Marktüberblick
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer stabilen bis moderat steigenden Preisentwicklung über alle Segmente hinweg. Die Hansestadt bestätigt ihre Position als einer der stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von einer ausgewogenen Marktdynamik ohne Anzeichen einer Überhitzung oder bevorstehenden Korrektur. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich moderate Preissteigerungen bei gleichzeitig erhöhter Transaktionsaktivität, was auf ein gestärktes Käufervertrauen und verbesserte Finanzierungsbedingungen hindeutet.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von etwa 1,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 5.603 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt sich damit moderat, aber kontinuierlich aufwärts gerichtet.
In Hamburg-Mitte werden aktuell 4.155 Euro pro Quadratmeter verzeichnet, was im Vergleich zum Vorquartal (4.089 Euro) einer Steigerung von 1,6 Prozent entspricht. Die Preissteigerungen bewegen sich mit 1,3 bis 2 Prozent im Quartalsvergleich in einem nachhaltigen Rahmen, der sowohl für Käufer als auch Verkäufer eine verlässliche Planungsgrundlage bietet. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser liegen je nach Größe und Ausstattung zwischen 650.000 und 850.000 Euro, während Doppelhaushälften typischerweise zwischen 550.000 und 700.000 Euro gehandelt werden.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil auf hohem Niveau. Die Anzahl der Kaufverträge hat sich weiter erholt und erreicht nun ein ähnliches Niveau wie im Jahr 2022, was eine deutliche Verbesserung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem noch eine zurückhaltendere Kaufbereitschaft zu beobachten war. Hauptnachfrager sind weiterhin Familien und Paare mittleren Alters, die von den derzeit stabileren Zinsbedingungen profitieren.
Das Angebot bleibt begrenzt, da die Neubauaktivität im Häusersegment nur moderat ausfällt und die bestehende Nachfrage lediglich teilweise bedienen kann. Der Mangel an verfügbaren Baugrundstücken und die nach wie vor erhöhten Baukosten wirken sich limitierend auf die Ausweitung des Angebots aus, insbesondere im mittleren Preissegment. Ein signifikanter Angebotsanstieg ist nicht erkennbar, was die stabilen bis leicht steigenden Preise erklärt.
Der Leerstand bei Häusern zum Kauf ist praktisch nicht existent. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden meist innerhalb weniger Wochen einen Käufer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal von durchschnittlich 85 auf 78 Tage verkürzt, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft und verbesserte Marktbedingungen hindeutet.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen. Während in den premium Lagen wie Harvestehude, Blankenese und Winterhude Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro keine Seltenheit sind, liegen die Preise in Stadtrandlagen wie Neugraben-Fischbek oder Wilhelmsburg bei durchschnittlich 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter.
Besonders stark nachgefragt sind Einfamilienhäuser in den familienfreundlichen Stadtteilen Volksdorf, Sasel und Wellingsbüttel, wo die Kombination aus guter Infrastruktur, Grünflächen und Schulangebot überzeugt. In diesen Gebieten liegt das Preisniveau bei etwa 5.500 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter. Die zentrumsnahen Stadtteile wie Eppendorf und Eimsbüttel verzeichnen aufgrund des knappen Angebots an Häusern besonders dynamische Preisentwicklungen mit Steigerungsraten von bis zu 2,5 Prozent im Quartalsvergleich.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent pro Jahr erwartet. Der Markt präsentiert sich ohne Anzeichen einer Blasenbildung oder eines bevorstehenden Einbruchs. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird voraussichtlich zu einer kontinuierlichen, aber maßvollen Wertsteigerung führen.
Die erwartete Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau dürfte die Nachfrage weiter stützen. Mittelfristig könnte eine leichte Ausweitung des Angebots durch vereinzelte Neubaugebiete in den Randlagen zu einer Entspannung des Marktes führen, wobei Premium-Lagen weiterhin von Knappheit und entsprechenden Preissteigerungen geprägt sein werden.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. In Hamburg-Mitte liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 7.788 Euro, was einer Steigerung von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 (7.627 Euro) entspricht. Gesamtstädtisch bewegen sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen je nach Lage und Ausstattung zwischen 4.500 und 12.000 Euro.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für 2-Zimmer-Wohnungen liegen bei etwa 350.000 bis 450.000 Euro, während 3-Zimmer-Wohnungen typischerweise zwischen 500.000 und 700.000 Euro gehandelt werden. Im Luxussegment werden für Penthouse-Wohnungen in Top-Lagen Preise von über 15.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Preissteigerung im Jahresvergleich beträgt etwa 4,5 Prozent, was eine leichte Beschleunigung der Preisentwicklung im Vergleich zum Vorjahr darstellt.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin solide und hat gegenüber dem Vorquartal sogar zugenommen. Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge ist um etwa 8 Prozent gestiegen, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft und verbesserte Finanzierungsbedingungen hindeutet. Insbesondere Kapitalanleger und Selbstnutzer konkurrieren um die verfügbaren Objekte, was zu einer dynamischen Marktsituation führt.
Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich stabilisiert, wobei die Neubauaktivität moderat zunimmt. Vor allem in mittleren und guten Lagen entstehen neue Wohnprojekte, die jedoch die starke Nachfrage nur teilweise bedienen können. Im dritten Quartal wurden etwa 1.200 neue Wohnungen fertiggestellt, während gleichzeitig Baugenehmigungen für weitere 1.500 Einheiten erteilt wurden. Dies stellt eine Verbesserung gegenüber dem zweiten Quartal dar, in dem nur 950 Fertigstellungen zu verzeichnen waren.
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich von 72 Tagen im zweiten Quartal auf 65 Tage im dritten Quartal verkürzt, insbesondere bei Objekten in gefragten Stadtteilen. Der Leerstand bleibt mit unter 0,5 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Besonders in gut angebundenen und attraktiven Lagen wie der Innenstadt, Altona und Eimsbüttel ist eine steigende Nachfrage zu verzeichnen. In der HafenCity und Speicherstadt liegen die Preise bei durchschnittlich 9.000 bis 11.000 Euro pro Quadratmeter, während in Ottensen und St. Pauli 7.000 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden.
Die östlichen Stadtteile wie Hamm und Horn zeigen mit Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis und verzeichnen verstärkte Nachfrage von Erstkäufern. In den nördlichen Stadtteilen wie Langenhorn und Fuhlsbüttel bewegen sich die Preise zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter, wobei hier insbesondere Neubauobjekte gefragt sind.
Die Elbvororte Blankenese, Nienstedten und Othmarschen bleiben mit Preisen von 8.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter das Premium-Segment des Marktes. Hier ist die Nachfrage besonders bei vermögenden Käufern und internationalen Investoren ungebrochen hoch.
Prognose und Ausblick
Der Markt für Eigentumswohnungen wird voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich. Das Vertrauen der Käufer in den Hamburger Immobilienmarkt bleibt trotz globaler wirtschaftlicher Unsicherheiten hoch.
Die geplanten Großprojekte in der östlichen HafenCity und im Grasbrook-Quartier werden mittelfristig für eine Ausweitung des Angebots sorgen, wobei diese überwiegend im gehobenen Preissegment angesiedelt sein werden. Für das mittlere Preissegment wird weiterhin mit einer angespannten Angebotssituation gerechnet, was die Preise in diesem Bereich stabil halten dürfte.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser liegt aktuell bei etwa 2.200 bis 2.800 Euro monatlich, abhängig von Größe und Ausstattung. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 140 Quadratmetern entspricht dies einem Quadratmeterpreis von etwa 15,70 bis 20,00 Euro.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmieten bei 2.100 bis 2.650 Euro lagen, zeigt sich eine Steigerung von etwa 4,8 Prozent. Diese überdurchschnittliche Steigerung ist primär auf das knappe Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage zurückzuführen. Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung etwa 7,5 Prozent, was deutlich über der allgemeinen Inflationsrate liegt.
Marktdynamik
Der Mietmarkt für Häuser agiert deutlich dynamischer als der Kaufmarkt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot erheblich, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Hauptnachfrager sind Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates internationaler Unternehmen sowie Personen, die flexibel bleiben möchten und sich noch nicht für einen Kauf entscheiden wollen.
Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern ist im dritten Quartal 2025 weiter geschrumpft. Während im zweiten Quartal noch etwa 320 Häuser zur Vermietung standen, sind es aktuell nur noch rund 280 Objekte. Diese Verknappung resultiert aus der Tatsache, dass viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten, um von den aktuell hohen Verkaufspreisen zu profitieren.
Die durchschnittliche Mietdauer hat sich von 5,8 Jahren im Vorquartal auf 6,2 Jahre verlängert, was zeigt, dass Mieter ihre bestehenden Mietverhältnisse aufgrund des knappen Angebots länger aufrechterhalten. Neue Objekte sind typischerweise innerhalb von 10 bis 14 Tagen vermietet, während es im zweiten Quartal noch durchschnittlich 18 Tage waren.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Elbvororten wie Blankenese und Othmarschen werden für hochwertige Einfamilienhäuser Mieten von 3.500 bis 5.000 Euro monatlich aufgerufen. Diese Objekte verfügen meist über Gärten, mehrere Parkplätze und gehobene Ausstattung.
In familienfreundlichen Stadtteilen wie Volksdorf, Sasel und Poppenbüttel bewegen sich die Mieten zwischen 2.200 und 3.000 Euro. Hier ist besonders die Nähe zu internationalen Schulen ein preistreibender Faktor. Die östlichen und südlichen Stadtrandlagen wie Bergedorf oder Neugraben bieten mit Mieten zwischen 1.600 und 2.200 Euro die günstigsten Optionen, wobei auch hier die Preise im Vergleich zum Vorquartal um durchschnittlich 3,5 Prozent gestiegen sind.
