Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die Hansestadt behauptet sich weiterhin als einer der resilientesten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzen sich die positiven Trends fort, wobei die Dynamik je nach Marktsegment variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen Anstieg von etwa 2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Preis noch bei 5.594 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine bemerkenswerte Stabilität mit nur marginalen Preisanpassungen nach oben. Diese Entwicklung spiegelt die allmähliche Erholung des Marktes nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023 und 2024 wider.

Der bundesweite Immobilienpreisindex bestätigt diesen Trend mit einem Anstieg von 0,35 Prozent im zweiten Quartal 2025, was sich nun im dritten Quartal fortsetzt. Besonders bemerkenswert ist, dass die Kaufpreise für Bestandsimmobilien eine stabilere Entwicklung aufweisen als Neubauten, deren Preise in mittleren Lagen bereits bei durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf wird weiterhin durch ein knappes Angebot bei solider Nachfrage charakterisiert. Die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern zeigt zwar leichte Zuwächse, kann jedoch die strukturelle Angebotsknappheit nicht signifikant mildern. Positiv hervorzuheben ist die Erholung bei den Kaufverträgen, die nach dem Tiefpunkt im Jahr 2023 wieder das Niveau von 2022 erreicht haben. Dies deutet auf ein zurückkehrendes Vertrauen der Käufer in den Markt hin, trotz der gestiegenen Finanzierungskosten.

Die Leerstandsquote bei Häusern bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was den Verkäufern weiterhin eine starke Verhandlungsposition sichert. Gleichzeitig führt die moderate Neubautätigkeit zu einer leichten Entspannung in einzelnen Marktsegmenten, ohne jedoch einen grundlegenden Wandel der Marktdynamik herbeizuführen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. In den zentrumsnahen und besonders beliebten Stadtteilen wie Altona und Eimsbüttel liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier sind für gut erhaltene Bestandsimmobilien Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während die Preise hier traditionell günstiger sind, führt die zunehmende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum auch in diesen Lagen zu spürbaren Preissteigerungen. Besonders Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung an das Zentrum verzeichnen überdurchschnittliche Wertzuwächse. Die Neubaupreise in mittleren Lagen stabilisieren sich bei etwa 8.200 Euro pro Quadratmeter, was die anhaltend hohen Baukosten und Grundstückspreise widerspiegelt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstumskurses bei Häusern zum Kauf. Die Preisentwicklung dürfte sich im einstelligen Prozentbereich bewegen, wobei regionale Unterschiede bestehen bleiben werden. Die Finanzierungskosten werden voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau verharren oder nur leicht sinken, was die Nachfrage weiterhin dämpfen könnte.

Die Neubauaktivität wird sich voraussichtlich langsam erholen, bleibt aber durch hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen begrenzt. Mittelfristig könnte dies zu einer weiteren Verschärfung der Angebotsknappheit führen, insbesondere in den begehrten Lagen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen Verkäufermarkt einstellen, der nur durch externe Schocks oder deutliche Zinsänderungen fundamental verändert werden könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamischere Entwicklung als das Segment der Häuser. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das Preisniveau etwa 1,5 Prozent über dem Vorquartal und rund 2 Prozent über dem Vorjahreswert. Diese Entwicklung wird durch den EPX-Index bestätigt, der für Eigentumswohnungen ein Wachstum von 0,71 Prozent im zweiten Quartal 2025 auswies, welches sich im dritten Quartal fortsetzte.

Besonders auffällig ist die Preisentwicklung bei Neubauwohnungen, die in mittleren Lagen bereits bei durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Diese Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubauwohnungen reflektiert nicht nur die gestiegenen Baukosten, sondern auch die höheren energetischen Standards und modernen Ausstattungen der Neubauten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Diese Konstellation führt zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt, insbesondere bei gut geschnittenen Wohnungen in attraktiven Lagen. Die Anzahl der Kaufverträge steigt zwar moderat, erreicht aber noch nicht die Spitzenwerte der Boomjahre vor 2022.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt erste Anzeichen einer Erholung, bleibt jedoch deutlich unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre. Projektentwickler kämpfen weiterhin mit hohen Baukosten, strengen regulatorischen Anforderungen und der Unsicherheit bezüglich der zukünftigen Zinsentwicklung. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen verharrt auf einem minimal niedrigen Niveau, was die Marktenge unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In Premium-Lagen wie der HafenCity, Winterhude oder Eppendorf werden regelmäßig Spitzenpreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Prestige.

In den Außenbezirken und weniger nachgefragten Stadtteilen liegen die Preise deutlich niedriger, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Stadtteile wie Harburg oder Wilhelmsburg, die lange Zeit als Geheimtipps galten, verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen, da immer mehr Käufer auf diese noch vergleichsweise erschwinglichen Alternativen ausweichen. Die Gentrifizierung ehemals günstiger Viertel setzt sich fort und führt zu einer allmählichen Angleichung der Preise über das gesamte Stadtgebiet.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg deuten auf eine anhaltende Preisstabilität mit moderaten Steigerungen hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate jährliche Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent. Diese moderate Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Metropole, die begrenzte Neubautätigkeit und die relative wirtschaftliche Stabilität der Region.

Mittelfristig könnte sich die Marktdynamik durch verschiedene Faktoren verändern. Eine mögliche Lockerung der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank könnte zu sinkenden Finanzierungskosten führen und damit die Nachfrage stimulieren. Andererseits könnten strengere Regulierungen im Bereich der Energieeffizienz zu Preisanpassungen bei älteren Bestandswohnungen führen. Investoren sollten besonders auf die Entwicklung in aufstrebenden Stadtteilen achten, die noch Potenzial für überdurchschnittliche Wertsteigerungen bieten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine parallele Entwicklung zum allgemeinen Mietwohnungsmarkt. Während konkrete Durchschnittspreise für Mieithäuser nicht explizit verfügbar sind, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung ableiten, dass auch in diesem Segment moderate Steigerungen zu verzeichnen sind. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnraum liegt bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, wobei Häuser tendenziell im oberen Bereich dieser Spanne oder darüber liegen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist von einer Steigerung von etwa 1,32 Prozent auszugehen, was dem allgemeinen Trend im Mietwohnungsmarkt entspricht. Diese kontinuierliche, aber moderate Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Nachfrage nach größeren Wohneinheiten wider, insbesondere von Familien, die in der Pandemie den Wert von zusätzlichem Wohnraum und privatem Außenbereich neu entdeckt haben.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Hamburg bleibt äußerst knapp, während die Nachfrage konstant hoch ist. Diese Marktenge wird durch mehrere Faktoren verstärkt: Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf gegenüber der Vermietung, die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern zur Vermietung ist minimal, and institutionelle Investoren fokussieren sich primär auf Mehrfamilienhäuser.

Die Leerstandsquote bei Miethäusern ist praktisch nicht existent. Verfügbare Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft zu Preisen über der initial geforderten Miete. Die Neubauaktivität zeigt zwar leichte Zuwächse, konzentriert sich aber hauptsächlich auf den Eigentumsmarkt. Build-to-Rent-Projekte für Einfamilienhäuser sind in Hamburg noch die Ausnahme, könnten aber zukünftig an Bedeutung gewinnen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Stadtteil und Lage. In den privilegierten Stadtteilen wie Blankenese und Othmarschen werden Spitzenmieten erzielt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier sind Monatsmieten von 3.000 Euro und mehr für gehobene Einfamilienhäuser keine Seltenheit. Diese Lagen profitieren von ihrer Exklusivität, der Nähe zur Elbe und dem gehobenen sozialen Umfeld.

In den Randlagen zeigt sich ein differenziertes Bild. Während die absoluten Mietpreise hier niedriger sind, ist die prozentuale Steigerung oft höher als in den etablierten Toplagen. Dies liegt an der zunehmenden Verknappung des Angebots auch in diesen Bereichen und der wachsenden Akzeptanz längerer Pendelwege im Austausch für mehr Wohnraum. Besonders Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung verzeichnen eine steigende Nachfrage nach Miethäusern.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietmarkt bei Häusern bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Es wird erwartet, dass die Mieten weiterhin moderat steigen werden, wobei jährliche Steigerungen von 3 bis 5 Prozent realistisch erscheinen. Diese Entwicklung wird durch die strukturelle Angebotsknappheit und die ungebrochene Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum getragen.

Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder Kappungsgrenzen könnten die Preisentwicklung in bestimmten Bereichen dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen. Mittelfristig könnte eine verstärkte Neubautätigkeit, insbesondere im Segment der Reihenhäuser und Doppelhaushälften, zu einer leichten Marktentspannung beitragen. Allerdings ist dies stark von der Verfügbarkeit von Bauland und der Entwicklung der Baukosten abhängig.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau 1,32 Prozent über dem Vorquartal und beeindruckende 6 Prozent über dem Vorjahreswert. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Arbeitsort sowie die strukturellen Herausforderungen im Mietwohnungsbau.

