Immobilienmarktbericht Hamburg – Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen moderate Steigerungen verzeichnen, entwickelt sich der Mietmarkt besonders dynamisch mit deutlichen Preisanstiegen. Die Angebotsseite bleibt trotz erhöhter Neubauaktivität in ausgewählten Stadtteilen angespannt, was zu fortgesetztem Wettbewerb unter Käufern und Mietern führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 2,2 % gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 5.580 €/m²). Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg 2,0 %, was auf eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Die Preissteigerung hat sich im Vergleich zur ersten Jahreshälfte leicht beschleunigt, was auf die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot zurückzuführen ist. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 800.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei besonders gepflegte Bestandsimmobilien in gefragten Lagen deutlich höhere Preise erzielen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 stabil, zeigt jedoch keine signifikante Verbesserung gegenüber den Vorquartalen. Die Neubauaktivität hat sich leicht erhöht, was primär auf einzelne größere Entwicklungsprojekte in den Randbezirken zurückzuführen ist. Diese zusätzlichen Neubauten reichen jedoch nicht aus, um die strukturelle Angebotslücke zu schließen.

Die Nachfrage verharrt auf einem konstant hohen Niveau. Besonders Familien mit Kindern und gutverdienende Paare suchen verstärkt nach Eigenheimen mit Garten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf die hohe Kaufbereitschaft und den Wettbewerb unter potenziellen Käufern hinweist. Gut gepflegte Häuser in beliebten Wohnlagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl keine expliziten stadtteilspezifischen Daten vorliegen, zeigt sich ein klares Gefälle zwischen zentrumsnahen und peripheren Lagen. Die höchsten Preise werden traditionell in den Elbvororten wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen erzielt, wo Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Auch die zentrumsnahen Stadtteile Winterhude, Eppendorf und Harvestehude verzeichnen überdurchschnittliche Preisniveaus.

In den Randbezirken wie Bergedorf, Harburg oder den Walddörfern sind Häuser vergleichsweise erschwinglicher, wobei auch hier die Preise in den letzten Quartalen kontinuierlich gestiegen sind. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Grünflächen und einer entwickelten Infrastruktur mit Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg wird voraussichtlich robust bleiben. Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden moderate Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 % jährlich erwartet. Die Angebotsknappheit wird weiterhin zu Konkurrenz unter Käufern führen, wobei besonders energieeffiziente Neubauten und vollständig sanierte Bestandsimmobilien im Fokus stehen werden.

Die Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Änderungen im Baurecht könnten die Marktdynamik beeinflussen. Sollten die Zinsen stabil bleiben oder leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stützen. Gleichzeitig könnten verstärkte Bemühungen um Nachverdichtung und neue Baugebiete mittelfristig zu einer Entspannung auf der Angebotsseite führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg beträgt im dritten Quartal 2025 6.312 €/m². Dies stellt eine Steigerung von 1,59 % gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 liegt die Preissteigerung zwischen 1,5 % und 2,0 %, was eine stabile, aber moderatere Entwicklung als bei Häusern zeigt.

Die Preise für Eigentumswohnungen variieren erheblich je nach Baujahr, Ausstattung und Lage. Während einfache Bestandswohnungen in peripheren Lagen bei etwa 4.500 €/m² beginnen, erreichen luxuriöse Neubauwohnungen in Premium-Lagen Preise von über 10.000 €/m². Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei etwa 75 bis 85 Quadratmetern, was Gesamtkaufpreise zwischen 450.000 und 550.000 Euro zur Folge hat.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf verstärkte Neubauaktivitäten in den Stadtteilen Altona und Ottensen zurückzuführen ist. Mehrere größere Wohnbauprojekte wurden fertiggestellt oder befinden sich kurz vor der Fertigstellung, wodurch zusätzliche Einheiten auf den Markt kommen.

Die Nachfrage bleibt auf einem stabilen hohen Niveau, wobei ein leichter Anstieg im Zentrumsbereich zu verzeichnen ist. Besonders kompakte Ein- bis Zweizimmerwohnungen sind bei Kapitalanlegern und Singles stark nachgefragt. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf das verbesserte Angebot zurückzuführen ist, dennoch werden attraktive Objekte weiterhin zügig verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrumsnahe Lagen wie die Stadtteile Altona, Ottensen, St. Georg und die HafenCity verzeichnen die höchste Nachfrage und entsprechend hohe Preise. In diesen Gebieten profitieren Käufer von kurzen Wegen zur Innenstadt, einer gut ausgebauten Infrastruktur und einem vielfältigen kulturellen Angebot. Die HafenCity als eines der größten innerstädtischen Entwicklungsprojekte Europas zieht besonders internationale Käufer und Investoren an.