Zentrumsnahe Reihenhäuser in Stadtteilen wie Eppendorf oder Winterhude sind besonders begehrt und erzielen Mieten von 2.800 bis 3.500 Euro, wobei das Angebot hier extrem limitiert ist.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Miet-Einfamilienhäusern gerechnet. Die Mietpreise dürften jährlich um 5 bis 7 Prozent steigen, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig sinkendem Angebot wird den Markt weiter unter Druck setzen.
Mittelfristig könnte eine mögliche Entspannung nur durch verstärkte Neubauaktivität im Segment der Reihenhäuser erreicht werden. Allerdings ist aufgrund der hohen Baukosten und des Mangels an Bauland nicht mit einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu rechnen. Die Attraktivität des Mietens gegenüber dem Kauf könnte bei weiter steigenden Kaufpreisen zunehmen, was den Druck auf den Mietmarkt zusätzlich erhöhen würde.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 (12,87 Euro/m²) entspricht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 (12,31 Euro/m²) beträgt die Steigerung etwa 6 Prozent.
Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 60-Quadratmeter-Wohnung beläuft sich somit auf etwa 782 Euro, während für eine 80-Quadratmeter-Wohnung durchschnittlich 1.043 Euro zu zahlen sind. In der Spitze werden für Neubauwohnungen in Premium-Lagen bis zu 20 Euro pro Quadratmeter verlangt, während in einfachen Lagen noch Mieten ab 9 Euro pro Quadratmeter zu finden sind.
Marktdynamik
Der Mietmarkt für Wohnungen zeigt sich deutlich dynamischer als der Kaufmarkt und trägt mit spürbaren Preissteigerungen zur Gesamtentwicklung bei. Die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot definiert das Marktumfeld. Im dritten Quartal 2025 standen etwa 3.200 Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung, während im zweiten Quartal noch 3.450 Einheiten verfügbar waren.
Die Nachfrage wird getrieben von einer wachsenden Bevölkerung, steigenden Studierendenzahlen und dem Zuzug von Fachkräften. Gleichzeitig verzögern viele potenzielle Käufer aufgrund der hohen Kaufpreise ihre Kaufentscheidung und bleiben länger im Mietmarkt, was zusätzlichen Druck erzeugt.
Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich von 21 Tagen im zweiten Quartal auf nur noch 16 Tage im dritten Quartal verkürzt. Bei Neubauwohnungen und sanierten Altbauwohnungen in guten Lagen liegt die Vermarktungsdauer oft bei unter einer Woche. Die Leerstandsquote bleibt mit 0,3 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisstruktur zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen. In den Top-Lagen der Innenstadt, HafenCity und den Elbvororten werden Spitzenmieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Stadtteile wie St. Georg, Ottensen und das Schanzenviertel liegen mit 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld.
Die beliebten Wohnviertel Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude bewegen sich bei durchschnittlich 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter. In den östlichen Stadtteilen wie Hamm, Horn und Billstedt sind mit 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderate Mieten zu finden. Die günstigsten Mieten mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter finden sich in den Randlagen wie Wilhelmsburg, Harburg und Neugraben.
Besonders dynamisch entwickeln sich die Mieten in aufstrebenden Vierteln wie Barmbek und Eilbek, wo Gentrifizierungsprozesse zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen von bis zu 8 Prozent im Jahresvergleich führen.
Prognose und Ausblick
Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet, wobei sich die Dynamik leicht abschwächen könnte. Jährliche Steigerungsraten von 4 bis 5 Prozent erscheinen realistisch, sofern keine massiven regulatorischen Eingriffe oder eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots erfolgen.
Die geplanten Neubauprojekte mit insgesamt etwa 10.000 Wohnungen bis 2027 könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen. Allerdings wird ein Großteil dieser Wohnungen im mittleren bis gehobenen Preissegment angesiedelt sein, sodass der Druck im günstigen Segment bestehen bleiben dürfte. Die Einführung weiterer Milieuschutzgebiete und die Diskussion um Mietpreisbremsen könnten die Preisentwicklung in bestimmten Bereichen dämpfen.
Der demografische Wandel und die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten. Insbesondere kleine Wohnungen für Singles und Paare sowie barrierefreie Wohnungen für Senioren werden verstärkt nachgefragt werden, was in diesen Segmenten zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führen könnte.
Fazit
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten robust und stabil. Die moderaten Preissteigerungen im Kaufmarkt und die dynamischere Entwicklung im Mietmarkt spiegeln die anhaltende Attraktivität der Hansestadt als Wohn- und Wirtschaftsstandort wider. Während der Markt keine Anzeichen einer Überhitzung zeigt, bleibt die Angebotssituation in allen Segmenten angespannt, was mittelfristig für weiteren Preisdruck sorgen dürfte. Investoren und Selbstnutzer finden weiterhin ein stabiles Marktumfeld vor, müssen sich jedoch auf anhaltend hohe Preise und begrenztes Angebot einstellen.
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