Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Nach der deutlichen Konsolidierung in Q2 2025 setzt sich die moderate Aufwärtsbewegung fort, wobei sich die Preisdynamik in allen Segmenten stabilisiert hat. Die Hansestadt profitiert weiterhin von ihrer attraktiven Wirtschaftslage und dem anhaltenden Zuzug, was sich sowohl auf dem Kauf- als auch auf dem Mietmarkt niederschlägt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro liegt das aktuelle Niveau etwa 1,5 bis 2 Prozent über dem Vorquartal. Im Vergleich zu Q2 2025, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 5.615 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von rund 89 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung markiert eine Fortsetzung des bereits im zweiten Quartal beobachteten Stabilisierungstrends.

Die Preisdynamik hat sich damit deutlich beruhigt im Vergleich zu den volatileren Phasen der Vorjahre. Während die Jahresvergleichswerte eine moderate Aufwärtsentwicklung zeigen, bleibt das Preisniveau insgesamt unter den Spitzenwerten der Boomjahre 2021/2022. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern bedeutet dies einen aktuellen Kaufpreis von etwa 798.560 Euro, was einer Steigerung von rund 12.460 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Segment der Kaufhäuser bleibt angespannt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die kontinuierlich hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern in der Hansestadt unterstreicht. Die Neubautätigkeit zeigt erste Erholungstendenzen, bleibt jedoch weiterhin deutlich unter dem Vorkrisenniveau. Dies führt zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang, der die Preise stabilisiert und teilweise weiter nach oben treibt.

Ein positiver Indikator für die Marktdynamik ist die Verkürzung der durchschnittlichen Vermarktungsdauer. Während im zweiten Quartal 2025 gut gelegene Objekte noch durchschnittlich 85 bis 100 Tage auf dem Markt waren, hat sich dieser Zeitraum im dritten Quartal auf 75 bis 90 Tage reduziert. Dies deutet auf eine erhöhte Kaufbereitschaft und verbesserte Finanzierungsbedingungen hin. Die Anzahl der Besichtigungen pro Objekt ist ebenfalls gestiegen, was das verstärkte Interesse potenzieller Käufer widerspiegelt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. Besonders gefragte Lagen im Zentrum und in beliebten Stadtteilen verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen. So liegt beispielsweise der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg-Mitte bei etwa 4.155 Euro, was zwar unter dem stadtweiten Durchschnitt liegt, aber für diese zentrale Lage eine bemerkenswerte Entwicklung darstellt.

Die traditionell hochpreisigen Elbvororte wie Blankenese, Othmarschen und Nienstedten verzeichnen weiterhin Spitzenpreise, wobei hier Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro keine Seltenheit sind. Am Stadtrand und in den östlichen Bezirken wie Bergedorf oder Harburg bewegen sich die Preise hingegen im Bereich zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren besonders von Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und dafür längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Neubautätigkeit wird sich voraussichtlich langsam erholen, jedoch nicht ausreichen, um die anhaltend hohe Nachfrage vollständig zu decken. Dies wird den Verkäufermarkt weiter stützen.

Das Investoreninteresse nimmt wieder zu, insbesondere in guten Lagen mit Entwicklungspotenzial. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen nach der Zinswende und die wieder gestiegene Planungssicherheit führen zu einer Belebung der Bautätigkeit. Allerdings werden die langen Genehmigungsverfahren und die weiterhin hohen Baukosten die Angebotsausweitung begrenzen. Langfristig wird die demografische Entwicklung und der anhaltende Trend zum Wohneigentum den Markt für Kaufhäuser in Hamburg stabil halten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 7.788 Euro in Hamburg-Mitte liegt das Preisniveau deutlich über dem Segment der Einfamilienhäuser. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise bei etwa 7.673 Euro pro Quadratmeter lagen, entspricht dies einer moderaten Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent.

Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die gesteigerte Neubauaktivität beeinflusst, besonders in den Stadtteilen Altona und Ottensen, wo mehrere größere Wohnprojekte fertiggestellt wurden. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das aktuelle Preisniveau einen Kaufpreis von etwa 584.100 Euro, was einer Steigerung von rund 8.625 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die Preisdynamik hat sich damit im Vergleich zu den Vorjahren deutlich normalisiert.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was primär auf die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte zurückzuführen ist. Besonders in Altona, Ottensen und der HafenCity wurden zahlreiche neue Wohneinheiten dem Markt zugeführt. Trotz dieser Angebotsausweitung bleibt die Nachfrage auf einem sehr hohen Niveau, insbesondere bei kompakten Ein- bis Dreizimmerwohnungen in zentraler Lage.

Die Käuferstruktur zeigt eine interessante Verschiebung: Neben den klassischen Selbstnutzern treten vermehrt wieder Kapitalanleger auf, die von den stabilisierten Preisen und den attraktiven Mietrenditen profitieren wollen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 60 bis 75 Tagen, was eine leichte Beschleunigung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Besonders energieeffiziente Neubauwohnungen und hochwertig sanierte Altbauwohnungen finden schnell neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind im Segment der Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Während in den Premium-Lagen wie der HafenCity, Winterhude oder Eppendorf Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro erreicht werden, liegen die Preise in peripheren Stadtteilen bei 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter.

Die Neubauprojekte in Altona und Ottensen haben zu einer interessanten Marktdynamik geführt: Einerseits wurde das Angebot erweitert, andererseits hat die hohe Qualität der neuen Wohnungen das Preisniveau in diesen Stadtteilen weiter angehoben. In der HafenCity, wo die Entwicklung bereits weiter fortgeschritten ist, stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau. Die östlichen Stadtteile wie Hamm oder Horn profitieren von ihrer relativen Nähe zum Zentrum bei moderaten Preisen und verzeichnen eine steigende Nachfrage von Ersterwerbern.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine stabile Marktlage mit moderaten jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent erwartet. Die Pipeline an Neubauprojekten ist gut gefüllt, was zu einer kontinuierlichen Angebotsausweitung führen wird. Allerdings wird die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug nach Hamburg und die wieder gestiegene Kaufkraft weiterhin hoch bleiben.

Besonders energieeffiziente Neubauwohnungen werden aufgrund steigender Energiekosten und verschärfter Klimaschutzauflagen zunehmend gefragt sein. Der Sanierungsstau bei Bestandsimmobilien könnte zu einer weiteren Spreizung der Preise zwischen modernen und älteren Wohnungen führen. Kapitalanleger werden verstärkt nach Objekten mit stabilen Mietrenditen suchen, was besonders kleinere Wohnungen in guten Lagen betrifft. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten wird die Nachfrage nach Ein- und Zweizimmerwohnungen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Quadratmeterpreise für Miethäuser nicht explizit vorliegen, zeigt die Marktdynamik eindeutig ansteigende Preise mit erwarteten jährlichen Steigerungen von 3 bis 5 Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser moderat erhöht, was die anhaltend hohe Nachfrage in diesem Segment widerspiegelt.

Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch den anhaltenden Zuzug von Familien nach Hamburg getrieben. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und Garten kostet je nach Lage zwischen 2.200 und 3.500 Euro monatliche Kaltmiete. Die Spanne verdeutlicht die erheblichen Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen und Ausstattungsmerkmalen.

Marktdynamik

Die Neubautätigkeit bei Mietshäusern zeigt im dritten Quartal 2025 erste Erholungstendenzen, bleibt jedoch weiterhin deutlich unter dem Vorkrisenniveau. Der Leerstand ist minimal, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Neuvermietungen können Vermieter aus mehreren Interessenten wählen, wobei die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Objekt bei 15 bis 25 liegt.

Die Nachfrage wird besonders durch Familien mit Kindern getrieben, die mehr Platz und einen Garten suchen. Auch die verstärkte Nutzung von Home-Office-Möglichkeiten führt zu einer erhöhten Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Räumen für Arbeitszimmer. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation seltener umziehen. Dies reduziert zusätzlich das verfügbare Angebot.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Besonders gefragte Lagen für Miethäuser sind die familienfreundlichen Stadtteile am Stadtrand wie Volksdorf, Sasel, Wellingsbüttel und die Walddörfer. Hier verbinden sich gute Infrastruktur, Grünflächen und eine hohe Wohnqualität, was zu entsprechend höheren Mietpreisen führt. In diesen Lagen liegen die Mieten für Einfamilienhäuser oft bei 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter.

In den städtischeren Bereichen wie Eimsbüttel oder Winterhude sind Miethäuser seltener und entsprechend teuer. Hier können für Stadthäuser oder Reihenhäuser Quadratmetermieten von über 20 Euro erreicht werden. Am günstigsten sind Miethäuser in den peripheren Stadtteilen wie Harburg oder Bergedorf, wo die Quadratmetermieten bei 10 bis 13 Euro liegen. Diese Bereiche profitieren zunehmend von Familien, die bezahlbaren Wohnraum suchen und dafür längere Arbeitswege akzeptieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate zeigt eine Fortsetzung der Nachfragehochphase. Der anhaltende Zuzug nach Hamburg und das Bevölkerungswachstum werden den Mietmarkt für Häuser weiter unter Druck setzen. Die erwartete leichte Erholung im Neubausegment wird nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken, weshalb mit weiteren moderaten Mietpreissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich zu rechnen ist.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird sich auch auf dem Mietmarkt für Häuser niederschlagen. Objekte mit guter Energiebilanz werden bevorzugt nachgefragt und können höhere Mieten erzielen. Vermieter werden verstärkt in energetische Sanierungen investieren, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Familien in Hamburg wird die Nachfrage nach Miethäusern langfristig stabil halten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Mit einer durchschnittlichen Miete von 13,04 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau etwa 1,3 Prozent über dem Vorquartal, als die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro lag. Diese Steigerung von 17 Cent pro Quadratmeter mag auf den ersten Blick moderat erscheinen, summiert sich aber bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung auf eine monatliche Mehrbelastung von 11,90 Euro.

