Immobilienmarktbericht Hamburg – 3. Quartal 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Die Hansestadt verzeichnet moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich, wobei sich die Dynamik je nach Segment und Lage unterschiedlich entwickelt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise in allen Bereichen leicht gestiegen, während die Nachfrage ungebrochen hoch bleibt. Die folgenden Ausführungen bieten eine detaillierte Analyse der vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro. Dies stellt eine moderate Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Quadratmeterpreis bei circa 5.620 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 5.594 Euro pro Quadratmeter notierte, ergibt sich eine Wertsteigerung von rund 2 Prozent.

Die kontinuierliche, wenn auch moderate Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Hamburger Immobilienmarktes wider. Besonders bemerkenswert ist, dass trotz der gestiegenen Zinsen und der wirtschaftlichen Unsicherheiten die Preise weiterhin eine positive Entwicklung aufweisen. Dies unterstreicht die Stabilität und Krisenfestigkeit des Hamburger Immobilienmarktes, der von einer soliden wirtschaftlichen Basis und einem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum profitiert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen bis hohen Niveau, während das Angebot weiterhin als knapp zu bezeichnen ist. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem Verkäufermarkt, der die moderate Preissteigerung begünstigt. Die Neubauaktivität zeigt eine leichte Zunahme, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf beliebte und bereits gut erschlossene Lagen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser nur marginal erhöht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt weiterhin bei etwa drei bis vier Monaten für gut positionierte Objekte, während Häuser in weniger gefragten Lagen oder mit Renovierungsbedarf länger auf dem Markt verbleiben. Die Leerstandsquote bei Einfamilienhäusern ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Hamburg zeigt deutliche Unterschiede je nach Stadtteil und Lage. Premium-Lagen wie die Elbvororte, zu denen Blankenese, Nienstedten und Othmarschen gehören, verzeichnen die stärksten Wertzuwächse und liegen mit Quadratmeterpreisen von teilweise über 8.000 Euro deutlich über dem Hamburger Durchschnitt. Diese exklusiven Wohnlagen profitieren von ihrer Nähe zur Elbe, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Im Zentrumsbereich und den innenstadtnahen Quartieren wie Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude bewegen sich die Preise im oberen Mittelfeld zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtrandgebiete und gut angebundene Vororte wie Volksdorf, Sasel oder Poppenbüttel bieten mit Preisen zwischen 4.800 und 5.800 Euro pro Quadratmeter attraktivere Einstiegsmöglichkeiten für Familien. Besonders dynamisch entwickeln sich aktuell die Stadtteile im Hamburger Süden wie Wilhelmsburg und Harburg, die von Infrastrukturprojekten und städtebaulichen Aufwertungsmaßnahmen profitieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Wachstums von jährlich 2 bis 4 Prozent erwartet. Diese Prognose basiert auf mehreren stabilisierenden Faktoren: Der anhaltende Bevölkerungszuwachs Hamburgs, der bis 2030 auf über 2 Millionen Einwohner prognostiziert wird, stützt die langfristige Nachfrage. Gleichzeitig bleibt das Angebot aufgrund begrenzter Flächenverfügbarkeit und strenger Bauvorschriften limitiert.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängen. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen. Andererseits könnte eine Lockerung der Geldpolitik zu einer verstärkten Nachfrage und entsprechend höheren Preissteigerungen führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro. Dies bedeutet eine leichte Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Preis bei circa 6.200 Euro lag. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024) mit einem Durchschnittspreis von 6.213 Euro pro Quadratmeter ergibt sich eine jährliche Wertsteigerung von etwa 1,5 Prozent.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas verhaltener als bei Häusern, was teilweise auf das erhöhte Angebot durch Neubauprojekte zurückzuführen ist. Besonders im Segment der Ein- und Zweizimmerwohnungen, die verstärkt von Kapitalanlegern nachgefragt werden, zeigt sich eine stabile Preisentwicklung mit Renditeerwartungen zwischen 3 und 4 Prozent.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf die Fertigstellung mehrerer größerer Neubauprojekte in Stadtteilen wie Altona, Ottensen und der HafenCity zurückzuführen ist. Trotz des gestiegenen Angebots bleibt die Nachfrage auf einem sehr hohen Niveau, insbesondere nach modernen, energieeffizienten Neubauwohnungen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf mittelgroße bis große Projekte mit 50 bis 200 Wohneinheiten, die oft als Quartiersentwicklungen konzipiert sind. Diese bieten neben reinem Wohnraum auch Nahversorgungsmöglichkeiten und soziale Infrastruktur. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser um etwa 8 Prozent erhöht, was mittelfristig zu einer weiteren Entspannung auf der Angebotsseite führen könnte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen variieren stark je nach Lage und Ausstattung. In der HafenCity und den angrenzenden Bereichen der Speicherstadt liegen die Preise für Neubauwohnungen zwischen 8.000 und 12.000 Euro pro Quadratmeter, wobei Penthouse-Wohnungen mit Elbblick auch Preise jenseits der 15.000 Euro erzielen können. Die zentrumsnahen Stadtteile wie St. Georg, St. Pauli und die Schanze bewegen sich im Preisbereich von 6.500 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter.