Die Steigerung von 12,87 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal auf 13,04 Euro im dritten Quartal 2025 markiert eine der stärksten quartalsbezogenen Erhöhungen der letzten Jahre. Diese Entwicklung betrifft nahezu alle Wohnungsgrößen und -typen, wobei kleinere Wohnungen bis 60 Quadratmeter besonders starke Preissteigerungen verzeichnen, getrieben durch die hohe Nachfrage von Singles und Studenten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssektor ist geprägt von einem eklatanten Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Die Neubauaktivität kann den Bedarf bei weitem nicht decken, während gleichzeitig der Zuzug nach Hamburg unvermindert anhält. Die Leerstandsquote verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet.

Die Vermarktungszeiten für Mietwohnungen haben sich weiter verkürzt. Attraktive Wohnungen in guten Lagen erhalten oft hunderte von Bewerbungen innerhalb weniger Tage. Diese Situation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten und gibt Vermietern eine außerordentlich starke Verhandlungsposition. Die moderate Neubautätigkeit, die sich hauptsächlich auf das höherpreisige Segment konzentriert, trägt kaum zur Entspannung der Situation im mittleren und unteren Preissegment bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise in Hamburg folgt einem klaren Muster. In den zentralen Stadtteilen wie der Innenstadt, HafenCity und St. Georg werden Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl. Besonders die HafenCity hat sich als Premium-Wohnstandort etabliert, mit Neubauwohnungen, die oft über 20 Euro pro Quadratmeter kosten.

Am Stadtrand und in den traditionellen Arbeiterstadtteilen liegen die Mieten deutlich niedriger, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Stadtteile wie Billstedt oder Jenfeld, die lange Zeit als preiswerte Alternative galten, verzeichnen prozentual oft höhere Steigerungen als die etablierten Toplagen. Die Gentrifizierung erfasst zunehmend auch periphere Stadtteile, was zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise über das gesamte Stadtgebiet führt.

Besondere Beachtung verdienen die sogenannten Szenestadtteile wie Sternschanze, St. Pauli und Ottensen. Hier verbinden sich urbanes Flair, kulturelle Vielfalt und eine lebendige Gastronomie zu einem attraktiven Wohnumfeld, das besonders bei jüngeren Mietern beliebt ist. Die Mietpreise in diesen Vierteln liegen deutlich über dem städtischen Durchschnitt und zeigen weiterhin steigende Tendenz.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wenn auch möglicherweise mit gedämpfter Dynamik. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent. Diese Entwicklung wird durch mehrere strukturelle Faktoren gestützt: die anhaltende Zuwanderung, die begrenzte Neubautätigkeit und die hohe wirtschaftliche Attraktivität Hamburgs.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse werden voraussichtlich nur begrenzte Wirkung zeigen, da sie hauptsächlich Bestandsmieten betreffen und bei Neuvermietungen zahlreiche Ausnahmen greifen. Die angekündigte Verschärfung der Mietpreisbremse könnte zu einer leichten Dämpfung führen, wird aber die grundlegende Marktdynamik nicht verändern.

Mittelfristig hängt die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes entscheidend von der Neubautätigkeit ab. Die Stadt Hamburg hat ehrgeizige Wohnungsbauziele formuliert, deren Umsetzung jedoch von verschiedenen Faktoren abhängt: Verfügbarkeit von Bauland, Entwicklung der Baukosten, regulatorische Rahmenbedingungen und die Finanzierungssituation. Sollte es gelingen, die Neubauproduktion signifikant zu steigern, könnte dies zu einer gewissen Marktentspannung führen.

Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich auch in den kommenden Jahren auf einen angespannten Markt einstellen müssen. Flexibilität bei der Lage, schnelle Entscheidungen und eine solide Bonität werden weiterhin entscheidende Erfolgsfaktoren bei der Wohnungssuche sein. Vermieter können mit stabilen Erträgen und moderaten Wertsteigerungen rechnen, sollten aber auch die zunehmenden regulatorischen Anforderungen, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz, im Blick behalten.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und widerstandsfähig. Alle vier untersuchten Marktsegmente zeigen moderate Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage und knappem Angebot. Die Stadt bleibt ein attraktiver Standort für Investoren und Selbstnutzer, wobei die Herausforderungen für Mieter und Käufer mit begrenztem Budget zunehmen.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die politischen Bemühungen zur Steigerung der Neubautätigkeit Früchte tragen und zu einer Entspannung der Marktsituation beitragen können. Bis dahin bleibt Hamburg ein Verkäufer- und Vermietermarkt mit stabilen bis steigenden Preisen in allen Segmenten.