Besonders bemerkenswert ist die Jahresentwicklung mit einem Anstieg von etwa 6 Prozent, was die signifikante Dynamik im Mietwohnungsmarkt unterstreicht. Für eine durchschnittliche Zweizimmerwohnung mit 65 Quadratmetern bedeutet dies eine aktuelle Monatsmiete von etwa 847,60 Euro kalt, was einem Anstieg von rund 48 Euro gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Entwicklung liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und stellt für viele Mieter eine erhebliche finanzielle Belastung dar.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 durch die Fertigstellung zahlreicher Neubauprojekte leicht ausgeweitet. Besonders in Altona, Ottensen und der HafenCity wurden mehrere hundert neue Wohneinheiten dem Markt zugeführt. Trotz dieser Angebotsausweitung bleibt die Nachfrage auf einem außergewöhnlich hohen Niveau, was zu einer schnellen Absorption der neuen Wohnungen führt.

Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 7 bis 14 Tagen, wobei attraktive Objekte in guten Lagen oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden vergeben sind. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung erreicht in beliebten Stadtteilen regelmäßig 50 bis 100 Interessenten. Besonders gefragt sind kleine bis mittelgroße Wohnungen mit ein bis drei Zimmern im Zentrumsbereich, die sowohl von Singles als auch von Paaren nachgefragt werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Verteilung der Neubauprojekte konzentriert sich stark auf die westlichen Stadtteile. In Altona und Ottensen wurden moderne Wohnkomplexe mit zeitgemäßer Ausstattung fertiggestellt, die Mieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter erzielen. Die HafenCity als Hamburgs prestigeträchtigstes Entwicklungsgebiet verzeichnet Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen mit Elbblick.

In den zentrumsnahen Altbauquartieren wie Eppendorf, Winterhude oder Eimsbüttel bewegen sich die Mieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter, wobei sanierte Altbauwohnungen mit Stuck und Parkett besonders begehrt sind. Die östlichen Stadtteile wie Hamm, Horn oder Billstedt bieten mit Durchschnittsmieten von 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise günstigen Wohnraum. Diese Bereiche profitieren zunehmend von der Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus den teureren Stadtteilen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten stabil bleiben mit weiterhin moderaten Mietpreissteigerungen von jährlich 2 bis 4 Prozent. Die hohe Nachfrage wird durch die anhaltende Urbanisierung und den Zuzug von Fachkräften weiter gestützt. Gleichzeitig sorgt die verbesserte Neubautätigkeit für eine gewisse Entspannung, ohne jedoch zu einer grundlegenden Trendwende zu führen.

Kapitalanleger zeigen wieder verstärktes Interesse am Hamburger Mietwohnungsmarkt, was zu weiteren Investitionen in Neubauprojekte führen wird. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden die Preisentwicklung bei Bestandswohnungen dämpfen, während Neubauten weiterhin frei kalkuliert werden können. Dies könnte zu einer weiteren Spreizung zwischen Alt- und Neubaumieten führen. Die energetische Sanierung des Wohnungsbestands wird aufgrund steigender Energiekosten und verschärfter gesetzlicher Anforderungen an Bedeutung gewinnen und könnte zu Modernisierungsumlagen führen, die die Mieten zusätzlich belasten.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung zeigt eine Normalisierung nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der anschließenden Zinserhöhungen. Während der Kaufmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderate Preissteigerungen von 1,5 bis 2 Prozent zum Vorquartal verzeichnet, zeigt sich der Mietmarkt deutlich dynamischer mit Steigerungen von bis zu 6 Prozent im Jahresvergleich bei Wohnungen.

Die Angebotsseite erholt sich langsam, bleibt aber weiterhin hinter der starken Nachfrage zurück. Dies gilt besonders für das Segment der Einfamilienhäuser, wo praktisch kein Leerstand existiert. Die Neubautätigkeit zeigt erste positive Signale, wird aber in den kommenden Jahren nicht ausreichen, um den Nachfrageüberhang vollständig abzubauen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise und einen intensiven Wettbewerb einstellen. Verkäufer und Vermieter profitieren von der günstigen Marktlage, sollten aber die sich abzeichnende Normalisierung im Auge behalten. Investoren finden wieder attraktive Bedingungen vor, müssen aber sorgfältig zwischen den verschiedenen Lagen und Segmenten differenzieren.

Die Hansestadt Hamburg bleibt ein attraktiver und stabiler Immobilienmarkt, der von seiner wirtschaftlichen Stärke, der hohen Lebensqualität und dem kontinuierlichen Zuzug profitiert. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die moderate Aufwärtsentwicklung fortsetzt oder ob externe Faktoren zu einer Neubewertung führen werden.