Altona und Ottensen haben sich zu besonders beliebten Vierteln entwickelt, mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.000 und 7.500 Euro. Die gute Mischung aus urbanem Leben, kulturellem Angebot und der Nähe zur Elbe macht diese Stadtteile besonders für junge Familien und Berufstätige attraktiv. In den Stadtrandlagen wie Bramfeld, Farmsen oder Rahlstedt sind Eigentumswohnungen mit Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter deutlich erschwinglicher, profitieren aber von guten Verkehrsanbindungen und zunehmenden Investitionen in die lokale Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg sieht für die nächsten 12 bis 24 Monate einen moderaten Preiszuwachs von 2 bis 3 Prozent jährlich vor. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion Hamburg sowie dem begrenzten Neubauvolumen im Verhältnis zum Bedarf. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauobjekte in guten Lagen.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung nachhaltiger Bauweise und Energieeffizienz. Wohnungen mit hohen Energiestandards (KfW 40 oder besser) erzielen bereits heute Preisaufschläge von 5 bis 10 Prozent gegenüber konventionellen Objekten. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich verstärken, da die Betriebskosten einen immer wichtigeren Faktor bei der Kaufentscheidung darstellen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser nicht explizit verfügbar sind, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung eine Steigerung von etwa 3 bis 6 Prozent im Jahresvergleich ableiten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mietpreise für Häuser moderat um etwa 1 bis 2 Prozent erhöht.

Die Nachfrage nach Mietshäusern kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen, die Flexibilität schätzen oder sich noch nicht für einen Kauf entscheiden möchten. Auch internationale Fachkräfte, die für begrenzte Zeit in Hamburg arbeiten, bilden eine wichtige Zielgruppe für dieses Marktsegment. Die durchschnittlichen Monatsmieten für freistehende Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.500 und 5.000 Euro.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 sehr knapp. Neubauaktivitäten im Segment der Mietshäuser sind äußerst limitiert, da Investoren und Entwickler sich hauptsächlich auf den lukrativeren Verkauf oder den Bau von Mehrfamilienhäusern konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser werden meist sehr schnell vermietet, wobei die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei gut ausgestatteten Objekten in beliebten Lagen oft nur wenige Tage beträgt.

Die Leerstandsquote bei Mietshäusern ist praktisch bei null, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der zur Vermietung stehenden Häuser nicht wesentlich verändert. Die meisten Mietshäuser befinden sich im Bestand institutioneller Anleger oder privater Vermieter, die langfristige Mietverhältnisse bevorzugen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Mietshäusern konzentriert sich besonders auf familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur und Grünflächen. Beliebte Wohnlagen mit gutem Abstand zum Zentrum, aber dennoch guter Verkehrsanbindung, wie Groß Flottbek, Wellingsbüttel oder Volksdorf, verzeichnen die höchsten Mietpreise. Hier liegen die Monatsmieten für ein Einfamilienhaus mit 150 bis 200 Quadratmetern zwischen 3.500 und 5.000 Euro.

In den Stadtrandgebieten wie Duvenstedt, Lemsahl-Mellingstedt oder den Vier- und Marschlanden sind Mietshäuser zu moderateren Preisen zwischen 2.000 und 3.500 Euro monatlich zu finden. Diese Lagen bieten mehr Platz und Natur, erfordern aber längere Pendelzeiten in die Innenstadt. Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Stadtteilen wie Langenhorn, Schnelsen oder Lurup bilden mit Mieten zwischen 1.800 und 2.800 Euro das mittlere Preissegment.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Mietpreisentwicklung bei Häusern erwartet. Die Nachfrage wird weiterhin von der kontinuierlichen Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte nach Hamburg und der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung getragen. Da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist, dürften die Mieten jährlich um etwa 2 bis 4 Prozent steigen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung ist die Verfügbarkeit von Bauland für Einfamilienhäuser. Die Stadt Hamburg verfolgt eine Politik der Nachverdichtung und priorisiert den Geschosswohnungsbau, was das Angebot an neuen Mietshäusern weiter limitieren wird. Gleichzeitig könnten strengere Energieeffizienzvorschriften dazu führen, dass ältere Häuser vom Markt genommen und saniert werden, was temporär zu einer weiteren Verknappung führen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von etwa 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 mit einer Durchschnittsmiete von 12,31 Euro ergibt sich eine deutliche Steigerung von 5,92 Prozent.

