Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet moderate Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Hansestadt behauptet ihre Position als einer der attraktivsten Wohnstandorte Deutschlands mit anhaltend hoher Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzen sich die positiven Preistendenzen sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt fort.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Hamburg liegt im Q3 2025 bei 5.704 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 1,5% gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.620 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung 1,96%, was eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung zeigt.

Die absolute Kaufpreisgestaltung variiert je nach Objektgröße und Ausstattung erheblich. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet aktuell etwa 855.600 €, während größere Objekte mit 200 m² bereits die Millionengrenze überschreiten. Die Preisentwicklung zeigt sich dabei erstaunlich stabil, nachdem der Markt die Turbulenzen der Jahre 2023/2024 überwunden hat.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser hat sich im Q3 2025 deutlich erholt. Die Anzahl der Kaufverträge erreicht wieder das Niveau von 2022, was nach dem deutlichen Einbruch im Jahr 2023 als positive Entwicklung zu werten ist. Die Nachfrage bleibt konstant hoch, während das Angebot weiterhin begrenzt ist, insbesondere bei modernen und zentral gelegenen Objekten.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 65 Tage eingependelt, wobei besonders attraktive Objekte in gefragten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die Neubauaktivität im Haussektor bleibt verhalten, was hauptsächlich auf die begrenzte Flächenverfügbarkeit und hohe Baukosten zurückzuführen ist. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden und liegt unter 0,5%, was den angespannten Markt zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im Q3 2025 weiter verfestigt. Die Spitzenlagen Eppendorf, Harvestehude und Blankenese verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 7.000 und 9.000 €/m², wobei einzelne Luxusobjekte diese Marken deutlich überschreiten können. Diese exklusiven Wohnlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem gehobenen sozialen Umfeld.

Im mittleren Preissegment bewegen sich etablierte Wohnviertel wie Winterhude, Uhlenhorst und Volksdorf mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.500 und 7.000 €/m². Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und ruhigem Wohnumfeld. Am unteren Ende der Preisskala finden sich periphere Lagen wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Teile von Harburg, wo Häuser bereits ab 4.500 €/m² erhältlich sind. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Stadtentwicklungsprojekten und verbesserten Verkehrsanbindungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 2-3% jährlich. Die fundamentalen Faktoren sprechen für eine anhaltend positive Entwicklung: Hamburg verzeichnet weiterhin Bevölkerungszuwachs, die wirtschaftliche Situation der Stadt ist stabil, und die Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort bleibt ungebrochen hoch.

Allerdings könnten sich dämpfende Faktoren bemerkbar machen. Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor, wobei eine weitere Stabilisierung oder leichte Senkung der Bauzinsen die Nachfrage stützen könnte. Die begrenzte Neubauaktivität wird voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, was preistreibend wirken dürfte. Mittelfristig könnten verstärkte Suburbanisierungstendenzen zu einer leichten Entlastung in den Kernbereichen führen, während das Umland an Attraktivität gewinnt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Segment der Eigentumswohnungen zeigt sich im Q3 2025 ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 6.312 €/m². Dies bedeutet einen Anstieg von 1,15% gegenüber dem Q2 2025, als der Preis bei 6.240 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Steigerung 1,6%, was eine etwas dynamischere Entwicklung als bei den Häusern zeigt.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen ist beträchtlich. Eine durchschnittliche 75 m² große Wohnung kostet etwa 473.400 €, während kleinere Apartments mit 50 m² bei rund 315.600 € liegen. Neubauwohnungen liegen dabei typischerweise 15-20% über dem Durchschnitt, was sich durch moderne Energiestandards und zeitgemäße Grundrisse rechtfertigt.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zeigt sich im Q3 2025 äußerst dynamisch. Die Transaktionszahlen haben sich auf dem Niveau von 2022 stabilisiert, nachdem 2023 einen deutlichen Rückgang verzeichnete. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot, besonders im Segment der 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen, die von jungen Familien und Kapitalanlegern gleichermaßen gesucht werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist lebhafter als bei Häusern, konzentriert sich aber hauptsächlich auf größere Entwicklungsprojekte in Stadtentwicklungsgebieten wie der HafenCity, Mitte Altona oder dem Pergolenviertel. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent, und fertiggestellte Neubauprojekte sind oft bereits vor Bauabschluss vollständig verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 45 Tagen, wobei besonders begehrte Objekte binnen weniger Tage verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenreiter sind die zentralen Lagen St. Pauli, Eimsbüttel und Altona mit Quadratmeterpreisen zwischen 7.500 und 9.000 €/m². Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen. Besonders die HafenCity hat sich als Premium-Standort etabliert, wo Neubauwohnungen regelmäßig die 10.000 €/m²-Marke überschreiten.

