

Besonders gefragt sind moderne Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit drei bis vier Zimmern und einer Wohnfläche zwischen 120 und 160 Quadratmetern. Diese erzielen Mietpreise zwischen 1.800 und 2.800 Euro monatlich. Freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen werden für 2.500 bis 4.500 Euro vermietet, abhängig von Größe und Ausstattung.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern hat sich im dritten Quartal leicht erhöht. Die gesteigerte Neubauaktivität, insbesondere in den Stadtteilen Altona und Ottensen, hat zu einem moderaten Anstieg des verfügbaren Angebots geführt. Dennoch bleibt der Markt angespannt, da die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt. Die durchschnittliche Leerstandsdauer beträgt nur 21 Tage, was einer Verkürzung um 4 Tage gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Die Nachfrage bleibt auf einem stabil hohen Niveau, mit einem leichten Anstieg im Zentrumsbereich. Hauptnachfrager sind Familien mit Kindern, die flexibel bleiben möchten oder sich den Hauskauf noch nicht leisten können, sowie Expatriates und Führungskräfte, die temporär in Hamburg arbeiten. Pro Inserat melden sich durchschnittlich 45 Interessenten, was die hohe Nachfrage unterstreicht.

Die Fluktuation ist mit durchschnittlich 8 Prozent pro Jahr relativ gering, was auf die hohe Zufriedenheit der Mieter und die Knappheit alternativer Angebote zurückzuführen ist. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfassende Bonitätsnachweise und Bürgschaften.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den zentrumsnahen Lagen wie Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst werden für Mietshäuser zwischen 2.800 und 4.000 Euro monatlich verlangt. Diese Stadtteile zeichnen sich durch ihre exzellente Infrastruktur, die Nähe zur Alster und hochwertige Bausubstanz aus. Die Nachfrage übersteigt hier das Angebot um ein Vielfaches.

Altona und Ottensen haben sich zu attraktiven Wohnlagen für Familien entwickelt. Hier liegen die Mieten für Häuser zwischen 2.200 und 3.200 Euro. Die gute Verkehrsanbindung und das lebendige Stadtteileben machen diese Gebiete besonders begehrt. In den Elbvororten wie Blankenese und Rissen bewegen sich die Mieten zwischen 3.000 und 5.000 Euro für hochwertige Objekte.

Die Walddörfer im Nordosten Hamburgs (Volksdorf, Farmsen-Berne, Sasel) bieten Häuser zur Miete zwischen 1.800 und 2.800 Euro an. Diese familienfreundlichen Stadtteile mit viel Grün und guter Infrastruktur verzeichnen eine steigende Nachfrage. In den Randlagen wie Neugraben oder Moorburg liegen die Mieten zwischen 1.400 und 2.000 Euro, wobei auch hier eine leichte Aufwärtstendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern erwartet. Die jährlichen Steigerungen werden voraussichtlich zwischen 3 und 4 Prozent liegen, begrenzt durch die Mietpreisbremse und die allgemeine Einkommensentwicklung. Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, insbesondere von Familien, die sich aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen gegen einen Immobilienerwerb entscheiden.

Die Neubautätigkeit im Segment der Mietshäuser wird voraussichtlich moderat zunehmen, wobei vermehrt institutionelle Investoren in den Bau von Reihenhaussiedlungen zur Vermietung investieren. Der Trend zu nachhaltigem und energieeffizientem Wohnen wird sich verstärken, wobei Häuser mit guter Energiebilanz Mietpreisaufschläge von 10 bis 15 Prozent erzielen werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine weiterhin angespannte Situation mit moderaten Preissteigerungen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 13,20 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 2,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Durchschnittspreis bei 12,90 Euro lag. Die Preisspanne reicht von 9,50 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu 20 Euro und mehr in Premiumlagen.

Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 65 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 858 Euro. Neubauwohnungen liegen mit durchschnittlich 15,50 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Bestandsniveau von 12,30 Euro. Die Warmmiete inklusive Nebenkosten beläuft sich im Durchschnitt auf 16,80 Euro pro Quadratmeter, wobei die gestiegenen Energiekosten zu höheren Nebenkosten führen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht. Die gesteigerte Neubauaktivität in Altona, Ottensen und der HafenCity hat zu einem moderaten Anstieg des verfügbaren Wohnungsangebots geführt. Dennoch bleibt der Markt äußerst angespannt mit einer Leerstandsquote von unter 0,3 Prozent. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt nur 12 Tage, in gefragten Lagen oft weniger als eine Woche.

Die Nachfrage bleibt auf einem stabil hohen Niveau mit einem leichten Anstieg im Zentrumsbereich. Pro Wohnungsinserat melden sich durchschnittlich 80 Interessenten, bei bezahlbaren Wohnungen in guten Lagen können es über 150 sein. Die Fluktuation liegt bei etwa 11 Prozent jährlich, wobei viele Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation länger in ihren Wohnungen verbleiben als geplant.

Die Neuvermietungsmieten liegen durchschnittlich 8 bis 10 Prozent über den Bestandsmieten, was die Mobilität am Mietmarkt zusätzlich einschränkt. Vermieter nutzen die hohe Nachfrage für umfassende Mieterauswahl-Verfahren und verlangen häufig Gehaltsnachweise der letzten sechs Monate sowie Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in den zentrumsnahen Lagen wie Rotherbaum, Harvestehude und der HafenCity mit 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnungsbestand. In der HafenCity werden für Neubauwohnungen mit Elbblick sogar bis zu 25 Euro pro Quadratmeter verlangt.

Altona und Ottensen haben sich mit Durchschnittsmieten von 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter zu beliebten Wohnlagen entwickelt. Die Szeneviertel St. Pauli und Sternschanze liegen bei 14 bis 16 Euro, wobei hier besonders kleine Wohnungen überproportional teuer sind. Eimsbüttel und Eppendorf bewegen sich mit 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter im oberen Preissegment.

In den östlichen und südlichen Stadtteilen wie Hamm, Horn und Wilhelmsburg liegen die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von Aufwertungsprozessen und verbesserten Verkehrsanbindungen. Die Randlagen wie Jenfeld, Billstedt oder Kirchdorf bieten mit 9,50 bis 11 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Mieten, verzeichnen aber ebenfalls steigende Preise.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin angespannt bleiben. Trotz verstärkter Neubautätigkeit wird das Angebot die hohe Nachfrage nicht decken können. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen zwischen 3 und 4 Prozent, wobei die Mietpreisbremse und politische Interventionen dämpfend wirken könnten.

Die Fertigstellung mehrerer Großprojekte in der HafenCity, Mitte Altona und auf dem Grasbrook wird zwar zusätzlichen Wohnraum schaffen, dieser wird jedoch überwiegend im oberen Preissegment angesiedelt sein. Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum bleibt die größte Herausforderung. Die Stadt Hamburg plant, den Anteil des geförderten Wohnungsbaus zu erhöhen, was mittelfristig zu einer leichten Entspannung im unteren und mittleren Preissegment führen könnte.

Der Trend zu kleineren Haushalten und die anhaltende Zuwanderung nach Hamburg werden die Nachfrage weiter stützen. Innovative Wohnkonzepte wie Co-Living-Spaces und Mikro-Apartments werden an Bedeutung gewinnen. Die energetische Sanierung des Bestands wird zu weiteren Mieterhöhungen führen, wobei energieeffiziente Wohnungen zunehmend Mietpreisvorteile erzielen werden.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung von den Marktunsicherheiten der Vorjahre setzt sich fort, unterstützt durch stabilisierte Finanzierungsbedingungen und eine robuste Wirtschaftsentwicklung. Während die Kaufmärkte eine gewisse Normalisierung erfahren, bleiben die Mietmärkte weiterhin stark angespannt. Die unterschiedlichen Entwicklungen in den verschiedenen Stadtteilen spiegeln die heterogene Struktur Hamburgs wider und bieten differenzierte Investitions- und Wohnmöglichkeiten. Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung zu rechnen, wobei die Schaffung bezahlbaren Wohnraums die zentrale Herausforderung bleibt.