Diese überdurchschnittliche Mietpreissteigerung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg wider. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die vor allem von Singles und jungen Paaren nachgefragt werden. In diesem Segment liegen die Quadratmeterpreise oft bei 14 bis 16 Euro, während größere Familienwohnungen ab 100 Quadratmeter mit durchschnittlich 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter etwas günstiger sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf die Fertigstellung mehrerer großer Neubauprojekte in der HafenCity, Altona und Ottensen zurückzuführen ist. Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment ist um etwa 5 Prozent gestiegen, gemessen an der Anzahl der fertiggestellten Wohneinheiten. Trotz dieser positiven Entwicklung bleibt die Nachfrage weiterhin deutlich höher als das Angebot.

Die Leerstandsquote in Hamburg liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent, was einen äußerst angespannten Markt signalisiert. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung von etwa 50 auf 55 erhöht. Besonders in beliebten Stadtteilen und bei preisgünstigen Angeboten können es auch über 100 Interessenten pro Wohnung sein. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei gut positionierten Wohnungen oft unter einer Woche.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. Die höchsten Mieten werden in der HafenCity mit durchschnittlich 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielt, gefolgt von den zentrumsnahen Lagen wie Rotherbaum, Harvestehude und Eppendorf mit 14 bis 17 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter findet sich in Stadtteilen wie Eimsbüttel, Altona-Nord, Sternschanze und Winterhude. Diese Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, bieten eine gute Mischung aus Wohnqualität, kulturellem Angebot und Verkehrsanbindung. Die günstigsten Mieten mit 8 bis 11 Euro pro Quadratmeter sind in den Stadtrandlagen wie Billstedt, Jenfeld, Horn oder Neugraben-Fischbek zu finden.

Ein besonderer Trend zeigt sich in den aufstrebenden Stadtteilen wie Wilhelmsburg und Veddel, die von großen Stadtentwicklungsprojekten profitieren. Hier sind die Mieten in den letzten Jahren überdurchschnittlich gestiegen, liegen aber mit 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter noch unter dem Hamburger Durchschnitt. Diese Stadtteile bieten Potenzial für weiteres Wachstum und ziehen zunehmend kreative und junge Menschen an.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg sieht für die nächsten 12 bis 24 Monate eine weitere Steigerung der Mietpreise um jährlich 3 bis 5 Prozent vor. Diese Entwicklung wird von mehreren Faktoren getrieben: Der anhaltende Zuzug nach Hamburg, der bis 2030 zu einem Bevölkerungswachstum auf über 2 Millionen Einwohner führen soll, sorgt für eine kontinuierlich hohe Nachfrage. Gleichzeitig kann der Neubau trotz verstärkter Bemühungen den Bedarf nicht vollständig decken.

Die politischen Rahmenbedingungen werden eine wichtige Rolle spielen. Die Diskussion um Mietpreisbremse und Mietendeckel könnte zu regulatorischen Eingriffen führen, die das Mietpreiswachstum begrenzen. Andererseits könnten solche Maßnahmen auch zu einer Verknappung des Angebots führen, wenn Investoren sich vom Mietwohnungsneubau abwenden. Die Entwicklung der Baukosten und Zinsen wird ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf die Neubauaktivität und damit auf das zukünftige Angebot haben.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von möbliertem Wohnen und Mikrowohnungen. Diese Segmente, die besonders von internationalen Fachkräften, Studenten und temporären Bewohnern nachgefragt werden, verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen und könnten in Zukunft einen größeren Marktanteil einnehmen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von einer stabilen Nachfrage getragen. In allen vier untersuchten Segmenten – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – zeigen sich moderate bis deutliche Preissteigerungen im Vergleich zum Vorquartal und zum Vorjahr. Die Dynamik wird hauptsächlich von der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot bestimmt.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleiben erheblich, wobei zentrale und wassernahe Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen. Gleichzeitig entwickeln sich ehemalige Randlagen und Stadtteile im Umbruch zunehmend zu attraktiven Alternativen. Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen zu rechnen, wobei politische Interventionen, wirtschaftliche Entwicklungen und die Zinspolitik maßgeblichen Einfluss auf die tatsächliche Marktentwicklung haben werden.

Investoren und Eigennutzer sollten die aktuell noch moderaten Preissteigerungen nutzen, da mittelfristig mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends zu rechnen ist. Besonders Objekte mit hoher Energieeffizienz und in Lagen mit guter Infrastruktur versprechen eine positive Wertentwicklung. Der Mietmarkt wird voraussichtlich angespannt bleiben, was für Vermieter stabile Erträge verspricht, für Mietsuchende jedoch eine Herausforderung darstellt.