Das mittlere Preissegment umfasst Stadtteile wie Barmbek, Wandsbek und Bergedorf mit Preisen zwischen 5.500 und 7.000 €/m². Diese Gebiete bieten gute Verkehrsanbindungen und entwickelte Infrastrukturen bei moderateren Preisen. Am unteren Ende der Preisskala finden sich Stadtteile wie Jenfeld, Steilshoop oder Kirchdorf-Süd, wo Eigentumswohnungen ab 5.000 €/m² verfügbar sind. Diese Lagen profitieren zunehmend von Aufwertungsprogrammen und verbesserten Verkehrsanbindungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 2-4%, wobei Neubauwohnungen und sanierte Altbauten überdurchschnittlich performen dürften. Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten stützen die Nachfrage nachhaltig.

Die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des Grasbrook oder die weitere Verdichtung bestehender Quartiere werden mittelfristig zusätzliches Angebot schaffen, jedoch voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage vollständig zu decken. Die Energieeffizienz wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor, wodurch energetisch sanierte oder neu gebaute Wohnungen Preisvorteile erzielen. Investoren bleiben trotz gestiegener Zinsen aktiv, da Hamburg als sicherer Hafen für Immobilieninvestitionen gilt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im Q3 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 13,04 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 1,32% gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Miete bei 12,87 €/m² lag. Besonders bemerkenswert ist die Jahresentwicklung mit einem Plus von 5,92% gegenüber dem Q3 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 12,31 €/m² lag.

Die absolute Mietbelastung für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 m² beläuft sich somit auf etwa 1.956 € kalt pro Monat, wobei die Nebenkosten typischerweise weitere 300-400 € hinzufügen. Die Mietpreisentwicklung zeigt sich damit deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung, was die anhaltende Attraktivität von Mietobjekten für Haushalte unterstreicht, die sich aufgrund der gestiegenen Zinsen keinen Immobilienkauf leisten können oder wollen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miedhäusern bleibt im Q3 2025 außerordentlich hoch. Das verfügbare Angebot ist extrem knapp, was zu einer durchschnittlichen Inseratsdauer von nur 14 Tagen führt. Besonders gesucht sind moderne Häuser mit Garten in familienfreundlichen Lagen, die oft innerhalb weniger Tage vermietet werden. Die Anzahl der Bewerber pro Objekt liegt durchschnittlich bei 25-30, in besonders gefragten Lagen können es auch über 50 Interessenten sein.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist minimal, da Investoren überwiegend auf Mehrfamilienhäuser setzen. Der Leerstand ist praktisch bei null, und Mieterwechsel sind selten geworden. Viele Vermieter nutzen die hohe Nachfrage für Mietpreisanpassungen bei Neuvermietungen, wobei die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse beachtet werden müssen. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich auf über 8 Jahre verlängert, was die Stabilität bestehender Mietverhältnisse unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark nach Lage. In den Premium-Stadtteilen Eppendorf, Harvestehude und Blankenese liegen die Mieten zwischen 15 und 20 €/m², wobei luxuriöse Objekte auch darüber liegen können. Diese Lagen bieten nicht nur exklusive Wohnqualität, sondern auch Prestige und ein gehobenes soziales Umfeld, was die hohen Mieten rechtfertigt.

Im mittleren Segment bewegen sich Stadtteile wie Sasel, Poppenbüttel und Niendorf mit Mieten zwischen 12 und 15 €/m². Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die eine gute Balance zwischen städtischer Anbindung und ruhigem Wohnumfeld suchen. Die günstigsten Mieten für Häuser finden sich in peripheren Lagen wie Neuallermöhe, Moorburg oder Teilen von Bergedorf, wo Mieten ab 10 €/m² möglich sind. Diese Gebiete leiden jedoch oft unter längeren Pendelzeiten und eingeschränkter Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Mietsteigerung von 3-5% jährlich zu rechnen. Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: Die hohen Kaufpreise und Zinsen machen Mieten für viele Haushalte zur einzigen Option, der Zuzug nach Hamburg hält an, und die Generation der Millennials erreicht zunehmend die familienbildende Phase.

Regulatorische Eingriffe könnten die Mietpreisentwicklung dämpfen. Die Diskussion um eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Regelungen zum Mieterschutz könnten die Dynamik beeinflussen. Gleichzeitig könnte der verstärkte Neubau von Mehrfamilienhäusern indirekt zu einer leichten Entspannung führen, wenn Mieter von Häusern auf neu gebaute Wohnungen umsteigen. Die Energiekosten werden zunehmend zum entscheidenden Faktor, wodurch energieeffiziente Häuser Mietpreisvorteile erzielen können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg weist im Q3 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 13,04 €/m² auf, identisch mit dem Niveau für Miedhäuser. Gegenüber dem Q2 2025 bedeutet dies eine Steigerung von 1,32%, als die Durchschnittsmiete bei 12,87 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich mit einem Plus von 5,92% eine deutliche Aufwärtsdynamik, ausgehend von 12,31 €/m².

Für eine durchschnittliche 70 m² große Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 913 €, während kleinere 50 m² Apartments bei rund 652 € liegen. Die Warmmiete inklusive aller Nebenkosten liegt typischerweise 25-30% über der Kaltmiete, was die tatsächliche Wohnkostenbelastung auf durchschnittlich 1.150-1.200 € für eine 70 m² Wohnung erhöht. Diese Entwicklung stellt viele Haushalte vor finanzielle Herausforderungen, da die Mietsteigerungen die allgemeine Einkommensentwicklung übersteigen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt zeigt sich im Q3 2025 extrem angespannt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, was zu durchschnittlich 40-50 Bewerbungen pro ausgeschriebener Wohnung führt. In besonders gefragten Lagen und bei preisgünstigen Angeboten können es sogar über 100 Interessenten sein. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei nur 10 Tagen, wobei attraktive Wohnungen oft schon nach wenigen Stunden vergeben sind.

Die Fluktuation ist historisch niedrig, da Bestandsmieter angesichts der Marktlage kaum noch umziehen. Die Neubauaktivität konzentriert sich auf größere Wohnungsbauprojekte, wobei im Q3 2025 etwa 2.500 neue Mietwohnungen fertiggestellt wurden. Dies reicht jedoch bei weitem nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Der Leerstand liegt praktisch bei null, und selbst renovierungsbedürftige Wohnungen finden schnell neue Mieter. Vermieter nutzen die Marktlage für maximale Mietpreisanpassungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Mietwohnungsmarkt ist stark ausgeprägt. Die Toplagen St. Pauli, Eimsbüttel und Altona verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 15 und 20 €/m², wobei Neubauwohnungen in der HafenCity oder am Überseequartier auch 25 €/m² erreichen können. Diese zentralen Lagen profitieren von ihrer urbanen Lebensqualität, kurzen Wegen und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Das mittlere Preissegment umfasst Stadtteile wie Barmbek, Eilbek und Hamm mit Mieten zwischen 11 und 14 €/m². Diese Quartiere bieten gute U- und S-Bahn-Anbindungen und entwickelte Nahversorgungsstrukturen. Sie sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, die zentral wohnen möchten, aber nicht die Spitzenmieten zahlen können. Am unteren Ende der Preisskala finden sich Großsiedlungen wie Steilshoop, Mümmelmannsberg oder Kirchdorf-Süd, wo Mieten ab 10 €/m² verfügbar sind. Diese Lagen kämpfen oft mit Imageproblemen, profitieren aber zunehmend von Aufwertungsprogrammen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten prognostizieren weitere Mietsteigerungen von 4-6% jährlich, sofern keine massiven regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum wird sich voraussichtlich fortsetzen, da die Neubauaktivität nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt hält.

Politische Interventionen könnten die Entwicklung beeinflussen. Die Debatte um einen Mietendeckel nach Berliner Vorbild oder eine weitere Verschärfung der Mietpreisbremse könnte zu Marktverzerrungen führen. Gleichzeitig plant die Stadt Hamburg, den sozialen Wohnungsbau zu intensivieren, was mittelfristig zu einer gewissen Entspannung im unteren Preissegment führen könnte. Die Energiewende wird zunehmend zum Kostenfaktor, da energetische Sanierungen oft zu Mieterhöhungen führen, während unsanierte Altbauten durch hohe Nebenkosten unattraktiver werden.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als robuster, aber zunehmend angespannter Markt. Die moderaten Preissteigerungen im Kaufsegment von 1,15-1,5% zum Vorquartal zeigen eine gewisse Stabilisierung, während der Mietmarkt mit Steigerungen von 1,32% im Quartalsvergleich und fast 6% im Jahresvergleich deutlich dynamischer agiert.

Die strukturellen Herausforderungen bleiben bestehen: Ein begrenztes Angebot trifft auf anhaltend hohe Nachfrage, verstärkt durch Hamburgs Attraktivität als Wirtschafts- und Lebensstandort. Die räumlichen Disparitäten zwischen Premium-Lagen und peripheren Gebieten verfestigen sich weiter, wobei selbst günstigere Lagen zunehmend von der allgemeinen Preisentwicklung erfasst werden.

Für die Zukunft zeichnet sich eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung ab, wobei der Mietmarkt voraussichtlich stärker unter Druck bleiben wird als der Kaufmarkt. Entscheidende Faktoren werden die weitere Zinsentwicklung, politische Regulierungen und die Intensität der Neubautätigkeit sein. Hamburg bleibt ein attraktiver, aber zunehmend hochpreisiger Immobilienmarkt, der sowohl Chancen als auch Herausforderungen für alle Marktteilnehmer bereithält.