In den etablierten Wohnvierteln wie Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude sind vor allem sanierte Altbauwohnungen mit hohen Decken und Stuck gefragt. Diese erzielen oft Premiumpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Am Stadtrand und in den Bezirken Wandsbek, Bergedorf oder Harburg sind die Preise moderater, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwertung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg wird voraussichtlich stabil bleiben mit moderaten jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 %. Die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen wird weiterhin hoch bleiben, getrieben von demografischen Trends wie der fortschreitenden Urbanisierung und dem Trend zu kleineren Haushalten.

Besonders gefragt werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten energieeffiziente Neubauwohnungen und hochwertig sanierte Altbauwohnungen sein. Die verschärften Energieeffizienzanforderungen und steigende Energiekosten werden die Nachfrage nach modernen, gut gedämmten Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten weiter verstärken. Investoren werden verstärkt auf nachhaltige Immobilien mit guten Energiewerten setzen, da diese langfristig wertstabiler sind.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Mietmarkt von Häusern in Hamburg liegen für das dritte Quartal 2025 keine expliziten Daten vor. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und den Trends aus dem Vorquartal kann jedoch von einer stabilen bis leicht steigenden Mietpreisentwicklung ausgegangen werden. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser dürften sich in einer Spanne zwischen 2.000 und 4.000 Euro monatlich bewegen, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem bereits eine moderate Steigerung zu verzeichnen war, setzt sich der Aufwärtstrend voraussichtlich fort, wenn auch in abgeschwächter Form. Die Mietpreisentwicklung bei Häusern folgt typischerweise mit einer gewissen Verzögerung der Entwicklung bei Eigentumshäusern.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Hamburg ist traditionell sehr begrenzt, da die meisten Einfamilienhäuser von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte finden in der Regel schnell Interessenten, besonders wenn sie sich in gefragten Wohnlagen befinden und über moderne Ausstattung verfügen.

Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit Kindern, die sich noch kein Eigenheim leisten können oder wollen, sowie auf Expatriates und Führungskräfte, die temporär in Hamburg arbeiten. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und einem noch knapperen Angebot führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den traditionellen Villenvierteln und Elbvororten erzielt. In Blankenese, Othmarschen oder den Walddörfern können die Mieten für große, repräsentative Häuser deutlich über 5.000 Euro monatlich liegen. Diese Objekte richten sich an eine zahlungskräftige Klientel und bieten oft besondere Ausstattungsmerkmale wie Schwimmbäder, große Gärten oder Elbblick.

In den Randbezirken und weniger zentralen Stadtteilen sind Mietshäuser erschwinglicher. Hier finden sich vor allem Reihenhäuser und Doppelhaushälften, die zu Preisen zwischen 1.500 und 2.500 Euro vermietet werden. Diese Objekte sind besonders bei jungen Familien beliebt, die Wert auf ein eigenes Grundstück und mehr Platz legen, aber noch nicht kaufen möchten.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mietshäuser wird voraussichtlich weiterhin von Knappheit geprägt sein. Die begrenzte Verfügbarkeit und die stabile Nachfrage werden zu einer kontinuierlichen, wenn auch moderaten Mietpreissteigerung führen. Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit jährlichen Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu rechnen.

Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach energieeffizienten Mietshäusern, da die Nebenkosten einen erheblichen Teil der Gesamtmietbelastung ausmachen. Vermieter, die in energetische Sanierungen investieren, können höhere Mieten durchsetzen und finden leichter zahlungskräftige Mieter. Zudem könnten neue Mobilitätskonzepte und die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten die Nachfrage nach Häusern in gut angebundenen Randlagen verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 als der dynamischste Sektor des Hamburger Immobilienmarktes. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 13,04 €/m² liegt das Mietniveau 1,32 % über dem Vorquartal (Q2 2025: 12,87 €/m²). Besonders bemerkenswert ist der Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 (12,31 €/m²) beträgt die Steigerung 5,92 %, was die außergewöhnliche Dynamik dieses Marktsegments unterstreicht.

Diese Entwicklung bedeutet, dass eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung in Hamburg nun etwa 913 Euro Kaltmiete kostet. In beliebten Stadtteilen und bei Neubauwohnungen können die Mieten deutlich höher ausfallen, während in peripheren Lagen noch moderate Preise zu finden sind. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen typischerweise 20 bis 30 % über den Kaltmieten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf die Fertigstellung neuer Wohnbauprojekte in Altona, Ottensen und der HafenCity zurückzuführen ist. Diese Neubauten bringen moderne, energieeffiziente Wohnungen auf den Markt, die trotz höherer Mieten stark nachgefragt werden.

Die Nachfrage bleibt auf einem sehr hohen Niveau, mit einem leichten Anstieg im Zentrumsbereich. Der Hamburger Mietwohnungsmarkt profitiert von verschiedenen Faktoren: dem kontinuierlichen Zuzug in die Metropolregion, der wachsenden Zahl von Single-Haushalten und der nach wie vor hohen Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort. Besonders kleine bis mittelgroße Wohnungen zwischen 40 und 80 Quadratmetern sind stark umkämpft, da sie sowohl für Singles als auch für Paare ohne Kinder attraktiv sind.

Die durchschnittliche Leerstandsquote bleibt mit unter 1 % extrem niedrig, was den Vermietermarkt weiter stärkt. Wohnungsbesichtigungen ziehen oft Dutzende von Interessenten an, und die Auswahlkriterien der Vermieter werden zunehmend strenger.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Hamburgs sind erheblich. Spitzenreiter sind die zentrumsnahen Lagen wie die HafenCity, wo Neubauwohnungen Mieten von über 18 €/m² erzielen können. Auch in den beliebten Stadtteilen Altona, Ottensen, Eimsbüttel und St. Pauli liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der Nähe zur Innenstadt und einem vielfältigen gastronomischen und kulturellen Angebot.

Die etablierten Wohnviertel Winterhude, Uhlenhorst und Eppendorf zeichnen sich durch stabile, überdurchschnittliche Mietniveaus aus. Hier finden sich viele charakteristische Altbauwohnungen, die bei entsprechender Ausstattung Premiummieten erzielen. Die gute Infrastruktur mit Schulen, Parks und Einkaufsmöglichkeiten macht diese Stadtteile besonders für Familien attraktiv.

In den Randbezirken wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Jenfeld sind die Mieten noch vergleichsweise moderat, wobei auch hier ein kontinuierlicher Anstieg zu verzeichnen ist. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was sie für preisbewusste Mieter interessant macht.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg wird voraussichtlich weiterhin der dynamischste Sektor bleiben. Mit erwarteten Steigerungsraten von 4 bis 6 % jährlich dürften die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise. Die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen wird ungebrochen hoch bleiben, getrieben von demografischen Trends und der anhaltenden Attraktivität Hamburgs als Lebens- und Arbeitsort.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate zeichnen sich mehrere Trends ab: Erstens werden energieeffiziente Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten zunehmend gefragt sein, da die Gesamtmietbelastung für viele Haushalte an ihre Grenzen stößt. Zweitens könnten regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Regelungen zum Kündigungsschutz die Dynamik beeinflussen. Drittens wird die Fertigstellung großer Neubauprojekte in verschiedenen Stadtteilen das Angebot erweitern, was jedoch voraussichtlich nicht ausreichen wird, um die Nachfrage vollständig zu decken.

Die Konkurrenz um bezahlbaren Wohnraum wird sich weiter verschärfen, besonders im mittleren und unteren Preissegment. Vermieter werden ihre Marktposition nutzen können, um aus einer Vielzahl von Bewerbern auszuwählen. Gleichzeitig könnten sich neue Wohnkonzepte wie Co-Living-Spaces oder Micro-Apartments als Alternative für preissensible Mieter etablieren.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von anhaltender Nachfrage geprägt. Während die Kaufmärkte für Häuser und Wohnungen moderate Preissteigerungen von etwa 1,5 bis 2,2 % gegenüber dem Vorquartal verzeichnen, zeigt der Mietwohnungsmarkt mit einem Anstieg von fast 6 % im Jahresvergleich die größte Dynamik.

Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten in einzelnen Stadtteilen reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Dies führt zu einem anhaltenden Verkäufer- und Vermietermarkt mit entsprechenden Preiseffekten.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise und starke Konkurrenz einstellen. Verkäufer und Vermieter profitieren von der günstigen Marktlage, sollten aber die Qualität und Energieeffizienz ihrer Objekte im Blick behalten, da diese Faktoren zunehmend kaufentscheidend werden. Investoren finden in Hamburg weiterhin einen stabilen Markt mit moderaten, aber stetigen Wertsteigerungen vor.

Die Aussichten für die kommenden Quartale bleiben positiv, wobei die Preisentwicklung voraussichtlich moderat verlaufen wird. Externe Faktoren wie Zinsentwicklung, regulatorische Änderungen und die gesamtwirtschaftliche Lage werden den Markt beeinflussen, ohne jedoch die grundsätzlich positive Dynamik zu brechen. Hamburg bleibt damit einer der attraktivsten und stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands.